№2-3731/2023

64RS0044-01-2023-004155-13

Решение

Именем Российской Федерации

14 декабря 2023 года г.Саратов

Заводской районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Московских Н.Г.,

при помощнике судьи Шабановой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Дом.РФ» к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение, по встречному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к акционерному обществу «Дом.РФ», Заводскому районному отделу судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительными результаты публичных торгов,

установил:

акционерное общество «Дом.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение – квартиру с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 66,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование исковых требований истец указал, что решением Заводского районного суда г.Саратова от 01 ноября 2018 года взыскано в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» задолженность по договору займа 

<

№> от 

<

Дата> года по состоянию на 29 июня 2018 года в 696875 рублей 15 копеек, из которых задолженность по основному долгу – 600051 рублей 13 копеек, задолженность по процентам – 37567 рублей 45 копеек, задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг – 10477 рублей 28 копеек, задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты – 19151 рублей 01 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15872 рублей 46 копеек. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 66,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер 

<

№>, посредством продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в сумме 2158000 рублей. В рамках исполнительного производства 

<

№>-ИП в отношении должника ФИО1, предмет исполнения обращение взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, имущество должника на публичных торгах реализовано не было. В результате в адрес взыскателя АО «ДОМ.РФ» поступило предложение о принятие нереализованного имущества должника в счет погашения задолженности. Взыскатель выразил согласие о принятии вышеуказанного нереализованного имущества на публичных торгах на баланс в счет погашения задолженности ФИО1 В настоящее время АО «ДОМ.РФ» не может зарегистрировать в Росреестре право собственности на вышеуказанный объект недвижимости в порядке предусмотренным ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости», ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», так как АО «ДОМ.РФ» утрачены оригиналы документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника в рамках исполнительного производства и невозможности их восстановления. В связи с чем, АО «ДОМ.РФ», ссылаясь на положения ст. ст. 15, 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 3 ст. 218 ГК РФ вынуждено обратиться в суд с настоящим иском.

ФИО1, ФИО2 обратились в суд со встречным исковым заявлением к АО «Дом.РФ», Заводскому районному отделу судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, индивидуальному предпринимателю ФИО3, в котором просили признать недействительными результаты публичных торгов. По мнению ФИО1, ФИО2, все исполнительные действия, связанные с реализацией спорного имущества, производились в рамках исполнительного производства без их уведомления, о совершаемых по нему исполнительных действиях не знали, в связи с чем, они не могли своевременно принять меры, направленные на защиту своих нарушенных прав. 

Представитель ответчиков по первоначальному исковому заявлению и представитель истцов по встречному исковому заявлению в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по встречному исковому заявлению и возражал против удовлетворения первоначального искового заявления.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав представителя ответчиков по первоначальному исковому заявлению и представителя истцов по встречному исковому заявлению, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или дополнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительностей заключенной на торгах сделки.

Как следует из материалов дела и установлено судом, вступившим в законную силу решением Заводского районного суда г.Саратова от 01 ноября 2018 года взыскано в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» задолженность по договору займа 

<

№> от 

<

Дата> по состоянию на 29 июня 2018 года в 696875 рублей 15 копеек, из которых задолженность по основному долгу – 600051 рублей 13 копеек, задолженность по процентам – 37567 рублей 45 копеек, задолженность по пеням, начисленным на просроченный основной долг – 10477 рублей 28 копеек, задолженность по пеням, начисленным на просроченные проценты – 19151 рублей 01 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15872 рублей 46 копеек. Обращено взыскание на предмет залога - квартиру, общей площадью 66,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

№>, посредством продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой в сумме 2158000 рублей.

Определением Заводского районного суда г.Саратова от 18 октября 2019 года произведена замена взыскателя с ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» на АО «Дом.РФ» по гражданскому делу по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

15 февраля 2019 года судебным приставом-исполнителем Заводского районного отдела судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области возбуждено исполнительное производство 

<

№>-ИП в отношении должника ФИО1, предмет исполнения обращение взыскание на предмет залога квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Постановлениями от 

<

Дата> имущество оценено и передано на торги в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области.

На основании поручения от 

<

Дата> Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области поручило индивидуальному предпринимателю ФИО3 произвести реализацию спорного арестованного имущества.

