<

 >

УИД 35RS0001-02-2023-004401-95

дело № 2-15/2025 

(2-175/2024, 2-5100/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Череповец 12 февраля 2025 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Опаричевой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Борисовой К.Ю.,

с участием ФИО1 (истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску), его представителя Н., действующей на основании доверенности, ФИО2 (ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску), ее представителей – адвоката К., действующей на основании ордера от 04.10.2023 №, Е., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, Г. о признании договора незаключенным,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2 по мотиву того, что между ним и ФИО2 12.12.2022 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В процессе выполнения работ по внутренней отделке дома он обнаружил строительные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи. При техническом обследовании жилого дома ООО «Управление капитального строительства» выявило неустранимые недостатки: несущая способность строительных конструкций и устойчивость жилого дома в целом не обеспечена, дом подлежит демонтажу. Заключением межведомственной комиссии от 20.04.2023 указанные недостатки подтверждены. До выявления строительных недостатков истцом понесены убытки в виде расходов на оплату строительно-монтажных работ и материалов по внутренней отделке жилого дома, техническое обследование жилого дома.

Ссылаясь на положения закона, регулирующие спорные правоотношения (с учетом заявления об изменении исковых требований от 25.10.2023), просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 12.12.2022 в части купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика в свою пользу понесенные расходы на внутреннюю отделку и производство технического обследования жилого дома в сумме 831 033 рублей 92 копеек, расходы на производство работ по демонтажу дома в сумме 120 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 710 рублей 34 копеек.

По данному заявлению Череповецким городским судом Вологодской области 09.08.2023 возбуждено гражданское дело, которому присвоен №

Определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 20.11.2023, занесенным в протокол судебного заседания, принято встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, в котором, ответчик, ссылаясь на невозможность отчуждения жилого дома без земельного участка, просил расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный между ФИО2 и ФИО1 12.12.2022, в части купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №; применить последствия расторжения данного договора и передать в собственность ФИО2 жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 исковые требования изменены, просил взыскать с ФИО2 денежные средства в счет понесенных им расходов на внутреннюю отделку и производство технического обследования жилого дома в сумме 783 965 рублей 99 копеек, денежные средства, требующиеся на производство работ по демонтажу дома в сумме 120 000 рублей, денежные средства, затраченные истцом на оплату электроэнергии, в сумме 90 203 рублей, государственную пошлину в размере 13 263 рублей 17 копеек. 

Определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 12.07.2024 принят отказ ФИО1 от иска к ФИО2 в части требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома, производство по делу в названной части прекращено.

Этим же определением суда принят отказ ФИО2 от встречного иска к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком и применении последствий расторжения договора купли-продажи, производство по делу по встречному иску прекращено.

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, Г. о признании договора незаключенным по мотиву того, что 12.12.2022 между нею и ответчиком ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок приобретен в 2021 году за счет средств Г., по просьбе последнего оформлен на истца. За счет средств Г. произведено строительство жилого дома, осуществлена его регистрация как объекта недвижимости. Г. самостоятельно нашел покупателя на указанный объект недвижимости – ФИО1, с которым согласовал все условия договора, истец в переговорах участия не принимала. Между истцом и ФИО1 передаточный акт не составлялся. Объект был передан покупателю Г., расчет по договору в сумме 630 000 рублей осуществлялся между ответчиками в наличной форме. Кредитные средства в размере 3 570 000 рублей были перечислены на счет истца, после их получения часть денег передана в наличной форме Г.. 

Ссылаясь на положения закона, регулирующие спорные отношения, просит признать незаключенным договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 12.12.2022 между ФИО2 и ФИО1, признать данный договор заключенным между ФИО1 и Г..

По названному исковому заявлению Череповецким городским судом Вологодской области 11.09.2024 возбуждено гражданское дело, которому присвоен №.

Определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 23.12.2024 гражданские дела по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков (№) и по иску ФИО2 к ФИО1, Г. о признании договора незаключенным (№) объединены в одно производство, гражданскому делу присвоен №.

