Дело №2-89/2025 (2-2219/2024) 

УИД 61RS0011-01-2024-003177-34 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2025 года 

ст. Тацинская 

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Избенко Ф.В.

при секретаре Мензараровой Л.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Тацинского района Ростовской области, третьи лица: Администрация Суховского сельского поселения, Управление Росреестра по Ростовской области, ФИО2 о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ему принадлежит квартира с кадастровым №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Квартира расположена на земельном участке площадью 1200 кв. м., с кадастровым №, также принадлежащем на праве собственности ФИО1 С целью улучшения жилищных условий им произведена перепланировка (переустройство) и реконструкция квартиры. Согласно сведениям кадастрового учета, общая площадь квартиры составляет 58,8 кв. м., фактическая общая площадь с учетом проведения реконструкции квартиры составляет 79,9 кв. м. и увеличена на 21,1 кв. м. за счет возведения жилой пристройки, перевода летней кухни в жилую пристройку, сноса холодной пристройки, уточнения площадей. Вместе с тем, разрешение на реконструкцию объекта недвижимости ФИО1 в установленном порядке получено не было. Указывая, что самовольно произведенными реконструкцией и перепланировкой квартиры не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, истец просит суд сохранить в перепланированном (переустроенном) и реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 79,9 кв. м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; сохранить в перепланированном (переустроенном) и реконструированном состоянии жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с учетом работ, произведенных по реконструкции квартиры №, с кадастровым №; прекратить право собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 58,8 кв. м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 79,9 кв. м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с учетом ее реконструкции, перепланировки и переустройства.

Истец ФИО1, представители ответчика - Администрации Тацинского района Ростовской области, третьего лица - Администрации Суховского сельского поселения в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо - представитель Управления Росреестра по Ростовской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 58,8 кв. м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.10.2024 года №№ (л.д. 12-13).

Указанная квартира расположена на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, также принадлежащем ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.10.2022 года №№ (л.д. 14-15). 

Истец ссылается на то, что им за счет собственных средств произведена реконструкция и перепланировка квартиры, в результате которых общая площадь квартиры увеличилась до 79,9 кв. м., в том числе жилой – 42,6 кв. м.

Согласно техническому паспорту жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> от 10.10.2022 года, квартира состоит из: 

литера А:

- коридор №, общей площадью 4,4 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 6,2 кв. м., в том числе жилой – 6,2 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 20,6 кв. м., в том числе жилой – 20,6 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 7,6 кв. м., в том числе жилой – 7,6 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 8,2 кв. м., в том числе жилой – 8,2 кв. м.;

литера А2:

- санузел №, общей площадью 5,9 кв. м.;

- кухня, общей площадью 12,9 кв. м.;

литера А3:

- коридор, общей площадью 10,3 кв. м.;

- кладовая, общей площадью 3,8 кв. м.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения о наличии у истца разрешения на реконструкцию и перепланировку квартиры, выданное органом местного самоуправления в установленном порядке.

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 Градостроительного РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью. 

Пункты 1 и 3 ст. 222 ГК РФ не устанавливают запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяют условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Исходя из положений п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Определением суда от 17.12.2024 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли в реконструированном состоянии квартира, общей площадью 79,9 кв. м., в том числе жилой – 42,6 кв. м., с кадастровым №, расположенная по адресу: 

<

адрес> строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки 

<

данные изъяты> сельского поселения. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «

<

данные изъяты>.) (л.д 40-43).

Согласно выводам заключения НЭО «

<

данные изъяты>) за № от 21.02.2025 года, квартира в реконструированном состоянии, общей площадью 79,9 кв. м., в том числе жилой - 42,6 кв. м., с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, является зданием III группы капитальности и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф1.4. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям Сборника 26 «Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», тома II «Жилые, культурно- бытовые и административно-хозяйственные здания», отдела I «Жилые дома», таблицы 1 «Жилые дома одноэтажные кирпичные» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция заключается в увеличении общей площади 

<

адрес> жилого дома Лит. «А» на 21,1 кв. м. за счет увеличения габаритных параметров здания, вследствие демонтажа пристройки Лит. «а», состоящей из комнаты № площадью 12,9 кв. м., присоединения пристройки Лит. «А2» (бывшей летней кухни Лит. «Б»), состоящей из санузла № площадью 5,9 кв. м., кухни № площадью 12,9 кв. м., возведения пристройки Лит. «АЗ», состоящей из коридора № площадью 10,3 кв. м., кладовой № площадью 3,8 кв. м., возведения пристройки Лит. «а», состоящей из тамбура № площадью 2,3 кв. м.

