РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2025 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Безденежного Д.В.

с участием представителя истцов по доверенности ФИО8,

представителе ответчика ФИО9 по доверенности,

третьего лица ФИО10

при секретаре Ибрагимовой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-405/2025 по иску ФИО25., ФИО26., ФИО16 к ФИО18 о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении,

встречного искового заявления ФИО18 к ФИО24. о признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО27 обратились в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением к ФИО18, согласно которому просили:

- расторгнуть договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО18 с одной стороны и правопреемниками ФИО23, умершего ДД.ММ.ГГГГ с другой стороны, в отношении земельного участка, расположенного по адресу

<

адрес>

- выселить ФИО18 из жилого дома, по адресу: 

<

адрес>

Заявленные требования мотивированы тем, что ФИО23 является отцом истцов: несовершеннолетней ФИО4, ФИО5 (ФИО20) М.И., ФИО6

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ.

К дате смерти на праве личной собственности наследодателю принадлежал земельный участок по адресу: 

<

адрес> а также жилой дом по тому же адресу, кадастровый №.

Наследниками по закону, кроме истцов, являлись еще вдова и мать умершего. Наследство ими принято не было. Истцы, дети ФИО2, наследство за умершим приняли.

По завещанию права на названное недвижимое имущество переданы в равных долях только детям ФИО2 - истцам, каждому по 1/3 доле в праве собственности.

До смерти ФИО2 страдал от онкологического заболевания, получал медицинские препараты и разные виды терапии, которые существенно влияли на его способность понимать значение своих действий.

После смерти ФИО2 разные лица начали предъявлять претензии на названное в иске имущество.

Так, вдова умершего Свидетель №1 инициировала гражданское дело № в Ставропольском суде Самарской области, в котором утверждала, что между нею и умершим был заключен предварительный договор купли-продажи названного имущества, просила признать его право собственности на землю и дом.

В ходе процесса представителем Свидетель №1 выступала ФИО1, которая действовала на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, полученной от Свидетель №1 Исковое заявление и материалы дела содержали множество логических противоречий, при этом сторона истца указывала, что ФИО20 собирался продать и «продал спорную недвижимость Свидетель №1», а также «фактически передал её» Свидетель №1

О каких-либо отношениях аренды и о передаче спорного имущества иным лицам Свидетель №1 и представитель ФИО1 не заявляли. 

Однако, определения по делу № Ставропольского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, истица и ее представитель ФИО1 на заседание не явились, иск был оставлен без рассмотрения.

После этого ФИО1, действуя уже не в качестве представителя, а самостоятельно и в своих интересах, обратилась с новым иском в суд. Ставропольским судом Самарской области было возбуждено дело №, в рамках которого ФИО1 указывала, что умерший передал дом не Свидетель №1, а самой ФИО22, и не в собственность, а «в аренду, с правом выкупа». ФИО1 приложила к иску «договор аренды на 11 лет» на двух страницах, первая из которых не содержала никаких подписей.

ФИО1 указывала, что в счет «оплаты аренды» должны быть зачтены «долги умершего» перед ее отцом ФИО17, по распискам в простой письменной форме на сумму 60 000 долларов США.

В ходе рассмотрения дела по определению Самарского областного суда была проведена судебная экспертиза от ДД.ММ.ГГГГ, которая установила, что подписи под расписками выполнены не ФИО2, а иным лицом с подражанием его подписи.

К какой-либо ответственности ФИО1 привлечена не была.

Ее отец, ФИО17, также заявивший требования к умершему «по распискам», отказался от иска (дело 2-1435/2020 рассматривалось Ставропольским судом Самарской области).

После неоднократных обжалований в суды вышестоящих инстанций рассмотрение дела по требованиям ФИО7 о регистрации договора аренды завершилось тем, что было оставлено в силе решение Ставропольского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым постановлено: «произвести государственную регистрацию договора аренды с последующим правом выкупа» в отношении спорного земельного участка и жилого дома.

Решение вступило в законную силу. Никаких регистрационных действий по принятому судебному акту не проводилось.

Вступивший в законную силу судебный акт не содержал указаний на:

- стороны договора аренды;

- объект договора аренды, его состояние;

- иные существенные условия договора (срок, размер арендной платы, размер выкупной цены).

Несмотря на это, поскольку вторая страница договора аренды, представленного ФИО7 с подписью умершего, содержала указания на арендную плату в размере 35 000 Р. в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 начала производить исполнение в указанной сумме в адрес истцов по настоящему делу.