ФИО1 исковые требования изменены, просит взыскать с ФИО2 денежные средства в счет понесенных им расходов на внутреннюю отделку жилого дома в размере 681 672 рублей 78 копеек; денежные средства, требующиеся на производство работ по демонтажу жилого дома в сумме 498 620 рублей, а также на производство работ по демонтажу фундамента в сумме 242 880 рублей; денежные средства, затраченные на производство технического обследования жилого дома в сумме 25 000 рублей и на оплату судебной строительно-технической экспертизы жилого дома в сумме 27 000 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 263 рублей 17 копеек.

В судебном заседании ФИО1 (истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) и его представитель по доверенности Н. исковые требования по первоначальному иску (с учетом их изменения) поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в нем, возражали против удовлетворения встречного искового заявления. Дополнительно Н. пояснила, что Г. не являлся собственником спорных объектов недвижимости, в связи с чем, не мог выступать их продавцом, денежные средства получены ФИО2, распоряжение продавцом по своему усмотрению полученными по договору денежными средствами не влечет за собой признание договора незаключенным. ФИО1 были переданы ключи от дома, а также технический паспорт на него. Впоследствии дом был признан непригодным для проживания, однако у ФИО1 сохраняется заинтересованность в земельном участке. ООО СК «Сберстрахование» произвело перечисление ПАО Сбербанк страховой выплаты около 3 500 000 рублей за ФИО1, размер ипотеки банком пересмотрен. ФИО1 предполагает построить иной дом, в связи с чем, требуется демонтаж фундамента. 

ФИО1 в судебном заседании дополнительно пояснил, что сделка купли-продажи осуществлялась с привлечением кредитных денежных средств. Вопросы по продаже объектов недвижимости предварительно обсуждал с Г., договор заключал с ФИО2 в банке, деньги в сумме 630 000 или 640 000 рублей при ней передал Г., передача денег оформлена распиской ФИО2.. 

В судебном заседании ФИО2 (ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску), а также ее представители К. и Е. против удовлетворения первоначального иска возражали, выражая, в том числе, несогласие с установленной суммой понесенных ФИО1 убытков, просили удовлетворить встречное исковое заявление, по основаниям, указанным в нем. Дополнительно К. пояснила, что фактическим собственником и титульным владельцем жилого дома и земельного участка являлся Г., который разместил объявление об их продаже и решал все вопросы по заключению договора купли-продажи с ФИО1. ФИО2 только подписывала необходимые документы. Акт приема-передачи имущества ФИО2 как собственником не составлялся, исполнение договора осуществлялось Г..

ФИО2 в судебном заседании дополнительно пояснила, что спорный земельный участок приобретался 

<

 > Г., по его просьбе был оформлен на нее. На земельном участке он построил жилой дом. Она там ни разу не была. Затем 

<

 > решил продать объекты, так как требовались деньги. Все вопросы по продаже решал сам, доверенность ему она не выдавала. ФИО1 увидела в банке 12.12.2022, Г. представил его как покупателя. В банке она подписала все необходимые документы, расписку на 630 000 рублей, денег не получала. Стоимость сделки ей не известна. 15.12.2022 банк перечислил на ее счет 3 750 000 рублей, из которых 3 000 000 рублей она наличными передала Й., 570 000 рублей оставила для оплаты налогов.

В судебное заседание Г. (ответчик по встречному иску) не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (судебными повестками), об уважительности причин неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил.

В судебное заседание представители третьих ли ООО СК «Сбербанк страхование» и ПАО Сбербанк не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (судебными повестками), об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело при состоявшейся явке.

Суд, заслушав объяснения сторон и их представителей, показания свидетеля Ш., материалы настоящего гражданского дела, материалы гражданского дела №, материалы проверки КУСП отдела полиции № 2 УМВД России по г. Череповец от 01.03.2023 №, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49) в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании норм пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. 

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, к существенным условиям договора продажи недвижимости относятся предмет договора и цена недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО2 («продавцом») и ФИО1 («покупателем») 12.12.2022 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Предметом данного договора являются: дом – здание (индивидуальный жилой дом) с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, г.о. 

