Дело № 2-2143/2025

УИД 23RS0058-01-2025-001441-31

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

12 августа 2025 г. г.Сочи 

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего, судьи Леошика Г.Д.,

при секретаре Силкиной В.В.,

с участием:

истца - ФИО1,

ответчика - ФИО2,

представителя ответчика ФИО2, - ФИО3,

действующего на основании доверенности № от 24.04.2025 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и жилого помещения, прекращении права, восстановлении права собственности.

Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 26 декабря 2023 года 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилого помещения № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: г

<

адрес>; прекратить право собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, а также указанного жилого помещения; восстановить право собственности истца на 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> и жилого помещения № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: г

<

адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца все понесенные по делу судебные расходы.

Исковые требования мотивированы тем, что, 26.12.2023 года между истцом ФИО1 (продавец) и ответчиком ФИО2 (покупатель) был заключен и нотариально удостоверен Договор купли-продажи (далее – Договор) 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилого помещения №55 общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: 

<

адрес> По условиям Договора, переход права собственности на приобретаемое имущество было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, как и право залога на него. По условиям Договора (п.2.3.) общая стоимость отчуждаемого имущества составила 650 000 рублей, из которой денежные средства в сумме 196 600 рублей (п.2.5.1 Договора) ответчик передала в наличной форме до подписания Договора. Оставшуюся часть денежных средств обязалась по условиям Договора (п.2.5.2) передать до 31 декабря 2024 года, чего до настоящего времени не сделано. В соответствии с п.2.6 Договора, ввиду того, что расчет между сторонами произведен, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, отчуждаемое имущество находится в залоге у истца (продавец). Истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, однако требование осталось без удовлетворения и без ответа.

Неуплата по договору является существенным нарушением условий договора, так ка обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с данными требованиями.

Истец ФИО1, в судебном заседании поддержал требования искового заявления, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Ответчик ФИО2, действуя лично и через своего представителя, возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что, фактически денежные средства по данному договору сторонами друг другу не передавались, поскольку одновременно у нотариуса 26.12.2023 года стороны заключили и иной договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО2 Фактически денежные средства в указанный в договоре сумме, не передавались ни в какой части, совершалась мнимая сделка с целью сокрытия сделки мены земельного участка с кадастровой стоимостью 3 583 332 рубля на жилое помещение и долю земельного участка с кадастровой стоимостью 696 600 рублей, что является в пять раз меньше по стоимости передаваемого ФИО2 недвижимого имущества.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Адлерского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю г. Сочи, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора нотариус Сочинского нотариального округа ФИО4, в судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, проанализировав и оценив их в совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (ч.4).

На основании ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной.

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

26.12.2023 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи (подлинник обозревался судом), в соответствии с которым ФИО2 приобрела у ФИО1 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровых номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилое помещение № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровых номером № расположенное на 3 этаже здания по адресу: 

<

адрес> Указанные объекты недвижимости принадлежали истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 28.10.2021 года.

Оплата по договору производилась следующим образом: сумма в размере 196 600 рублей передана в наличной форме до подписания договора; сумма в размере 500 000 рублей будет передана покупателем до 31.12.2024 года.

Как следует из пункта 2.6 указанного Договора, ввиду того, что, расчет между сторонами не произведен, согласно п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждаемое имущество будет находиться в залоге у продавца (л.д.12-16).

В ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на указанные объекты недвижимости, что свидетельствует о надлежащем исполнении условий договора со стороны продавца. 

В этот же день, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в соответствии с которым, ФИО1 приобрел у ФИО2 земельный участок площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Указанный земельный участок принадлежал ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.05.2019 года.

Стоимость указанного земельного участка определена – 3 583 332 рубля. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (л.д.49-52).

Также, как следует из копии расписки на л.д.68, подлинник которой обозревался в судебном заседании, 26.12.2023 г. истец ФИО5 передал ответчику ФИО2 денежные средства в размере 500 000 рублей, с возвратом, в срок до 31 декабря 2024 года, о чем ответчик собственноручно расписалась в расписке.

