Дело № 2-2530/2021 

УИД- 50RS0042-01-2021-001946-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2021 года

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гущиной А.И., 

при секретаре судебного заседания ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании оформления права собственности на земельный участок недействительным, освобождении земельного участка, сносе строений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании оформление права собственности на земельный участок недействительным, освобождении земельного участка, сносе строений.

В ходе рассмотрения дела в качестве третьего лица привлечены Управление Росреестра по Московской области, ФИО3. 

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истца по доверенности ФИО11 исковые требования поддержали, пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1201 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подписан акт приема-передачи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на земельный участок на имя ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении этого же земельного участка. ФИО2 продала ФИО4 земельный участок за 350 000 рублей. Истец выдала ответчику доверенность сроком на три года для оформления права собственности на земельный участок. Также истец передала ответчику два экземпляра договора купли-продажи земельного участка. Ответчик уклонялась от совершения каких-либо действий по поводу оформления права собственности на земельный участок в течение нескольких лет. Истица была вынуждена оплачивать земельный налог на земельный участок за период с 2014 по 2020 г. в размере 15 156 руб. Участком пользовалась ФИО4, построила там жилой дом. 

ДД.ММ.ГГГГ истица отменила доверенность, выданную ответчику на оформление земельного участка. 

В ходе рассмотрения дела истица узнала, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик оформила право собственности на спорный земельный участок. При оформлении участка ответчик предоставила доверенность от истца, которая прекратила свое действие согласно ст. 188 ГК РФ. Полагает, что сделка по продаже земельного участка является недействительной в силу ее ничтожности в соответствии со ст. 166 ГК РФ. 

Просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> незаключенным; признать оформление права собственности на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> недействительным в силу ничтожности; обязать ФИО4 освободить земельный участок, а также снести самовольные постройки. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности адвокат ФИО6 исковые требования не признала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка в 

<

адрес>. При заключении договора расчет между сторонами был произведен полностью, истица передала ответчику земельный участок, подписала акт приема-передачи земельного участка. Сделка была совершена в письменной форме, договор подписан обеими сторонами. ФИО2 выдана ФИО4 доверенность на представление ее интересов в Управление Росреестра по Московской области для регистрации права собственности по договору. В силу личных причин ответчик не успела вовремя зарегистрировать право собственности по договору, однако пользовалась земельным участком, возвела на нем строения. О том, что доверенность была отменена ФИО2, ответчику ничего не было известно. В октябре 2020 года ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по Московской области через МФЦ и представила доверенность. Несмотря на истечение срока действия доверенности, переход права был зарегистрирован на ФИО4 После этого ФИО4 продала данный земельный участок ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ Переход права собственности на ФИО3 также был зарегистрирован. Просит отказать в удовлетворении требований истца. 

Третье лицо представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился. Пояснил, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он купил у ФИО4 земельный участок за 300 000 рублей. Расчет с ФИО4 был произведен, договор подписан, право собственности его на земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке. На участке имеются хозяйственные постройки, право собственности на них не зарегистрировано. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 1201 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> подписан акт приема-передачи земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на земельный участок на имя ФИО2 Между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Денежная сумма, согласно п. 4 договора, в размере 300 000 рублей, была передана продавцу до подписания договора. (л.д. 5-7) 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи в отношении этого же земельного участка. ФИО2 продала ФИО4 земельный участок за 350 000 рублей. Согласно п. 2.2. договора расчет между сторонами был произведен полностью при подписании настоящего договора. (л.д. 37-40)

Факт оплаты денежных средств по договору подтверждается также распиской ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, подлинник которой был представлен на обозрение суда. (л.д. 70)

Договор подписан обеими сторонами, подписан также передаточный акт земельного участка. Ответчик фактически пользовалась земельным участком, что не оспаривала истец. 

Истец выдала ответчику доверенность ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года для оформления перехода права собственности на земельный участок. Также истец передала ответчику два экземпляра договора купли-продажи земельного участка. Доверенность удостоверена в нотариальном порядке нотариусом Сергиево-Посадского городского округа ФИО7 (л.д. 8). 

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ истица отменила доверенность, выданную ответчику на оформление земельного участка. (л.д. 11)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила ФИО2 претензию, в которой просила явиться для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12). 

В ответ на претензию ФИО2 отказалась от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, ссылаясь на недействительность договора и отмену доверенности (л.д. 14). 

ФИО2 просит признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным. 

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка в установленной законом письменной форме, договор подписан обеими сторонами, имущество по договору фактически передано покупателю, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется. 

Из пояснений свидетелей ФИО8, ФИО9 следует, что при заключении сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала денежную сумму в размере 250 000 рублей, то есть на 100 000 рублей меньше, чем указано в договоре. В связи с этим была составлена долговая расписка, по которой ФИО4 обязалась вернуть ФИО9 денежные средства в размере 100 000 рублей. До настоящего времени ФИО4 долг не вернула.