ФИО1, ссылаясь на действие договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, неоднократно допускала просрочки в исполнении.

Так, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (26 мес. подряд) и с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (6 мес. подряд) арендатор не вносила арендную плату.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды, может быть расторгнут ранее срока его окончания при невыполнении одной из сторон принятых на себя обязательств, а также по предварительному согласованию сроков расторжения.

Согласно п. 7.2 договора аренды «во всем остальном, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются действующем законодательством РФ».

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Арендодателями, истцами по делу, были направлены требования о погашении задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ каждым в отдельности, а позднее было направлено общее требование истцов от ДД.ММ.ГГГГ Задолженность по арендной плате погашена не была.

В связи с многомесячной прострочкой на стороне арендатора истцы ДД.ММ.ГГГГ г. направили ФИО7 предложение о расторжении договора аренды с подписанным соглашением о расторжении договора. Ответа на данное сообщение истцы не получили.

В случае удовлетворения требования о расторжении договора аренды у ФИО7 прекратится право пользования спорным домом, поскольку единственным основанием данного права был договор аренды, а потому на основании ст.304 ГК РФ, ст.30, 35 ЖК РФ просили суд выселить ответчика из жилого помещения.

В свою очередь ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО4, ФИО5, и ФИО6, согласно которому просила суд:

1. Признать за ФИО7 право собственности на земельный участок кадастровый №, площадью 2 796 кв.м, и расположенный на нем жилой дом кадастровый №, площадью 254 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, общей стоимостью 4 500 000 рублей.

2. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

Заявленные требования ФИО1 мотивировала тем, что решением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2-272/2021 удовлетворены требования ФИО7 о государственной регистрации договора аренды с правом выкупа дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ставропольского районного суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное апелляционное определение отменено, дело отправлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ставропольского районного суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым требования истца удовлетворены частично.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное апелляционное определение отменено, оставлено в силе решение Ставропольского районного суда Самарской области.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

При рассмотрении гражданского дела 2-272/2021 судом установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ г. между ФИО2 (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома с правом выкупа, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство осуществить передачу земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящихся в собственности арендодателя и расположенных по адресу:

<

адрес>, арендатору для владения и пользования, с правом последующего выкупа.

Имущество передается во временное владение и пользование от арендодателя к арендатору на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество, являющееся предметом договора аренды, становится собственностью арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии полного внесения выкупной цены.

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что по согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе, из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с пунктом 4.1 договора и имеющихся в арендодателя долговых обязательств перед ФИО17 (паспорт 

<

данные изъяты> по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

Арендодатель обязуется произвести сделку выкупа имущества путем заключения договора купли - продажи с арендатором в течение 30 дней с момента полного внесения выкупной цены (пункт 1.5 договора).

Арендная плата за весь период, предусмотренный договором, устанавливается в размере 35 000 рублей ежемесячно (пункт 4.1 договора).

Договор, согласно п. 1.9, имеет силу акта приема - передачи.

Со ссылкой на обстоятельства, установленные судом апелляционной инстанции при повторном рассмотрении, постановлением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что заключением эксперта ООО «ГОСТ» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного в рамках рассмотрения спора судом апелляционной инстанции, установлено, что печатные тексты, расположенные на лицевой и оборотной стороне исследуемого договора аренды земельного участка и расположенного на нем жилого дома с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ г., выполнены на одном листе с двух сторон, при помощи одного копировально - множительного устройства и распечатаны при помощи двухсторонней печати. Подпись в договоре аренды от имени ФИО2 вероятно выполнена самим ФИО2, что отражено в заключении эксперта ООО «ГОСТ» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Выкупная стоимость переданного в аренду недвижимого имущества согласована сторонами в размере 4 500 000 рублей и в нее входят подлежащие оплате арендные платежи, а также учитываются долговые обязательства, имеющиеся перед ФИО17 (паспорт 

<

данные изъяты> г.) по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

С учетом того, что размер выкупной стоимости арендованного имущества согласован сторонами в твердой цене - 4 500 000 рублей, при этом каких - либо требований о признании условий договора в указанной части недействительными со стороны ответчиков предъявлено не было, в том числе и по мотивам отсутствия обязательств перед ФИО17 (паспорт 

<

данные изъяты>) по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США, договор подписан сторонами, в том числе ФИО2, выводы суда апелляционной инстанции о том, что сторонами не согласовано существенное условие о выкупной цене недвижимого имущества и его продаже, в связи с чем в указанной части договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается незаключенным, законными и обоснованными признать нельзя.