В связи с неуплатой ответчиком денежных средств по договору купли-продажи от 26.12.2023 года, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи от 26.12.2023 года доли земельного участка и жилого помещения (л.д.5).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона сделка купли-продажи доли земельного участка и жилого помещения будет считаться исполненной, если стороны совершили реальные действия по передачи объекта недвижимости и уплаты денежных средств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Отсутствие направленности воли на создание определенных последствий влечет недействительность (ничтожность) соответствующей сделки.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотреблений правом).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает презумпцию разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Договор купли-продажи от 26.12.2023 года заключен сторонами по делу в установленном законом порядке, содержит все существенные условия о предмете договора, цене, порядке произведения расчета за указанные жилое помещение и долю земельного участка, подписан сторонами.

Учитывая, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора, в результате отказа от исполнения обязательств по оплате, истец лишился недвижимого имущества и не получил денежных средств за его продажу.

При этом, доводы стороны ответчика о том, что данный договор является безденежным, так как является притворной сделкой, поскольку денежные средства по указанному договору не передавались, совершалась мнимая сделка с целью сокрытия сделки мены земельного участка на жилое помещение и долю земельного участка, суд находит не состоятельным, поскольку как следует из самого договора, а также расписки подписанной ответчиком, обязательства возникли у ответчика после подписания договора от 26.12.2023 г. в связи с неуплатой ею полной стоимости недвижимого имущества, подлинность подписи в которых ответчиком не оспаривается, более того, в виду того, что расчет между сторонами был произведен не в полном размере, отчуждаемое имущество находится в залоге у продавца – ФИО1. 

Таким образом, учитывая факт неполной оплаты ответчиком денежных средств по договору купли-продажи спорного недвижимого имущества, и уклонения ответчика от расторжения договора, суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что положения ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации продавцом были соблюдены, договор купли-продажи от 23.12.2023 года подлежит расторжению на основании ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, a недвижимость: 130/7050 доли земельного участка площадью 705 кв.м. с кадастровых номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес> а также жилое помещение № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровых номером № расположенное на 3 этаже здания по адресу

<

адрес> подлежит возврату продавцу как не полностью оплаченная на основании ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что в указанной части требования истца удовлетворены, суд полагает необходимым прекратить право собственности ответчика на вышеуказанные объекты недвижимости и восстановить право собственности истца на них.

В силу пункта 3 статьи 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о прекращении права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости и государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимого имущества за истцом.

Истцом понесены расходы на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 21 932,04 рубля, а также почтовые расходы, в размере 288 рублей, которые в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика ФИО2

Учитывая, что, ответчиком по договору купли-продажи от 26.12.2023 года уплачена стоимость спорных объектов недвижимости в размере 196 000 рублей, в ходе судебного разбирательства истец не возражал против возврата ответчику указанной суммы.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26 декабря 2023 г., 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровых номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилого помещения № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 к ФИО2.

Прекратить право собственности ответчика ФИО2 на 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилого помещения № общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: 

<

адрес>.

Восстановить право собственности истца ФИО1 на 130/7050 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 705 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для садоводства, а также жилого помещения №55 общей площадью 25,5 кв.м. с кадастровым номером № расположенного на 3 этаже здания по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО2, 

<

данные изъяты> в пользу ФИО1, 23

<

данные изъяты> судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 21 932 (двадцать одна тысяча девятьсот тридцать два) рубля, почтовые расходы, в размере 288 (двести восемьдесят восемь) рублей 04 копейки.

Взыскать с ФИО1, 

<

данные изъяты> в пользу ФИО2, 

<

данные изъяты> уплаченную по договору купли-продажи от 26 декабря 2023 г. сумму, в размере 196 600 (сто девяносто шесть тысяч шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть 26 августа 2025 года.

Председательствующий судья Леошик Г.Д.

На момент опубликования решение не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО.СУДЬЯ