дело № 3а-46/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Элиста 02 октября 2025 г. 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе 

председательствующего судьи Панасенко Г.В.,

при секретаре Манджиевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на следующее.

Она является собственником нежилого помещения, кадастровый номер №, площадью 619, кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од утверждена, в том числе кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 12 543 492,45 руб., которая значительно превышает его рыночную стоимость, составляющую согласно отчету независимого оценщика по состоянию на ту же дату 5 070 429 руб. Указанное нарушает его права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта. 

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, положения части 1 статьи 245 КАС РФ (далее – КАС РФ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания в названном размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2024 г.

В судебное заседание административный истец ФИО1, её представитель ФИО2, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, ФИО2 посредством телефонограммы просил рассмотреть дело в их отсутствие, заявленные требования удовлетворить.

В судебное заседание представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», заинтересованных лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия; филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, Администрации г.Элисты, извещенных о времени и месте рассмотрения административного дела, не явились, о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили. 

Заинтересованные лица – ФИО10, ФИО11, извещенные о времени и месте рассмотрения административного дела, не явились, о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили.

На основании статей 150 и 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся в судебное заседание участвующих в деле лиц. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регламентируется нормами КАС РФ, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее по тексту - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных в него Федеральными законами «О внесении изменений в отдельные законодательные Российской Федерации» от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ и от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статьям 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на здания, строения, сооружения, помещения. 

При этом налоговая база в отношении указанных объектов налогообложения на основании статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Как видно из представленных в дело доказательств, ФИО1 является собственником нежилого помещения, площадью 619,1 кв.м, кадастровый номер № по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01 января 2023 г., утвержденная приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од, составляет 12 543 492,45 руб., о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 01 июля 2025 г. № №. В Единый государственный реестр недвижимости данные сведения внесены 26 октября 2023 г.; дата начала применения указанной кадастровой стоимости - 01 января 2024 г. (л.д. 9).

Не согласившись с таким размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился к независимому оценщику на предмет определения его рыночной стоимости, которая согласно отчету последнего №М-7/1 от 02 июля 2025 г. по состоянию на ту же дату составляет 5 070 429 руб.

Принимая во внимание, что в силу статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, административный истец был вправе обратиться в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в размере его рыночной стоимости. 

В ходе рассмотрения данного дела представитель административного ответчика - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия ФИО3 указала на несоответствие приложенного к административному иску отчета оценщика требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности. В этой связи заявила ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, с поручением ее проведения ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

Ходатайство представителя административного ответчика судом было удовлетворено и по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы.

На разрешение экспертизы судом были поставлены вопросы: 

- имеются ли в отчете об оценке ООО «Экспертный Центр» от 02 июля 2025 г. № М-7/1 неполные или недостоверные сведения, расчеты или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; допущены ли при составлении указанного отчета иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности; 

- при наличии в отчете об оценке спорного объекта неполных и (или) недостоверных сведений, расчетных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта, определить - какова действительная его рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2023 г.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, при составлении отчета об оценке объекта недвижимости административного истца оценщиком были допущены нарушения действующего федерального законодательства, регулирующего вопросы оценки имущества, выразившиеся в следующем. 

В силу требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 утверждены федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», внесены изменения в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу пункта 2 ФСО VI «Отчет об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. 

В экспертном заключении эксперт указал, что оценщиком данные требования нарушены и это находит свое выражение в следующем. 

На стр. 41 Отчета представлено описание местоположения Объекта оценки, в строке «объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности менее 1000 м)», которое не соответствует информации, представленной на стр. 42 Отчета в строке «обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)» - удовлетворительное, что вводит в заблуждение пользователей Отчета об оценке.

При описании корректировки на близость к остановкам общественного транспорта на стр. 99-100 Отчета Оценщик не приводит данных каким образом проводилось определение расстояния от остановок общественного транспорта до Объекта оценки и объектов-аналогов №1, №2, №3, №4 и до каких остановок. Согласно данным «Справочника оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость исходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» на стр. 135 «расстояние, рассматриваемое при расчетах, принималось в метрах по прямой».

