Дело № 2-2801/2018 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 ноября 2018 года 

Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Доброва Г.Г., 

при секретаре судебного заседания Поповой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении ипотеки,

Встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании платы по договору купли-продажи доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о прекращении ипотеки.

Свои уточненные требования мотивирует тем, что находился в супружеских отношениях с ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ у них родился сын ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили договор участия в долевом строительстве № с ООО «ГрадСтрой» на квартиру по адресу 

<

адрес>.

В конце 2015 года между сторонами супружеские отношения были прекращены и ФИО4 с сыном ФИО17 переехали жить по адресу: 

<

адрес>

Договором купли продажи от 19 марта 2016 года ФИО1 купил у ФИО4 1/2 доли указанной квартиры.

В пункте 13 вышеуказанного договора прописано, что ФИО4 обязуется зарегистрировать их ребенка по своему месту жительства 

<

адрес>, кроме этого по данному факту было составлено соглашение, заверенное нотариусом Орехово-Зуевского нотариального округа Московской области ФИО8 и зарегистрированного в реестре за №.

В пункте 14 вышеуказанного договора прописано, что если ФИО4 не снимет с регистрационного учета по данному адресу сына ФИО3 в течение 14 дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру, то сумма в размере 200 000 рублей остается у ФИО5

ФИО1 просит суд прекратить обременение ипотекой на принадлежащую ему квартиру. 

ФИО2 не признавая исковых требований ФИО1, предъявила к нему встречный иск. 

Свои встречные требования мотивируют тем, что в соответствии с договором купли-продажи 1/2 доли квартиры от 19 марта 2016 года, заключенного между сторонами, существенным условием является цена указанной доли продаваемой квартиры, которая сторонами определена в 800 000 руб. (п.3 Договора). В п.5 Договора определен порядок расчетов между сторонами: 600 000 руб. выплачены ФИО2 до регистрации права собственности в «Росреестре», а 200 000 руб. ответчик должен выплатить по истечении 18 календарных месяцев.

В п. 7 Договора закреплено её право на обращение в судебные органы о взыскании оставшегося долга.

По условиям договора она обязалась снять с регистрационного учета общего с ответчиком несовершеннолетнего сына ФИО3 в течение 14 дней с момента регистрации перехода права собственности на квартиру (п.13 Договора), свое обязательство заверила нотариально.

В договоре также записан п. 14, который носит по смыслу характер неустойки, но по существу изменяет цену по договору, уменьшая ее на 200 000 рублей, что по закону недопустимо.

Злоупотребляя правом и пытаясь получить неосновательное обогащение в сумме 200 000 рублей, ответчик заранее предусмотрел возможность воспрепятствовать снятию сына с регистрационного учета в установленные Договором сроки сначала путем приведения своего паспорта в непригодное состояние, что привело к замене паспорта, кроме того, без его явки в УФМС ФИО2 не могла этого сделать, т.е. стала заложницей недобросовестного поведения ответчика.

В ходе судебного разбирательства ответчик согласился явиться в УФМС и она смогла снять сына Егора с регистрационного учета, таким образом подтвердив свою добросовестность.

Считает, что если цена в договоре не согласована между продавцом и покупателем, такой договор вообще не считается заключенным.

Просит взыскать с ФИО1 в её пользу 200000 рублей по договору купли-продажи доли квартиры от 10.03.2016 года.

ФИО1 заявленные исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признает.

В возражении на встречный иск пояснил, что после заключения договора купли-продажи доли квартиры он вместе с ответчицей ездил в МФЦ для регистрации перехода права собственности. ФИО2 знала с какого числа произведена регистрация перехода права собственности.

После этого он примерно раз в неделю звонил и предлагал встретиться для того, чтобы снять с регистрационного учета их сына и отменить обременения.

У нотариуса они были, когда ФИО2 заверяла обязательство.

После этого к нотариусам не ездили.

Примерно 20-го июня 2016 года он повредил паспорт и 29-го июня получил новый паспорт.

До подачи иска в суд ответчица уклонялась от исполнения своих обязательств по снятию с учета их сына. Только 7-го ноября она согласилась с ним встретиться и они вместе сняли сына с регистрационного учета.

ФИО2 исковые требования ФИО1 не признала, поддержала заявленные встречные требования.

В возражении на иск пояснила, что регистрация перехода права собственности доли квартиры была произведена 14.04.2016 года. 600000 рублей по договору получила.

Она вместе с истцом ходила для регистрации. Знала, что регистрация перехода права собственности произведена.

Впоследствии звонила истцу, чтобы снять сына с регистрационного учета, но он говорил, что работает.

Она предлагала сделать заявление у нотариуса, чтобы сама смогла снять ребенка с регистрационного учета. 18-19 апреля они были у нотариуса ФИО10, она отказалась брать документы, так как паспорт истца был поврежден. В этот же день ездили к нотариусу ФИО11, которая также отказалась делать нотариальное заявление.

Впоследствии истец приходил несколько раз на работу к ФИО2, но не предлагал снять сына с учета. ФИО1 ей не звонил. 

Она в письменном виде не обращалась к нему, чтобы встретиться для снятия сына с учета, в суд также не обращалась.

Считала, что если ребенка не сняли с учета, то пусть он будет зарегистрирован по адресу отца. Не смогла исполнить свои обязательства, так как истец менял паспорт.

Суд, изучив объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, приходит к следующим выводам.

Установлено, что у ФИО1 и ФИО2 имеется сын – ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ рождении, что подтверждается свидетельством о рождении л/

<

адрес>. Стороны в браке не состояли.

ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве сторонами в долевую собственность по 1/2 доле каждому приобретена однокомнатная квартира общей площадью 50.5 кв.м. за 1898640 рублей расположенная по адресу: 

<

адрес>.

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ л/

<

адрес> указанная квартира передана участникам долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ право долевой собственности, по 1/2 доле за каждым на жилое помещение – квартиру с кадастровым №, было зарегистрировано за ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права л/

<

адрес> ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ л/

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и его несовершеннолетний сын ФИО3 были зарегистрированы в спорное жилое помещение, что подтверждается выпиской из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ л/

<

адрес>.

Фактически в жилом помещении стал проживать только истец ФИО1, несовершеннолетний ФИО3 в квартиру не вселялся, так как отношения к тому времени между сторонами испортились, и он проживал вместе с ФИО2 по её месту жительства.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи 1/2 доли квартиры л/

<

адрес>.

Согласно условий договора ФИО2 продала, а ФИО1 купил принадлежащую продавцу на праве общей долевой собственности 1/2 долю квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 3 договора была согласована цена сделки, которая составила 800 000 рублей. 

Из п. 4 договора следует, что ФИО1 купил у ФИО2 1/2 долю квартиры за 800000 рублей.

Пунктом 5 договора согласован порядок расчета между сторонами сделки, по которому 600000 рублей выплачивались до государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю, а сумма 200000 рублей должна быть выплачена после государственной регистрации перехода права по истечении 18 календарных месяцев. 

В соответствии с п. 6 договора у продавца возникает право залога на указанную 1/2 долю квартиры.

В случае невыплаты покупателем оставшегося долга продавец имеет право обратиться в судебные органы.

Продавец ФИО2 гарантировала, что заключает договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для неё кабальной сделкой.. 

Согласно п. 9 договора право собственности на 1/2 долю квартиры возникает у покупателя после государственной регистрации перехода права.

Пунктом 12 предусматривалось, что в указанной квартире зарегистрированы ФИО1 и ФИО3.

ФИО2 обязалась снять с регистрационного учета и зарегистрировать своего несовершеннолетнего сына ФИО3 в течение 14 дней по месту своей регистрации с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п. 13).

Из п. 14 следовало, что если ФИО2 не снимет с регистрационного учета своего несовершеннолетнего сына ФИО3 в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, то сумма в размере 200000 рублей остается у покупателя.

В соответствии с п. 16 договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора…

Договор был подписан сторонами сделки, что не оспаривается.