ФИО11 полагает, что в соответствии с п. 1.2. договора срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако из буквального толкования договора не следует, что данная дата также является датой внесения полной выкупной суммы за имущество, такая дата может наступить и ранее.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество, являющееся предметом договора аренды, становится собственностью арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии полного внесения выкупной цены.

В соответствии с п. 1.5. договора арендодатель обязуется произвести сделку выкупа имущества путем заключения договора купли-продажи с арендатором в течение 30 календарных дней с момента полного внесения выкупной цены.

Стороны не установили в договоре дату внесения всей обусловленной договором суммы в размере 4 500 000 рублей, однако по смыслу закона и, исходя из буквального толкования договора, эта дата может настать ранее оговоренного срока аренды - а именно, после полной выплаты выкупной цены. Более того, п. 1.3 договора предусмотрено, что имущество в таком случае переходит в собственность арендатора. Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Соглашением сторон не предусмотрена обязанность внесения арендатором арендных платежей после полной оплаты выкупной цены договора.

ФИО1 полагает, что что к моменту обращения ФИО6, ФИО4, ФИО5 в суд с иском о расторжении договора выкупная цена имущества оплачена полностью.

Так, в пункте 1.4 договора предусмотрено, что по согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе, из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с пунктом 4.1 договора и имеющихся в арендодателя долговых обязательств перед ФИО17 (паспорт 

<

данные изъяты>.) по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

ФИО1 считает, что при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ произведен зачет требования ФИО12 на сумму 60 000 долларов США в счет оплаты стоимости договора.

На дату согласования сторонами зачета обязательств ФИО2 перед ФИО17 на сумму 60000 долларов США в счет выкупной стоимости имущества согласно сведениям из открытого источника - официального сайта Центрального Банка России - курс доллара США составлял 61,5333 рубля. Рублевый эквивалент зачтенной суммы таким образом составил 3 691 998 рублей.

ФИО1 полагает, что ссылка истцов по первоначальному иску на гражданское дело № является несостоятельной, поскольку данное гражданское дело не завершилось принятием процессуального решения по существу спора ввиду отказа истца ФИО17 от иска. ФИО4 в лице законного представителя против принятия судом данного отказа не возражала. Соответственно какие бы то ни было обстоятельства в рамках указанного дела не являются для рассмотрения настоящего гражданского дела преюдициальными. ФИО1 стороной по указанному гражданскому делу не являлась, осуществляла в деле полномочия представителя. Отказ истца от иска связан как раз с тем фактом, что расписки о займе на сумму 60000 долларов США указаны в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ как способ оплаты стоимости выкупа (зачет) и обязательства по данным распискам таким образом были прекращены зачетом, что подтверждается п. 1.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

После заключения договора, ФИО7 оплачено ФИО2, его наследникам, 945 278,99 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г.. Общая сумма, оплаченная и зачтенная в оплату договора таким образом составляет 3 691 988 + 945 278,99 = 4 637 266,99 рубля, что превышает согласованную сторонами цену имущества. В связи с чем и в соответствии с условиями договора арендные платежи ФИО7 прекращены, поскольку имущество поступило в ее собственность (п. 1.3. договора). На дату направления истцами уведомления о расторжении договора стоимость имущества полностью оплачена.

Перерывы в осуществлении арендных платежей ФИО1 обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО2 скончался, договор от ДД.ММ.ГГГГ не был зарегистрирован. У ФИО7 сведения о правопреемниках отсутствовали, при этом супруга ФИО2 - Свидетель №1 убеждала ФИО19, что именно она является основным наследником и правопреемником в отношении имущества, являвшегося предметом договора. При получении сведений о лицах, вступивших в наследство и зарегистрировавших право собственности в ходе производства по делу 2-272/2021 г. после вынесения решения ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила наследникам телеграммы с запросом реквизитов для внесения платежей. После получения реквизитов ФИО1 приступила к ежемесячным выплатам в равных долях в пользу всех собственников, данные выплаты были приостановлены в связи с оспариванием ФИО21 судебного решения по делу 2-272/2021. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ставропольского районного суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано. В соответствии с п. 5 ст. 229 ГПК РФ определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия. Таким образом на дату ДД.ММ.ГГГГ ввиду отказа судом в регистрации договора аренды у ФИО7 какие-либо обязательства по внесению арендных платежей отсутствовали. Однако, осознавая незаконность указанного определения ФИО1 продолжила осуществлять платежи в период с июня 2022 г. по февраль 2024 г. включительно. Когда сумма платежей превысила выкупную стоимость имущества, платежи прекратились.