<

адрес>, общей площадью 80,5 кв.м, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании технического плана здания, сооружения либо объекта незавершенного строительства, выданного 04.04.2022, договора купли-продажи от 21.09.2021; участок – земельный участок с кадастровым номером № находящейся по адресу: 

<

адрес>, г.о. 

<

адрес>, з/у 18, общей площадью 919 кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома, принадлежащий истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 21.09.2021 (пункты 1.1, 1.2.1-1.2.3 договора).

По условиям договора продавец передает покупателю дом по цене 3 265 000 рублей, участок – по цене 935 000 рублей. Покупатель обязуется уплатить продавцу часть цены дома и земельного участка в размере 630 000 рублей за счет собственных средств; деньги в размере 3 570 000 рублей – за счет ипотечного кредита.

Продавец обязуется передать дом покупателю по акту приема-передачи в течение 2 рабочих дней после получения продавцами денег в счет уплаты цены дома и участка в полном объеме. Покупатель обязуется принять от продавца дом и участок во владение в указанный срок. Стороны договорились, что переход права собственности от продавца к покупателю не зависит от исполнения продавцом обязанности передать покупателю дом и участок (пункты 3.1, 3.2, 4.1, 4.2 договора).

Согласно пункту 1.2.3.3. договора в Едином государственном реестре недвижимости сведения об ограничениях прав на земельный участок отсутствуют.

В соответствии с пунктом 6.1 договора продавец дает покупателю заверение о том, что в момент подписания договора дом и участок никому не проданы, не подарены, не заложены, не переданы в возмездное или безвозмездное пользование. Дом и участок в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обстоятельствами не обременены; лиц, сохраняющих право пользования домом в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется; лиц, обладающих иным правом пользования домом и сохраняющих его после приобретения дома покупателем, не имеется.

Договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с разделами 3, 4, 5 договора; считается заключенным и вступает в силу 12.12.2022 (пункты 7.1, 7.6 договора). 

Кредитным договором от 12.12.2022 №, заключенным между ПАО Сбербанк и ФИО1, предусмотрено предоставление последнему кредита в размере 3 570 000 рублей на приобретение объектов недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка, ориентир – жилой дом. Документ-основание приобретения объекта недвижимости – договор купли-продажи от 12.12.2022. 

Сделка осуществлялась с использованием номинального счета ООО «Домклик».

В соответствии с распиской от 12.12.2022 к договору купли-продажи ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в размере 630 000 рублей в качестве полной оплаты по договору купли-продажи, предметом которого являются дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, цена которых определена ими в размере 4 200 000 рублей.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 13.12.2022 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанные дом и земельный участок.

Согласно отчету об операциях по счету №, открытому на имя ФИО2, предоставленному ПАО Сбербанк за период с 01.12.2023 по 22.10.2024, 14.12.2023 на указанный счет от ООО «Домклик» поступили денежные средства в размере 3 570 000 рублей с назначением платежа: оплата по ДКП от 12.12.2022 за ФИО1.

ФИО2 15.12.2022, 15.03.2023, 01.04.2023 и 24.04.2023 осуществлено снятие наличных денежных средств с указанного счета в размере 3 000 000 рублей, 290 000 рублей, 275 000 рублей и 5 000 рублей соответственно.

Решением Череповецкого городского суда Вологодской области от 27.02.2024 по делу № по иску ФИО2 к ФИО1, Г. исковые требования ФИО2 о переводе прав и обязанностей продавца по договору купли-продажи от 12.12.2022, заключенному с ФИО1, на Г., оставлены без удовлетворения, поскольку Г. не является собственником земельного участка и жилого дома. Намерение истца и ответчиков урегулировать спор, возникший вследствие недостатков проданного имущества, не является законным основанием для удовлетворения требований. При этом у Г. имеется возможность принять на себя исполнение обязательств ФИО2 или ответственность за указанное исполнение (статьи 313, 361 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, из материалов дела следует, что ООО СК «Сбербанк страхование», застраховавшим указанный выше дом, произведена выплата страхового возмещения в связи с наличием конструктивных недостатков. Удовлетворение требований повлечет изменение лица, к которому страховщик имеет право требования в порядке суброгации (статья 965 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Данное решение в апелляционном порядке не обжаловано, вступило в законную силу 06.04.2024.

