Дело №2-874/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2024 года г. Сердобск

Сердобский городской суд Пензенской области в составе: 

председательствующего судьи Селезневой Т.А., 

при секретаре Храповой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сердобске Сердобского района Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Сердобска Сердобского района Пензенской области о сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Сердобский городской суд с вышеназванным иском, указав, что на основании договора дарения земельного участка с нежилым зданием от 09.09.2016 ему принадлежит нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с общей площадью 2519,2 кв.м. В ходе эксплуатации здания выяснилось, что предыдущий собственник здания, сделал небольшой пристрой к заднему фасаду здания, а также произвел перепланировку помещений, в том числе утеплил 4-этаж чердачного помещения (мансарда). Кроме того, на кадастровом учете стоит здание как 3-этажное без подвала и чердачного помещения, однако как видно из технического паспорта от 05.04.2010 подвал там указан. При обращении в администрацию г. Сердобска Пензенской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания, ему было разъяснено, что выдать разрешение не представляется возможным, поскольку реконструкция здания уже завершена. В настоящее время встал вопрос об исправлении регистрационной ошибки в части этажности здания, с чем он обратился в Сердобский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, где ему было разъяснено, что отсутствуют основания для признания реестровой ошибки и рекомендовали обратиться в суд. На основании изложенного, просил суд признать реестровой ошибкой сведения, внесенные в ЕГРН в отношении объекта нежилого здания (столовая №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в части назначения объекта недвижимости с 3-этажного (подземных этажей-0) на 5-этажный (подземных этажей - 1). Сохранить нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, 5-этажный (подземных этажей - 1), с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м) в реконструированном виде и признать за ним право собственности на указанное нежилое здание.

В порядке подготовки дела к слушанию, истец ФИО1, уточнил заявленные исковые требования и просил суд, сохранить нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, 5-этажный (подземных этажей - 1), с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м) в реконструированном виде и признать за ним право собственности на указанное нежилое здание.

Истец ФИО1, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал.

Представитель ответчика администрации г. Сердобска Сердобского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. В письменном заявлении в представитель ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования признал, просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений по заявленным требованиям не представил. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, привлеченных к участию в деле. 

Исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к выводу, что требования истца законны и обоснованы, а потому подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другим лицом.

В ст. 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, при этом данный способ защиты подлежит применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения, а нарушено или оспорено может быть только существующее право. Признание права как способ защиты возможно, когда само право уже существует и необходимо лишь судебное подтверждение данного факта.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Подпунктом 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В судебном заседании установлено, согласно договору дарения земельного участка с нежилыми зданиями от 09.09.2016, ФИО2 подарил ФИО1 подарил принадлежащий по праву собственности земельный участок площадью 3246 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся 

<

адрес>, из категории земель-земли населенных пунктов, предоставленный под торговый центр, и размещенные на нем: нежилое здание (столовая №), адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, 3-этажный (подземных этажей-0), общей площадью 2519,2 кв.м; нежилое здание (овощехранилище), адрес объекта: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 349,2 кв.м, что подтверждается указанным договором, копия которого имеется в материалах дела. Данный договор был зарегистрирован 26.12.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 05.04.2010 Сердобским отделением Пензенского филиала ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости- федеральное БТИ», объект – нежилое здание (столовая) по адресу: 

<

адрес>, имеет 3 этажа, (подземных этажей - 0), площадь всего по зданию с подвалом - 2519,2 кв.м.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу ч. 2 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как видно из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный под торговый центр, общей площадью 3246 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, и размещенное на нем: нежилое здание (столовая №), адрес объекта: 

<

адрес>, что подтверждается представленными документами. Право собственности возникло на основании договора дарения от 09.09.2016.