При этом ФИО1 полагает, что перерыв в осуществлении платежей нельзя признать существенным нарушением договора, поскольку он вызван противоправным поведением другой стороны. Наследники ФИО2 уклонились от регистрации договора, бесконечными ходатайствами об отложениях судебных заседаний в апелляционной инстанции (и при первом, и при втором рассмотрении), экспертизами, менявшимися от инстанции к инстанции доводами, по которым они не согласны с регистрацией договора затягивали производство по делу и препятствовали осуществлению ФИО7 прав и обязанностей по договору. 

Определением суда занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве 3-его лица не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, был привлечен ФИО17

В судебное заседание представитель истца ФИО13 заявленные первоначальные исковые требования поддержала, просил их удовлетворить. дополнительно указала, что нельзя игнорировать ранее установленные обстоятельства о том, что ФИО17 обращался в Ставропольский районный суд Самарской области по гражданскому делу № 2- 1435/2020 с требованиями к ФИО2 о взыскании денежных средств по тем же распискам, которые указаны в п. 1.4. в спорном договоре. В ходе рассмотрения дела судом по делу было заявлено ходатайство о назначении почерковедческой экспертизы, для определения подлинности подписи ФИО2, после чего ФИО17 отказался от заявленных требований. Фактически ФИО17 использовал свое право на иск, повторно с этими же требованиями ФИО17 обратиться не смог бы. Соответственно, никакого экономического смысла оспаривать договора расписки у ФИО2 не было. По инициативе ФИО7, было возбуждено иное гражданское дело, где появился спорный договор, а сумма «долга» ФИО2 перед ФИО17 оказалась включена в договор. В рамках иного гражданского дела была проведена почерковедческая экспертиза, эксперт ООО «ГОСТ» пришел к выводу, что подписи в долговых расписках выполнены не ФИО2 С учетом указанных обстоятельств, не подтверждено наличие самого долга, «включенного» в п. 1.4. спорного договора. Кроме того, ФИО17 не является стороной в спорном договоре. В договоре отсутствует его подпись, равно как и пункт о его правах и обязанностях по указанному договору. Договор цессии между ФИО17 и ФИО7 не заключался, оснований включать в договор обязательства перед иным лицом у сторон спора не было. Также ФИО13 полагает, что условие договора аренды в п. 1.4 является по своей сути противозаконным и ничтожным. Договоры аренды и купли - продажи имеют разный предмет. Платежи по договору аренды подразумевают пользование объектом, а платежи при покупке - получение права собственности. Данные платежи имеют совершенно разное назначение, не являются однородными и вообще не могут быть смешаны, полагает, что оплата по договору не произведена в полном объеме.

Третье лицо ФИО17 пояснил суду, что с ФИО2 не был знаком и ни каких займов не предоставлял, он ни когда не знал о наличии споров в рамках долговых обязательств.

Суд, выслушав представителей сторон, третье лицо, помощника прокурора Ставропольского района ФИО14, полагавшую необходимым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит первоначальные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО7 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В развитие закрепленной в статье 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит сторона были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения.

Согласно положениям ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор, предусматривающий выкуп арендованного имущества, следует рассматривать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Кодекса), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

С учетом правовой природы рассматриваемого договора при расторжении или прекращении по иным основаниям договора аренды с правом выкупа прекращается обязательство арендодателя по передаче в собственность арендатора имущества, являющегося предметом договора, а также обязательство арендатора по выплате суммы стоимости указанного имущества, соответственно, оснований для удержания арендодателем той части денежных средств, которые фактически были уплачены арендатором в счет погашения выкупной цены арендованного имущества, не имеется.

Иное толкование закона, предусматривающее сохранение у арендодателя как имущества, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа, так и платежей, полученных в счет стоимости указанного имущества, противоречит положениям статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости неосновательного обогащения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО2 заключен договор аренды с последующим правом выкупа, принадлежащих ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> с.

<

адрес> распложенного на нем жилого дома с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> с.

<

адрес>. ( 

<

данные изъяты>).

Имущество передается для владения и пользования от арендодателя к арендатору на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 Договора по согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с п. 4.1, настоящего договора и имеющихся у арендодателя долговых обязательств перед ФИО17 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 60 000 долларов США.

Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. В случае уклонения одно из сторон от его регистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд, при этом отсутствие такой регистрации не делает данный договор недействительным. ( пункт 1.8).

Договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 1.9).