Разрешая требования ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 12.12.2022 между ФИО2 и ФИО1 незаключенным, признании данного договора заключенным между ФИО1 и Г., суд исходит из следующего.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Как разъяснено в пунктах 43 и 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Изучение вышеприведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, показало, что к существенным условиям договора купли-продажи от 12.12.2022, без согласования которых он считался бы незаключенным, относятся: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В обоснование заявленных требований ФИО2 ссылается на то, что фактическим собственником и продавцом объектов недвижимости являлся Г., несогласованность ею существенных условий договора купли-продажи от 12.12.2022, не участие в переговорах по его заключению, а также на передачу ею денежных средств Г. и не передачу покупателю объектов недвижимости по передаточному акту.

Между тем доводы ФИО2 опровергаются установленными по делу обстоятельствами.

Так, ФИО2 являлась собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, являвшихся предметом договора купли-продажи; вышеуказанный договор купли-продажи между сторонами заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости; переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом суд учитывает, что переход права собственности от продавца к покупателю не зависел от исполнения продавцом обязанности передать покупателю дом и участок. 

Исполнение сделки сторонами фактически осуществлено.

Передача объектов недвижимости ФИО1 произведена посредством передачи последнему ключей от жилого дома, технического паспорта на дом. Он принял объекты недвижимого имущества в фактическое владение, оплатил их и зарегистрировал право собственности за собой в Едином государственном реестре недвижимости, став собственником, нес расходы на содержание недвижимости.

Денежные средства по договору купли-продажи получены ФИО2 в полном объеме, соответствующем цене объектов недвижимости, приведенной в договоре купли-продажи, то есть в размере 4 200 000 рублей, что подтверждается распиской от 12.12.2022 к договору купли-продажи о получении от ФИО1 денежных средств в размере 630 000 рублей и отчетом об операциях по счету №, открытому на имя ФИО2, согласно которому 14.12.2022 на указанный счет от ООО «Домклик» поступили денежные средства в размере 3 570 000.

При заключении договора ФИО2 дала покупателю ФИО1 заверение о том, что в момент подписания договора дом и участок никому не проданы, не подарены, не заложены, не переданы в возмездное или безвозмездное пользование, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обстоятельствами не обременены.

Участие Г. в качестве посредника при заключении сделки, а равно расписка Г. от 15.12.2022 о получении от ФИО2 денежных средств в размере 3 570 000 рублей установленные по делу обстоятельства не опровергают.

Соглашение о задатке от 28.11.2023 в сумме 30 000 рублей суд ко вниманию не принимает, поскольку оно заключено между лицами, не являющимися сторонами вышеуказанного договора (Ц. и Г.), вышеприведенными документами факт оплаты цены объектов недвижимости подтвержден в полном размере.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, представленные доказательства, суд, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления ФИО2 к ФИО1. 

Заявление ФИО2 встречного искового заявления, по мнению суда, направлено на преодоление законной силы решения Череповецкого городского суда Вологодской области от 27.02.2024 по делу №.

Разрешая требования ФИО1 по первоначальному иску, суд исходит из следующего.

Ввиду того, что жилой дом имел черновую отделку, ФИО1 с декабря 2022 года начал производить работы по внутренней отделке дома, в частности, по установке теплого пола, отделке пола, стен, окон, монтажу электрической проводки и т.п.. 

Работы производились ФИО1, как своими силами, так и привлеченными лицами, за счет приобретенных им материалов.

