Дело № 2-423/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2021 г. г. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:

председательствующего судьи Багандова Ш.Б.,

при секретаре Яхьяеве А.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО17 к ФИО2, третьи лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по РД», ФИО3, Администрация с. Новый Хушет г. Махачкала о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2, третьи лица Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по РД», ФИО3, Администрация 

<

адрес> котором просит признать договор купли-продажи, заключенного между ФИО1 ФИО20 и ФИО3 ФИО21, от ДД.ММ.ГГГГ, в части продажи земельного участка площадью 450 квадратных метров, с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес> недействительным. В обоснование иска указала следующее. 

Истец, ФИО1 ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3 ФИО23, ДД.ММ.ГГГГ года рождения заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 450 квадратных метров, с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес>. Считает, заключенный сторонами договор купли-продажи земельного участка ничтожным, поскольку он заключен в нарушение ст. 35 ЗК РФ о единой судьбе земельного участка и находящихся на нем объектах недвижимости, принадлежащих одному лицу, заключение данного договора нарушает права третьих лиц - семьи истца. 

Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, предусмотренных законом. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. 

Сделка, совершенная между ФИО1 ФИО24 и ФИО3 ФИО25, нарушает права на объект недвижимости, который расположен на земельном участке. В силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к Ответчику перешли права на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, то есть ФИО4 не имела право отчуждать земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с. Н. Хушет, 

<

адрес>, участок №. 

В силу ст. 168 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 ФИО26 и ФИО3 ФИО27, является недействительной (ничтожной) сделкой. 

Просит суд признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 ФИО28 и ФИО3 ФИО29, от ДД.ММ.ГГГГ, в части продажи земельного участка площадью 450 квадратных метров, с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес> недействительным. 

ФИО3 представил возражения на исковое заявление указав следующее. При заключении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, отчуждаемый объект не был обременен какими - либо строениями. Сведений о том, что на земельном участке имелось строение и что оно принадлежит истице или третьим лицам, не отражены ни в договоре купли-продажи, ни в ЕГРН, ни в БТИ. На кадастровом учете также не состояли какие-либо объекты недвижимости на данном земельном участке с указанным кадастровым номером. 

Таким образом, препятствий для заключения сделки не имелось, а довод истицы голословен и не соответствует фактическим обстоятельствам. В действительности жилой дом был возведен ответчиком (покупателем) за свой счет привлеченными силами и завершен строительством к концу лета 2019 года. Подведены коммуникации, установлены приборы учета электричества (счетчик). После завершения строительства был оформлен технический паспорт. Позднее заключены договоры на поставку газа. 

Истица не представила в материалы дела доказательства о том, что на данном земельном участке имелось принадлежащее ей строение. Сведения об этом, как указано выше, не содержались ни в одном соответствующем реестре, ни на кадастровом учете, ни на инвентаризационном учете, ни в ЕГРП. При таких обстоятельствах, доводы истицы не состоятельны. 

Истец просит признать заключенный сторонами договор купли-продажи земельного участка ничтожным, поскольку он заключен в нарушение положений ст. 35 ЗК РФ о единой судьбе земельного участка и находящихся на нем объектах недвижимости, принадлежащих одному лицу, заключение данного договора нарушает права третьих лиц - семьи истца, в качестве которого указан супруг. 

По основанию, указанному в иске сделка не может быть признана недействительной по основаниям ничтожности, данная сделка подпадает под положения об оспоримости сделки. Соответственно этому, имеет место быть пропуск годичного срока для предъявления подобного рода иска в суд, который просит применить и отказать в иске в виду пропущенного срока исковой давности.

Кроме того, супруг собственноручно давал нотариальное согласие на отчуждение земельного участка, иск о том, что его права нарушены им не подан. Иск подан к нотариусу, хотя требования к нему не заявлены. Действия нотариуса и регистратора соответствовали требованиям законодательства. Просит в иске отказать в полном объеме. 

Надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания истица ФИО5, ответчик – нотариус ФИО2 и третьи лица Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по РД, Администрация 

<

адрес> на судебное заседание не явились, об отложении дела не просили.

