Дело № 2-145/2017 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 марта 2017 г. станица Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд КЧР в составе:

председательствующего судьи Останина М.П., 

при секретаре Батчаеве Р.Х.,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика администрации Зеленчукского муниципального района ФИО3, действующей на основании доверенности № 01-2827 от 28.12.16,

представителя третьего лица главы администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному исковому заявлению ФИО2 к администрации Зеленчукского муниципального района о признании права собственности на недвижимое имущество, и его перехода заявителю,

УСТАНОВИЛ

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации Зеленчукского муниципального района, в котором просит, признать за ним право собственности на недвижимое имущество, а именно: право собственности на нежилое помещение - коровник корпус № МТФ 

<

адрес> кадастровый №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв. м, на территории 

<

адрес>, приобретенное им по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. 

В обоснование своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ он, ФИО2 (покупатель) и Сельскохозяйственный производственный кооператив «Октябрь» (далее - СПК «Октябрь») в лице председателя кооператива ФИО1 (продавца), действующего на основании Устава СПК «Октябрь», заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) коровника корпус №, МТФ 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв.м. В настоящее время инвентаризационная стоимость согласно справке по результатам инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ коровника составляет 

<

данные изъяты> рубля.

В соответствии с пунктом 3 договора объект оценен сторонами в 

<

данные изъяты> рублей и оплата произведена до подписания договора. (Копия квитанции прилагается).

Согласно п. 4 договора отчуждаемый объект до подписания договора, передан Продавцом и принят им - покупателем в качественном состоянии известном сторонам. Дополнительный передаточный акт не составлялся.

На сегодняшний день он является фактическим владельцем и пользователем вышеуказанного недвижимого имущества. Все обязательства по договору им исполнены в полном объёме.

Он приобрел вышеуказанное имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у СПК «Октябрь» в лице его председателя ФИО1. Решение о реализации ему данного имущества было принято на общем собрании СПК «Октябрь», единогласно избранным Президиумом Совета пайщиков СПК «Октябрь».

По вопросу регистрации права собственности на приобретенное им недвижимое имущество, он обращался в МО № УФСКиК по КЧР, однако ему было рекомендовано для регистрации права собственности обратиться в суд, поскольку СПК «Октябрь» ликвидировано на основании решения суда, правопреемников данной организации нет.

Зарегистрировать право собственности на имущество, приобретенное по договору купли-продажи, не представляется возможным, в виду ликвидации продавца, что подтверждается справкой архивного отдела администраций Зеленчукского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ и справкой «О предоставлении сведений» межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 2 по КЧР от ДД.ММ.ГГГГ. 

Сделка между ним и СПК «Октябрь» совершена в требуемой законом форме, условия сделки выполнены, деньги уплачены, имущество принято, но ввиду ликвидации СПК «Октябрь», зарегистрировать переход права собственности в предусмотренном законом порядке не представляется возможным.

С момента приобретения указанного недвижимого имущества он владеет и пользуется им и несет бремя расходов по его содержанию. Притязаний третьих лиц на названные объекты недвижимого имущества не имеется. Спорных вопросов, связанных с земельным участком также нет, так как он является арендатором данного земельного участка согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. 

В судебном заседании истец ФИО2 изменил исковые требования, просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между СПК «Октябрь» в лице председателя ФИО1 и ним, действительной сделкой и зарегистрировать переход права собственности от СПК «Октябрь» к ФИО2

Представитель ответчика администрации Зеленчукского муниципального района ФИО3 не возражала против удовлетворения измененных исковых требований ФИО2, считая их законными и обоснованными.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований глава администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения ФИО4, в судебном заседании не возражал против удовлетворения измененных исковых требований ФИО2

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в суд не явился, направил письменное заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие в связи с невозможностью явки.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Межмуниципального отдела по Зеленчукскому и Урупскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР. 

Огласив исковое заявление, заслушав объяснения истца ФИО2, представителя администрации Зеленчукского муниципального района ФИО3, представителя третьего лица администрации Кызыл-Октябрьского сельского поселения ФИО4, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 3 ст.123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон. 

Согласно ч.1 ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) принцип состязательности сторон является одним из основных принципов осуществления правосудия по гражданским делам. 

В силу ч.1 ст.56 и ч.1 ст.57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований. 

