Дело №3а-136/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

09 июля 2018 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

судьи Косарева Е.Н.,

секретаря судебного заседания Габриелян Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление – мэра г. Благовещенска ФИО1 о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118,

У С Т А Н О В И Л:

Административный истец – мэр г. Благовещенска ФИО1 обратилась в Амурский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118.

В обоснование своих требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, утверждена в размере 45 772 401,15 рублей. 

17 августа 2017 года на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) принято решение №1118 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Названным решением Комиссии кадастровая стоимость объекта оценки: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, определена в размере его рыночной стоимости в сумме 13 229 000 рублей, согласно Отчёту об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 22 июня 2017 года №045-17 выполненному ООО «АмурОценка» по состоянию на 01 января 2016 года.

Администрация г. Благовещенска полагает, что используемые объекты в качестве аналогов подобраны некорректно, и многократное снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости свидетельствует о недостоверности Отчёта, который не мог быть учтён Комиссией в качестве законного основания для пересмотра кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости ведёт к уменьшению поступающих в бюджет налоговых доходов, следовательно, к ограничению финансовых возможностей органа местного самоуправления.

Административный истец просит признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года, в сумме 45 772 401,15 рублей.

Возложить обязанность на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области повторно рассмотреть заявление ФИО2 от 05 июля 2017 года №28-01/17/13503.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 пояснила, что требования, изложенные в административном исковом заявлении, она поддерживает, просит исковые требования удовлетворить на основании имеющихся доказательств, с учётом заключения судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4 суду пояснил и в письменных возражениях указал, что оснований для отмены решения комиссии при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 не усматривается. Он не согласен с выводами эксперта, приведёнными в экспертном заключении от 19 июня 2018 года №467/18 на Отчёт об оценке от 22 июня 2017 года №045-17, и просит суд назначить дополнительную судебную экспертизу в области оценочной деятельности для определения на соответствие требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки Отчёта об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 22 июня 2017 года. 

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО5 исковые требования административного истца не признала, указав, что доводы административного истца, приведённые в административном исковом заявлении, не являются основаниями для отмены оспариваемого решения комиссии от 17 августа 2017 года №1118. В иске просила отказать, рассмотреть дело без участия представителя.

В письменном отзыве представитель правительства Амурской области ФИО6 просит удовлетворить иск административного истца, указав, что Отчёт об оценке от 22 июня 2017 года №045-17 выполненный ООО «АмурОценка» не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

На стр.13, 40, 62 Отчёта, оценивая физический износ объекта оценки, оценщик ссылался на различные методики. В итоге, исходя из нормативного срока службы объекта оценки (150 лет) физических износ объекта оценки оказался завышен. Исходя из того, что объект оценки находится в эксплуатации 4 года, износ не может превышать 2,5%. Оценщик определил физический износ в 11%, при этом не указал, какие факторы привели к пятикратному увеличению процента износа. На стр.70 Отчета оценщиком необоснованно стоимость нового объекта оценки уменьшена на 58% экономического износа, 15% функционального износа.

На стр. 79, 82 Отчета оценщиком вводится поправка на стоимость земельного участка, исходя из полной площади земельного участка, на котором находится объект оценки. В соответствии с методикой сравнительного подхода, поправка на земельный участок вводится только исходя из части площади земельного участка, которая непосредственно застроена объектом оценки.

Представители комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области, правительства Амурской области, заинтересованное лицо ФИО2 в суд не прибыли, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании ч.2 ст.150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Постановлением правительства Амурской области «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства) на территории Амурской области» от 29 ноября 2016 года №536, кадастровая стоимость объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, утверждена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 45 772 401,15 рублей. 

26 июля 2017 года ФИО2 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № и установления рыночной стоимости в размере 13 229 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 22 июня 2017 года №045-17, выполненному ООО «АмурОценка».

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 13 229 000 рублей, по состоянию на 01 января 2016 года, согласно Отчёту об оценке от 22 июня 2017 года №045-17.

Изучив материалы дела, требования административного истца, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании представителя административного истца ФИО3, пояснения представителя заинтересованного лица ФИО4, другие материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ст.245 КАС РФ, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст.14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций относится к региональным налогам.

Учитывая, что с кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, исчисляется налог, поступающий в бюджет муниципального образования, администрация г. Благовещенска вправе обратиться в суд с настоящим административным иском, так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, влияет на размер налога, подлежащего начислению в местный бюджет (ст.15 НК РФ).

Установленный ч.1 ст.219 КАС РФ трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением в суд не пропущен.

Согласно ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из приведённых положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 по заявлению ФИО2 кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 13 229 000 рублей.

Административный истец, оспаривая решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 не согласился с её выводами о соответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 22 июня 2017 года №045-17 требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Согласно п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По ходатайству административного истца судом была назначена и экспертом ООО «Агентство «Эксперт»» проведена судебная экспертиза в области оценочной деятельности Отчёта от 22 июня 2017 года №045-17 об оценке объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

В соответствии со ст.2 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ (далее – Закон №73-ФЗ) задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Статьёй 41 указанного Закона №73-ФЗ установлено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,4,6-8,16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Таким образом, действие Закона №73-ФЗ распространяется на судебно-экспертную деятельность ООО «Агентство «Эксперт».

