2-4345/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2018 года

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Павловой И.М.

при секретаре Дутовой Д.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 179, 167 ГК РФ,

У с т а н о в и л:

Истец в порядке ст.ст.179,167 ГК РФ обратился в суд с вышеназванным иском в суд и просит: признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с К№: площадью 1 581 кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС, и жилого дома общей площадью 227,3 кв.м. с хозяйственными постройками: гаражом, скважиной, беседкой, ограждением, расположенных по адресу: АДРЕС заключенного между ФИО4 и ФИО5 29.01.2015г. и применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 179, 167 ГК РФ.

Свои требования мотивировала тем, что, являлась собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: АДРЕС.

В 2014 году я находилась в очень тяжелом финансовом положении. Я была должна Банку Жилищного Финансирования (далее БЖФ) более 5 млн. руб. Принадлежащий мне дом и земельный участок находились у этого банка в залоге.

Истец искала финансовое учреждение или частное лицо для того, чтобы перекредитоваться на лучших условиях. В основном поиски были в интернете по объявлениям, в которых предлагался кредит под залог недвижимости. Одна из брокерских контор в этой сфере сообщила мне, что нашла такого кредитора.

Это был ФИО1, с которым она познакомилась в декабре 2014 года. Он сказал, что может дать в долг 7 млн. руб. под залог недвижимости и попросил собрать для сделки документы.

В конце декабря 2014 года ФИО1 мне в долг по договору займа 500 000 рублей.

В конце января 2015 года она с ФИО1 приехала в БЖФ и внесла от своего имени деньги в размере 5 250 000 рублей в счёт полного погашения своих кредитных обязательств перед банком. Эти деньги ей дал ФИО1 После снятия БЖФ залога ФИО1 заплатил ещё примерно 300 000 рублей.

После этого ФИО1 сказал, что не может дать ей кредит под залог недвижимости, но есть возможность оформить этот кредит через договор купли-продажи ее дома и земли. Истец сказала ему, что плохо в этом понимает и что ей это не очень нравится. ФИО1 сказал, чтобы она не волновалась, так как всё это формальность, она будет продолжать жить в доме пока не отдаст ему долг, никто ее не выселит, сейчас все дают в долг через договор купли-продажи, а через залог

никто не даёт, так как в этом большой риск для кредитора. В числе причин, по которым нельзя оформить залог ФИО1 назвал уже существовавший ранее залог ее недвижимости перед БЖФ.

Чтобы истец не волновалась ФИО1 сказал, что вместе с договором купли-продажи дома и земли они подпишут договор обратного выкупа ее недвижимости.

У нее была безвыходная ситуация: было много долгов, денег не было совсем, в том числе на питание. 29 января 2015 года они подписали договор купли-продажи дома с земельным участком в простой письменной форме без нотариуса.

ФИО1 сказал, что ему удобно будет оформить все документы на свою жену ФИО5. Я увидела её в первый раз, но не возражала.

В марте 2015 года ФИО1 пригласил ее к нотариусу.

У нее сильно болела голова, и она подписывала все документы практически не читая. Она помнит, что в документах среди других был договор займа на 7 млн. руб. между ней и ФИО1, договор купли-продажи ее недвижимости, обратный договор купли продажи ее недвижимости, в котором ФИО5 обязуется продать ФИО4 спорный дом с земельным участком обратно в случае выплаты долга ФИО1, а также договор займа на 1,75 млн. рублей (о нем ниже). 

После подписания всех документов в течении нескольких дней ФИО1 заплатил ей ещё чуть меньше миллиона рублей.

В общей сложности ФИО1 заплатил ей 7 млн рублей: 5,25 млн. рублей - погашение кредита БЖФ, 1,75 млн. рублей составляют в сумме все ее займы у ФИО1 наличными.

Эти 1,75 млн. рублей были оформлены нотариально отдельным договором займа и договором залога к нему в марте 2015 года, об этом договоре истец написала выше.

Обратила внимание, что на момент заключения сделки по расчёту Оценочной компании БК-Аркадия ее дом с земельным участком стоили 21 354 300 руб., что более чем в три раза превышает цену уплаченную ФИО1.

В настоящее время у нее есть подлинный экземпляр договора обратного выкупа ее недвижимости и копии других документов. Договор займа на 7 млн. рублей между ней и ФИО1 пропал, но он (ФИО1) признаёт, что у них был этот договор в устной форме на 7 млн. рублей под 3,5% в месяц.

Примерно в марте 2016 года истец отдала ему в счёт погашения этого займа 40 000 долларов США. Об этом у нее имеется расписка.

В настоящее время ФИО1 предлагает ей выплатить ему по разным оценкам 13-15 млн. рублей. Если она это не сделает, то он угрожает продать дом с землей другим людям, которые с ней не будут «церемониться».

Считает, что ФИО1 обманул ее совместно с ответчиком, оформив на подставное лицо (ФИО5) ее дом с земельным участком по цене в три раза меньше рыночной. Он дал ей в долг всего 7 млн. рублей, получил назад 40 000 долларов США, что составляло по курсу чуть менее 3 млн. рублей, но в результате вместо 4 млн. рублей она должна ему 15 млн. рублей. Этот расчёт приблизительный, но порядок цифр примерно такой.

