Дело № 2а-309/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 22 ноября 2019 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Кузьминовой Н.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с вышеназванным административным иском. 

Административный иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и администрацией Лахденпохского городского поселения (далее - АЛГП) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (далее - КН) №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1998 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и АЛГП по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с КН №, площадью 292,9 кв.м., расположенного на вышеуказанном земельном участке. 

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился за государственной регистрацией права собственности объекта незавершенного строительства с КН №. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком принято решение о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке продавца, то есть АЛГП. 

Далее административный истец обратился в АЛГП с заявлением о предоставлении земельного участка, расположенного под объектом незавершенного строительства с КН № в собственность. ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и АЛГП заключен договор купли-продажи земельного участка с КН с КН №, тем самым препятствие для регистрации права собственности недвижимого имущества было устранено. 

ДД.ММ.ГГГГ административный истец вновь обратился за государственной регистрацией права собственности вышеназванных объектов недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком в адрес административного истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, из которого следует, что приобретенные административным истцом объект незавершенного строительства и земельный участок являются муниципальной собственностью, в связи с чем, они подлежали совместной продаже на аукционе. 

С вынесенными решениями административный истец полностью не согласен по следующим основаниям. Административным ответчиком не указано, какие публичные интересы нарушены. Объект незавершенного строительства приобретен на торгах, договор купли-продажи никем не оспорен. Кроме того, административный истец заранее заключил договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. По мнению административного истца, указание на то, что при совершении сделки был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, говорит о неверном понимании административным ответчиком закона, учитывая, что земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, уже находился у административного истца в аренде. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, ст.ст. 39.6, 39.2, 15, 39.3, 39.20, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), административный истец указал, что административным ответчиком нарушено его право на приобретение в собственность объекта недвижимости.

На основании вышеизложенного, административный истец просил признать незаконными решения административного ответчика, выраженные в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ; возложить на административного ответчика обязанность по государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объект незавершенного строительства и земельный участок. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представитель заинтересованного лица Администрации Лахденпохского муниципального района, действующая на основании доверенности ФИО3, полагала исковые требования подлежащими удовлетворению частично. Полагала, что требования о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ является излишним. Пояснила, что в данном случае, несостоятельной является ссылка административного ответчика на тот факт, что объект недвижимости и земельный участок должны быть проданы на торгах одновременно. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра по Республике Карелия), извещенный надлежащми образом, в судебное заседание не явился, направив письменный отзыв на иск, в котором изложены доводы аналогичные тем, которые изложены в оспариваемых решениях. 

Представитель заинтересованного лица администрации Лахденпохского городского поселения, извещенный надлежащим образом, в судебном заседании отсутствовал.

Заслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что постановлением АЛГП от ДД.ММ.ГГГГ № было назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН №

ДД.ММ.ГГГГ был проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с КН №, победителем которого признано Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания». Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ №А/0, в установленный срок победитель аукциона ООО «ФИО6» не представил подписанный со своей стороны договор аренды, поэтому признан уклонившимся от подписания договора аренды земельного участка с КН №.

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола об отказе ООО «ФИО7» от заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №А/0 и протокола итогов аукциона по аренде земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/И, между АЛГП и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 1998 кв.м., вид разрешенного использования – рынки, категория земель – земли населенных пунктов. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-58).

Распоряжением АЛГП от ДД.ММ.ГГГГ № были утверждены условия приватизации муниципального имущества – объекта незавершенного строительства с КН 10:12:0010303:203 (л.д. 59). Постановлением АЛГП от ДД.ММ.ГГГГ № было назначено проведение аукциона по продаже муниципального имущества – объекта незавершенного строительства с КН № (л.д. 61).

ДД.ММ.ГГГГ был проведен открытый аукцион по продаже муниципального имущества – объекта незавершенного строительства с КН №, победителем которого был признан ФИО1 (л.д. 62-63).

ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола об итогах аукциона по продаже имущества от 12.08.20219 №ПИ/И заключен договор купли-продажи муниципального имущества – объекта незавершенного строительства с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 292,9 кв.м. (л.д. 15-18). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права, предоставив вышеуказанный договор купли-продажи муниципального имущества.

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права и права собственности была приостановлена по тем основаниям, что объект незавершенного строительства с КН № расположен на земельном участке с КН №, находящемся в собственности муниципального образования. При этом в уведомлении указано, что в соответствии со ст. 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственность, подлежат совместной продаже на аукционе (л.д. 20-22). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в АЛГП (собственнику земельного участка) с заявлением о выкупе земельного участка с КН № (л.д. 23). ДД.ММ.ГГГГ между АЛГП и ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеназванного земельного участка (л.д. 24-27).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок с КН №. 