<

Дата> судебным приставом-исполнителем Заводского районного отдела судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %.

Извещение о проведении торгов (лот 14) опубликовано в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в газете 

<

данные изъяты>, в сети Интернет на официальном сайте (

<

данные изъяты>).

<

Дата> в связи с отсутствием заявок на участие в открытом аукционе 

<

№> по реализации арестованного имущества по лоту 

<

№> торги признаны не состоявшимися. Протокол аукциона составлен в одном экземпляре.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что каких-либо нарушений, установленных законом, правил проведения торгов, организатором торгов допущено не было, ФИО1, ФИО2 не представлено доказательств нарушения процедуры проведения торгов, которые могли повлиять на их результат, в связи с чем не находит оснований для признания торгов недействительными, в связи с чем приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по встречному исковому заявлению в полном объеме. 

Согласно ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно абзацу 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении спора о праве на имущество, зарегистрированном в государственном реестре, к участию в деле в качестве ответчика должно быть привлечено лицо, за которым зарегистрировано право на это имущество.

Частью 1 статьи 64 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Согласно статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В силу ч. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

<

Дата> судебным приставом-исполнителем Заводского районного отдела судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области вынесено постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника - квартиры, общей площадью 66,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> взыскателю.

<

Дата> судебным приставом-исполнителем Заводского районного отдела судебных приставов города Саратова Управления Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области вынесено постановление об окончании исполнительного производства.

В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником квартиры по адресу 

<

адрес> является ФИО1

Как следует из искового заявления АО «ДОМ.РФ» утрачены оригиналы документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника в рамках исполнительного производства и невозможности их восстановления.

В настоящее время АО «ДОМ.РФ» не может зарегистрировать в Росреестре право собственности на вышеуказанный объект недвижимости в порядке предусмотренным ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости», ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве», так как АО «ДОМ.РФ» утрачены оригиналы документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника в рамках исполнительного производства и невозможности их восстановления.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество, составляющего предмет ипотеки в результате обращения взыскания на него в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" проводится на основании заявления залогодержателя и представления следующих документов: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество (с отметкой о вступлении в законную силу); протокол о результатах публичных торгов или в случае признания торгов несостоявшимися, соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества, либо протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися и заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой.

Вместе с тем, вопреки названным требованиям закона, залогодержатель АО «ДОМ.РФ» заявление о переходе права собственности на находящееся у него в залоге недвижимое имущество не подал ввиду утраты подлинников необходимых документов, установленных п. 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, у АО «ДОМ.РФ».

Учитывая, что АО «ДОМ.РФ» утратило подлинники документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника в рамках исполнительного производства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований АО «ДОМ.РФ».

Доводы представителя ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права основан на неверном толковании норм права. В отсутствии подлинников документов, подтверждающих переход права собственности регистрация права собственности в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации объектов недвижимости» не может быть произведена.

Суд также пришел к выводу о том, что срок исковой давности по исковым требованиям АО «Дом.РФ» к ФИО1, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение не истек.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абз. 2 п. 64 Постановления N 10/22 по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Таким же образом исчисляется срок для требований о признании права собственности на недвижимое имущество, которым владеет лицо, претендующее на признание за ним права. Поскольку спорная квартира находился во владении истца, законодатель не устанавливает срок для государственной регистрации перехода права собственности, до момента утраты подлинников документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника, не знал и не мог знать о нарушении прав истца.

Доказательств того, что истцу с 23 марта 2020 года стало известно об утрате подлинников документов, полученных в результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного на торгах имущества должника, не представлено.

В порядке ст. 98 ГПК РФ взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Дом.РФ»" государственную пошлину в размере 16293 рублей. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Признать за акционерным обществом «Дом.РФ» право собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

№> общей площадью 66,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить у ФИО1, ФИО2 право совместной собственности на квартиру с кадастровым номером 

<

№>, общей площадью 66,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «Дом.РФ»" государственную пошлину в размере 16293 рублей. 

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1, ФИО2 к акционерному обществау «Дом.РФ», Заводскому районному отделу судебных приставов города Саратова Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительными результаты публичных торгов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья