2-836/2025 

64RS0043-01-2025-004245-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г.Маркс 

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Фроловой Н.П.

при секретаре судебного заседания Романченко С.В.

с участием адвоката Романенко А.Н.

представителя Управления Росреестра по Саратовской области ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Саратовскому районному межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Саратовской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Галеон» о признании недействительным части договора, признании незаконным отказа в государственной регистрации, отказу исключить из договора аренды пунктов противоречащих законодательству.

установил:

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением уточненным в порядке ст. 39 ГПК мотивируя тем, что 25.06.2025г между ФИО2 и ООО «Галеон» был заключен Договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка находящегося в государственной (федеральной собственности) в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> общей площадью 1000 кв.м., разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства. 01.07.2025г. должностными лицами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовский районный межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Саратовской области было вынесено решение о приостановлении государственной регистрации договора в связи с тем что, в соответствии с п.5.3 Договора аренды земельного участка находящегося в Федеральной собственности №2128 от 30.05.2025г.,заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области и ООО «Галеон», Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Согласно п.7 ст. 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и по обязательствам возникшим из заключенного на торгах договора. По мнению регистрирующего органа данная сделка является ничтожной. Указанные основания препятствуют проведению государственной регистрации договора переуступки в отношении земельного участка кадастровый №. Истец, считая действия ответчиков незаконными, обратился в суд с настоящим иском. По мнению истца, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок боле 5 лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором. В связи с чем, пункт 5.3 договора аренды № 2128 от 30.05.2025года во взаимосвязи с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ не мог быть применен регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Истец указывает в уточненном иске, что поскольку договор аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности № 2128 от 30.05.2025года заключен в отношении земельного участка имеющего разрешенное использование индивидуальное жилищное строительство, договор заключен на срок более 5 лет запрет передачи прав и обязанностей установленным п.7 ст. 448 ГК РФ, в данном случае не распространяются. Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства истец считает незаконным вынесение должностным лицом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовский районный межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Саратовской области решения о приостановлении государственной регистрации права.

Также истец указывает в уточненном иске, что 25.07.2025г. в соответствии с п.п.6,7,9 статьи 22 Земельного кодекса РФ ООО «Галеон» уведомило арендодателя о заключении договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка находящегося в государственной федеральной собственности, а также предложением – заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности №2128 от 30.05.2025г исключив п.5.3 договора как ограничивающее права арендатора; - в связи с переуступкой права аренды в соответствии с договором от 25.06.2025г. между ФИО2 и ООО «Галеон», переоформить договор аренды №2128 от 30.05.2025 на нового арендатора.

В указанном уведомлении было подробно разъяснено о невозможности распространения на указанные правоотношения требований п.7 ст.448 ГК РФ. Вместе с тем, 18.07.2025г. в адрес ООО «Галеон» поступил ответ на уведомление которым Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области в совершении указанных действий было отказано. По мнению истца, в своем отказе Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области полностью игнорированы доводы заявителя, им не дана правовая оценка, ссылка на п.7 ст,448 ГК РФ в данном случае недопустима. Считает, что своими действиями Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ограничивает права нового арендатора.

Истец считает, что пункт 5.3 договора аренды земельного участка находящегося в Федеральной собственности №2128 от 30.05.2025г., является недействительным поскольку в нарушении законодательства ограничивает права истца как нового арендатора на регистрацию его права аренды, а так же на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам. Договор аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности №2128 от 30.05.2025г. не содержит в себе обязательств которые могут быть исполнены стороной только лично. В данном случае исполнение договора законодательных ограничений не содержит, как не содержала их и документация о торгах.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства истец обратился в суд с указанным иском, в котором просит: признать незаконным действий ответчика –Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовский районный межмуниципальному отдел Управления Росреестра по Саратовской области в части отказа в регистрации договора; признать незаконным действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области по отказу в переоформлении договора аренды и исключению из него пунктов противоречащих законодательству; признать недействительным п.5.3 договора аренды земельного участка находящегося в федеральной собственности № 2128 от 30.05.2025г. предусматривающий запрет на передачу прав и обязанностей аренды третьим лицам. (л.д.127,128, 159-162).

Истец в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом. (л.д.158). 

Представитель истца – адвокат Романенко А.М. в судебном заседании на удовлетворении иска, с учетом уточнений настаивал по доводам изложенным в иске. (л.д.159-162). 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области – ФИО1 действующая на основании доверенности от 28.05.2025г. в судебном заседании с иском не согласна по доводам изложенных в отзыве на иск (л.д.57-61), в удовлетворении исковых требований истца просила отказать. 

Ответчик -Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ( далее – Территориальное управление) в судебное заседание своего представителя не направило, извещено надлежащим образом. В отзыве на иск, представитель Территориального управления - ФИО3, действующая на основании доверенности от 09.01.2025г. в удовлетворении заявленных требований просит отказать. Указывает, что до настоящего времени арендатором каких либо объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № не возведено. Передача арендаторами –победителями торгов своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015года не согласуется с действующим законодательством (л.д.70-72). 

Третье лицо: ООО «Галеон» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направило. (л.д.125, 128). 

В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени иместе судебного заседания.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Из смысла ст. 607 ГК РФ следует, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Так же законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Результатом таких торгов является заключение договора с лицом, отвечающим всем требованиям документации о таких торгах и признанным их победителем.

