Дело № 

Поступило в суд 13.08.2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Центральный районный суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего Л.В. Поротиковой,

при секретаре М.А. Стариковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 ичу об обращении взыскания на заложенное имущество, 

У с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 об обращении взыскания на задолженное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) был заключен договор займа. Согласно условиям договора займодавец предоставила заемщику денежные средства в размере 9 000 000 рублей сроком возврата 60 месяцев под 48% годовых при использовании суммы займа до трех месяцев, 42% годовых при пользовании займом до 6 месяцев, 36% - при пользовании суммой займа до 12 месяцев и 19% при пользовании займом свыше года. Условиями договора также предусмотрено, что при нарушении порядка возврата займа заемщик обязан уплатить займодавцу пени в размере 1% от суммы просроченного минимального ежемесячного платежа за каждый календарный день просрочки за первые 15 календарных дней, а на 16 день просрочки в отсутствие погашения задолженности более чем на 15 календарных дней и вплоть до даты погашения задолженности фиксируется процентная годовая ставка, действующая на момент последнего выплаченного платежа до возникновения задолженности. Обеспечением обязательства заемщика по договору займа является договор купли-продажи и залога квартиры, заключенный между продавцом ФИО3 ответчиком ФИО2 и займодавцем ИП ФИО1 Предметом залога является квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес>. Свои обязательства по предоставлению суммы займа стороной истца были исполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением, однако в оговоренные сроки сумма займа не возвращена, долг истцом ответчику не прощен, фактически ответчиком возвращена сумма в размере 5 446 098,05 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет 15 247 600,85 рублей, из которых: 8 731 870,40 рублей – основной долг, 6 515 730,45 рублей – проценты.

На основании изложенного, с целью погашения задолженности ответчика истец просит суд обратить взыскание на предмет заложенного имущества – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> путем продажи на публичных торгах установив начальную продажную стоимость в размере 7 000 000 рублей, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 рублей. 

Истец в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, просил о рассмотрении дела без его участия. 

Представитель истца, действующий на основании доверенности, судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме, поддержав доводы, указанные в исковом заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом путем направления судебной повестки по месту отбывания им наказания. 

Треть лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причин неявки суду не сообщила. Ранее в судебном заседании, ФИО4 пояснила, что ФИО2 является ее гражданским супругом, отцом ее несовершеннолетних детей. Указала, что денежные средства по договору займам были возвращены ответчиком до момента заключения его в места лишения свободы, однако доказательств в подтверждение данному доводу у нее не имеется. Квартира, являющаяся предметом залога, является единственным жильем для нее и ее несовершеннолетних детей, была приобретена на ее личные денежные средства, однако впоследствии право собственности на указанный объект недвижимого имущества было переоформлено на ФИО2 Считала, что представленная стороной истца оценки квартира не соответствует ее реальной стоимости и просила суд провести по делу судебную экспертизу для определения ее реальной рыночной стоимости, обязавшись предоставить доступ эксперта для осмотра внутреннего состояния квартиры. 

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании части 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона передаёт в собственность другой стороне деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключённым с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со статьёй 808 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа между гражданами должен быть заключён в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определённой денежной суммы.

Согласно статье 812 Гражданского кодекса Российской Федерации заёмщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.

Если договор займа должен быть совершён в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путём свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключён под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, следующее:

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО2 был заключен договор займа. Согласно п 1.1 договора займодавец обязуется передать заемщику путем перечисления денежных средств в размере 9 000 000 рублей единовременно на условиях возвратности, платности, срочности и обеспеченности, а заемщик обязуется исполнитель свои обязательства по договору в полном объеме, в том числе: возвратить полученный займа в сроки и порядке установленные договором; уплатить проценты за пользование займом, установленные договором и иные платежи, предусмотренные условиями договора. В силу п. 1.2 договора займ предоставляется заемщику сроком возврата до 60 месяцев включительно. Порядок возврата суммы займа установлен ст. 3 договора и устанавливает следующее: за полученный займ заемщик уплачивает заимодавцу плавающую годовую процентную ставку, зависящую от фактического срока использования заемщиком денежных средств: 48 % годовых – при фактическом пользовании займом сроком до 3 месяцев; 42% годовых – при фактическом пользовании займом сроком не мене 6 месяцев; 36% годовых – при фактическом пользовании займом сроком до 12 месяцев; 19% годовых – при пользовании займом сроком 12 месяцев и более. Также установлено, что начисление процентов осуществляется исходя из фактического количества календарных в периоде начисления процентов, при этом за базу берется действительное число календарных дней в году (л.д. 8-12).