В судебном заседании представители истицы по доверенности ФИО7 и ФИО8 исковые требования поддержали, указав, что на спорном участке находился дом, что подтверждается техпаспортом от 2016 года и снимками с системы Глонас с которого видно, что строительство дома шло с 2015 года, нотариус при удостоверении сделки должен был это учесть. Нотариусом сделка составлена с нарушениями, поэтому она является ничтожной и просили иск удовлетворить по основаниям, изложенным в нем.

Представитель третьего лица ФИО3 адвокат Алигаджиева Х.Ш. исковые требования не признала и просила в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях. Также пояснила суду, что сделка заключена между истицей – матерью Абакарова Абакара и третьим лицом ФИО3 - отцом ФИО3 Эльмиры, которые являлись супругами. То есть, стороны по сделке были родственниками в виду того, что их дети были женаты. По факту сделка была заключена задолго чем оформлена на бумаге, и строительство дома было начато ФИО3 посредством собственных сил и средств. На момент документального оформления сделки земельный участок с кадастровым номером № не был обременен строением которое могло быть предметом гражданского оборота. Строение было на начальных стадиях строительства, которое не было и не могло быть нигде зарегистрировано, ни в БТИ, ни на кадастровом учете, ни в ЕГРН и соответственно не могло служить предметом сделки. Технический паспорт представленный стороной истца является подложным, считает, что составлен задним числом, так как в 2016 году дома не существовало и технический паспорт на него не мог быть оформлен. Представленный истицей технический паспорт почему - то оформлен на имя ФИО1 ФИО30, который не являлся собственником земельного участка с указанным выше кадастровым номером. Он составлен на основании других подложных документов, которые оформлены на имя ФИО1 ФИО31 но уже на земельный участок, который посажен сразу на два земельных участка принадлежащих ФИО3, в том числе и на тот, что является предметом настоящей сделки. По данному поводу имеется другое гражданское дело, по которому Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Махачкалы и ФИО3 оспаривают правоустанавливающие документы на земельный участок, оформленный на имя ФИО9 Технический паспорт, оформленный на имя ФИО9, представленный истицей датирован 15 декабря 2016 года филиалом кадастрового инженеринга по РД ГУП «Дагтехинвентаризация». Однако, за месяц до этой даты Постановлением Правительства РД от 29 ноября 2016 г. № 362 ГУП «Дагтехинвентаризация» преобразовано в ГБУ РД «Дагтехкадастр». Кроме того, коды ОКВЭД (виды деятельности) ГУП «Дагтехинвентаризация» не предусматривало право составления технических паспортов. Также лицо, указанное в качестве руководителя филиала согласно выписки с ЕГРЮЛ не значится таковым. В техническом паспорте истицы указана степень износа в размере 23 %. Однако, настоящий технический паспорт на дом был оформлен лишь в 2020 году и составлен по состоянию на август 2019 года и даже техусловия на газификацию и электрофикацию датированы лишь 2020 годом, так же как установлен счетчик, то есть, после фактического завершения строительства дома. В виду изложенного просит в иске отказать в полном объеме. 

Суд, выслушав мнение явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие извещенных надлежащим образом, но не явившихся участников. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела установлены, а какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. 

Согласно ст. 55 ГПК РФ Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Из искового заявления ФИО5 следует, что заявлен он к ответчику ФИО2 – нотариусу, который удостоверял сделку по купле-продаже земельного участка, который не являлся стороной сделки. Из пояснений представителей истицы следует, что они не согласны с действиями указанного нотариуса, который занимался удостоверением сделки. 

Однако, порядок оспаривания действий нотариуса, в случае, если его действия нарушают права и интересы лица, либо совершены в нарушение действующего законодательства урегулированы ст. 49 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 27.12.2019). 