Из-за сложившейся у нее тяжелой жизненной ситуации, а также из-за обманных действий, предпринятых в отношении нее ответчиком, она совершила сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, в суд направил своего представителя по доверенности ФИО6, который иск не признал, представил письменные возражения, просил в иск отказать в связи с пропуском срока исковой давности. 

Суд с учетом требования ст. 167 ГПК РФ, мнения явившихся участников процесса счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судом установлено, что 29.01.2015 года между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимого спорного имущества (л.д. 67-92). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2015г. без обременений (л.д. 68, 69).

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Верховный Суд РФ в п. 99 своего Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015гю № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснил, что:

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). 

Условия признания сделки недействительной по причине ее совершения под влиянием заблуждения либо обмана регламентированы статьями 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные сделки являются оспоримыми.

Оспариваемый договор был заключен 29.01.2015года по согласию сторон, отчуждаемое имущество совместно оценено и продается за 6 000 000 руб. (п.2.1. Договора). 

При подписании настоящего договора Покупатель выдает Продавцу в качестве задатка сумму денежных средств в размере 5 250 000 руб. в счет причитающихся с покупателя оплаты стоимости недвижимого имущества, указанной в п.2.1. в доказательство заключения настоящего договора и обеспечения его исполнения (п.2.2.1 Договора).

Оставшаяся часть стоимости недвижимого имущества, составляющую разницу между стоимостью недвижимого имущества, согласованной сторонами в п.2.1. и суммой денежных средств, полученной продавцом в качестве задатка при заключении настоящего Договора, в размере 5 250 000 руб. Покупатель выплачивает в срок не позднее 5 рабочих дней после дня государственной регистрации перехода к продавцу права собственности на недвижимое имущество.

В судебном заседании истец подтвердила полный расчет за проданное имущество, в установленные договором сроки.

Таким образом, 29.01.2015г. покупателем произведен первый платеж. Таким образом, с этого момента истцу должно было быть известно о своем заблуждении относительно цены проданной недвижимости, тогда как исковые требования были предъявлены 02.04.2018г.

Кроме того истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих об обмане покупателем продавца (предоставление информации, не соответствующей действительности и (или) намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых покупатель должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ) и что обстоятельства обмана находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. 

При этом судом не установлен умысел ФИО5 на совершение обмана. Так как истец пояснила в иске (л.д. 7-9), что получила от продажи своей недвижимости 7 800 000 руб. = (5 250 000руб.+1 750 000 руб., 500 000 руб. и 300 000 руб.). При этом по договору купли-продажи от 29.01.2015г. стороны установили стоимость недвижимого имущества в 6 000 000 руб., тогда как ФИО5 была готова вернуть имущество ФИО4 05.03.2016 года за 8 520 000 руб. (л.д. 14-15), но ФИО4 отказалась от заключении сделки по возврату имущества (л.д. 14-15). 

ФИО5 не предлагала ФИО4 возврат ее недвижимости за 21 354 300 руб. (стоимость которой отраженная в отчете ООО «БК Аркадия» №).

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Суд критически относиться к представленным истцом доказательствам в виде документов, представленных истцом суду в качестве доказательств обмана: Договор займа денежных средств от 26.12.2014г., заключенного между ФИО5 и ФИО4; договор займа денежных средств от 13.02. 2015 года, заключенного между ФИО5 и ФИО4 и не подписанный ФИО5 согласно которых ФИО4 заняла денежные средства у ФИО5 (л.д.16-17,18-20); Договор купли-продажи земельного участка площадью 1 581 кв.м. и жилого дома 227,3 кв.м. с хозяйственными постройками от 05.03.2015г., между ФИО5 и ФИО4 не подписанный ФИО4 (л.д. 14-15); Договор займа денежных средств от 13.03.2015г. заключенного между ФИО1 и ФИО4 и договор ипотеки от 13.03.2015г. заключенный между ФИО4 и ФИО1 на другой земельный участок площадью 838 кв.м., принадлежащий ФИО4 (л.д. 24-29), так как данные доказательства не связаны с оспариваемым договором купли-продажи. 

ФИО4 14.12.2016г. принимала участие в гражданском деле № по иску ФИО5 к ФИО2 (бывшему мужу ФИО4) о признании утратившим право пользования спорным жилым помещением, где ФИО4 признала иск (л.д. 94).

Ответчиком представлен суду договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между ответчиком ФИО3 06.03.2018г., т.е. до предъявления иска в суд 02.04.2018г. Данный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке и истцом не оспаривается (л.д. 95-97).

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

В соответствии с частью 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для обращения за защитой своего нарушенного права.

Поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касаются оспоримой сделки, то суд исходит из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). 

По мнению суда первой инстанции, истица ФИО4 узнала о нарушенном праве 05.03.2015г., т.е. тогда когда отказалась пописывать Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками с ФИО5 за большую сумму – 8 520 000 руб. (л.д. 14-15). Следовательно, годичный срок исковой давности истек 05.03.2016г., что является самостоятельным основанием для отказа в иске (ст. 199 ГК РФ). 

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка с К№: площадью 1 581 кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС и жилого дома общей площадью 227,3 кв.м. с хозяйственными постройками: гаражом, скважиной, беседкой, ограждением, расположенных по адресу: АДРЕС, заключенного между ФИО4 и ФИО5 29.01.2015г. о и применении последствий недействительности сделки в порядке ст. 179, 167 ГК РФ, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 02.07.2018г.

Судья: