ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ - АЛАНИЯ

Судья Бирагова Н.А. №33-2531/2025

№2-55/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Владикавказ 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Моргоева Э.Т.

судей Григорян М.А. и Ортабаева М.Б.

при секретаре Пиновой Г.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ЮГ» о возврате денежных средств, перечисленных по предварительному договору участия в долевом строительстве при незаключении сторонами основного договора, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от 19 мая 2025 года,

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Ортабаева М.Б., объяснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания,

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском ООО «ЮГ», далее Общество, о возврате денежных средств, перечисленных по предварительному договору участия в долевом строительстве при незаключении сторонами основного договора, в обоснование которого указано следующее.

11 июля 2021 года между ним и ООО «ЮГ» заключен предварительный договор долевого участия, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия в строительстве. Стороны пришли к соглашению об уплате «участником долевого строительства» «застройщику» аванса в размере 500.000 рублей, которые при заключении основного договора засчитываются в счет уплаты стоимости помещения.

Как следует из заявления, истцом в счет оплаты им произведен платеж 700.000 рублей. До настоящего времени между ним и Обществом договр не заключен, сведений о заключении основного договора не поступало. 06 марта 2024 года «застройщику» направлена претензия о возврате аванса в размере 700.000 рублей, ответ на который не получен. Считая право нарушенным, просил взыскать с ООО «ЮГ» денежные средства в размере 700.000 рублей, перечисленные по предварительному договору; взыскать проценты за неправомерное удержание денежных средств в размере 168.419, 56 рублей начисленных за период с 12 июня 2022 года по 06 августа 2024 года и начиная с 07 августа 2024 года по день фактического исполнения основного обязательства, взыскать сумму оплаченной госпошлины в размере 11.884 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте рассмотрения дела, причину неявки суду не сообщил, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ЮГ» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте рассмотрения дела, причину неявки суду не сообщил, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие не представил.

Решением Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от 19 мая 2025 года постановлено: исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ» - удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЮГ» (... в пользу ФИО1, ... денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЮГ» (...) в пользу ФИО1, ..., сумму процентов в размере 48119 (сорок восемь тысяч сто девятнадцать) рублей 49 копеек в порядке ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за период с 12 июня 2022 года по 06 августа 2024 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЮГ» (...) в пользу ФИО1, ..., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 07 августа 2024 года по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЮГ» (...) в пользу ФИО1, ..., денежные средства в размере государственную пошлину в размере 5681 (пять тысяч шестьсот восемьдесят один) рублей 20 копеек.

В остальной части в удовлетворении иска ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЮГ» отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п.2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия полагает, что указанным требованиям решение суда соответствует.

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) нл условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установит: предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявление одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" эазъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не тозволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного ши недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно п.1 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой тороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие наблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм следует, что специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров. Аванс - денежная сумма, уплаченная до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции и, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 11 июня 2021 года между ФИО1 и ООО «ЮГ» заключен предварительный договор долевого участия, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия в строительстве.

Согласно п.1.1 указанного договора, стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора долевого участия и строительстве, существенные условия которого приведены в Разделе 2 настоящего предварительного договора. Стороны обязуются заключить Основной договор в срок до 11 июня 2022 года (п. 1.2. Договора).

По основному договору «застройщик» обязуется в предусмотренный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать «участником долевого строительства» помещение в нем - апартаменты под условным номером 7, расположенные в подъезде 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 134,7 кв.м, а «участником долевого строительства» обязуется принять апартаменты и уплатить установленную в основном договоре цену (п.2.1. Договора). Срок ввода МКД в эксплуатацию до 11 июля 2022 года (п.2.2. Договора). Цена объекта долевого строительства 8.470.000 рублей (п.2.3. Договора).

В соответствии с п.4.1 Договора, в доказательство заключения предварительного договора и в подтверждение намерений «участником долевого строительства» заключить договор долевого участия, стороны пришли к соглашению об уплате «участником долевого строительства» «застройщику» аванса в размере 500 000 рублей, которые при подписании основного договора долевого участия засчитываются в счет уплаты стоимости помещения.

Согласно п.4.2. Договора, аванс не является задатком и подлежит возврату «участником долевого строительства» с учетом положений п.п. 3.1-3.5 настоящего договора в течение 60 рабочих дней после истечения срока заключения основного договора долевого участия возврат обеспечительного платежа производится в российских рублях.

