Дело №2-321/2020

УИД: 26RS0024-01-2020-000135-67

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 марта 2020 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хрипкова А.И.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, об оспаривании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с установлением арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Невинномысский городской суд Ставропольского края с иском к КУМИ администрации г.Невинномысска об оспаривании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с установлением арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. он приобрел в собственность объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящемся в государственной собственности, относится к категории земель – «земли населенных пунктов» и имеет разрешенный вид использования – для индивидуального жилищного строительства.

Как указывает истец, в ноябре 2017 года он обратился в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о передаче ему в аренду без проведения торгов указанного земельного участка. На данное обращение ответчиком подготовлен проект договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., который, как следует из его преамбулы, заключается на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, и согласно п.2.1 проекта договора, срок аренды земельного участка устанавливается с 26.10.2017г. и по 02.10.2036г., а размер арендной платы за земельный участок определен также по итогам состоявшегося 20.09.2016г. аукциона и составляет 114900 руб. в год.

13.12.2017г. истцом в КУМИ администрации г.Невинномысска повторно направлено обращение с просьбой о новом расчете арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:15:153201:1012 – в соответствии с постановлением Правительства СК от 29.03.2016г. №112-П «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», однако 15.12.2017г. ответчиком был представлен отказ в перерасчете арендной платы, изложенный в письме №4947/27, в обоснование которого указано со ссылкой на положения ст.35 Земельного Кодекса РФ о том, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением, и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Не согласившись с позицией арендодателя, истец отказался подписывать проект договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., и понимая, что пользование землей является платным, и учитывая, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, заключенный с предыдущим собственником жилого дома, был расторгнут, он попытался урегулировать вопрос во внесудебном порядке, и 28.11.2019г. обратился с заявлением о перерасчете арендной платы, однако на данное заявление КУМИ администрации г.Невинномысска 27.12.2019г. направлено сообщение №5619/27 об отказе в перерасчете арендной платы по основаниям, аналогичным сообщению №4947/27 от 15.2017г.

Истец не согласен с данным ответом и проектом договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, поскольку в аукционе он участия не принимал, и следовательно, не соглашался на арендную плату, установленную по итогам аукциона, и считает цену аренды, предложенную в проекте договора, необоснованной.

Так, ссылаясь на положения п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ о том, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или в муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ и органами власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, заявитель указывает, что Земельным Кодексом РФ (пп.5 и 7 п.1 ст.1) предусмотрен в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли.

Указывая, что согласно п.3 ст.39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления участка в аренду, а также о том, что в силу п.9 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам указанных зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ, в частности, ч.1 и ч.6 названной нормы.

Как указывает заявитель, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, приведены в ст.39.16 ЗК РФ, а на основании ч.1 ст.39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются земельным законодательством и иными федеральными законами.

Указывая, что в силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия прописано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ), истец полагает, что размер арендной платы за земельный участок в его случае должен определяться в соответствии с положениями ст.ст.39.7 и 39.20 ЗК РФ, основными принципами определения арендной палаты при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. №582, Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утверждаемым Правительством СК.

И поскольку на спорном земельном участке располагается принадлежащий истцу объект недвижимого имущества, полагает, что расчет арендной платы по проекту договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № должен осуществляться на основании п.9 ч.2 ст.39.6 и ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, и считает, что объем прав и обязанностей, в том числе размер арендной платы, установленный по результатам проведенных торгов и содержащейся в проекте договора аренды №, нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для него ущерб в виде размера арендной платы, что в значительной степени лишит его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. 

Кроме того, как утверждает истец, размер предлагаемой условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере 114900 руб., завышена от установленной среднерыночной стоимости аренды земельных участков на территории г.Невинномысска и в целом на территории Ставропольского края, а использование им своего недвижимого имущества в таких условиях будет носить кабальный характер (п.3 ст.179 ГК РФ), а указанный в проекте договора ответчиком размер арендной платы противоречит принципам, декларированным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», в том числе принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Ссылаясь также на положения п.2 и п.3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства СК от 29.03.2016г. №112-П, которыми определяется размер арендной платы за такой земельный участок, истец полагает, что расчет арендной платы за календарный год должен производиться исходя из кадастровой оценки земельного участка, его назначения, вида разрешенного использования и с соблюдением требований норм земельного законодательства.