Факты несения ФИО1 расходов на производство данных работ, приобретение материалов подтверждены представленными в материалы дела договорами, дополнительными соглашениями к ним, актами, счетами, товарными и кассовыми чеками, а также показаниями свидетеля Ш., согласно которым она с 18.12.2022 по 30.01.2023 делала ремонт в жилом доме, принадлежащем ФИО1, осуществляла малярные работы, подсечку, грунтовку, штукатурку «Родбандом», заделывала швы «Родбандом», клеила обои, красила и клеила багет. Работы производила как физическое лицо, без оформления, акты о приемке выполненных работ не оформлялись. Необходимые материалы приобретались ФИО1 с ее участием 18.12.2022. В процессе работы материалы докупались. За проведенные работы в даты, указанные в расписках, получила наличные денежные средства в размере 30 000, 50 000 и 21 272 рублей. Денежные средства были ей переданы наличным путем. Расписки были оформлены 

<

 > ФИО1 позднее, с ее разрешения. 

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется оснований, поскольку они даны после предупреждения под подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Согласно материалам дела и объяснениям ФИО1, в процессе производства работ по внутренней отделке дома он обнаружил трещины в стенах, отклонение окон от вертикали, продольные трещины на центральной стойке, трещины по стенам дома снаружи.

На основании заявления ФИО1 от 14.02.2023 ООО «Управление капитального строительства» в период с 14.02.2023 по 28.02.2023 провело техническое обследование индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по результатам которого составлено техническое заключение № по состоянию данного дома.

В соответствии с обозначенным техническим заключением здание представляет собой одноэтажный бесподвальный индивидуальный жилой дом с несущими наружными стенами с размерами в плане 8,17*9,88 м (площадь 80,7 кв.м) и террасой под общей крышей; перекрытие первого этажа не предусмотрено, чердачное пространство объединено с помещениями первого этажа; внутренний объем здания разделен перегородками на помещения входного тамбура, гостиную, санузел, детскую и спальню; фундаменты – монолитная железобетонная плита толщиной 180-200 мм; выявлено отсутствие гидроизоляции между фундаментной плитой и наружными стенами, что не соответствует требованиям СП 70.13330.2012; наружные стены – несущие, выполнены из полистиролбетонных блоков с облицовочной плиткой под «рваный камень» толщиной 250 мм, армирования наружных стен не выявлено; выявлены многочисленные трещины на наружной поверхности несущих стен, некачественно заполненные раствором вертикальные и горизонтальные швы между блоками; выявлено отклонение наружных стен от вертикали от 15 до 30 мм при измерении 2-х метровой рейкой уровнем, что не соответствует требованиям пункта 8.18.5 СП 70.13330.2012; по периметру наружных стен уложена арматурная сетка под конструкции крыши, армопояс отсутствует; наружные стены изнутри обшиты гипсокартоном по деревянному каркасу и оклеены обоями; внутренние перегородки выполнены из гипсокартона по деревянному каркасу; выявлено отклонение перегородок от вертикали до 30 мм при измерении 2-х метровой рейкой уровнем, что не соответствует требованиям пункта 8.18.5 СП 70.13330.2012; в помещениях выполнено устройство натяжных потолков по контуру крыши; крыша – двухскатная, стропильная, утепленная (минеральная вата толщиной 150 мм), с неорганизованным водостоком; мауэрлат и коньковый прогон выполнены из бруса сечением 100*150 мм, стропила из доски сечением 50*150 мм, по которым уложена обрешетка из обрезной доски 25*120 мм и контробрешетка из брусков 25*50 мм; в конструкции стропильной системы отсутствуют ригели, затяжки и подкосы; коньковый прогон разрезной, с опиранием на фронтоны торцовых наружных стен и центральную стойку сечением 100*100 мм; части конькового прогона состыкованы без прируба (стык в стык), сам стык находится не по центру стойки (глубина опирания 20 мм), что не соответствует требованиям пункта 8 СП 70.13330.2012; центральная стойка имеет продольные трещины по всей высоте глубиной до 40 мм и шириной раскрытия 4-6 мм, что не соответствует требованиям пункта 8 СП 70.13330.2012; в гостиной выявлен прогиб конькового прогона 20 мм при измерении 2-х метровой рейкой уровнем; почти все деревянные конструкции крыши не имеют обработки защитными средствами от огня и биологического воздействия, что не соответствует требованиям пункта 8 СП 70.13330.2012; кровельное покрытие из стального профильного листа с защитно-декоративным полимерным покрытием, смонтированное по обрешетке; кровельное покрытие имеет дефекты монтажа, повреждения отдельных листов и разгерметизацию узлов крепления листов к обрешетке, что привело к возникновению протечек в подкровельное пространство и далее в жилые помещения; местами подкровельное пространство сильно увлажнено, выявлено обильное увлажнение утеплителя, поражение грибком и гниение деревянных конструкций крыши, что не соответствует требованиям СП 71.13330.2017; полы – цементно-песчаная стяжка с электроподогревом (теплый пол); окна, панорамные конструкции и двери выхода на террасу – из ПВХ профиля с двойным остеклением; входная дверь – металлическая, утепленная, заводского изготовления; перемычки оконных и дверных проемов выполнены из горячекатанного швеллера №, не перемычках выявлены следы глубокой коррозии, антикоррозийное покрытие отсутствует; монтажные зазоры под оконными и дверными блоками 10-20 мм, местами до 5 мм, выявлено смятие монтажной пены, что свидетельствует об осадке наружных стен, что не соответствует требованиям ГОСТ 23166-2021 и ГОСТ 56926-2016; выявлено выпучивание внутрь конных и дверных блоков от плоскости наружных стен до 15-30 мм; выявлено ослабление креплений оконных и дверных блоков к наружным стенам (саморезы вываливаются из полистиролбетонных блоков).