В соответствии с условиями договора (п.3.4) в случае неоплаты ежемесячного платежа покупателем по настоящему договору в срок и в размере установленным настоящим договором и приложением к нему, на срок более 30 календарных дней от даты, прописанной в приложении №1 к настоящему договору, сумма аванса не возвращается.

ФИО1 выполнил обязанность по уплате аванса, фактически являющегося задатком, в день подписания предварительного договора, что подтверждается квитанцией №7 от 11 июня 2021 года, на основании договора предварительного долевого участия приняты денежные средства в размере 500.000 рублей.

Переданная истцом на основании предварительного договора от 11 июня 2021 года денежная сумма в размере 500.000 рублей выполняла все предусмотренные законом функции задатка: не только платежную, но и обеспечительную функции. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная им сумма (задаток) в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

С учетом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Согласно Приложению №1 к предварительному договору долевого участия от 11 июля 2021 года, ежемесячный платеж за июль, август, сентябрь 2021 года составляет 200.000 рублей; за октябрь, ноябрь, декабрь 2021 года и январь 2022 года – 400.000 рублей, за февраль, март, апрель, май 2022 года – 600.000 рублей, за июнь 2022 года – 400.000 рублей. Заключительный платеж 11 июля 2022 года – 2.970.000 рублей.

Из квитанций к приходным кассовым ордерам №17 от 11 июня 2021 года усматривается, что на основании договора предварительного долевого участия ФИО1 в соответствии с Приложением №1 уплачено 200.000 рублей.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, ни до, ни после истечения указанного в предварительном договоре срока, со стороны истца не было предпринято надлежащих действий, свидетельствующих о его заинтересованности в покупке квартиры ответчиков, в том числе путем внесения ежемесячных платежей согласно Приложению №1 либо направления ответчику предложения о продлении срока заключения основного договора либо понуждению заключить Договор купли – продажи квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Районным судом было установлено и не отрицалось самим ФИО3, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения был им подписан, платежи по договору не вносились, а он с иском о понуждении заключения Договора не обращался.

Его объяснения, не подтвержденные письменными сведениями (направлением досудебной претензии, обращение в Общество) не являются доказательств того, что от заключения основного договора купли-продажи Общество уклоняется и правильно не приняты судом, разрешившим дело.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку истец принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи квартиры на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, включая и внесение платежей.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, ФИО3 тем самым выразил свою волю на приобретение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Вместе с тем, доказательств надлежащего исполнения условий предварительного договора относительно внесения ежемесячных платежей в соответствии с Приложением №1, истцом представлено не было.

Заключая предварительный договор, ФИО1 мог заведомо предполагать о возможности неисполнения его условий в части внесения ежемесячных платежей в указанном в Приложении №1 размере до указанного в предварительном договоре срока, вместе с тем, согласился с его условиями.

В тоже время ФИО1 в соответствии с предварительным договором и Приложением №1 к нему внесен платеж в размере 200.000 рублей.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей и, являясь частью цены договора (оплаты за приобретаемый объект), подлежит возвращению в случае, если основной договор не включается. Законом не предусмотрена возможность удержания продавцом частичной оплаты за непроданный товар. В силу гл.23 Гражданского кодекса Российской Федерации, аванс не относится к способам обеспечения исполнения обязательств. Авансовый платеж всегда выполняет платежную функцию и может выполнять доказательственную функцию наличия правоотношений между сторонами. Сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по заключению основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в установленный договором срок основной договор заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, а следовательно исковые требования подлежали удовлетворению лишь в той части, в которой суд описал в решении.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, суд первой инстанции, учитывая, что денежные средства в размере 200.000 рублей, уплаченные истцом в качестве аванса, подлежали возврату ответчиком пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований истца.

Доводы апелляционной жалобы не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы решения суда, и не могут являться основанием к изменению вынесенного судебного постановления.

При рассмотрении дела судом первой инстанции не было допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО – Алания,

о п р е д е л и л а:

Решение Дигорского межрайонного суда РСО-Алания от 19 мая 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления апелляционного определения в законную силу.

Председательствующий Моргоев Э.Т.

Судьи Григорян М.А.

Ортабаев М.Б.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 декабря 2025 года.