Далее, договором займа предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательства по договору являются договор купли-продажи и залога квартир, заключенные между продавцом ФИО3 покупателем-залогодателем ФИО2 и займодавцем-залогодержателем ФИО1 Предметом залога является имущество, приобретаемое на средства займодавца-залогодержателя, а именно: квартира, находящаяся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 118,4 кв.м. 

Так, в соответствии с договором купли-продажи и залога №.12 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (продавец) ФИО2 (покупатель-залогодатель) и ИП ФИО5 (займодавец-залогодержатель) установлено, что покупатель-залогодержатель за счет заемных средств, предоставленных займодавцем-залогодержателем в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГГГ №.12, заключенным между покупателем-залогодателем и займодавцем-залогодержателем покупает и продавца квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> и передает указанную квартиру займодавцу-залогодержателю в залог. Цена квартиры составляет 6 000 000 рублей. Пунктом 1.4 договора купли-продажи стороны предусмотрели что покупатель-залогодатель и займодавец-залогодержатель на момент подписания договора ценили квартиру как предмет залога в 7 000 000 рублей. 

П. 4.1 договора предусмотрено, что квартирой (предметом залога) обеспечивается исполнение обязательств покупателя-залогодателя возникших на основании договора займа №.12 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между покупателем-залогодателем и займодавцем-залогодержателем. В соответствии с п. 4.2.1 предметом залога обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме, в том числе и по уплате пени, на условиях, в размере и сроки, установленные договором займа (л.д. 13-19). 

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 ФИО6 (покупатель-залогодатель» и ИП ФИО1 (займодавец-залогодержатель) пункт 1.2 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «покупатель-залогодатель за счет заемных средств, предоставленных займодавцем-залогодержателем в соответствии с договором займа №.12 от ДД.ММ.ГГГГ покупает у продавца в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 118,4 кв.м., этаж 14 и передает указанную квартиру займодавцу-залогодержателю в залог (л.д. 20-21). 

Истцом обязательства по перечислению денежных средств выполнены в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 8 000 000 рублей и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 000 000 рублей (л.д. 22,23). Назначением платежей в указанных платежных поручениях является «оплата по договору займа №.2012 от ДД.ММ.ГГГГ года».

Далее, как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН объект залога – квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> на праве собственности принадлежит ответчику ФИО2, что подтверждается соответствующей записью в выписке (л.д. 24-31).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу положений ст. 1 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ

«Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2).

Пункт 1 статьи 2 Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в пункте 1 статьи 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Пунктом 1 статьи 78 названного Закона предусмотрено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение такого жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, из приведенных положений законов в их взаимосвязи следует, что граждане своей волей и в своем интересе могут распоряжаться принадлежащими им имуществом, в том числе отдавать его в залог в обеспечение принятых на себя обязательств, при этом обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона, в частности, в силу закона ипотека возникает, если жилое помещение приобретено либо построено полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (пункт 1 статьи 77 Закона об ипотеке).

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что условия возврата денежных средств, предусмотренные договором займа стороной ответчика не соблюдается, принимая во внимание длительность неисполнения ответчиком обязательств по договору займа истец считает, что ответчик не имеет намерения и в дальнейшем исполнять обязанность по возврату заемных денежных средств. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение данной нормы права стороной ответчика не представлено суду достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору займа. 