На основании указанных доводов, просил суд: признать незаконными действия КУМИ администрации г.Невинномысска, выразившиеся в отказе в заключении с ФИО3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с местоположением: РФ, 

<

адрес>, на основании ст.39.20 ЗК РФ; возложить на ответчика обязанность заключить с ФИО3 договор аренды указанного земельного участка с расчетом арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности СК и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, участия не принимали, просив о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчика – КУМИ администрации г.Невинномысска, также будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, просив суд о рассмотрении дела без ее участия, а также предоставив письменный отзыв на исковое заявление (л.д.222-227), согласно доводов которого ссылаясь на положения ст.209 ГК РФ о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, сторона ответчика указывает, что в соответствии с п.2 ст.3.3 Закона РФ от 25.10.2001г. №173-ФЗ «О введение в действие Земельного Кодекса РФ», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

На основании решения Думы г.Невинномысска от 25.02.2015г. №661-63 «Об уполномоченном органе по организации и проведению аукционов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, расположенных на территории муниципального образования городского округа – г.Невинномысска», администрация г.Невинномысска определена органом, уполномоченным на подготовку, организацию и проведение аукционов по продаже земельных участков, а также аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных на территории муниципального образования – городского округа г.Невинномысска, находящихся в собственности муниципального образования, или государственная собственность на которые не разграничена, в порядке, установленном земельным законодательством РФ.

Постановлением администрации г.Невинномысска от 20.04.2105г. №1074 «Об утверждении положения о порядке организации торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, расположенных на территории муниципального образования городского округа – г.Невинномысска», определен порядок организации торгов по продаже земельных участков, а также права на заключение договоров аренды земельных участков, сформированных в соответствии с требованиями земельного законодательства, расположенных на территории муниципального образования – городского округа г.Невинномысска или государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии с п.4 названного Положения, организацией торгов при продаже права на заключение договора аренды земельных участков осуществляет администрация города в лице уполномоченных органов администрации г.Невинномысска. А согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, утвержденному решением Думы г.Невинномысска от 26.07.2017г. №161-16, Комитет уполномочен осуществлять оформление прав на земельные участки в установленном законом порядке.

Порядок проведения аукциона регламентирован ст.ст.39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ.

Так, п.21 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ, установлен перечень сведений, которые должно содержать извещение о проведении аукциона, опубликованное в средствах массовой информации, в том числе предусмотрено, что такое извещение должно содержать начальную цену предмета аукциона или начальный размер арендной платы. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяются в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. А согласно п.17 ст.39.12 ЗК РФ, при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

По результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с протоколом от 19.09.2016г., победителем торгов признана ФИО1 предложившая начальный размер годовой арендной платы в 114900 рублей, и на основании итогового протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, КУМИ администрации г.Невинномысска с ФИО1. заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по 

<

адрес>. 

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на объект недвижимости (жилой дом) перешло к ФИО3

Вследствие чего, в соответствии со ст.35 ЗК РФ и на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, с ФИО2 был заключен договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ и ст.35 Земельного Кодекса РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, и необходима для ее использования. Лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым покупатель здания, строения и сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащим продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением, и необходимым для из использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответственно, по мнению стороны ответчика, ФИО3 на основании ст.35 Земельного Кодекса РФ и ст.552 ГК РФ право пользования указанным земельным участком, находящимся под принадлежащим ему объектом недвижимости, расположенном по 

<

адрес>; обязанность по уплате за пользование указанным земельным участком с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, то есть с 03.10.2017г.

В связи с чем, как полагает сторона ответчика, оснований для изменения условий договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., не имеется, а соответственно, заявленные исковые требования не обоснованы, а потому не подлежат удовлетворению.

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего гражданского дела по существу в отсутствие сторон, по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Огласив доводы искового заявления, отзыва на исковое заявление, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), а в силу п.2 названной нормы, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Земельный кодекс РФ предусматривает в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также принцип платного использования земли (пп.5 и 7 п.1 ст.1) и развивает данные принципы в других своих положениях, в том числе п.1 ст.35 и п.1 ст.65 ЗК РФ.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ и п.3 ст.552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п.5 ст.65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно абз.1 п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. А в силу абз.2 названной нормы, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 03.10.2016г. на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> зарегистрирован 12.11.2002г. Межрайонной инспекцией министерства Российской Федерации по налогам и сборам №8 по Ставропольскому краю в лице председателя ФИО4, действующей на основании Положения о Комитете, с одной стороны, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ФИО1., именуемый в дальнейшем «Арендатор», и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили договор аренды, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес> (далее -Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров. (л.д.101-103, 104-109).

ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. приобрел жилой дом по 

<

адрес> (л.д.132-135). Ранее указанный жилой дом принадлежал на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2., что следует из содержания указанного договора, а также из выписки из ЕГРН (л.д.112-114).

28.09.2017г. ФИО1. обратилась в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по 

<

адрес> (л.д.116), и дополнительным соглашением №1 от 26.10.2017г. к договору аренды земельного участка № от 03.10.2016г. на основании ст.46 ЗК РФ и ст.450, 452 ГК РФ указанный договор расторгнут с 28.09.2017г. (л.д.26, 190). 

06.10.2017г. ФИО3 обратился в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о передаче в аренду (путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды) без проведения процедуры торгов земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, основания предоставления – п.п.9 п.2 ст.39.6, ст.39.20 Земельного кодекса РФ (л.д.118). 

По результатам рассмотрения заявления ФИО3 КУМИ администрации г.Невинномысска подготовлен проект договора аренды данного земельного участка за № от ДД.ММ.ГГГГ. на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №, ст.35 Земельного кодекса РФ, договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заявления ФИО3 от 26.10.2017г., по условиям которого Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> зарегистрирован 12.11.2002 г. Межрайонной инспекцией министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 8 по Ставропольскому краю в лице заместителя председателя комитета ФИО5, действующего на основании Положения о комитете, с одной стороны, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», и ФИО3, именуемый в дальнейшем «Арендатор», и именуемые в дальнейшем «Стороны», приходят к соглашению о том, что Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, с местоположением: 

<

адрес> (далее - Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. метров (л.д.19-22, 40-42).

Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: индивидуальный жилой дом не более трех этажей, высота от уровня земли до верха кровли не более 12-ти метров.

Согласно п.2.1 проекта договора, стороны определяют срок договора с 26.10.2017г. по 02.10.2036г.

Также согласно проекта договора, стороны предусмотрели, что Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Межмуниципальном отделе по г.Невинномысску, Кочубеевскому и Андроповскому районам управления Росреестра по Ставропольскому краю и считается заключенным с момента такой регистрации. Действие условий Договора распространяется на отношения сторон, возникшие до его государственной регистрации, а именно с даты начала срока договора аренды, указанного в п.2.1 Договора.

П.4.1. проекта Договора установлено, что по итогам аукциона, состоявшегося 19.09.2016г., размер арендной платы за земельный участок составляет 114 900 рублей. А согласно п.4.2 проекта договора, арендная плата вносится не позднее 02 октября путем перечисления годовой арендной платы по реквизитам, указанным в договоре.

Данный проект договора не подписан ФИО3, и государственную регистрацию не прошел.

ФИО3 обратился в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о пересчете арендной платы на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 №112-п (л.д.27).

15.12.2017г. Комитет в ответе №4947/27 в перерасчете арендной платы отказал, сославшись на положения ст.ст.35, 39.7, 39.11 Земельного кодекса РФ, полагая, что ФИО3, приобретая право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, одновременно приобрел право пользования земельным участком на условиях, что и прежний собственник, то есть по цене арендной платы, установленной аукционом.

ФИО3 вновь обратился в КУМИ администрации г.Невинномысска с заявлением о пересчете арендной платы на основании Постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 №112-п (л.д.27).

27.12.2019г. Комитет в ответе №5619/27 в перерасчете арендной платы отказал, сославшись на положения ст.ст.35, 39.7, 39.11 Земельного кодекса РФ, полагая, что ФИО3, приобретая право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, одновременно приобрел право пользования земельным участком на условиях, что и прежний собственник, то есть по цене арендной платы, установленной аукционом.

Вместе с тем, в силу положений п.1 и п.2 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу ч.1 ст.25 Земельного кодекса РФ право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч.1 ст.39.8 Земельного Кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным Кодексом РФ и другими федеральными законами, а в соответствии с п.17 ч.8 ст.39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим пунктом. 

Кроме того, в силу ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не предусмотрено ЗК РФ или иным федеральным законом, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, на таких земельных участках.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

П.10 ст.3 Закона РФ от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пп.3 п.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пп.«д» п.2 ст.21 Закона РФ от 06.10.1999г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление субъекту Российской Федерации в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Так, Постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018г. №601-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов.

Порядок разработан в соответствии с Земельным кодексом РФ, постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», а также Законом Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений».

Согласно п.2 названного Порядка, арендная плата за использование земельного участка устанавливается договором аренды земельного участка за земельный участок в целом в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически.

