Дело № 2-235/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2018 года п. Рамешки 

Рамешковский районный суд Тверской области в составе председательствующего судьи Волковой Т.М.,

при секретаре Дроздовой Е.В.,

с участием представителя истца адвоката Устинова С.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО8, ФИО9, администрации Рамешковского района Тверской области, администрации сельского поселения Алешино Рамешковского района Тверской области, Комитету по управлению имуществом Рамешковского района Тверской области о признании права собственности на 59/100 доли в праве квартиры №, общей площадью 53,6 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: (адрес)

установил:

ФИО3 обратилась в суд с указанным выше исковым заявлением, мотивировав свои требования тем, что на территории (адрес) находится квартира № Собственниками квартиры являются: ФИО9, которой принадлежит 59/100 долей в праве на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 08 сентября 2003года, зарегистрированного в ЕГРП 16.08.2007 года, регистрационная запись №. Вторая часть квартиры 41/100 доли в праве на основании договора дарения от 11 апреля 1995 года, зарегистрированного в БТИ Рамешковского района Тверской области 19.04.1995 года, реестр за № принадлежит гражданке (адрес) ФИО8, которая в квартиру не вселялась и по месту владения доли жилого помещения не регистрировалась.

26 июня 2015 года она купила у ФИО9 59/100 долей в праве квартиры. О совершении сделки ими заключен договор купли-продажи объекта недвижимости. В соответствии с договором, цена приобретенных ею 59/100 долей в праве квартиры составила 500000 рублей, которые ею лично переданы продавцу под расписку.

Объект сделки (59/100 доли) квартиры находится на втором этаже двухэтажного кирпичного дома. Квартира общей площадью 53,6 кв. метров, в том числе жилой- 28,7 кв.м. состоит из двух жилых комнат, прихожей, кухни, туалета, ванной, лоджии и встроенного шкафа.

В органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ей отказали в принятии документов, ссылаясь на то, что необходимо согласие второго совладельца на право преимущественной покупки указанного выше недвижимого имущества.

ФИО9 неоднократно принимались попытки связаться с ФИО8 и сообщить о ее праве на преимущественную покупку 59/100 долей квартиры. Однако ФИО8 на письменные сообщения ФИО9 и нотариуса Рамешковского нотариального округа Тверской области, куда они с продавцом обратились за нотариальным удостоверением совершенной сделки, не реагирует.

После покупки доли недвижимого имущества, и вселения в квартиру, она сделала текущий ремонт помещения. Оплачивает за электроэнергию, несет расходы по содержанию квартиры в техническом и санитарном состоянии. Однако бездействие второго сособственника квартиры нарушает ее право на приобретенное ею недвижимое имущество, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим заявлением.

Просит суд признать за ФИО3 право собственности на 59/100 доли в праве квартиры №, общей площадью 53,6 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: (адрес).

Определением суда от 24 октября 2018 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация Рамешковского района Тверской области, Администрация сельского поселения Алешино Рамешковского района Тверской области, Комитет по управлению имуществом Рамешковского района Тверской области.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить, суду пояснила, что 59/100 долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес), она приобрела у ФИО9 по договору купли-продажи. Она обращалась в Росреестр, но ей там не зарегистрировали ее право, письменного отказа Росреестра у нее нет. В данной квартире она проживает два года. В эту квартиру никто больше не приходил, других собственников она никогда не видела.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования признала полном объеме, суду пояснила, что в 2015 году она продала свою долю ФИО3. Второй сособственник квартиры ФИО8 ей не известна, ни разу ФИО8 не видела. Она (ответчик) проживала в д. Алешино, и ухаживала за бабушкой ФИО1 ФИО1 написала на нее завещание, в 2002 году ФИО1 умерла, при оформлении наследства ей стало известно, что Стопкевич являлась собственником только на 59/100 долей в квартире. Она (ответчик) проживала там с 2001 года по 2015 год. Другие собственники в квартире ни разу не появлялись.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, о дате времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом.

Представители ответчиков администрации Рамешковского района Тверской области, Комитета по управлению имуществом Рамешковского района Тверской области, представитель третьего лица Территориального Управления Федерального агентства по управлению имуществом в Тверской области в судебное в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, об отложении дела не ходатайствовали.

Представитель ответчика администрации сельского поселения Алешино Рамешковского района Тверской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Представитель истца адвокат Устинов С.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в иске, просил суд их удовлетворить, суду пояснил, что 26.06.2015 года ФИО3 купила у ФИО9 59/100 долей в праве квартиры. В органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ей отказали в принятии документов, ссылаясь на то, что необходимо согласие второго совладельца на право преимущественной покупки указанного выше недвижимого имущества, но письменного отказа истец не имеет. Через нотариуса также они пытались связаться с ФИО8, но она никак не дает о себе знать. Спорную квартиру в 1994 году колхоз «Родина» продал ФИО2, 05.07.1994 года ФИО2 продал квартиру ФИО1, 22.09.1994 года ФИО1 уже продала ФИО4 41/100 доли квартиры, 30.09.1994 года ФИО4 меняется с ФИО5 на квартиру в (адрес), а ФИО5 дарит свою долю ФИО8 11.04.1995 года. В квартире проживала ФИО1 которая в 2002 году написала завещание на ФИО9. ФИО9 неоднократно предпринимались попытки связаться с ФИО8 и сообщить о ее праве на преимущественную покупку 59/100 долей квартиры. Однако ФИО8 на письменные сообщения ФИО9 и нотариуса Рамешковского нотариального округа Тверской области, куда они с продавцом обратились за нотариальным удостоверением совершенной сделки, не реагирует. После покупки доли недвижимого имущества и вселения в квартиру, она сделала текущий ремонт помещения. Оплачивает расходы за электроэнергию, несет расходы по содержанию квартиры надлежащем техническом и санитарном состоянии. Однако бездействие второго сособственника квартиры нарушает ее право на приобретенное ею недвижимое имущество, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. 

Свидетель ФИО6 допрошенная в судебном заседании пояснила, что истец ФИО3 и ответчик ФИО9 ей знакомы. В д. Алешино она живет с 1991 года. Ей известно, что ФИО3 в 2015 году купила квартиру по адресу: (адрес). Раньше в этом квартире жила бабушка ФИО1, а ФИО9 за ней ухаживала. В этой квартире она больше никого не видела. Сейчас в этой квартире живет ФИО3, они дружат, ФИО3 говорила ей, что купила эту квартиру.

Свидетель ФИО7. допрошенная в судебном заседании, пояснила, что ей знакомы ФИО3 и ФИО9. Она проживает в том же доме, что и сейчас живет ФИО3 по адресу: (адрес), (адрес). Она проживает в этом доме 28 лет. Раньше в этой квартире проживала бабушка ФИО1, ФИО9 за ней ухаживала. В 2002 году бабушка умерла, после ее смерти ФИО9 стала хозяйкой части квартиры, другой хозяйки, собственника второй половины она не видела ни разу. Потом ФИО9 продала эту квартиру ФИО3 в 2015 году. Сейчас ФИО3 живет в этой квартире, сделала в ней ремонт. Других лиц она в квартире не видела никогда. В этом доме три подъезда, два этажа, 18 квартир.

Суд, выслушав представителя истца, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( ч.2 ст. 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1); исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч. 2). Как разъяснено в пунктах 58 и 59 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности; если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом (пункт 60 указанного постановления пленумов).

Таким образом, признание права является одним из способов защиты права. Лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество, при этом отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не свидетельствует о недействительности сделки по его приобретению.

В ч. 2 ст. 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

В силу пункта 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

В соответствии с ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений и на момент разрешения спора судом) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу ч. 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы ГК РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ПК РФ должно быть возложено на продавца.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 59/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: (адрес), кадастровый №, принадлежат ФИО9 (Выписка из ЕГРН ).

Истец ФИО3 26 июня 2015 года по договору купли-продажи приобрела у ФИО9 59/100 долей в праве квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Условия договора сторонами исполнены. 

Переход права собственности на указанную долю в праве в соответствии со ст. 551 ГК РФ в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, ФИО3 не зарегистрирован.

Согласно техническому паспорту на указанную квартиру, квартира состоит из двух комнат, прихожей, кухни, туалета, ванной, лоджии, имеет площадь 50,7 кв. м., жилую-28,7 кв.м. 

