административное дело № 3а-265/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2024 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Минко Я.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000011-32) по административному исковому заявлению Профессионального образовательного учреждения «Ейская автомобильная школа Общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

Профессиональное образовательное учреждение «Ейская автомобильная школа Общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (далее - ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 33 822 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 10 609 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 11 828 000 руб. 

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, это нарушает права ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых указано, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело по существу в отсутствие его представителя. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит вынести по делу законное и обоснованное решение. 

От представителя ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» поступило ходатайство о признании недопустимым доказательством по делу заключения судебной экспертизы от 03.06.2024 года № 862/5-4-24/27.2, подготовленного ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России. 

Протокольным определением от 21 августа 2024 года отказано в удовлетворении ходатайства ввиду отсутствия оснований для применения части 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В судебное заседание 21 августа 2024 года явился представитель ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» по доверенности ФИО1, который поддержал требования административного иска. 

После отказа в удовлетворении ходатайства о признании недопустимым доказательством по делу заключения судебной экспертизы от 03.06.2024 года № 862/5-4-24/27.2, подготовленного ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России, представитель ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» по доверенности ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно результатам вышеуказанного экспертного заключения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем извещения Почтой России, электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............; земельного участка с кадастровым номером ........ ............; земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............. Земельные участки находятся в муниципальной собственности. 

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договоров аренды от 11.12.2009 года и дополнительных соглашений к ним, заключенных с администрацией МО Ейский район, административный истец является плательщиком арендной платы за земельные участки, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости данных объектов. 

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю по состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 47 203 832, 06 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........- 17 672 982, 05 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 21 466 303, 92 руб. 

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетами об оценке №№ ОЦ-18/12/23-01, ОЦ-18/12/23-02, ОЦ-18/12/23-03 от 18.12.2023 года, подготовленными ООО «ЛЕГАЛ СЕРВИС», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ составляет 33 822 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........-10 609 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером ........ - 11 828 000 руб.

Вышеуказанные отчеты об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялись, подготовлены по заказу административного истца на платной основе, во время их составления эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчеты не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России от 03.06.2024 года № 862/5-4-24/27.2 отчеты об оценке не соответствуют ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.2 ФСО VI, что влияет на итоговую стоимость объектов исследования. По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 39 745 739 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 15 556 019 руб.; объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 13 952 493 руб. 

Установив, что вышеуказанная судебная оценочная экспертиза проведена экспертом с нарушением Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, определением суда от 01.07.2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО2

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» № АК-028/24 от 23.07.2024 года отчеты об оценке составлены оценщиком с нарушением требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. 

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 43 612 294 руб. (ниже кадастровой стоимости на 7,6 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 16 335 285 руб. (ниже кадастровой стоимости на 7,5 %); объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ - 20 421 064 руб. (ниже кадастровой стоимости на 4,8 %).

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. 

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» не имеется.

Эксперт АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» ФИО2 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. 

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение повторной судебной экспертизы № АК-028/24 от 23.07.2024 года, подготовленное АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении № АК-028/24 от 23.07.2024 года, суду не представлено. 

В соответствии с частью 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

От представителя ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» поступило ходатайство о признании недопустимым доказательством по делу заключения судебной экспертизы от 03.06.2024 года № 862/5-4-24/27.2, подготовленного ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Однако судом не установлены основания, предусмотренные частью 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для признания недопустимым доказательством по делу заключения судебной экспертизы, подготовленного ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Кроме того, вопреки доводам представителя административного истца, назначение по делу повторной судебной экспертизы не является обстоятельством, безусловно свидетельствующим о применении положений части 2 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к заключению первоначальной судебной экспертизы. 

Вместе с тем, административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как арендатора земельных участков. 

При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам повторной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ПОУ «Ейская АШ ДОСААФ России» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости спорного объекта на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 29 декабря 2023 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 29 декабря 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Профессионального образовательного учреждения «Ейская автомобильная школа Общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............, в размере его рыночной стоимости 43 612 294 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ ............, в размере его рыночной стоимости 16 335 285 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 20 421 064 руб. 

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........ считать 29.12.2023 года. 

В остальной части административное исковое заявление Профессионального образовательного учреждения «Ейская автомобильная школа Общероссийской общественно - государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 августа 2024 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова