Дело №а-193/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Строгиной О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Голден Эстейт» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Голден Эстейт» (далее по тексту – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания – торгово-развлекательный комплекс в составе гипермаркета, предприятий общественного питания и встроенной трансформаторной подстанции, назначение: нежилое, площадь: общая 29126,3 кв.м., этажность: 3, литер: А, кадастровый номер: 54:35:041095:3433, с местоположением: Новосибирская обл., 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 385261072 рублей; а также об обязании административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости нежилого здания его рыночную стоимость в размере 385261072 рублей.

В обоснование требований указав, что данный объект недвижимости, принадлежит Обществу на праве собственности. 

Согласно постановлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости составляет 956866236,75 рублей. Поскольку административный истец, в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости, а результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затронуты его права и обязанности, то полагает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 54:35:041095:3433 в размере его рыночной стоимости – 385261072 рублей на основании Отчета 061017-РС от 6 октября 2017 года Об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 6 октября 2017 года. 

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, представил письменное заявление, в котором указал, что заявленные требования поддерживает в полном объеме, и просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебном заседании исковые требования не признал, полагает что разница между рыночной и кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости является существенной; административный истец не оспорил решение Комиссии в судебном порядке и не направил свои действия на приведение отчета в соответствие с действующим законодательством для повторного обращения в комиссию. 

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

Суд, выслушав пояснения представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из требований статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки, является день, по состоянию на который сформирован перечень.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена постановлением Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года №3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Административный истец является собственником спорного объекта недвижимости – торгово-развлекательного комплекса в составе гипермаркета, предприятий общественного питания и встроенной трансформаторной подстанции, общей площадью 29126,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:041095:3433, назначение: нежилое здание, инвентарный номер 50:401:373:004051920:0001, литер: А, этажность: 3, адрес (местоположение): Новосибирская область, 

<

адрес> (л.д. 7).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 октября 2017 года кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 956866236,75 рублей по состоянию на 8 февраля 2016 года (л.д. 8).

8 октября 2017 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области (далее по тексту – Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.

Решением Комиссии от 17 ноября 2017 года №339 заявление было отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (л.д. 53-55).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 28 ноября 2016 года № 3108 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Новосибирской области», сведения о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого объекта капитального строительства.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Из содержания статей 3, 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что юридически значимым обстоятельством является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 8 февраля 2016 года. 

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

С целью определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по заказу административного истца проведена его оценка. 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (часть 1 статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Согласно Отчету № 061017-РС Об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 6 октября 2017 года, выполненному оценщиком ООО «Вектор», рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 54:35:041095:3433 по состоянию на 8 февраля 2016 года составляет 385261072,00 рублей. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования – определение рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Доводы представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области о том, что Комиссией по рассмотрению споров установлено нарушение подпункта «а» пункта 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», являются несостоятельными. 

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», для построения модели оценки, может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется самостоятельно оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, регламентировано, что оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного Отчета №061017-РС от 6 октября 2017 года следует, что отказ от использования доходного и сравнительного подходов мотивирован оценщиком.

Так, на странице 42 Отчета (л.д. 29, оборотная сторона) изложено обоснование отказа от использования сравнительного подхода. Оценщиком рассматривался вопрос применения сравнительного подхода, для чего были проанализированы открытые для публичного источники информации. Поскольку на вторичном рынке представлены к продаже единые объекты капитального строительства с земельными участками, то выделение из общей стоимости объекта стоимости здания привело бы к значительной погрешности в расчетах, в связи с чем, оценщик отказался от данного подхода. 

Доходный подход оценщиком в рамках Отчета 061017-РС от 6 октября 2017 года не применялся, поскольку оценщик не располагал достаточным количеством доступной и достоверной информации для применения данного подхода (л.д. 30).

Доводы представителя административного истца о том, что в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», в Отчете отсутствует подтверждение принятого оценщиком размера «внешнего износа» объекта оценки – 38%, являются необоснованными. 

