№ 2-170/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2017 года с. Чоя

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2017 года

Чойский районный суд Республики Алтай в составе: 

председательствующего судьи Машковой Э.П.,

при секретаре Мироновой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Сельской администрации Муниципального образования «Чойское сельское поселение» (далее по тексту – Сельская администрация МО «Чойское сельское поселение»), Администрации Муниципального образования «Чойский район» (далее по тексту – Администрация МО «Чойский район»), ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание - строение (холодный склад),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Сельской администрации МО «Чойское сельское поселение», Администрации МО «Чойский район», ФИО2 о признании права собственности на нежилое здание - строение (холодный склад).

Требования мотивированы тем, что при ликвидации сельскохозяйственного потребительского кооператива «Полевод» (далее - СПК «Полевод») на основании решения общего собрания учредителей указанного кооператива истцу в качестве возврата учредительного взноса внесенного им в уставный фонд при регистрации СПК «Полевод» 15.01.2007 г. перешло здание холодного склада кормов расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 1080 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи № 3 от 15.01.2007 г. Право собственности на указанное здание не оформил по причине того, что нет правоустанавливающих документов у предыдущих собственников, кроме того все предыдущие правообладатели в настоящее время прекратили свою деятельность, а именно Чойский совхоз, к/х «Карат» и СПК «Полевод» в настоящее время ликвидированы как юридические лица и других правообладателей этих юридических лиц нет. Земельный участок, для размещения и обслуживания здания склада кормов находится в аренде. Кроме того указали, что здание холодного склада кормов было построено в 1986 году и принадлежало совхозу «Чойский». ДД.ММ.ГГГГ данное здание на основании акта приема передачи было передано к/х «Карат», акт приема передачи не сохранился, данная запись имеется в техническом паспорте на здание; на основании акта ареста имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ здание было арестовано судебным приставом-исполнителем у к/х «Карат» и на основании акта передачи арестованного имущества на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ передано в Специализированное государственное учреждение при Правительстве Республики Алтай «Республиканский Долговой центр»; по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Полевод» приобрел здание холодного склада за 22000 рублей, где ФИО1 являлся председателем. 

Впоследствии при ликвидации СПК «Полевод» на основании решения общего собрания учредителей указанного кооператива ФИО1 в качестве возврата учредительного взноса внесенного им в уставный фонд при регистрации СПК «Полевод» перешло здание холодного склада кормов расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 1080 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, и протоколом общего собрания учредителей СПК «Полевод» № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с изложенным, ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на нежилое здание- строение (холодный склад), общей площадью 1080 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес> Республики Алтай 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО3 настаивали на требованиях, изложенных в иске, указав, что ФИО1 являлся председателем СП «Полевод», у которого имелся в собственности объект недвижимого имущества – здание холодного склада, право собственности на которое не было оформлено в соответствии с законом. В связи с закрытием СПК «Полевод» собрание пайщиков СПК «Полевод» решило продать холодный склад ФИО2 с указанием даты во всех документах – 2007 год. Данная дата была согласована со всеми пайщиками, в том числе с ФИО2 для облегчения оформления им права собственности за собой по приобретательской давности. Регистрация права по решению суда от 02.02.2017г. не была произведена, так как ФИО2 обратился в суд с заявлением по вновь открывшимся обстоятельствам, договор же купли продажи здания от 16.05.2007г. подписан фактически в 2014 году. С указанного времени ФИО2 денежных средств за здание, ФИО1 не передавал.

Представитель ответчика Сельской администрации МО «Чойское сельское поселение» ФИО4 требования ФИО1 признала, не возражала против признания права собственности на здание склада кормов.

ФИО2 встречных требований не заявил, в судебном заседании против требований ФИО1 возражал, указав, что 16.05.2007г. между ним и ФИО1 (председателем СПК «Полевод»), заключен договор купли-продажи здания холодного склада, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В 2014 году он открыл предпринимательство, установил в здании оборудование, заключил договоры энергоснабжения, а также договор аренды земельного участка. В октябре 2016 года обратился в сельскую администрацию для перезаключения договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока действия предшествующего, но ему было отказано. Все имеющиеся документы, а именно: договор купли-продажи нежилого здания холодного склада от 16.05.2007г., выписка из протокола общего собрания учредителей СПК «Полевод» № от 15.05.2007г. и приказ № от 16.05.2007г., датированные 2007 годом, выполнены фактически в 2014 году, т.е. задним числом. При покупке здания, он знал, что оно не зарегистрировано ни за СПК «Полевод», ни за ФИО1 Документы оформлялись в 2014 году с указанием даты в 2007 году для того, чтобы он смог оформить данное здание в 2017 году по приобретательской давности. При этом наличные денежные средства он ФИО1 не передавал, но ранее отдавал ему вещи (инструменты, запасные части на трактор и др.), а также оказывал услуги, а потому указанную в договоре сумму в 50000 рублей посчитал как зачет в счет приобретенного здания, но об этом с ФИО1 не договаривался.

Также ФИО2 суду пояснил, что поскольку в 2014 году здание не было зарегистрировано ни за СПК «Полевод», ни за ФИО1, последний не имел права заключать договор купли-продажи, который является недействительным. 

Представитель ответчика Администрации МО «Чойский район» в судебное заседание не явился, в телефонограмме просил о рассмотрении дела в его отсутствие, против исковых требований истца возражений не имеет. 

Руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя и Администрации МО «Чойский район».

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На обязательность государственной регистрации недвижимости указывают положения ст. 131 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что при ликвидации СПК «Полевод», на основании решения общего собрания учредителей указанного кооператива истцу в качестве возврата учредительного взноса внесенного им в уставный фонд при регистрации СПК «Полевод» ДД.ММ.ГГГГ перешло здание холодного склада кормов расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 1080 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, и протоколом общего собрания учредителей СПК «Полевод» № от ДД.ММ.ГГГГ, приложенными истцом к материалам дела.

Также судом установлено, и следует из материалов дела, что здание холодного склада кормов было построено в 1986 году, ДД.ММ.ГГГГ данное здание на основании акта приема передачи было передано к/х «Карат», что подтверждается техническим паспортом на здание, выданным Чойским бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ №; ДД.ММ.ГГГГ здание было арестовано судебным приставом-исполнителем у к/х «Карат», что подтверждается Актом ареста имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ передано в Специализированное государственное учреждение при Правительстве Республики Алтай «Республиканский Долговой центр», что подтверждается Актом передачи арестованного имущества на реализацию от ДД.ММ.ГГГГ; согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Полевод», в лице председателя ФИО1 приобрел здание холодного склада за 22000 рублей. В соответствии пунктами 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из материалов дела следует, что постановлением Сельской администрации МО Чойское сельское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № истцу ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2375 кв. метров для размещения и обслуживания здания склада кормов, что свидетельствует о соответствии целевого назначения земельного участка и расположенного на нем здания склада кормов, что также подтверждается договором аренды земельного участка от 07.10.2016г.

Согласно Техническому паспорту, выданному Чойским бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ №, общая площадь здания холодного склада составляет 1080 кв. метров.

Из справок представленных Филиалом ФГБУ ФКП Росреестра по Республике Алтай в Едином государственном реестре прав отсутствуют записи о праве собственности на нежилое здание, строение и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> Республики Алтай 

<

адрес>. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц СПК «Полевод» прекратил свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч.1 ст. 61 ГК РФ (от 30.11.1994 № 51-ФЗ в редакции от 26.06.2007, действующей на момент ликвидации СПК «Полевод») ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

По смыслу пункта 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям, входящим в предмет гражданского права, в случае, когда указанные отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, возможно применение закона регулирующего сходные отношения (аналогия закона).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В таком случае государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для осуществления органом по государственной регистрации прав соответствующих действий (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, суд приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям возможно применение пункта 3 статьи 551 ГК РФ по аналогии закона.

Из материалов дела следует, что СПК «Полевод», передавший истцу здание холодного склада ликвидирован, в связи с чем, суд считает, что истец правомерно обратился в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что право собственности не может быть признано за ФИО1, так как между ним и СПК «Полевод» заключен договор купли-продажи нежилого здания от 16.05.2007г., суд считает несостоятельными, так как указанный договор не является сделкой купли – продажи, и не может повлечь возникновение права собственности у ФИО2 на недвижимое имущество – здание холодного склада. 

Из содержания пункта 1 статьи 551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, из толкования указанных норм права следует, что право собственности на недвижимое имущество у покупателя по договору продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО2 как покупатель должен был убедиться в том, что продавец – СПК «Полевод» имеет право на его отчуждение. При этом с учетом особого статуса недвижимого имущества и требований закона о том, что право собственности на недвижимое имущество императивно возникает только с момента его государственной регистрации, ФИО2 обязан был потребовать от продавца подтверждения его прав на указанное имущество. 

Из объяснений ФИО2 следует, что ему было известно об отсутствии государственной регистрации права на спорный объект недвижимости как у истца - ФИО1, так и у СПК «Полевод», следовательно, последний не являясь собственником здания, не осуществив государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, не зарегистрировав за собой право собственности на объект в установленном законом порядке, не имел законного права отчуждать его в собственность ФИО2 по договору купли-продажи от 16.05.2007г.

Договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права на объект недвижимости, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации. Поскольку переход ФИО2 права собственности по договору продажи недвижимости не зарегистрирован, то право собственности на указанную недвижимость у него не возникло.

Суд не принимает во внимание доводы ФИО2 о том, что денежные средства в размере 50000 рублей, указанные в договоре купли-продажи от 16.05.2007г., в натуре ФИО1 не передавались, так как были зачтены им в счет ранее оказанных тому услуг и переданных товаров. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене (ст. ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно). Учитывая, что ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи здания от 16.05.2007г. ФИО1 не передавал, он не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании с ФИО1 денежных средств за оказанные услуги и переданный товар.

Согласно п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Учитывая, что продавец – СПК «Полевод» ликвидирован, суд считает возможным признать право собственности за ФИО1 на нежилое здание, строение (холодный склад), расположенное по адресу: Республики 

<

адрес>. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание, строение (холодный склад), общей площадью 1080 кв. метров, расположенное по адресу: Республики 

<

адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности на нежилое здание, строение (холодный склад), расположенное по адресу: Республики 

<

адрес> за ФИО1 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай, в Едином государственном реестре.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца с момента вынесения в окончательной форме через Чойский районный суд.

Судья Э.П. Машкова