В соответствии с выводами, содержащимися в заключении, техническое состояние индивидуального жилого дома соответствует недопустимому, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Дом построен с грубыми нарушениями требований сводов и правил по строительству и технических регламентов. Несущие стены выполнены из теплоизоляционных полистиробетонных блоков марки D200, которые не предназначены для устройства несущих конструкций. Отсутствие армопояса по периметру наружных стен в совокупности с отсутствием в конструкции стропильной системы ригелей, затяжек и подкосов не обеспечивает устойчивость строительных конструкций. Данные дефекты и недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Несущая способность строительных конструкций и устойчивость в целом индивидуального жилого дома не обеспечена, жилой дом подлежит демонтажу.

Как следует из заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города Череповца от 13.02.2006 № 494, от 20.04.2023, комиссией проведено обследование жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по результатам которого выявлены основания для признания жилого дома, непригодным для проживания. 

Согласно техническому паспорту жилого дома, составленному БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации», по состоянию на 10.05.2023 износ дома составил 14 процентов.

По результатам осмотра жилого дома экспертной организацией ООО СК «Сберстрахование» в соответствии с условиями полиса страхования недвижимого имущества (ипотеки) № от 10.12.2022, оформленного страхователю ФИО1, составлен страховой акт от 22.05.2023 № о наступлении страхового события – конструктивных дефектов, размер страховой выплаты определен в 3 266 000 рублей. Платежным поручением от 29.05.2023 № денежные средства в названном размере перечислены ПАО «Сбербанк» в счет погашения задолженности по кредитному договору от 12.12.2022 №. 

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как указано в пункте 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 11, 12 и 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вина в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное.

По ходатайству истца ФИО1 определением Череповецкого городского суда Вологодской области от 12.07.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз» (

<

 >). Во исполнение определения в материалы дела представлено заключение эксперта от 11.11.2024 №, согласно выводам которого привлеченными лицами произведены работы по укладке трубопроводов теплого пола, монтажу коллекторской группы, установке радиаторов, монтажу трубопроводов и радиаторной арматуры, заливке пола (полусухая стяжка), закачка теплоносителя в систему, установка скважинного насоса, монтажу трубопроводов, монтажу водяного узла с системой грубой очистки, поклейка багета 88 п.м.. поклейка обоями трех комнат, работы по заделке швов и грунтованию в коридоре и санузле, работы с применением сухой смеси «ротбанд», работы по монтажу установочных коробок, розеток, выключателей, щита на 12 групп, подключение электрического котла, прокладка кабеля. ФИО1 выполнена укладка ламината 44,4 кв.м, укладка плитки на полу в санузле 5,2 кв.м, укладка плитки на стенах в санузле 14,4 кв.м, монтаж трех окосов и подоконника на окне 2,33*1,71 м, монтаж трех окосов и подоконника на окне 2,28*1,72 м, монтаж трех откосов и подоконника на окне 0,9*1,15 м, монтаж откоса 1,15 м на окне 0,9*1,15 м.