Согласно п.3 названного Порядка, размер арендной платы за использование земельного участка, если иное не установлено настоящим Порядком, определяется по следующей формуле: РАП = (КС x С), где РАП - размер арендной платы за использование земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка (рублей); С - ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к настоящему Порядку.

Данный порядок является обязательным для использования при заключении договоров аренды.

Между тем, земельный участок, переданный в аренду истцу, ранее принадлежал на праве аренды прежним владельцам на основании договора аренды № заключенного ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1 как победителем аукциона ДД.ММ.ГГГГ. протокол №

Согласно п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При системном толковании вышеприведенных норм следует сделать вывод о том, что при переходе прав на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, прежний собственник выбывает из арендных правоотношений, существовавших с владельцем земельного участка. При к этом, к новому собственнику переходит лишь право на использование земельного участка на тех же условиях (собственность, аренда), и право на заключение с ним нового договора либо переход прав и обязанностей по ранее заключенному договору.

При обращении ФИО3 с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, ему представлен проект договора аренды с 26.10.2017г., при этом, договором определена цена аренды, установленная по итогам аукциона, проводимого с участием ФИО1.

Так, согласно п.2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона

Из толкования положений ч.2 ст.39.7 Земельного кодекса РФ следует, что арендная плата устанавливается с победителем аукциона, которым ФИО3 не являлся, новый аукцион не проводился, договор с ФИО1. был расторгнут, свои права и обязанности по договору аренды новому собственнику недвижимости ФИО3, он не передавал, договор перенайма в соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ, п.5 ст.22 ЗК РФ с ФИО3 не заключался. 

Кроме того, п.3.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного с ФИО1 определялось, что Арендатор Участка не вправе передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу.

Учитывая изложенное, правовых оснований для заключения с ФИО3 договора аренды на тех же условиях, которые существовали с прежним владельцем, у ответчика не имелось. У ФИО3 не могло возникнуть права на пользование земельным участком на тех же условиях договора, поскольку он был расторгнут с прежним владельцем, передача прав и обязанностей новому владельцу прямо запрещена договором. 

После продажи жилого дома ФИО1. и ФИО2 выбыли из правоотношений, связанных с договором аренды, в силу прямого указания закона. Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17.11.2011г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», также исходил из того, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Однако, договор аренды с ФИО1. был расторгнут, в связи с чем ФИО3 приобрел лишь право на заключение договора на условиях аренды земельного участка.

Поскольку ФИО3 является собственником расположенного на земельном участке недвижимого имущества, договор аренды должен с ним заключаться на основании ст.39.20 Земельного кодекса РФ. 

Так, согласно ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

Согласно п.п.9 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Соответственно, в данном случае должны применяться общие принципы определения размера арендной платы, установленные Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 26.12.2018г. №601-п. 

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. П.2 ст.168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что основанием к подготовке проекта договора аренды явились результаты аукциона, которые к возникшим правоотношениям применены быть не могут, сторонами не может быть заключен договор аренды земельного участка на условиях, определенных КУМИ администрации г.Невинномысска. А поскольку право истца на заключение договора аренды на предусмотренных законом основаниях в данном случае нарушено, требование о возложении на ответчика обязанности заключить с ним договор аренды подлежит удовлетворению.

При этом, размер арендной платы устанавливается в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018г. №601-п, по приведенной в нем формуле, составной частью которого является ставка арендной платы за использование земельного участка, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с приложением к Порядку.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Законом РФ от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно п.1 ст.11 которого государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют сведения о кадастровой стоимости земельного участка, заключение договора на данных условиях не будет отвечать требованиям закона, а цена договора должна определяться на основании вышеуказанного Порядка на день его заключения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 421-422, 552, 606, 607, 614 ГК РФ, ст.ст.1, 7, 22, 35, 39.6, 39.7, 39.20 Земельного Кодекса РФ, ст.ст.11, 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска, об оспаривании решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с установлением арендной платы – удовлетворить частично.

Признать решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска об отказе ФИО3 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании ст.39.20 Земельного Кодекса РФ, изложенное в уведомлении №5619/27 от 27.12.2019г. – незаконным и необоснованным.

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края обязанность заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с установлением размера арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 26.12.2018г. №601-п.

В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3 к Комитету по управлением муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска Ставропольского края в части возложения обязанности заключить с ФИО3 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> с установлением размера арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным Правительством Ставропольского края от 29.03.2016г. №112-п – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Невинномысский городской суд Ставропольского края в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде.

Решение суда изготовлено в совещательной комнате.

Судья А.И.Хрипков