РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 мая 2019 года город Ангарск

Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Сидоренковой Т.Н., при секретаре Поповой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-130\2019 по иску администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности и пени по договору аренды, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ангарского городского округа обратилась с иском в суд о взыскании арендной платы и пени. В обоснование исковых требований истец указал, что 25 июля 2017 года был заключен договор аренды земельного участка между Администрацией Ангарского городского округа и ОАО «Ангарское управление строительства» №. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка арендатор принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 18145 кв.м, расположенный по адресу: ..., район пересечения ... и ..., ... ... для строительства многоэтажного гаража-стоянки на 300 машино-мест с объектами сферы обслуживания, с организацией прилегающего благоустройства. Договор заключен на срок по 20 июля 2020 года.

8 августа 2017 года между ФИО1 и ОАО «АУС» заключен договор купли-продажи имущества №, согласно которому ФИО2 приобрела право аренды по договору аренды № на земельный участок с кадастровым номером №. ФИО2 как арендатор обязана вносить арендную плату, которая вносится ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала, путем перечисления денежных средств на счет арендатора. Однако данное требование договора ответчиком не исполняется, арендная плата не вносится. По состоянию на 3 октября 2018 года, у арендатора имеется задолженность по договору аренды за период с 12 сентября 2017 года по 30 сентября 2018 года в размере 1324025 руб. Договором предусмотрено выплата пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0.1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. Размер пени на 03 октября 2018 года за период с 11 февраля 2018 года по 10 августа 2018 года составляет 153222.20 руб. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 12 сентября 2017 года по 30 сентября 2018 года в размере 1324025 руб., а также пени за период с 11 февраля 2018 года по 10 августа 2018 года в размере 153222.20 руб.

В судебном заседании представитель истца администрации Ангарского городского округа Б., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал и считает, что они подлежат удовлетворению, так как ответчик арендную плату не вносит.

В судебное заседание ответчица не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчицы, действующий на основании доверенности, Н., исковые требования не признала, так как в указанном размере земельный участок ответчице передан не был, на спорном земельном участке расположены иные объекты, которые не принадлежат ответчице, также не согласна со ставкой, по которой произведен расчет арендной платы, просила учесть, что кадастровая стоимость земельного участка изменена, поэтому размер арендной платы должен быть пересчитан. 

Представитель ПАО Иркутскэнерго в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений по иску не представил..

Рассмотрев материалы дела, выслушав участников процесса, суд с учетом всех обстоятельств дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ ( далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 25.07.2017 между администрацией Ангарского муниципального образования (по договору – арендодатель) и ОАО «Ангарское управление строительства» (по договору – арендатор) заключен договор № аренды земельного участка.

Земельный участок общей площадью 18145 кв.м с кадастровым номером ... расположен по адресу: ..., район пересечения ... и ..., ... ..., с разрешенным использованием: для использования в целях строительства многоэтажного гаража-стоянки на 300 машино-мест с объектами сферы обслуживания. Срок действия договора аренды устанавливался с по 25.07.2020.

08.08.2017 между ОАО «Ангарское управление строительства» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи по условиям которого к ФИО1 перешло право аренды на земельный участок общей площадью 18145 кв.м с кадастровым номером ... расположенный по адресу: ..., район пересечения ... и ..., ... ... объект незавершенного строительства общей площадью застройки 4933 кв.м, степень готовности 27%, расположенный по адресу: ..., район пересечения ... и ..., ... ..., кадастровый №.

В пункте 3.1 договора аренды № стороны согласовали размер арендной платы, налоговую ставку земельного налога.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата должна была вноситься арендатором равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала путем перечисления на счет.

Истец указывает в иске, что в нарушение условий договоров аренды арендатор ФИО1 свои обязанности по своевременному внесению арендной платы не исполняла. 

По состоянию на 03.10.2018 у арендатора образовалась задолженность по договору аренды № за период с 12.09.2017 по 30.09.2018 в размере 1324025 руб., пени в сумме 153222.20 руб. за период 11.02.2018 по 10.08.2018.

В добровольном порядке этот вопрос не решен.

Имеющимся в деле расчетом подтверждается, что задолженность по арендной плате по договору № от 25.07.2017 от аренды земельного участка за период с 12.09.2017 по 30.09.2018 составляет 1324025 руб.

Расчет арендной платы по договору, заявленный истцом ко взысканию, проверен судом, сомнений в его правильности у суда не возникает. В связи с чем, суд с ним соглашается, считая его верным.