Стоимость материалов, работ по внутренней отделке жилого дома на дату производства работ составляет 681 672 рубля 78 копеек. Стоимость результатов работ, которые носят отделимый характер составляет 0 рублей. Стоимость мебели (кухонного гарнитура) на дату ее приобретения ФИО1 – 134 083 рубля 21 копейку. Стоимость мебели, которая носит характер отделимых улучшений составляет на дату ее приобретения ФИО1 – 13 083 рубля 21 копейку. Стоимость аналогичной мебели на вторичном рынке – 27 500 рублей. Стоимость работ по демонтажу жилого дома без демонтажа фундамента с учетом округления составляет 498 620 рублей, стоимость демонтажа фундамента – 242 880 рублей.

Не доверять указанному заключению у суда не имеется оснований, поскольку оно отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является полным, ясным, мотивированным, не противоречит материалам дела. Экспертиза проведена уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, имеющим необходимую квалификацию и опыт работы по специальности, предупрежденным об уголовной ответственности по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. При производстве экспертизы экспертом были изучены все представленные сторонами материалы дела; заключение получено с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования; проведенный экспертный анализ основан на специальной литературе, даны ответы на все поставленные судом вопросы. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, ее неполноту либо ставящих под сомнение ее выводы, материалы дела не содержат. 

Представленное заключение согласуется с иными материалами дела, в частности, техническим заключением от 28.02.2024 № по состоянию индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не оспоренным стороной ФИО2 надлежащими средствами доказывания, в соответствии с которым жилой дом подлежит демонтажу; не противоречит представленным в материалы дела письменным пояснениям эксперта У. на вопросы представителя ФИО2.

В связи изложенным, суд принимает вышеуказанное заключение в качестве доказательства по делу, отклоняя доводы стороны ФИО2 о недостаточной ясности и неполноте заключения эксперта.

Проанализировав вышеуказанные требования закона, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе объяснения стороны ФИО1 в судебном заседании), суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований в полном объеме и взыскивает с ФИО2 в его пользу денежные средства в счет понесенных истцом расходов на внутреннюю отделку жилого дома в размере 681 672 рублей 78 копеек; денежные средства, требующиеся на производство работ по демонтажу жилого дома в сумме 498 620 рублей, а также на производство работ по демонтажу фундамента в сумме 242 880 рублей.

На основании пункта 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного кодекса.

В соответствии со статьями 88, 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы.

ФИО1 заявлено о взыскании в его пользу денежных средств, затраченных на производство технического обследования жилого дома в сумме 25 000 рублей и на оплату судебной строительно-технической экспертизы жилого дома в сумме 27 000 рублей, расходов на оплату государственной пошлины в размере 13 263 рублей 17 копеек.

Указанные расходы ФИО1 являются документально подтвержденными (том 1 л.д. 206-213, 214, том 2 л.д. 8, 194, том 3 л.д. 83) и необходимыми для обращения в суд и последующего разрешения спора, в связи с чем, суд взыскивает их ФИО2.

Руководствуясь статьями 192-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании убытков удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (

<

 >) в пользу ФИО1 (

<

 >) денежные средства в счет понесенных истцом расходов на внутреннюю отделку жилого дома в размере 681 672 рублей 78 копеек; денежные средства, требующиеся на производство работ по демонтажу жилого дома в сумме 498 620 рублей, а также на производство работ по демонтажу фундамента в сумме 242 880 рублей; денежные средства, затраченные на производство технического обследования жилого дома в сумме 25 000 рублей и на оплату судебной строительно-технической экспертизы жилого дома в сумме 27 000 рублей; расходы на оплату государственной пошлины в размере 13 263 рублей 17 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1, Г. о признании договора незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Судья 

<

 > Е.В. Опаричева

Мотивированное решение суда составлено 26.02.2025.