РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 октября 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-813/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр Раменский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Торговый центр Раменский» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение многофункционального торгово-развлекательного центра, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года,

<

данные изъяты>, площадью 9018,8 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержав административный иск, просила установить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном отчетами оценщика. Не согласившись с заключением эксперта, заявила ходатайство о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, а также о вызове эксперта в судебное заседание. Представила письменные пояснения.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представила письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда. Возражала против назначения по делу повторной экспертизы. Вопрос о вызове эксперта в судебное заседание и назначении по делу дополнительной экспертизы оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчетам оценщика и заключению судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта полно и подробно приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 9-21 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объектов оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчетам обоснованно, по мнению суда, указано, что отчеты не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности. 

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Из заключения следует, что экспертом анализировалась принятые к расчету данные на соответствие состоянию рынка на дату оценки. В соответствии с данными портала «СтатРиелт» на 01.01.2016 г. (дата наиболее близкая к дате оценки) доля стоимости земельных участков в стоимости единого объекта недвижимости торгового, офисного и схожих назначений находится в диапазоне 0,14-0,2 (копия источника приведена в экспертном заключении на стр. 44). Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости является относительно постоянной величиной и при равномерном и поступательном развитии рынка во времени существенных изменений, как правило не претерпевает, что в частности подтверждается данными с портала «СтатРиелт» на более поздние даты (после 01.01.2016 г.), Информация, указывающая, что по состоянию на 01.08.2015 г. соотношение стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости имела существенные отличия относительно принимаемых значений на 01.01.2016 г. у эксперта отсутствовала, за указанный период не наблюдалось существенных ценовых колебаний и диспропорций на рынке недвижимости. Таким образом, на основе проведенного исследования рынка экспертом было принято обоснованное решение использовать приведенные выше данные для расчетов стоимости объекта по состоянию на 01.08.2015 г.

Вопреки доводам представителя административного истца в соответствии с текстом публикации на стр. 36 заключения эксперта земельный участок предлагается для коммерчески-промышленного использования: автосервис, мойка, кафе. Для расчета корректировки на вид разрешенного использования экспертом учитывался наиболее ценный, в данном случае – кафе (торговля). Таким образом, объект-аналог по данному фактору сопоставим с объектом оценки, повышающая корректировка экспертом обоснованно не вводилась.

Кроме того, в соответствии с определением суда оценке подлежала рыночная стоимость объекта недвижимости, в связи с чем экспертом анализировались рыночные цены продажи и ставки аренды, на основании которых проведены расчеты рыночной стоимости объекта. Утверждение представителя административного истца, что «полученная итоговая стоимость включает в себя НДС» не соответствует действительности.

Тексты публикаций о продаже и аренде объектов-аналогов не содержат информацию о включении НДС в стоимость. Таким образом, основания для корректировки на величину НДС отсутствуют.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Необоснованное ходатайство представителя административного истца о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного истца процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении повторной и дополнительной судебной оценочной экспертизы, а также вызова эксперта в судебное заседание.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 10 декабря 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр Раменский» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 декабря 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение многофункционального торгово-развлекательного центра, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, в размере 30451000 (тридцать миллионов четыреста пятьдесят одна тысяча) рублей,

<

данные изъяты>, площадью 9018,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 434319000 (четыреста тридцать четыре миллиона триста девятнадцать тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 16 октября 2019 года