На разрешение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» судом поставлен вопрос о проверке Отчёта от 22 июня 2017 года №045-17 на соответствие требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки в отношении объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №.

Из заключения эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 19 июня 2018 года №467/18 следует, что Отчёт об оценке от 22 июня 2017 года №045-17 не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В сравнительном подходе использован метод сравнения продаж. В Отчёте об оценке «Анализ рынка» нет обоснования применения аналогов, нарушен п. 22 в ФСО № 7. 

На стр. 83 Отчёта об оценке, оценщиком определена корректировка на торг для неактивного рынка недвижимости в размере 16,9% по «Справочнику оценщика недвижимости-2016», том 2, «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под редакцией ФИО7 Согласно данным раздела «Анализ рынка» стр. 35- 36, оценщиком представлено 4 (три) объектов аналогов, что говорит о развитости данного рынка в г. Благовещенске. Под неактивными, понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах.

Рассчитанная величина корректировки на торг для аналогов, является не корректной, и ведет к необоснованному результату стоимости объекта, нарушен п. 5 ФСО № 3, Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

При расчете стоимости объекта оценки затратным подходом реализован метод восстановительной стоимости. 

На стр.74 Отчёта об оценке при описании корректировки на торг оценщик принял корректировку 16% для неактивного рынка недвижимости по «Справочнику оценщика недвижимости-2016», том 3, «Земельные участки», под редакцией ФИО8. Рынок земельных участков под офисно-торговую застройку в г. Благовещенке развит и имеет достаточное количество предложений к продаже. В разделе «Анализ рынка» (стр.50-51 Отчёта) оценщиком предоставлено 10 (десять) объектов аналогов, что говорит о развитости рынка предложений к продаже земельных участков. Нарушен п. 5 ФСО № 3, Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

В разделе «Анализ рынка» (стр.50-51) представлено 10 (десять) аналогов (земельных участков), при этом правила отбора аналогов, и обоснования применения в расчетах только части аналогов, отсутствует, нарушен п. 22 в. ФСО № 7.

Для определения внешнего (экономического) устаревания объекта оценки, оценщик не корректно применяет методику расчета износа, предназначенную для имущественных комплексов промышленных предприятий, предложенную ФИО9 Данная методика приемлема только для расчета промышленных предприятий определенной отрасли промышленности.

Применение величины внешнего (экономического) устаревания (58%), ведет к уменьшению стоимости объекта оценки, рассчитанную с применением затратного подхода.

Факторов влияющих на внешнее (экономическое) устаревание в разделе «Анализ рынка», не выявлено. Это подтверждается данными на стр.61 отчета «...оценщик считает влияние внешнего износа так же не значительным и в расчете не учитывает», нарушен п.5 ФСО №3 Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Необоснованно применен расчет функционального устаревания для объекта недвижимости в размере 15%.

Оцениваемый объект построен в 2012 году с учетом современных стандартов, новых технологий строительства, и материалов.

На основании ФСО № 7 п. 24 и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. Нарушен п. 5 ФСО № 3, Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц

На стр. 66 Отчёта об оценке при расчете неустранимого износа короткоживущих элементов оценщиком не обоснованно указан идентичный для всех короткоживущих элементов общий прогнозный срок эксплуатации. При этом на основании приложения №3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов здания и объектов» Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» от 01 июля 1989 года Утверждены приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312, данные элементы имеют различные сроки эксплуатации до капитального ремонта (замены). Нарушен п.5 ФСО №3 Отчет вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц.

Оценивая заключение эксперта ООО «Агентство «Эксперт» от 19 июня 2018 года №467/18 на Отчет об оценке от 22 июня 2017 года №045-17, суд находит его допустимым доказательством, отвечающими требованиям ст.59 КАС РФ, полученные судом в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами. 

Квалификация эксперта ООО «Агентство «Эксперт» Ф.И.О.1 соответствует требованиям ст.13 Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 года №73-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства административный ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, изложенные в заключении эксперта, о несоответствии Отчёта об оценке спорного объекта недвижимости от 22 июня 2017 года №045-17 требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Представитель заинтересованного лица ФИО2 – ФИО4, не согласившись с выводами судебного эксперта о несоответствии требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки Отчёта об оценке от 22 июня 2017 года №045-17, заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы на Отчёт об оценке объекта недвижимости с кадастровым № от 22 июня 2017 года, которое судом отклонено, принято отдельное определение.

Учитывая изложенное, суд находит подлежащим отмене решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №118 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Согласно п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года №28, в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для возложения обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 26 июля 2017 года №28-01/17/13 353 о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175, 227 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118 о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилое здание площадью 977 кв.м., кадастровый №, по 

<

адрес>.

Исключить из ЕГРН сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым №, нежилое здание площадью 977 кв.м., по 

<

адрес>, внесённые на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Амурской области от 17 августа 2017 года №1118.

Восстановить величину кадастровой стоимости объекта недвижимости: с кадастровым №, нежилое здание площадью 977 кв.м., по 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в размере 45 772 401 (сорок пять миллионов семьсот семьдесят две тысячи четыреста один), 15 рублей.

Отказать административному истцу в части удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области о повторном рассмотрении заявления ФИО2 от 26 июля 2017 года №28-01/17/13503. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.Н. Косарев