При этом суд не может принять во внимание доводы представителя ответчика, что налоговая ставка должна быть применена в размере 0.15% как к категории земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок согласно Положению «О земельном налоге на территории Ангарского городского округа», так как ставка в размере 1.5% указана в договоре аренды.

Также суд учитывает, что ФИО1 обращалась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа о признании незаконным бездействия, возложении обязанности произвести перерасчет платы за пользование земельным участком, исходя из ставки 0.15%, однако в иске ей было отказано, решением суда было установлено, что ставка земельного налога должна быть применена в размере 1.5%, решение суда вступило в законную силу.

Также, суд не может принять во внимание доводы ответчика, в части, что на земельном участке, переданном ей в аренду, расположены иные объекты, и фактически земельный участок в указанном в договоре аренды размере не был ей передан.

Данные доводы опровергаются актом приема-передачи земельного участка.

Также суд учитывает, что вопросу межевания земельного участка в указанный период времени ФИО1 не обращалась.

Также суд учитывает, что иные собственники объектов, расположенных на спорном земельном участке по вопросу выделения им земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта не обращались. 

Не обращалась ответчик и с заявлением о пересмотре размера земельного участка и заключении с ней договора аренды на фактически занимаемый ею земельный участок.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика в части, что кадастровая стоимость земельного участка изменена, следовательно, истец должен произвести перерасчет.

Ответчик представила суду решение комиссии от 14.03.2019 года, которым кадастровая стоимость земельного участка изменена и установлена в размере 32442534 руб.

В соответствии с требованиями закона, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда земельный налог также можно пересчитать, - но уже на дату подачи заявления об оспаривании: согласно ст. 24.20 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания). 

Аналогичные данные содержатся и в п.1 ст. 391 НК РФ - “сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания”. 

Таким образом, в связи с изменением кадастровой стоимости земельный налог может быть пересчитан, только с 1 января 2019 года. 

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодека РФ расчет задолженности ответчиком не оспорен. Ответчиком не представлено суду доказательств, свидетельствующих об уплате им задолженности по арендным платежам или иных доказательств, способных повлиять на размер взыскиваемой судом задолженности по договору.

При таких обстоятельствах, исковые требования администрации Ангарского городского округа являются обоснованными в части взыскания арендной платы.

В связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1324025 руб. подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о взыскании пени по договору аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды № от 25.07.2017 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший период.

Согласно пункту 5.2 договора аренды № от 04.02.2011 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Истцом произведены расчеты пени за период с 11.02.2018 по 10.08.2018 в сумме 153222.30 рублей.

Судом проверен расчеты пени, суд признает их верными, ответчиком они не оспорены.

Представитель ответчика просит снизить размер пени, применив ст.333 ГК РФ. 

Суд, обсуждая вопрос о размере взыскиваемых пеней (неустойки) по договорам аренды земельных участков, приходит к выводу о том, что заявленные ко взысканию размеры штрафных санкций не соразмерны последствиям нарушения обязательства. При этом, судом принимается во внимание длительный период не обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности, как по арендным платежам, так и по взысканию пени, что, по-мнению суда, увеличило размер пени. Кроме того, суд учитывает и то обстоятельство, что размер пени 0,1% является достаточно большим.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Анализируя размер заявленных ко взысканию сумм пени (неустойки) с размером задолженности по договорам, периодами образования задолженности по каждому из договоров, а также учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд приходит к выводу о возможном применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ по настоящему делу.

Уменьшая размер неустойки, суд исходил из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в постановлении от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства».

Как указано в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 71 постановления указано, что при взыскании неустойки с иных лиц (кроме коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, исковые требования о взыскании пени (неустойки) подлежат удовлетворению частично. Суд, считает возможным, уменьшить размер штрафных санкций до 30% от начисленной, что составит 51074 руб.

В остальной части исковых требований о взыскании пени истцу следует отказать, в связи с несоразмерностью заявленных ко взысканию сумм.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку согласно статье 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, статье 333.36 Налогового кодекса РФ при подаче настоящего иска истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, которая взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, с ответчика надлежит взыскать в местный бюджет государственную пошлину в размере 15 586.24 руб., исчисленную от первоначально заявленных требований.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указано, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении, в том числе, требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании арендной платы, пени удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Администрации Ангарского городского округа с ФИО1 арендную плату с 12 сентября 2017 года по 30 сентября 2018 года в размере 1324025 руб., пени в размере 51074 руб., в части превышающей эту сумму в иске отказать.

Взыскать с ФИО1 в соответствующий бюджет расходы по уплате государственной пошлины в размере 15586.24 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, которое будет составлено 30 мая 2019 года.

Судья: Т.Н.Сидоренкова