Из материалов дела следует, что между ФИО1 ФИО32 и ФИО3 ФИО33 заключен договор купли-продажи от 21.01.2019, в соответствии с которым ФИО5 продала ФИО3 земельный участок площадью 450 квадратных метров, с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, который удостоверен нотариусом ФИО2 

ФИО1 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ дано письменное нотариальное согласие своей супруге ФИО4 на отчуждение именно данного земельного участка, поскольку он был предметом оспариваемой сделки, которое также удостоверено нотариусом ФИО6 

Согласно положениям п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В оспариваемом договоре данные, позволяющие определенно установить земельный участок, имеются, указаны и кадастровый номер участка, и почтовый адрес, и площадь, категория земель и разрешенный вид использования. Таким образом, обязательные условия договора соблюдены. Обязательное указание в описании объекта продажи дополнительных сведений о нем, в частности, на находящие на участке постройки, законом не предусмотрено. Таким образом, предполагается, что земельный участок продается вместе с находящимися на нем поверхностным слоем земли, насаждениями, ограждением, постройками (если права на постройки как на объекты недвижимости не прошли государственную регистрацию), при их наличии, если иное не оговорено в договоре.

В обоснование доводов о незаконности данной сделки истицы ссылается на продажу данного земельного участка без возведенного на нем здания.

В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из положений приведенной нормы следует, что объект строения, если он возведен на отчуждаемом земельном участке должен принадлежать одному и тому же лицу. 

Однако, из представленных истцом документов и из оспариваемого договора купли-продажи не следует, что земельный участок с кадастровым номером № и строение на нем принадлежит одному лицу – продавцу ФИО5 таких сведений суду не представлено. 

Из представленного истцом в обоснование исковых требований технического паспорта следует, что он оформлен на имя ФИО1 ФИО36, в то время как собственником земельного участка была ФИО1 ФИО35. 

Из представленной представителем третьего лица ФИО3 – адвокатом Алигаджиевой Х.Ш. справки АО «Ростехинвентаризации – Федеральное БТИ» по РД следует, что за гражданкой ФИО5 не значится объектов недвижимости по 

<

адрес>. 

Из смысла ст. 35 ЗК РФ и 552 ГК РФ следует, что речь идет об объектах недвижимости, которые являются объектами гражданского оборота, то есть, которыми возможно распорядиться. 

Принадлежность объектов недвижимости лицу может быть подтверждено только записью в ЕГРП. 

При таких обстоятельствах оснований для признания данной сделки недействительно (ничтожной) суд не усматривает. 

Закон о госрегистрации прав на недвижимость № 122 – ФЗ вступил в силу в конце января 1998 г. и действовал до января 2017 г., до смены его законом № 218 –ФЗ. П.1 ст. 6 этого закона предусматривает, что права на недвижимость, возникшие до вступления в силу закона № 122 –ФЗ о регистрации недвижимости, признаются действительными при отсутствии их регистрации. Госрегистарция таких прав проводится по желанию их обладателей. 

Как следует из технического паспорта, представленный стороной истца, датой его составления указан ноябрь 2016 г., соответственно, он не может служить документом подтверждающим принадлежность строения на праве собственности. Кроме того, суд считает обоснованными замечания представителя третьего лица ФИО3, относительно этого технического паспорта составленного на жилое строение по 

<

адрес>, в том числе и с учетом того, что основанием для его составления указано решение о выделении з/у под ИЖС от 21.05.1993г., в то время как из выписки с ЕГРН о праве собственности истицы на земельный участок в отношении которого оспаривается сделка купли-продажи, в качестве основания регистрации права собственности на земельный участок 

<

адрес> указано другое постановление от ДД.ММ.ГГГГ 

Суд также считает обоснованными доводы представителя третьего лица ФИО3, что исковое требование направлено на оспаривание сделки между истцом и третьим лицом ФИО3 которому на основании указанной сделки принадлежит данный земельный участок на праве собственности, что подтверждается выпиской с ЕГРН. Соответственно по иску о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 ФИО37 и ФИО3 ФИО38, не имеется оснований для предъявления исковых требований к ФИО2 нотариус, не являющийся стороной в оспариваемой сделке, не может быть указан в качестве ответчика. 

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истица вопреки указанной норме никаких доказательства принадлежности ей здания на спорном земельном участке не представила. При этом исходя из положений п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" доказательством наличия указанных прав может служить лишь государственная регистрация. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО39 к ФИО2 ФИО40 о признании договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 ФИО41 и ФИО3 ФИО42, от ДД.ММ.ГГГГ, в части продажи земельного участка площадью 450 квадратных метров, с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес> недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня составления его в мотивированном виде.

В мотивированном виде решение составлено 17 марта 2021 года.

Председательствующий Ш.Б. Багандов