Соответственно информация по расстоянию до остановок общественного транспорта от Объекта оценки и объектов-аналогов, указанная на стр. 99 Отчета является не подтвержденной. Так расстояние по прямой от объекта-аналога №1 до ближайшей остановки общественного транспорта по данным https://yandex.ru/maps/- около 514 м.

Расстояние по прямой от объекта-аналога №3 до ближайшей остановки общественного транспорта по данным https://yandex.ru/maps/- около 171 м.

Соответственно исходя из данных, приведенных выше, Оценщику необходимо было рассмотреть корректировку на близость к остановкам общественного транспорта для объекта-аналога №3, однако корректировка для объекта-аналога №3 не рассматривалась стр. 99-10 Отчета.

Указанные факты вводят в заблуждение пользователей Отчета об оценке, информация, приведенная в Отчете об оценке является не достаточной, не полной, чем нарушены требования пункта 2 ФСО VI.

В Отчете на стр. 8-9 не приведен номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика, адрес саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик, что является нарушением требования пункта 7 ФСО VI.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений по аренде коммерческой недвижимости с интервалом значений цен арендной ставки по состоянию на дату оценки в Отчете не представлен (подпункт «в» пункта 11 ФСО №7 «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен»). Соответственно отказ от использования доходного подхода на стр. 84 Отчета является не корректным, так как сделать вывод, что представленные на рынке объекты имеют значительные отличия с оцениваемым объектом не представляется возможным, так как анализ фактических данных по аренде коммерческой недвижимости отсутствует.

В Отчете в анализе ценообразующих факторов на стр. 70-78 имеется информация для корректировки на элементы сравнения для удельной цены объектов, для удельной арендной ставки представлены факторы на торг и местоположение, функциональное назначение, материал стен..

Экспертом проанализированы данные «Справочника оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», данный источник использует Оценщик в Отчете. Диапазон корректировок на состояние отделки для удельной арендной ставки для городов с численностью населения до 500 тыс.чел. (стр. 321 Справочника), а именно на отсутствие отделки, составляет от (-37%) до (-17%) в зависимости от уровня отделки (виды ремонтных работ стр. 325-326 Справочника).

Оценщик при отказе от использования доходного подхода указывает, что Объект оценки без отделки и требуются значительные финансовые вложения, но как видно из представленной информации выше из Справочника уровень ремонта у объектов, представленных на рынке аренды, может быть различный.

Исходя из того, что анализ фактических данных по аренде объектов коммерческой недвижимости не проведен, определить степень различия внутренней отделки оцениваемого объекта и объектов, представленных на рынке аренды коммерческой недвижимости, не представляется возможным.

Кроме этого, на стр. 57 Отчета в таб.1 в анализе рынка офисно-торговой недвижимости представлена краткосрочная динамика средних цен.

Согласно данным таблицы диапазон стоимости коммерческой недвижимости в 

<

адрес> составляет от 10 000 – 70 000 руб./кв.м, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения, указанная в Отчете, составляет 8 190 руб./кв.м (стр. 95 Отчета), что не соответствует приведенного выше диапазону стоимости.

Таким образом, Оценщиком не выполнены требования подпункта «в» пункта 11 ФСО №7, требования подпункта «г» пункта 11 ФСО №7 исполнены не в полном объеме, указанные факты вводят в заблуждение Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчетов об оценке), информация, приведенная в Отчете об оценке является не достаточной, не полной, и может оказать влияние на результаты оценки, нарушены требования пункта 2 ФСО VI.

Согласно подпункту «в» пункта 22 ФСО №7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

В Отчете на стр. 87-88 указаны правила отбора объектов-аналогов для определения рыночной стоимости Объекта оценки.

Как видно в Отчете отсутствует подробное обоснование, по каким критериям не подходят для расчета объекты №2, №3, №5, №6 (встроенные помещения, расположенные в подземных этажах зданий, без отделки), представленные в анализе фактических данных цен предложений объектов аналогичных Объекту оценки, на дату оценки на стр. 59-61 Отчета.

При этом, Оценщик использует для расчета объект №7 площадью 75 кв.м, который является менее сопоставимым по площади по сравнению с объектами №2, №3, №5, №6; объект №8 и объект №3, расположены по одному адресу, однако объект №8 площадью 264 кв.м Оценщик принимает для расчета, объект №3 площадью 619 кв.м, который наиболее сопоставим по площади с Объектом оценки, в расчете не используется.