Организация и порядок проведения торгов определены в статье 448 ГК РФ. 

Особенность заключения договора на торгах состоит в том, что его условия формируются с учетом условий, определенных организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса), и лучшего условия о цене, сформулированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии со статьями 39.11,39.12, 39.13 Земельного кодекса РФ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области информировало о возможности предоставления в аренду земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются Распоряжением Территориального управления № 64—44-р от 06.02.2025года, которым определены условия проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене на право заключения договоров аренды. (л.д.77-84). 

По итогам электронного аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене на право заключения договора аренды ( далее - Аукцион) на основании Протокола о рассмотрении заявок на участие в Аукционе № -1/зу от 20.05.2025г. (л.д.85-92) и Протокола об итогах участия в торгах в форме Аукциона №- 2/зу от 21.05.2025г. (л.д.93-102) 30 мая 2025года между арендодателем - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области и арендатором – ООО «Галеон» в лице директора ФИО2 был заключен договор № 2128 аренды земельного участка с кадастровым номером № со сроком аренды 20 лет. (л.д.73-76). Регистрация произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2025года.

Пунктом 5.3.1 данного договора аренды арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьим лицам. (л.д.75).

25 июня 2025года между ООО «Галеон», в лице директора ФИО2 и ФИО2 был заключен Договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной (федеральной) собственности (далее - Договор переуступки), по условиям которого права и обязанности ООО «Галеон» по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 2128 от 30.05.2025г. были переданы ФИО2 (л.д.24). 

25 июня 2025 года в Территориальное управление передано уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 2128 от 30.05.2025года (л.д.49,50).

На обращение ФИО2 25 июня 2025года в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права (л.д.21,22) 01 июля 2025года уведомлением о приостановлении государственной регистрации права № Саратовским районным межмуниципальным отделом Управления Росреестра по Саратовской области, государственная регистрация Договора переуступки в отношении земельного участка с кадастровым номером № приостановлена сроком до 01 октября 2025года по основаниям, предусмотренным пунктом 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной. (л.д.43,44).

Основанием для приостановления государственной регистрации права послужило то, что, в соответствии с пунктом 5.3 Договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 2128 от 30.05.2025, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, а также что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Кроме того, как следует из ответа Территориального управления от 01.07.2025 г. в адрес Управления Росреестра по Саратовской области, основания для предоставления согласия на передачу права аренды на земельный участок с кадастровым номером № отсутствуют в связи с запретом, установленным пунктом 7 статьи 448 ГК РФ. (л.д.41,42).

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22).

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 настоящего Кодекса, то есть в отсутствие заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе по истечении тридцати дней со дня размещения извещения о его проведении на официальном сайте.

В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Из разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации). Статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации).

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

В статье 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Исходя из норм, закрепленных в пункте 7 статьи 448 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что на представленный на государственную регистрацию Договор переуступки прав и обязанностей арендатора распространяется запрет на его заключение, что свидетельствует о законности действий государственного регистратора.

Тот факт, что аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка (Лот №9), признан несостоявшимся, на вывод суда о применении к сложившимся правоотношениям п. 7 ст. 448 ГК РФ не влияет, так как согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды мог быть заключен только по результатам торгов, в связи с чем заключение договора от 30 мая 2025 г. с ООО « Галеон», как с единственным участником торгов, по правилам п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. В связи с этим ООО Галеон» в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ было не вправе переуступать по своему усмотрению права и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Суд не может согласиться с позицией стороны истца о необходимости применения в рассматриваемом случае положений п. 9 ст. 22 ЗК РФ, мотивированной тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям п. 7 ст. 448 ГК РФ.

Действительно, по общему правилу, закрепленному в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения п. 9 ст. 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. N 305-ЭС21-4791, 17 марта 2021 г. N 305-ЭС16-19742(6), от 1 сентября 2020 г. N 305-ЭС20-6940, от 28 мая 2020 г. N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 7 ст. 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Довод стороны истца о том, что спорный земельный участок мог быть получен истцом, в том числе и без обязательного проведения торгов, суд находит несостоятельным. 

ООО «Галеон» не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка с данным юридическим лицом мог быть заключен только на торгах и фактически заключен ООО «Галеон» на аукционе. В этой связи, ООО «Галеон», в силу законодательного запрета, не обладает правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды ФИО2

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что у государственного регистратора прав Управления Россреестра по Саратовской области имелись предусмотренные п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основания для приостановления государственной регистрации, а оспариваемые действия соответствуют закону. По содержанию Договор переуступки не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, нарушает права и законные интересы собственника (арендодателя) публичных земель, то есть посягает на публичные интересы.

В силу положений, закрепленных в статье 39 ГПК РФ, предмет и основание иска определяет истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. 

Оценивая доказательства в совокупности, с учетом установленных по делу обстоятельств и приведенных норм закона, в пределах заявленных истцом требований, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 к заявленным им ответчикам.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Саратовскому районному межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Саратовской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Галеон» о признании недействительным части договора, признании незаконным отказа в государственной регистрации, отказу исключить из договора аренды пунктов противоречащих законодательству. – отказать.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Марксовский городской суд Саратовской области.

Мотивированный текст решения изготовлен 11 ноября 2025г.

Судья Н.П.Фролова