Доводы истца о наличии у ФИО4 неисполненных обязательств по оплате денежной суммы по договору, не могут служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку обязательство по возврату денежной суммы возникло у ФИО4 перед ФИО9 на основании договора займа, и к договору купли-продажи данный долг отношения не имеет. 

Доводы истца о наличии у нее убытков в виде оплаты земельного налога за период с 2014 г. по 2020 г. в сумме 15 156 руб. также не являются основанием для признания договора незаключенным, поскольку оплату земельного налога производит собственник земельного участка. Истица вправе обратиться к ФИО4 с самостоятельными требованиями о взыскании земельного налога. 

Оснований для признания договора незаключенным у суда не имеется. 

Истец просит признать оформление права собственности на земельный участок на ФИО4 недействительным в силу ничтожности. 

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 1 ч.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права.

Согласно дела правоустанавливающих документов ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Управление Росреестра по Московской области через АУ «МФЦ городского округа Химки» с заявлением о государственной регистрации прав в отношении указанного земельного участка. (л.д. 28)

К заявлению приложила договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцию об оплате госпошлины. 

ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация перехода права собственности на земельный участок на имя ФИО4, что подтверждается сведениями ЕГРН (л.д. 77-78)

Перечень оснований для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения, установлен положениями ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и является закрытым.

Согласно указанной правовой норме, орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если:

1) такие заявление и документы представлены в форме электронных документов, электронных образов документов в формате, не соответствующем формату, установленному органом нормативно-правового регулирования;

2) такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;

3) информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем;

4) в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона;

5) заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как усматривается из положений ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация производятся на основании правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом доводы истца относительно отсутствия согласия ФИО2 о регистрации перехода прав на земельный участок, противоречат вышеприведенным положениям п. 1 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", из которых усматривается, что согласия предыдущего собственника имущества на совершение регистрационных действий законодателем для указанного случая не предусмотрено.

Внесение регистрационной записи в ЕГРН является по своей сути только юридическим актом признания и подтверждения уже возникшего у ответчика права на недвижимое имущество, переданное ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 

Из распоряжения об отмене доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что нотариусом было разъяснено ФИО2 положение ст. 189 ГК РФ, согласно которой она обязана известить об отмене вышеуказанной доверенности как ФИО4, так и те органы, для представительства в которых ею была выдана доверенность (л.д. 57). 

ФИО2 свою обязанность по извещению заинтересованных лиц об отмене доверенности не исполнила, что подтвердила сама истица в судебном заседании, а также усматривается из ответа Управления Росреестра по Московской области. (л.д. 88) Заявлений об оспаривании договора купли-продажи, о запрете на совершение перехода права собственности в органы Росреестра истец не подавала. 

В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Представленные выше доказательства свидетельствуют о фактическом переходе имущества от продавца к покупателю. После заключения договора купли-продажи ответчик пользовалась земельным участком, препятствий ей в этом не чинилось, возвела на нем хозяйственные постройки. 

Поскольку ФИО2 законным образом распорядилась принадлежащим ей на праве собственности земельным участком, произведя его отчуждение по договору купли-продажи в пользу ответчика, имущество фактически было передано ответчику, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Как следует из разъяснений п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, действующим законодательством, в совокупности с вышеизложенными разъяснениями Пленума ВС РФ и ВАС РФ не предусмотрен такой порядок защиты права, как оспаривание регистрации права собственности. Заявляя о незаконности регистрации перехода прав в отношении земельного участка, само по себе основание для возникновения прав собственности у ФИО4 на объект недвижимости истцом не оспаривается, тогда как внесение регистрационной записи в ЕГРН, как отмечалось выше, является по своей сути только юридическим актом признания и подтверждения уже возникшего у ответчика права на недвижимое имущество.

Кроме того, согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала ФИО3 принадлежащий ей земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Расчет по договору был произведен в полном объеме. Фактически участок с находящимися на нем строениями передан во владение ФИО3, что подтвердил ФИО3 в судебном заседании. 

Переход права собственности на ФИО3 зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 80-86). 

Право собственности ФИО3 в настоящем иске не оспаривалось, требований к нему не предъявлялось, его право собственности на земельный участок не оспаривалось.

В соответствии со ст. 10 ч. 1 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Требование истца о признании договора незаключенным, признании незаконным оформление права собственности, освобождении земельного участка и сносе построек при отсутствии законных оснований для этого суд расценивает как злоупотребление правом. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований истца. 

Руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи незаключенным, признании оформление права собственности на земельный участок недействительным, освобождении земельного участка, сносе строений оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца со дня его принятия решения в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Решение составлено в окончательной форме 21.06.2021 г. 

Судья А.И. Гущина