Согласно п. 4.1 Договора арендная плата на весь период, предусмотренный Договором в размере 35000 рублей ежемесячно.

Факт заключения указанного выше договора аренды с правом выкупа между ФИО7 и ФИО2 установлено решением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу после принятия Шестым кассационным судом общей юрисдикции определения ДД.ММ.ГГГГ, по гражданскому делу№ по иску ФИО7 к наследственному имуществу ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО4 о регистрации договора аренды недвижимого имущества, являющимся преюдициальным в силу требований ст.61 ГПК РФ по настоящему спору.

Согласно условий договора аренды с выкупом от ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость переданного в аренду недвижимого имущества согласована сторонами в размере 4 500 000 рублей и в нее входят подлежащие оплате арендные платежи, а также учитываются долговые обязательства, имеющиеся перед ФИО17 по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

Из вышеуказанного решения суда по гражданскому делу № следует, что в ходе рассмотрения дела ФИО17 подтвердил, что им при заключении договора аренды было дано разрешение и одобрение на использование имеющихся у ФИО2 перед ним долговых обязательств по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в качестве способа оплаты выкупной цены по договору аренды с правом выкупа (

<

данные изъяты>), в связи с чем доводы третьего лица ФИО17 о том, что он не знаком с ФИО2 и договора займа, оформленные расписками не заключал, судом отклоняются.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1.2. договора срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ, однако из буквального толкования договора не следует, что данная дата также является датой внесения полной выкупной суммы за имущество, такая дата может наступить и ранее.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество, являющееся предметом договора аренды, становится собственностью арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии полного внесения выкупной цены.

В соответствии с п. 1.5. договора арендодатель обязуется произвести сделку выкупа имущества путем заключения договора купли-продажи с арендатором в течение 30 календарных дней с момента полного внесения выкупной цены.

Исходя из буквального толкования договор, суд приходит к выводу, что стороны не установили в договоре дату внесения всей обусловленной договором суммы в размере 4 500 000 рублей, однако по смыслу вышеприведенных положений закона и, исходя из буквального толкования договора, эта дата может настать ранее оговоренного срока аренды - а именно, после полной выплаты выкупной цены, при том, что согласно п. 1.3 договора предусмотрено, что имущество в таком случае переходит в собственность арендатора. 

При этом исходя из положений ст.309, 624 ГК РФ обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, при этом по условиям представленного договора, он не предусматривает обязанность внесения арендатором арендных платежей после полной оплаты выкупной цены договора.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии со ст. 407 ГК РФ стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункта 1.4 Договора по согласованию сторон выкупная цена имущества составляет 4 500 000 рублей и состоит, в том числе, из суммы средств, переданных арендатором арендодателю в качестве платы за аренду в соответствии с пунктом 4.1 договора и имеющихся в арендодателя долговых обязательств перед ФИО17 (паспорт 

<

данные изъяты>.) по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в сумме 60 000 долларов США.

Таким образом, при подписании договора ДД.ММ.ГГГГ произведен зачет долговых обязательств ФИО2 перед ФИО12 на сумму 60 000 долларов США в счет оплаты стоимости договора. На дату согласования сторонами зачета обязательств ФИО2 перед ФИО17 на сумму 60000 долларов США в счет выкупной стоимости имущества согласно сведений Центрального Банка России - курс доллара США составлял 61,5333 рубля за 1 Доллар США, в связи с чем зачету в счет выкупной цены подлежит сумма 3 691 998 рублей.

Кроме того, согласно представленных в материалов выписок по счету карт ФИО3, который согласно представленному свидетельству о заключении брака Чешской Республики является супругом ФИО7 (

<

данные изъяты>), а также непосредственно с банковских счетов ФИО7 истцам, и наследникам ФИО2, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было перечислено 945 278,99 рублей, что подтверждается представленным платежными документами, в том числе квитанциями о переводе (

<

данные изъяты>)

Таким образом, общая сумма уплаченных по договору денежных средств, с учетом буквального толкования п.1.4 Договора, составляет 4 637 266,99 (3 691 988 + 945 278,99) рублей.

Доказательств того, что указанные денежные средства были перечислены истцам в счет исполнения ФИО7 иных обязательств, возникших перед ними лично либо в порядке универсального правопреемства за отца ФИО2 стороной ответчика по встречному иску не представлено.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что ФИО7 в полном объеме были исполнены обязательства по выплате выкупной цены в счет переданного в аренду имущества, в следствие чего она вправе требовать признания за ней права собственности на спорные объекты недвижимости.

