№2-440/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 апреля 2019 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Перелыгиной И.В.

при секретаре Амрахлы А.Э., 

при участии помощника прокурора Еловиковой М.И., 

истца ФИО1, представителя истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города, уточнив заявленные требования, просила: возложить на ответчика обязанность изъять у нее для муниципальных нужд квартиру по адресу: ...., кадастровый №, с учетом доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, путем выкупа с прекращением права собственности истца на указанные объекты, установив размер выкупной цены в сумме 5 371 360 руб., в том числе: 866 000 рубля – стоимость жилого помещения; 2 160 243 рублей – стоимость доли в праве на земельный участок; 2 292 037 рублей– стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома жилого помещения; 53 080 рублей – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества; 300,00 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска, сославшись на положения ст. 32 ЖК РФ, п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», разъяснения ВС РФ, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, указала, что является собственником квартиры по адресу: . В соответствии с заключением межведомственной комиссии многоквартирный признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ было постановлено изъять в установленном порядке для муниципальных нужд земельный участок, расположенный по адресу: , в том числе жилое помещение по указному адресу. С выкупной ценой, предложенной ответчиком в размере 2 015 016,62 руб. истец отказалась. 

С целью оценки имущества истец обратилась в ..., согласно отчету которого от 14.11.2017 выкупная стоимость изымаемого жилого помещения, принадлежащего истцу составила: стоимость жилого помещения 970 070 руб., стоимость доли земельного участка - 2 358 116 руб., прочее имущество (сарай) 41 102 руб., дополнительные затраты, связанные с изъятием 107 196 руб. Согласно отчету ООО «Оценка недвижимости» стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 338 410, 50 руб.

На основании изложенного истец с учетом уточнения исковых требований просит удовлетворить исковые требования. 

Истец, представитель истца в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования, уточненные по результатам судебной экспертизы.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о чем в деле имеются данные.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав объяснения истца, представителя истца, заключение прокурора, полагавшего уточненные требования истца законными и обоснованными, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: , общей площадью ... кв.м., что подтверждается выпиской ЕГРН от 17.12.2018 ..., а также доли в праве общей долевой собственности, которая пропорциональна размеру общей площади по адресу: 

Право собственности на квартиру ФИО1 зарегистрировано администрацией Кировского района г. Томска ДД.ММ.ГГГГ на основании договора передачи (л.д.10).

В соответствии с заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ, постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим реконструкции (л.д.7-9).

Истцу было направлено требование № от ДД.ММ.ГГГГ о сносе дома за счет собственных средств в соответствии с ч.10 ст. 32 ЖК РФ.

От сноса дома за счет собственных сил истец отказался, в связи с чем администрацией г. Томска принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд (л.д.6).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес Администрации города Томска направлялось заявление с просьбой оценить квартиру по адресу: выплатить денежную компенсацию (л.д.85).

Согласно ответу администрации Кировского района г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об изъятии недвижимого имущества будет заключено после составления отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения (л.д.84).

25.10.2018 был подготовлен отчет ... об оценке рыночной стоимости квартиры, общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: , согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 2 015 016,62 руб. (л.д.89-116)

12.07.2018 в адрес истца ФИО1 администрацией города Томска было направлено письмо, в котором было предложено ознакомиться с результатами оценки рыночной стоимости квартиры и подписать соглашение (л.д.86).

Согласно заявлению от 16.11.2018 истец ознакомилась с отчетом 694А/18 об оценке рыночной стоимости квартиры и от выплаты возмещения в размере 2 015 016,62 руб. отказалась (л.д.87).

Отказ истца от заключения соглашения обусловлен несогласием с ценой выкупа, по которой предлагалось произвести изъятие.

Поскольку соглашение с администрацией г. Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества, по ходатайству ответчика определением суда от 25 февраля 2019 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ... (л.д.149-150).

Согласно заключению судебной экспертизы № от 01.04.2019 на дату проведения оценки действительная рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества – составляет 5 371 360 руб., из которых стоимость по адресу: составляет 866 000 руб.; стоимость доли в праве на земельный участок- 2 160 243 руб., стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт- 2 292 037 руб., размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества- 53 080 рублей.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Изучив заключение судебной экспертизы, подготовленное ... № от 01.04.2019, подготовленный отчет ... №, представленный истцом, отчет ... ..., подготовленный администрацией, суд считает правильным основывать свои выводы на заключении ... № от ДД.ММ.ГГГГ, полученном в результате судебной экспертизы, проведенной в ходе разбирательства по настоящему делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 года № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

Объективность заключения не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве аренды на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника).

Принимая во внимание, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключения, составленного в ходе судебной экспертизы, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами эксперта, проводившего судебную экспертизу.

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истцов, требующих включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Таким образом, исходя из действующего законодательства и представленных доказательств выкупная стоимость имущества истцов должна составлять: 866 000 (стоимость жилого помещения) + 2 160 243 (стоимость доли в праве на земельный участок)+ 2 292 037 рублей (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт c учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома жилого помещения) + 53 080 рублей (убытки, связанные с изъятием недвижимого имущества = 5 371 360 рублей.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, у истца подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – , адрес объекта: , путем выкупа с прекращением права собственности истцов на указанное жилое помещение, установив размерной выкупной цены 5 371 360 руб. 

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за ответчиками и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности истцов на по ....

Согласно ч.2 ст. 85 ГПК РФ в случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Учитывая, что оплата по проведению судебной экспертизы была возложена на ответчика, оплата экспертиз не произведена, таких доказательств не представлено, суд считает необходимым взыскать муниципального образования “Город Томск” в лице администрации г. Томска в возмещение расходов за проведение судебной экспертизы в пользу ... суммы в размере 12 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Оплата истцом госпошлины в размере 300 руб. подтверждена чек-ордером от 25.12.2018.

Поскольку исковые требования истца удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к муниципальному образованию “Город Томск” в лице администрации Города Томска удовлетворить. 

Обязать муниципальное образование “Город Томск” в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: ... общей площадью ... кв.м., кадастровый №, с учётом доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (кадастровый №), с прекращением права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Взыскать с муниципального образования “Город Томск” в лице администрации г.Томска в пользу ФИО1 выкупную стоимость жилого помещения с учетом доли в праве собственности на земельный участок в размере 5 371 360 (пять миллионов триста семьдесят одна тысяча триста шестьдесят) рублей, из них:

- 866 000 рубля – стоимость жилого помещения;

- 2 160 243 рублей – стоимость доли в праве на земельный участок;

- 2 292 037 рублей– стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли (площади) общего имущества многоквартирного дома жилого помещения;

-53 080 рублей – размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества.

Взыскать с муниципального образования “Город Томск” в лице администрации г.Томска в пользу ФИО1 затраты на оплату государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей. 

Взыскать с муниципального образования “Город Томск” в лице администрации г.Томска в пользу ... затраты на проведение судебной экспертизы в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г.Томска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Перелыгина