Передаточным актом от 19.03.2016 года ФИО2 передала, а ФИО1 принял 1/2 долю квартиры л/д 48. 

Из ч. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В ч. 1 ст. 549 ГК РФ указывается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд считает, что договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от19.03.2016 года заключенный между ФИО2 и ФИО1 соответствует требованиям ст. 549, 550 ГК РФ, предъявляемым к сделкам с недвижимостью.

Договор купли-продажи доли квартиры содержит все необходимые существенные условия, предъявляемы к сделкам с недвижимостью, по которым сторонами достигнуто соглашение.

Так сторонами определен предмет договора, с указанием данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, согласована цена договора – 1/2 доли квартиры, согласованы условия о порядке оплаты в том числе срок оплаты.

Условия договора впоследствии сторонами не оспаривались, сделка недействительной не признавалась.

19.03.2016 года ФИО1 передал ФИО2 600000 рублей по договору купли-продажи доли квартиры, о чем ею была написана расписка л/

<

адрес>, обстоятельство получения указанной суммы ответчицей не оспаривается.

Распиской от 19.03.2016 года л/д 14 ФИО1 обязался выплатить сумму в размере 200000 рублей согласно договора купли-продажи 1/2 доли квартиры по истечении 18 месяцев с момента регистрации перехода права собственности доли квартиры.

Также 19.03.2016 года ФИО2 составила нотариально заверенное обязательство л/д 16, по которому она обязалась зарегистрировать своего несовершеннолетнего сына ФИО3 по адресу: 

<

адрес>, д. 

<

адрес>-а 

<

адрес> течение 14 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Согласно ст. 551 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ст. 131 ГК РФ ч. 1, в редакции на момент совершения сделки, указывается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, …переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 Закона об ипотеке указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое, зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

14.04.2016 года был зарегистрирован переход права собственности 1/2 доли квартиры на имя ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.07.2018 года л/д 102.

Также 14.04.2016 года зарегистрирована ипотека 1/2 доли квартиры, регистрационная запись об ипотеки от №.

Срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта – с 14.04.2016 года до полного расчета. Ограничение прав установлено в пользу ФИО2 

Основанием государственной регистрации ипотеки указан договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от 19.03.2016 года.

Установлено, что ФИО1 и ФИО2 лично и совместно 19.03.2016 года сдавали все необходимые документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается их подписями в деле правоустанавливающих документов, представленных Управлением Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии л/

<

адрес>.

Также ФИО2 в заседании 29.11.2018 года подтвердила, что знала, что регистрация произведена 14.04.2016 года.

Суд находит объяснения ответчицы, которая она давала в ходе судебного разбирательства противоречивыми. 

Так в заседании 20.09.2018 года она указывала, что регистрация перехода права собственности не произведена.

Она была не согласна выписывать ребенка, считая, что истец не выполнил своих обязательств, не оплатив ей 200000 рублей.

Также ничего не сообщала, что истец отказывался явиться вместе с ней для снятия их сына с регистрационного учета.

В заседании 16.10.2018 года ФИО2. утверждала, что не ездила на регистрацию права собственности, считала, что ребенок должен быть зарегистрирован по месту жительства отца.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор подлежал следующему исполнению: 

600000 рублей выплачивалась ФИО1 до государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.

Свои обязательства по оплате 600000 рублей им были исполнены надлежащим образом, в день подписания договора 19.03.2016 года.

Оставшаяся сумма в размере 200000 рублей подлежала выплате после государственной регистрации перехода права, по истечении 18 календарных месяцев. 

До выплаты указанных 200000 рублей ФИО2 была обязана снять с регистрационного учета и зарегистрировать своего несовершеннолетнего сына ФИО6 в течение 14 дней по месту своей регистрации с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (п. 13).

Поскольку регистрация перехода права произведена 14.04.2016 года указанные обязательства подлежали исполнению до 28.04.2016 года включительно.

Свои обязательства ФИО2 в установленный срок не исполнила.

Далее из п. 14 следовало, что если ФИО2 не снимет с регистрационного учета своего несовершеннолетнего сына ФИО6 в течение 30 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, то сумма в размере 200000 рублей остается у покупателя.