Доводы стороны ответчиков по встречному иску, о том, что в рамках рассмотрения Ставропольским районным судом гражданского дела № была проведена судебная экспертиза ООО «ГОСТ» (заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ) согласно выводов которой подпись от имени ФИО2 в расписки от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ выполнены не ФИО2, а другим (иным) лицом, с подражанием какой-то подлинной подписи (ям) ФИО2, в следствие чего указанные долговые обязательства не могут быть взяты в расчет оплаты выкупной цены, судом отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях, прямо указанных в "законе" или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Из вышеизложенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, можно сделать вывод, что договор подписанный одной стороной является незаключенным.

Вместе с тем, исходя из буквального положения ст.162 ГК РФ, а также положений ст.56 ГПК РФ, представленный в рамках настоящего гражданского дела и признанный вышеуказанным решением Ставропольского районного суда по делу № года, договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, признанный вступившим в законную силу решением суда, заключенным между ФИО7 и ФИО2, является иным письменным доказательством факта наличия долговых обязательств по указанным выше распискам ФИО2 перед ФИО17, признаваемые на момент заключения договора самим ФИО2, а потому довод стороны ответчика по встречному иску о недействительности сделок по указанным долговым распискам судом отклоняется.

Разрешая требования истцов по первоначальному иску о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно материалам дела, истцы по первоначальному иску были направлены требования о погашении задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ каждым в отдельности, а позднее было направлено общее требование истцов от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на односторонне изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1.Гражданского кодекса).

Согласно положению п.6.2 Договора, он может быть расторгнут в том числе ранее срока его окончания при невыполнении одной из сторон принятых на себя обязательства. (Том 1 л.д.143)

Кроме того, исходя из буквального толкования условий договора, и также его условий указанный выше договора аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в этой связи к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе и положения ст. 489 ГК РФ, в соответствии с пунктом 2 которого, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании достоверно установлено, и подтверждается представленными в материалы дела платежными документами, что уже по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произвела оплату арендных платежей в счет выкупной цены по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 637 266,99 (3 691 988 + 945 278,99) рублей.

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание представленные стороной истца ФИО7 письменных доказательств, а также доказательств стороны истцов по встречному исковому заявлению, оцененных судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом их совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО7 была произведена полная оплата выкупной цены в 4 500 000 рублей, установленная по договору аренды с правом выкупа, еще до предъявления настоящего искового заявления, при этом несмотря на направленные ФИО7 в адрес ответчиков телеграммы о заключении договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.13-14), последние уклонились, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований истцов ФИО4, ФИО5 и ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении в полном объеме, при этом исковые требования ФИО7 подлежат удовлетворению, путем признания за ней права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины. 

При подаче встречных искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 25 000 рублей, при этом ФИО7 была предоставлена отсрочка на основании ст.333.20 НК РФ была предоставлена отсрочка на сумму 30 500 рублей, с учетом цены иска в 4500 000, госпошлина подлежала уплате в размере 55 500 рублей.

С учетом удовлетворения исковых требований ФИО7, суд приходит к выводу, что в соответствии с положением ст.98 ГПК РФ, с ответчиков по встречному иску ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу ФИО7 указанные расходы в размере 8333,33 рубля.

Учитывая, что на момент принятия судом решения ФИО7 оставшаяся часть государственной пошлины в размере 30 500 не оплачена, с учетом заявленных требований, суд приходит к выводу, что оставшаяся часть подлежит взысканию с ответчиков по встречному иску в доход местного бюджета в размере 10 166,66 рублей с каждого. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 103, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4, ФИО15, ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора аренды недвижимого имущества и выселении – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО7 – удовлетворить.

Признать за ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (паспорт 

<

данные изъяты>) право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Взыскать с ФИО4 (паспорт 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО7 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8333,33 рубля.

Взыскать с ФИО5 (паспорт №) в пользу ФИО7 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8333,33 рубля.

Взыскать с ФИО6 (паспорт №) в пользу ФИО7 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 8333,33 рубля.

Взыскать с ФИО4 (паспорт № в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 166,66 рублей.

Взыскать с ФИО5 (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 166,66 рублей.

Взыскать с ФИО6 (паспорт №) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 166,66 рублей.

Решение является основанием для прекращения права собственности за ФИО4, ФИО5 и ФИО6.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области в Самарский областной суд.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области в Самарский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 12 мая 2025 г. 

Судья подпись Д.В. Безденежный

Копия верна:

Судья Д.В. Безденежный

УИД: 63RS0027-01-2024-003056-81