Дело № 3а-9/2026 (3а-423/2025)

УИД 36OS0000-01-2025-000474-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 12 февраля 2026 года

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Удоденко Г.В.,

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью конно-спортивный клуб «Русская Усадьба» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

административный истец ООО КСК «Русская Усадьба» обратился с административным иском, в котором с учетом уточнения заявленных требований просил установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года, в отношении:

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 951 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, расположенного: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, в размере 3305 120 руб.,

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 690 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, расположенного: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, в размере 3 047 770 руб.,

земельного участка с кадастровым номером №, площадью 416 191 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для размещения конезавода с устройством ипподрома для испытания племенных лошадей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, в размере 257622 229 руб. (т. 1 л.д. 8-13, т. 2 л.д. 131-132).

В подтверждение первоначально заявленных требований административным истцом представлен отчет № 3352 от 23 июля 2025 года об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, подготовленный оценщиком ООО «Проф-Оценка».

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № являются завышенными, что приводит к увеличению земельного налога, и, как следствие, затрагивает его права и обязанности как собственника земельных участков.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела (т. 2 л.д. 116-120, 124-125), в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; представитель административного истца по доверенности ФИО1 письменно ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие (т. 2 л.д. 122).

Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО КСК «Русская Усадьба» принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за обществом с 25 июня 2025 года № (т. 1 л.д. 22-23).

- земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за обществом с 25 июня 2025 года № (т. 1 л.д. 25-26).

- земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за обществом с 25 июня 2025 года № (т. 1 л.д. 28-29).

Спорные земельные участки образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № также находившегося в собственности ООО КСК «Русская Усадьба» с 29 декабря 2009 года (т. 2 л.д. 31-32).

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Результаты определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2022 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 18 октября 2022 года № 2631.

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года.

В свою очередь, государственное бюджетное учреждение Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» осуществляет на территории Воронежской области полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В точности, учреждение занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки, а также определением кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки (пункт 2.3 Устава учреждения).

Согласно представленным в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 16 июля 2025 года в соответствии с актом государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» № № от 11 июля 2025 года установлена по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере 6728 014 руб. 41 коп. (т.1 л.д. 19), № в размере 6132 957 руб. 90 коп. (т. 1 л.д. 20), № размере 948878 022 руб. 81 коп. (т. 1 л.д. 21).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости стоимости объектов недвижимости на их рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости и законность акта об ее установлении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет № 3352 от 23 июля 2025 года, подготовленный оценщиком ООО «Проф-Оценка», согласно которому по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 335 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 134 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № составляет 77 981 000 руб. (т. 1 л.д. 165-250, т. 2 л.д. 1-26).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости определением Воронежского областного суда от 21 октября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (т. 2 л.д. 70, 71-73).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 6034/6-4-25 от 25 декабря 2025 года в отчете об оценке № 3352 от 23 июля 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Проф-Оценка», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком, не является достаточной, проверяемой, а именно: выявлены нарушения подпункта 1 пункта 2, подпункта 2 пункта 2, подпункта 12 пункта 7 ФСО VI, пункта 11, пункта 22 ФСО №7, в связи с чем по состоянию на 1 января 2022 года определена рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером № в размере 3 305 120 руб., с кадастровым номером № в размере 3 047 770 руб., с кадастровым номером № в размере 257 622 229 руб. (т. 2 л.д. 84-109).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом применен сравнительный подход к оценке, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объектов.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО4, которая имеет высшее образование, экспертную квалификацию по специальности 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения рыночной и иной стоимости», 27.2 «Исследование объектов землеустройства, в том числе, с определением их границ на местности», стаж экспертной работы с 2012 года, стаж в оценочной деятельности с 2006 года. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В свою очередь, лицами, участвующими в деле каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. Напротив, в адресованном суду заявлении представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости над их рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленные им требования об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объектов в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано в суд 19 сентября 2025 года, то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что кадастровая стоимость в отношении спорных объектов устанволена актом № АОКС-36/2025/000324 от 11 июля 2025 года государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 951 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, расположенного: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, равную его рыночной стоимости, в размере 3 305 120 (три миллиона триста пять тысяч сто двадцать) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 690 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий, расположенного: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, равную его рыночной стоимости, в размере 3047 770 (три миллиона сорок семь тысяч семьсот семьдесят) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, площадью 416 191 кв. м, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для размещения конезавода с устройством ипподрома для испытания племенных лошадей, расположенного: 

<

адрес>, центральная часть кадастрового квартала №, равную его рыночной стоимости, в размере 257622 229 (двести пятьдесят семь миллионов шестьсот двадцать две тысячи двести двадцать девять) рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 сентября 2025 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В административном иске к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Г.В. Удоденко

Решение изготовлено в окончательной форме 26 февраля 2026 года.