Следовательно, судом установлено, что ответчиком данный договор не исполнен. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности по договору займа составляет 15 247 600,85 рублей, из которых: 8 731 870,40 рублей – сумма основного долга; 6 515 730,45 рублей – сумма начисленных процентов. Расчет судом проверен и признан верным, контррасчета стороной ответчика не представлено. 

Положениями п. 1 ст. 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Предполагается (если не доказано иное), что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В ходе рассмотрения дела первоначально по ходатайству представителя истца судом была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, являющегося предметом залога.

Так, согласно экспертному заключению ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы рыночная стоимость объекта оценки – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 7 287 715 рублей (том 2 л.д. 7-25). 

Не согласившись с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, третье лицо ФИО7 заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной оценочной экспертизы, указав, что заключение эксперта содержит неполную и недостоверную информацию относительно объекта оценки, в связи с тем, что экспертом не был произведен осмотр объекта исследования, а следовательно не было учтено текущее состояние объекта исследования, что привело к занижению в определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Обязалась предоставить эксперту доступ в данную квартиру, а также обязалась произвести оплату за проведение данной экспертизы. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу было назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы (л.д.51,52).

Так, в соответствии с заключением ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки – 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> составляет 7 913 172 рублей (том 2 л.д. 75-96). 

У суда не имеется оснований ставить под сомнение выводы оценщика, изложенные в данном заключении, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. Более, того согласно определению суда от ДД.ММ.ГГГГ на третье лицо ФИО7 была возложена обязанность по предоставлению объекта недвижимого имущества для проведения экспертного исследования, в судебном заседании при назначении по делу дополнительной экспертизы ФИО7 выразила согласие на допуск экспертов в объект исследования, обязавшись предоставить его в случае необходимости, однако от выполнения данной обязанности последняя уклонилась, несмотря на неоднократные извещения о необходимости предоставления доступа в квартиру для проведения экспертного осмотра. 

В соответствии с подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

С учетом изложенного, суд полагает возможным определить начальную продажную цену заложенного имущества находящегося по адресу: квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6 330 538 руб. (7 913 172 х 80%).

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ, п.п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» объекты недвижимости подлежат реализации с публичных торгов.

Поскольку заемщик не выполнил обязательства по договору, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 348 ГК РФ, считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество.

Частью первой статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам, или другие связанные с рассмотрением дела расходы, признанные судом необходимыми, предварительно взнос на счет, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации, соответственно Верховному Суду Российской Федерации, верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области, суду автономного округа, окружному (флотскому) военному суду, управлению Судебного департамента в субъекте Российской Федерации, а также органу, осуществляющему организационное обеспечение деятельности мировых судей, стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если указанная просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (часть первая).

В случае, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда, соответствующие расходы возмещаются за счет средств федерального бюджета (часть вторая).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ДД.ММ.ГГГГ от экспертного учреждения поступило ходатайство о взыскании стоимости проведения дополнительной судебной экспертизы в размере 31 080 рублей. 

На основании установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что требования истца были удовлетворены, а также принимая во внимание, что расходы за производство экспертизы были возложены на третье лицо, как на сторону заявившее указанное ходатайство, которая до настоящего времени не оплатила данные расходы в ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы, приходит к выводу о взыскании с ФИО4 в пользу ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы расходов по проведению экспертизы в размере 31 080 руб. 

На основании ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением исковых требований ИП ФИО1 взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194 -197 ГПК РФ,

Р е ш и л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 ичу удовлетворить. 

Обратить взыскание в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в счет погашения суммы задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ №.12, размер которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 15 247 600,85 рублей, на объект заложенного имущества, принадлежащего ФИО2 ичу на праве собственности: жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФБУ Сибирский региональный центр судебных экспертиз расходы по проведению судебной экспертизы в размере 31 080 рублей. 

Взыскать с ФИО2 ича к пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Центральный районный суд 

<

адрес> в течение месяца с даты подготовки решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Л.В. Поротикова