Как следует из названного выше договора дарения от 09.09.2016, на момент приобретения ФИО1 права собственности на нежилое здание (столовая №), согласно правоустанавливающим документам, нежилое здание (столовая №), адрес объекта: 

<

адрес>, состояло из трех этажей (подземных этажей-0) и имело площадь с подвалом -2519,2 кв.м, что также подтверждалось техническим паспортом на нежилое помещение составленным 05.04.2010.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании бывшим собственником данного нежилого помещения ФИО2, на момент продажи указанного нежилого здания, был произведен холодный пристрой на первом этаже здания и переоборудовано чердачное помещение (мансарды), в связи с чем, площадь и этажность помещения увеличилась.

Согласно проекту перепланировки, в период проведения капитального ремонта, нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленному МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации», проектом предусматривалась перепланировка и капитальный ремонт существующего нежилого здания 1972 года постройки с мансардой. Проектом предусматриваются размещение следующих помещений: на первом этаже кафе вместимость 40 посадочных мест, банкетный зал на 40 посадочных мест и банкетный зал на 30 посадочных мест, а также производственные помещения кафе, подсобные и технические помещения; на втором этаже банкетный зал на 100 человек, банкетный зал на 100 человек, а также производственные помещения для обслуживания банкетных залов, подсобных и технических помещений; на третьем этаже гостиница малой вместимости со следующим номерным фондом 4 номера одноместных, 6 номеров двухместных повышенного комфорта; в подвальном этаже подсобные и технические помещения.

Данные работы по перепланировке, переоборудованию и реконструкции, произведенные без изменения функционального назначения объекта, повлекли за собой изменение его уникальных характеристик: этажности, площади, состава внутренних помещений, инженерного обеспечения; все произведенные преобразования являются неотделимыми улучшениями.

Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на 17.04.2024 производственным отделом № 2 по Пензенской области филиала ППК «Роскадастр» объект – нежилое здание (столовая) по адресу: 

<

адрес>, имеет всего 5 этажей, из которых 4 этажа надземных, 1 (один) нулевой этаж - подвал, площадь по всему объекту с подвалом - 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м). 

Пунктом 5 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, предусмотрено, что площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения). 

Частью 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии с ч. 2 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу ч. 2 ст. 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Аналогичная позиция также содержится в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которого если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В пункте 26 названного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки, в том числе соответствие ее требованиям безопасности, для чего должно за свой счет получить необходимые заключения.

Как следует из заключения кадастрового инженера от 24.12.2024, при проведении инвентаризации нежилого здания (столовая №), расположенного по адресу: 

<

адрес>, выяснилось, что указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 3246 кв.м. Согласно предоставленным правоустанавливающим документам данное нежилое здание было реконструировано в 2016 году путем строительства пристроя к заднему фасаду здания, а также перепланировки помещений, в том числе утепление 4-этажа чердачного помещения (мансарды). В данном состоянии реконструированное нежилое здание (столовая №) 5-этажное (подземный этаж-1), расположенное по адресу: 

<

адрес>, с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м) соблюдает требования градостроительных и строительных норм и правил. 

В силу п. 3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истец ФИО1 являясь собственником спорного нежилого здания, в настоящее время лишен возможности произвести государственную регистрацию права собственности на данное помещение, что нарушает его права и законные интересы.

Поскольку истец по независящим от него причинам не может произвести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.

Согласно ст.ст. 17 и 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Таким образом, учитывая обстоятельства дела и исходя из положений вышеприведенных правовых норм, суд пришел к выводу, что требования истца о сохранении нежилого здания в реконструированном виде и признании за ним права собственности на нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, 5-этажный (в том числе подземных этажей-1), с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м), подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь требованиями ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации г. Сердобска Сердобского района Пензенской области о сохранении здания в реконструированном виде и признании права собственности удовлетворить.

Сохранить нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде: 5-этажным (в том числе подземных этажей - 1), с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м).

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (столовая №), расположенное по адресу: 

<

адрес>, 5-этажное (в том числе подземных этажей - 1), с общей площадью 2610,0 кв.м (общая площадь в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/0393 от 23.10.2020 составляет 3024,5 кв.м).

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Сердобский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено 15 января 2025 года.

Судья Т.А. Селезнева