Из представленной выше информации следует, что Оценщиком не выполнены требования пункта подпункта «в» пункта 22 ФСО №7, указанный факт вводит в заблуждение Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчетов об оценке), информация, приведенная в Отчете об оценке является не достаточной, не полной, что может оказать влияние на результаты оценки, чем нарушены требования пункта 2 ФСО VI. 

Оценщик в Отчете при описании ценообразующих фактов на стр.70-78 и при определении корректировок в рамках сравнительного подхода использует «Справочник оценщика недвижимости-2023. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», по данным указанного источника Справочник может быть использован в отчетах об оценке на даты оценки с 01.04.2023 г. (стр. 43 Справочника), дата оценки в Отчете – 01.01.2023 г. Соответственно Оценщик в Отчете использует материалы для определения рыночной стоимости Объекта оценки после даты оценки, что свидетельствует о нарушении Оценщиком требования пункта 12 ФСО III.

В Отчете отсутствуют скрин-копии страниц Справочников, используемых Оценщиком для определения размера корректировок, что не позволяет проверить, введенные корректировки при определении стоимости Объекта оценки. На стр. 42-43 Отчета отсутствует ссылка на источник информации при описании 

<

адрес>, чем нарушены требования пункта 8 ФСО VI.

На стр. 93-95 Отчета при расчете рыночной стоимости Объекта оценки, Оценщиком допущены математические ошибки.

По аналогу №2 на стр. 95 Отчета в таблице значение в строке «общий к1*к2-к3*к4*к5*к6*к7*к8*к9*к10*к12*к13» указано неверно – 0,88, правильное значение 0,8624, соответственно значения, представленные в строках «общая чистая коррекция аналога, %», «весомость», также указаны не верно.

Кроме этого, в Отчете не представлена формула расчета и непонятна логика расчета значений по аналогам в строке «весомость».

Указанные факты вводят в заблуждение Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей Отчета об оценке) и оказывают влияние на полученные результаты оценки, чем нарушены требования пункта 2 ФСО VI.

Таким образом, в отчете об оценке нежилого здания - ресторана № М-7/1 от 02 июля 2025 г., выполненном оценщиком ФИО6, экспертом ООО «Экспертный центр» выявлен ряд нарушений стандартов оценки.

Экспертное заключение в указанной части, по мнению суда, выполнено с соблюдением действующего законодательства об экспертной, оценочной деятельности и отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности. 

Суд соглашается с вышеприведенными выводами эксперта и считает, что представленный административным истцом суду отчет об оценке его имущества составлен оценщиком с нарушением федеральных стандартов оценки, а потому содержащиеся в них выводы о размере рыночной стоимости вышеназванного нежилого здания являются недостоверными и не могут быть приняты судом во внимание. Данный отчет признается судом недопустимым доказательством по делу. 

Этим же заключением судебной оценочной экспертизы определена рыночная стоимость вышеназванного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 6 388 000 руб. 

Оценив данное заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, отвечает критериям относимости, допустимости и достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

Так, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Исследование и формирование выводов произведено экспертом на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости. 

В заключении приведено подробное описание объекта исследования – нежилое помещение, его основные количественные и качественные характеристики; изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты оценки, заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости, проведено изучение рынка продажи объектов недвижимости. Исследование проведено с использованием сравнительного и доходного подходов с использованием методов сравнения продаж и капитализации доходов соответственно. Отказ от применения затратного подхода экспертами обоснован, поскольку при определении рыночной стоимости объекта экспертизы затратным методом не учитывается рыночная ситуация на дату определения стоимости, местоположение объекта и индивидуальные особенности исследуемого недвижимого имущества, кроме того выявлено достаточное количество объектов, предложенных к продаже и аренде, что позволяет определить рыночную стоимость недвижимого имущества.