Таким образом, после проведенной 14.04.2016 года регистрации перехода права собственности, до 14.05.2016 года ответчица имела возможность снять сына с регистрационного учета, при этом после этого к ней переходило право требования оплаты оставшейся суммы в 200000 рублей по истечении 18 месяцев с момента регистрации.

По истечении 30 дней с момента регистрации перехода права собственности, то есть с 16.05.2016 года (15.05.2016 года было воскресенье), по условиям договора 200000 рублей остаются у ФИО1, то есть не выплачиваются.

Суд отмечает, что договор не содержит условий о том, что если обязательства по снятию с регистрационного учета сына ФИО6 будут исполнены ФИО2 после истечения срока исполнения обязательств, то она имеет право требования оплаты оставшейся суммы по договору в 200000 рублей.

Суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, обусловленной встречным исполнением обязательств между сторонами.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения, либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (ч. 1 ст. 314 ГК РФ).

Как указывается в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» по смыслу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, статьи 327.1 ГК РФ срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором. Если действия кредитора, совершением которых обусловлено исполнение обязательства должником, не будут выполнены в установленный законом, иными правовыми актами или договором срок, а при отсутствии такого срока - в разумный срок, кредитор считается просрочившим (статьи 328 или 406 ГК РФ).

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Суд приходит к выводу, что доказательств отсутствия вины в ненадлежащем исполнении обязательств ФИО2 не представлено.

Доводы о том, что ФИО1 препятствовал своевременному исполнению её своих обязательств по снятию сына с регистрационного учета, своего подтверждения в судебном заседании не нашли.

Так нотариус ФИО11 в ответе на запрос суда л/

<

адрес> сообщила, что ФИО1 и ФИО2 никаких документов в апреле 2016 года у неё не оформляли. Возможно у них были не в порядке документы или еще какие-либо причины.

Из ответа на запрос межмуниципального управления МВД РФ «Орехово-Зуевское» от ДД.ММ.ГГГГ л/

<

адрес> следует, что ФИО1 документирован паспортом гражданина РФ, выданным ДД.ММ.ГГГГ ТП № МО УФМС России по 

<

адрес>.

Из указанных ответов на запросы не следует, что в юридически значимый период с 14.04.2016 года по 14.05.2016 года у ФИО1 был испорчен паспорт, что мешало ему совместно с ФИО2 снять их сына с регистрационного учета.

Сам ФИО1 пояснил, что повредил паспорт примерно 20 июня 2016 года и 29 июня получил новый паспорт.

Доказательств отвечающих требованиям относимости и допустимости того, что в указанный период ФИО2 обращалась к истцу с предложениями снять сына с регистрационного учета, а он ей в этом препятствовал, ответчицей не представлено.

Напротив, как пояснил истец он регулярно, примерно раз в неделю, обращался к ответчице (звонил по телефону, приходил на работу) и просил снять с учета ФИО6

Свои обязательства были исполнены ФИО2 только 7 ноября 2018 года, после предъявления соответствующего иска ФИО1, где содержались требования о снятии ФИО6 с регистрационного учета. 

Поскольку суд пришел к выводу, что свои обязательства ФИО1 исполнены надлежащим образом, заявленные им требования подлежат удовлетворению путем прекращения обременения ипотекой (залога) на 1/2 долю жилого помещения с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

Из ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней также на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Поэтому суд считает необходимым указать в резолютивной части решения, что решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеки от 14.04.2016 года №.

Свои обязательства исполнены ФИО2 не надлежащим образом, поэтому суд не находит оснований для удовлетворения заявленных ею требований о взыскании ФИО1 200000 рублей по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры от 19.03.2016 года.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Прекратить обременение ипотекой (залог) на 1/2 доли жилого помещения с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о взыскании с ФИО1 в её пользу 200000 рублей по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры от 19.03.2016 года отказать.

Мотивированное решение изготовлено 3 декабря 2018 года.

На решение суда может быть подана апелляционные жалоба в Московский Областной Суд через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Добров Г.Г.