Оценщиком на страницах 47-48 Отчета (л.д. 32) приведен расчет и обоснование внешнего износа спорного объекта недвижимости.

Внешним износом ( экономическим устареванием) - является снижение функциональной пригодности здания в результате действия внешних по отношению к объекты факторов (упадок района, местоположение, состояние рынка, ограничения по дальнейшему использованию).

Указанные факторы учтены оценщиком при определении внешнего износа здания. 

Оценщиком проведен анализ рынка торговли с 2014 года и указано, что в период с 2014-2015 годов произошел резкий и значительный спад экономики, при этом индекс предпринимательской уверенности в организациях розничной торговли резко перешел в отрицательную зону и стабилизации рынков и экономики в ближайшее время не предвидится. 

Объект оценки является крупным объектом, который требует постоянных вливаний со стороны инвестора, что в кризисный период является ценообразующим фактором, снижающим стоимость. 

Как правильно указал оценщик, спорный объект недвижимости является торгово-развлекательным комплексом, который находиться на окраине г. Новосибирска и окраине Калининского района (

<

адрес>), около спящего района жилой застройки, в отдалении от центра города и линии метро, рядом отсутствуют крупные магистрали. 

Данный факт является общеизвестным, и не оспаривался представителем административного ответчика. 

Исходя из того, что спорный объект недвижимости расположен на окраине города Новосибирска, оценщик правомерно отнес его к V группе Классификации типовых территориальных зон внутри города (таблица № 20 Отчета) – районы вокруг крупных промпредприятий (промзоны, окраины городов, территории старой застройки), и соответственно применил значение корректировки, усредненной по городам России, и границы доверительных интервалов – 0,62 (таблица № 21 Отчета). 

При этом, при определении показателя внешнего износа оценщик использовал данные источника: Справочник оценщика недвижимости – 2016. Том 2., стр. 89-90.

Изложенные обстоятельства административным ответчиком документально не опровергнуты, доказательств обратного суду не представлено. 

Заявляя свои возражения относительно данного отчета, представитель Департамента имущества и земельных отношений документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости суду не представил, ходатайство о проведении судебной экспертизы не заявил.

Несостоятельными являются и доводы административного ответчика о том, что административный истец не оспорил решение Комиссии в судебном порядке и не направил свои действия на приведение отчета в соответствие с действующим законодательством для повторного обращения в комиссию. 

Действующее законодательство не содержит императивной нормы обязывающей административного истца оспаривать решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в судебном порядке, либо обязательность повторного обращения в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, до его обращения с настоящим иском в суд. 

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит административному истцу. 

Кроме того, решение Комиссии по рассмотрению споров об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается судом в совокупности с другими доказательствами, в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Суд, оценив собранные по делу доказательства, в их совокупности приходит к выводу, что Отчет № 061017-РС от 6 октября 2017 года Об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 6 октября 2017 года соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, является допустимым доказательством по делу, в связи с чем, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости размере его рыночной стоимости - 385261072 рублей подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, требования административного истца в части возложения обязанности на административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости спорного нежилого здания его рыночную стоимость, не подлежат удовлетворению, поскольку ни Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, ни Федеральным законом «Об исполнительном производстве» не предусмотрен особый порядок по исполнению судебного акта по данной категории дел. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Голден Эстейт» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость торгово-развлекательного комплекса в составе гипермаркета, предприятий общественного питания и встроенной трансформаторной подстанции, общей площадью 29 126,3 кв.м., с кадастровым номером 54:35:041095:3433, назначение: нежилое здание, инвентарный номер 50:401:373:004051920:0001, литер: А, этажность: 3, адрес (местоположение): Новосибирская область, город 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 385261072 рублей, определенной по состоянию на 8 февраля 2016 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Голден Эстейт» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 18 октября 2017 года.

В остальной части в удовлетворении административного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы.

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.