Доходный подход оценки реализован экспертами методом прямой капитализации. Для расчета потенциального валового дохода экспертами был произведен анализ рынка аренды объектов свободного назначения в 

<

адрес>, аналогичных по своим характеристикам оцениваемому объекту. Процент недозагрузки принят на среднем уровне – 26,00%; процент операционных расходов составил 20,00% от арендного дохода и 20,00% от действительного валового дохода; ставка капитализации составила – 13,50%. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости посредством применения доходного подхода определен в размере 6 580 830 рублей, исходя из достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки эксплуатационные расходы, возможные потери от простоя и недозагрузки помещений. 

Потенциальный валовой доход определен как максимальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100% использовании объекта без учета потерь и расходов, исходя из проведенного анализа рынка. Скидка на торг составила 6,00% на основании Справочника оценщика недвижимости – 2020 под ред. ФИО4, а также согласно статистической информации сайта «Статриэлт».

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертами произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. Отобранные экспертами объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Объекты недвижимости, избранные экспертами в качестве объектов-аналогов, не отличаются существенно от объекта оценки, в том числе и по их качественным характеристикам. Все объекты-аналоги, отобранные экспертами для расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта экспертизы, расположены на территории одного района с объектом исследования (

<

адрес> Республики Калмыкия). Требования пункта 22 ФСО № 7 при применении сравнительного подхода экспертом соблюдены.

Кроме того, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. 

После проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составила 6 195 953 рубля.

В соответствии с пунктом 3 раздела I Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» в связи с использованием двух подходов к оценке экспертом произведено согласование их результатов методом логического анализа посредством определения весовых коэффициентов (для сравнительного подхода удельный вес составил 0,5; для доходного подхода - 0,5). Согласованная стоимость объекта составила 6 388 392 рубля. Итоговая рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 01 января 2023 г. составила 6 388 000 рублей. 

При определении окончательной рыночной оценки оценщик надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Была проведена проверка на соответствие рыночной стоимости объекта экспертизы рыночным данным.

Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, оно включает в себя подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости. Выводы экспертов мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, позволяющими объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату его государственной оценки. Эксперты привели полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, применили все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта экспертизы и объектов-аналогов, порядок применения корректировок и их размер научно обоснованы. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом его индивидуальных характеристик. 

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении экспертов отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленному вопросу. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

Каких-либо сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в заключении экспертизы, как и доказательств, опровергающих выводы и результаты экспертного заключения, свидетельствующих о его недостоверности, сторонами по делу не представлено.

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, в частности, требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, статьи 82 КАС РФ. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере его рыночной стоимости – 6 388 000 руб. по состоянию на 1 января 2023 г. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 07 июля 2025 г. (дата обращения в суд с административным иском). 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов, связанных с оплатой проведенной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО8 судебной экспертизы, суд исходит из следующего.

Согласно представленному названным экспертным учреждением экономическому обоснованию стоимости оказания услуг ООО «Экспертное бюро», счету на оплату № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость оказания услуг по проведению судебной экспертизы составила 85 000 руб. 

Статьей 111 КАС РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 указанного Кодекса.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в этой связи вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Приведенные положения закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации подлежат применению с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П. 

Названным постановлением Конституционного Суда Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частей 1 и 2 статьи 110 АПК РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Как было уже указано, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 12 543 492,45 руб. утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 11 сентября 2023 г. № 145-од.

Согласно выводам судебной экспертизы рыночная стоимость данного объекта по состоянию на ту же дату составляет 6 388 000 руб. Процент расхождения в приведенных величинах составляет 50,9%.

Поскольку кадастровая стоимость объекта существенно превысила его рыночную стоимость, допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в обозначенном размере (50,9%) не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Изложенное в силу приведенных положений закона, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и Конституционного Суда Российской Федерации является правовым основанием для возложения на орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, - Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия судебных издержек, связанных с оплатой стоимости судебной экспертизы ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», в размере 85 000 руб.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 619,1 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 6 388 000 (шесть миллионов триста восемьдесят восемь тысяч) руб. по состоянию на 01 января 2023 г.

Датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости считать 07 июля 2025 г.

Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» расходы на оплату стоимости судебной оценочной экспертизы в размере 85 000 (восемьдесят пять тысяч) руб. 

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Г.В. Панасенко

Мотивированное решение составлено 03 октября 2025 г.