Объемно-планировочное решение, состав помещений, площадь жилых комнат жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№,5 площадь кухни пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, габариты жилых комнат жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№,4,5, габариты кухни пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, габариты комнат жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а», с номерами комнат в поэтажном плане №№,6,8,9, высота помещений, инженерное обеспечение, в составе водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, вентиляции и электроснабжения, за исключением площади жилой комнаты №, а также габаритов и площади жилой комнаты № жилого дома Лит. «А», соответствуют требованиям п. п. 4.5, 6.1-6.2, 7.13, 9.3-9.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 2.5. ВСН 61-89 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», п. 5.3 СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности, п. 127 СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Земельный участок, расположенный по 

<

адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне жилой застройки (Ж-1). Параметры объекта капитального строительства по высоте, количеству этажей, отступам и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилам землепользования и застройки 

<

данные изъяты> сельского поселения, утвержденным решением Собрания депутатов 

<

данные изъяты> сельского поселения от 26.12.2019 года № «Об утверждении Правил землепользования и застройки 

<

данные изъяты> сельского поселения 

<

адрес>»

Квартира № жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а», имеет один эвакуационный выход, ориентированный непосредственно наружу, что не противоречит п. 7.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которому «каждый жилой автономный блок блокированной застройки должен иметь минимум один эвакуационный выход наружу», не противоречит требованиям ст. 80, 89 Федерального закона от 22.07.2008 года №123-ФЗ.

Жилые комнаты жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№2,3,4,5, а также кухня, пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, имеют естественное освещение, что соответствует требованиям п. 9.18 вышеуказанного СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которым «естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне», п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», согласно которому «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение».

В соответствии с данными произведенных измерений, 

<

адрес> жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а» расположена с фасадной стороны двора земельного участка. Расположение вновь возведенной пристройки Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а» 

<

адрес> северной (тыльной), южной (фасадной), западной (

<

адрес>, №) и восточной (

<

адрес>, №, 

<

адрес>) сторон стен здания, по отношению к фактическим границам соседних земельных участков соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства».

Расположение 

<

адрес> жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а» на земельном участке домовладения по отношению к строениям, находящимся на земельных участках соседних домовладений с северной (тыльной), южной (фасадной), западной (

<

адрес>, №) и восточной (

<

адрес>, №, 

<

адрес>) сторон стен здания, соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п. 4.13 приказа МЧС России от 14.02.2020 года №89 «Об утверждении изменения №1 к своду правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемнопланировочным и конструктивным решениям», утвержденному приказом МЧС России от 24.04.2013 года №288».

Дефектов, указывающих на снижение несущей способности 

<

адрес> жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а» в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, следов залития с кровельной части здания - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату произведенного осмотра находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию 

<

адрес> жилого дома Лит. «А» с пристройкой Лит. «А2», Лит. «АЗ», Лит. «а», расположенной по 

<

адрес>, №, 

<

адрес>, в 

<

адрес> и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п. 28 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».

Несоответствие жилых комнат жилого дома Лит. «А» с номерами комнат в поэтажном плане №№,4 требованиям п. 6.2 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 2.5. ВСН 61-89 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов» в части несоблюдения габаритных параметров и минимально допустимой площади, предъявляемой к жилым комнатам, является не существенным. Габаритные параметры исследуемой жилой комнаты № не подвергались изменению как в большую, так и в меньшую сторону по результату сопутствующих работ, сопровождающихся реконструкцией. Для приведения жилой комнаты № в соответствие с требованиями выше оговоренного регламента, необходимо изменить функциональное назначение из жилого, в помещение подсобного назначения (коридор) (л.д. 47-92).

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № от 21.02.2025 года, подготовленное экспертами НЭО «

<

данные изъяты>.), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, имеющим длительный стаж работы в области экспертной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.

Администрация Суховского сельского поселения в направленном суду заявлении не возражала относительно удовлетворения исковых требований ФИО1

Администрацией Тацинского района возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.

Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности то, что квартира принадлежит на праве собственности истцу, строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, не имеется препятствий для признания за истцом права собственности на указанную квартиру.

Рассматривая требование ФИО1 о прекращении его права собственности на квартиру в состоянии до реконструкции, суд исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В той связи, что реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства или их частей и качества инженерно-технического обеспечения, в результате которого возникает новый объект, на который судом признано право собственности за ФИО1, надлежит прекратить право собственности истца на квартиру в состоянии до проведения работ по реконструкции.

Следствием увеличения площади квартиры после проведенной реконструкции явилось и увеличение общей площади здания, частью которого является реконструированная квартира, а поскольку суд пришел к выводу, что реконструкция квартиры не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следует сохранить в реконструированном состоянии с увеличенной площадью и здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> целью исполнимости решения суда при регистрации прав на его основании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС №) к Администрации Тацинского района (ОГРН №) – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру, общей площадью 79,9 кв. м., в том числе жилой – 42,6 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> учетом работ, произведенных по реконструкции 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца д. 

<

адрес> на квартиру, общей площадью 58,8 кв. м., с кадастровым №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем д. 

<

адрес> право собственности на квартиру, общей площадью 79,9 кв. м., в том числе жилой – 42,6 кв. м., расположенную по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня вынесения.

Судья 

Ф.В. Избенко