Как указано в п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Данная норма закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, которая означает, что лицо, являющееся участником гражданских правоотношений, считается действовавшим законно (правомерно) и добросовестно до тех пор, пока не будет доказано обратное.

В силу ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст.11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделка с землей и другим недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждением юстиции.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ одним из оснований приобретения права собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст.548 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здания, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). 

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Положениями ст.ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ закреплено, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента его государственной регистрации.

Как следует из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей до 01.01.2017 года), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В судебном заседании установлено, что согласно Протокола общего собрания «СПК «Октябрь» ДД.ММ.ГГГГ президиумом СПК «Октябрь» решено реализовать ФИО2 

<

данные изъяты>Х. корпус коровника № МТФ 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке 

<

данные изъяты> кв.м. указанный корпус оценен в сумму 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. СПК «Октябрь» в лице председателя кооператива ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи коровника корпус № МТФ «Елочка» (Кишкет), площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская республика, 

<

адрес>, на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв.м. Указанный объект сторонами оценен в 

<

данные изъяты> рублей, расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора. Согласно п.5 Договора, продавец оказывает покупателю необходимую помощь для регистрации права собственности на объект в Управлении Росреестра по КЧР (органе, осуществляющим регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним.

Факт уплаты истцом стоимости объекта, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ., из которой следует, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оплатил 

<

данные изъяты> рублей СПК «Октябрь».

Согласно протоколу комиссии по регулированию земельных и имущественных отношений Зеленчукского муниципального района от 

<

данные изъяты> ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения мерою 16000 кв.м. для эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: КЧР, 

<

адрес>, МТФ 

<

данные изъяты>, корпус №.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от ДД.ММ.ГГГГг. завершено конкурсное производство в отношении СПК «Октябрь». Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № по Карачаево-Черкесской Республике выдано Свидетельство от ДД.ММ.ГГГГг. № о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией на основании решения суда.

Из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГг. следует, что администрация Зеленчукского муниципального района и ФИО2 заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, МТФ 

<

данные изъяты>, корпус №.

Право собственности СПК «Октябрь» на спорное имущество возникло до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу ст. 100 ГК РСФСР от 11 июня 1964 года, действовавшего на момент возникновения права собственности у колхозов, совхозов, у последних возникало право собственности на возведенные ими объекты недвижимости, регистрации недвижимого имущества колхозов не подлежало, в связи с чем, таких данных в БТИ не имеется. 

Министерство имущественных отношений КЧР также подтвердило отсутствие в реестре государственного имущества спорных объектов недвижимости, что подтверждается ответом Минимущества КЧР от 01.03.2017 года. 

Исходя из требований абз.1,3 п.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии со статьями 6 и 13 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества возможно при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Ликвидация продавца СПК «Октябрь» на основании определения Арбитражного суда КЧР подтверждена записью налогового органа 29 июня 2011 года, в ЕГРЮЛ, о чем свидетельствует представленная в суд выписка из ЕГРЮЛ. 

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. 

В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы. Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника - СПК «Октябрь» по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд считает заявленные исковые требования законными и обоснованными.

Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют. 

Администрация Зеленчукского муниципального района КЧР, на территории которого расположены спорные объекты недвижимого имущества, заявила об отсутствии притязаний на заявленное недвижимое имущество.

Отказ в удовлетворении исковых требований при исполнении сторонами обязательств по договору, в отсутствие правопритязаний третьих лиц на это имущество не соответствует нормам ст. 223, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит принципу правовой неопределенности, а судебные акты об отказе в удовлетворении требований нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В силу п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанностей по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, но данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Бездействие продавца СПК «Октябрь» в лице его председателя после оплаты Покупателем ФИО2 стоимости купленных им объектов недвижимости по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о его уклонении от исполнения указанных обязанностей.

При таких обстоятельствах, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Удовлетворить исковые требования ФИО2.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Сельскохозяйственным производственным кооперативом «Октябрь», в лице председателя кооператива ФИО1, действующего на основании Устава и ФИО2, действительной сделкой.

Зарегистрировать переход права собственности от СПК «Октябрь» к ФИО2 на недвижимое имущество, а именно: на коровник корпус № МТФ 

<

данные изъяты> кадастровый 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке мерою 

<

данные изъяты> кв. м, на территории 

<

адрес>, Карачаево-Черкесской Республики.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Решение может быть обжаловано через Зеленчукский районный суд в Верховный суд КЧР в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья М.П.Останин