Согласно уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права и права собственности была приостановлена по тем основаниям, что объект незавершенного строительства с КН № и расположенный под ним земельный участок с КН №, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе (л.д. 28-30). 

Административный истец, не согласившись с принятыми административным ответчиком решениями о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частями 9, 11 статьи 226 КАС РФ установлено, что если иное не предусмотрено данным Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Анализируя сложившуюся ситуацию, объяснения сторон и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу положения ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п.1).

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 данного Кодекса; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п.4 ст.35 ЗК РФ).

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 данного Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 данного Кодекса (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и предоставление их в аренду осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 указанных статей.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из анализа вышеприведенных норм материального права следует, что недвижимое муниципальное имущество и расположенный под ним земельный участок подлежат совместной продаже. В связи с чем, суд приходит к выводу, что при первоначальном обращении административного истца за государственной регистрации перехода права и права собственности у регистрационного органа имелись правовые основания для приостановления действий по осуществлению государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с КН №. 

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что у регистрационного органа отсутствовали правовые основания для приостановления ДД.ММ.ГГГГ совместной государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с КН № и расположенный под ним земельный участок с КН №, на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, по следующим основаниям.

Действительно, в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного или муниципального имущества осуществляется, в том числе на аукционе. 

В судебном заседании установлено, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права и права собственности, указанные в оспариваемом решении (уведомлении) от ДД.ММ.ГГГГ, послужило то, что вышеуказанные объект незавершенного строительства и расположенный под ним земельный участок подлежали совместной продаже на аукционе, поскольку являются муниципальной собственностью МО «Лахденпохское городское поселение». 

Регистрирующий орган в оспариваемом уведомлении ссылается на положения ГК РФ о ничтожности сделки и ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Указанной статьей закона определены основания приостановления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (п. 13 ч. 1 указанной статьи). 

Из разъяснений, содержащихся в п. п. 73, 74, 75, 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ). 

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 2018-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит такого основания для приостановления государственной регистрации, как оспоримая сделка. 

Вместе с тем, при принятии оспариваемого решения регистрирующим органом не были учтены императивные требования подпункта 7 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды. 

Следовательно, именно в случае включения в предмет продажи на аукционе, состоявшемся 16.08.2019, земельного участка, находящегося в аренде у истца, был бы нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (поскольку такой земельный участок не может быть предметом аукциона), а сама сделка являлась бы ничтожной. 

При этом как было установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, право аренды земельного участка с КН № и объект незавершенного строительства с КН № были приобретены истцом по итогам проведения открытых аукционов, что с очевидностью соответствует публичным интересам. Указанное обстоятельство не было учтено при принятии регистрирующим органом оспариваемого решения. 

Во исполнение рекомендаций, изложенных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав, административный истец обратился к собственнику земельного участка с КН №, реализовав свое право на обращение к собственнику за выкупом арендуемого земельного участка. В свою очередь, АЛГП, не имея законных оснований для продажи земельного участка на торгах, выразила согласие на продажу земельного участка под объектом незавершенного строительства путем заключения ДД.ММ.ГГГГ с истцом договор купли-продажи. 

Денежные средства по договорам купли продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка административным истцом были внесены в полном объеме. 

Таким образом, требования регистрирующего органа о необходимости продажи на аукционе спорного земельного участка, находящегося в аренде, не соответствует требованиям действующего законодательства (подпункта 7 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ). 

Кроме того, императивных требований о том, чтобы земельный участок и, расположенный на нем объект недвижимости, были проданы одновременно (в результате заключения одной сделки), действующее законодательство не содержит. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у регистрационного органа отсутствовали правовые основания для приостановления ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации перехода права и права собственности, следовательно, указанное решение административного ответчика подлежит признанию незаконным.

Нарушенное право истца, по мнению суда, должно быть восстановлено путем возложения на ответчика обязанности по проведению государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в случае отсутствия иных оснований для приостановления или отказа в регистрации права. К указанному выводу суд приходит в связи с тем, что действующее законодательство содержит значительный перечень оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации прав, тогда как в материалах дела отсутствуют сведения о том, что иные основания для отказа проверялись административным ответчиком. 

В соответствии со ст.111 КАС РФ, с административного ответчика пользу административного истца подлежат взысканию судебные расходы в виде госпошлины, оплаченной при подаче в суд административного иска.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд 

р е ш и л:

Административный иск удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о приостановлении государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, выраженное в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ.

В случае отсутствия иных оснований для приостановления либо отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> обязанность по осуществлению государственной регистрации перехода права и права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № по заявлениям ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № № и от ДД.ММ.ГГГГ № №. 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в пользу ФИО1 судебные расходы в виде государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина 

Мотивированное решение изготовлено 05.12.2019.