В соответствии с договором дарения от 11 апреля 1995 года 41/100 доли в праве общей собственности на указанную квартиру принадлежит ФИО8 

Переход права собственности на указанную долю в праве в соответствии со ст. 551 ГК РФ в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, ФИО1 не зарегистрирован.

В соответствии с ч. 1 ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус передает заявление граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам лично под расписку или пересылает по почте с обратным уведомлением. Заявления могут передаваться также с использованием телефакса, компьютерных сетей и иных технических средств.

Передача заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется в целях выполнения предусмотренных законом требований при возникновении намерений у граждан, юридических лиц в реализации предоставленных им прав и обусловлена необходимостью сообщения о своих намерениях лицам, предусмотренным в законе.

Совершение нотариального действия по передаче заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется для получения подтверждения факта передачи адресату определенной информации, а также в случаях необходимости выполнения предусмотренных законом требований.

Согласно сообщению нотариуса Рамешковского нотариального округа ФИО10 23.04.2018 г. ФИО9 обратилась к нотариусу с заявлением об уведомлении ФИО8 о намерении продать принадлежащие ей на праве собственности 59/100 долей квартиры, находящейся по адресу: (адрес) за 500000 рублей. Право преимущественной покупки доли, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, ФИО8 разъяснено. В заявлении также указано, что в течение одного месяца с момента получения данного заявления ФИО8 может воспользоваться преимущественным правом покупки и приобрести указанные доли квартиры.

Согласно почтовому уведомлению данное заявление получено ФИО8 04.05.2018г. 

И хотя заявление об уведомлении ФИО8 о праве преимущественной покупки было направлено в 2018 году, а договор купли-продажи между ФИО9 и ФИО3 заключен в 2015 году, суд считает данное нарушение не существенным, которое не повлияло на права и законные интересы ФИО8, заявление о реализации права преимущественной покупки доли ею было получено.

Доказательств тому, что в месячный срок со дня получения извещения о продаже доли ФИО8 обратилась к ФИО9 с извещением о намерении купить указанную долю, суду не представлено. Так же как и не представлено сведений о том, что ФИО8 в установленный законом срок требовала в судебном порядке перевода на неё прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, продавцом ФИО9, требования ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности, исполнены. 

Согласно ч. 2 ст. 9, ст. 218, 421 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с общими правилами ст. 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.

В ст. 551 ГК РФ отсутствует указание на возможность изменения момента перехода права собственности договором, поэтому право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

Суд учитывает, что государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество за покупателем по договору купли-продажи определяется лишь момент возникновения этого права у покупателя, вместе с тем, право законного владения по данной сделке у него возникает с момента передачи ему отчуждаемой недвижимости.

В то же время факт регистрации права не является основанием для его возникновения, поэтому отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о недействительности заключенного и исполненного сторонами договора купли-продажи недвижимости и не препятствует предъявлению лицом иска о признании права собственностина приобретенное им по сделке имущество. 

Представленный суду письменный договор купли-продажи от 26 июня 2015 года и подписанный сторонами, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ является основанием для приобретения права собственности.

Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждено свидетельством о регистрации права на долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Продаваемые доли в праве общей долевой собственности никакими правами других лиц не обременены, никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Указание о передаче 59/100 долей в праве двухкомнатной квартиры №, находящейся по адресу: (адрес) продавцом покупателю содержится в п. 1 передаточного акта.

Кроме того, суду представлены доказательства, свидетельствующие о том, что данный договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами по договору. Действительность данного договора никем не оспаривается.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимого имущества по договору купли-продажи фактически была произведена, факт передачи имущества письменно удостоверен сторонами. ФИО3 начала на законных основаниях владеть и пользоваться на праве собственности 59/100 долей квартиры.

При данных обстоятельствах суд считает факт владения и пользования ФИО3 на праве собственности спорным объектом недвижимости доказанным.

На основании изложенного, суд считает возможным признать за истцом право собственности на 59/100 долей квартиры, расположенной по адресу: (адрес)

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ФИО3 право собственности на 59/100 долей в праве собственности квартиры №, кадастровый №, расположенной по адресу: (адрес)

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Рамешковский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его вынесения. 

Судья Т.М. Волкова

Решение в законную силу не вступило.