Дело № 2-315/2025

УИД 52RS0033-01-2025-000275-55

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2025 года р.п. Дальнее Константиново

Дальнеконстантиновский районный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Водяницкой А.Х., при ведении протокола помощником судьи Ивановой Е.Ю., с участием истца ФИО1, его представителя адвоката Корсаковой О.В., представителей ответчиков ФИО2, ФИО3, ответчика ФИО4, третьего лица ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительными всех сделок с земельным участком и жилым домом, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности, исключении записи о государственной регистрации прав, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Дальнеконстантиновский районный суд с настоящим иском к ИП ФИО6, ФИО7, ФИО9 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительными всех сделок с земельным участком и жилым домом, применении последствий недействительности сделок, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом, мотивируя тем, что 20 февраля 2018 года между ИП ФИО6 и им был заключен предварительный договор купли-продажи №Парк/60/17 на земельный участок /номер/ в коттеджном поселке /адрес/, размер участка в договоре указан 1200 кв.м. Полная стоимость объекта была определена как 564 000 рублей, которые были уплачены полностью в тот же момент при заключении договора, что подтверждается распиской. В тот же момент земельный участок был передан ему во владение и пользование. ИП ФИО6 указанный участок принадлежал на праве собственности, а именно его доля в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:32:0100063:3028 под номером 100 д.п. «Серебрянные ключи-3», общей площадью 631195 кв.м, (поле), составляла 1/2. Впоследствии из данного участка нарезались отдельные земельные участки, и именно таким образом был сформирован участок 60, который он купил.

Основной договор купли-продажи земельного участка /номер/ между ним и ФИО6 должен был быть подписан до 20 марта 2018 года, но по сегодняшний день не был заключен, т.к. ФИО6 пояснил, что сначала было не готово межевание, а впоследствии участок был арестован, т.к. начались суды по процедуре банкротства ФИО6 и его сособственника ФИО8. 

Данный факт установлен постановлением Первого Арбитражного Апелляционного суда от 10.09.2024 года по делу, к участию в котором он привлечен в качестве третьего лица, но лично в нем не участвовал, и не знал об этом деле до настоящего времени.

Таким образом, приобретя у собственника земельный участок по предварительному договору, и при этом, оплатив полностью стоимость объекта, он фактически стал собственником. Поэтому полноценно стал распоряжался им, заключив договор подряда на строительство жилого дома от 15.03.2018 года. Дом был построен, внутри сделан ремонт, и обставлен мебелью полностью за его личные средства. Оноткрыто пользовался и проживал в нем до ноября 2024 года. 

За этот период все договора на обслуживание земельного участка и дома, включая электросети, он заключал сам. Вносил взносы в ТСН. Дом в собственность он не успел оформить.

Но в ноябре 2024 года появился ответчик ФИО9, который сказал, что теперь собственником его земельного участка является он, и сменив замки от входной звери, перекрыл ему доступ в дом и на земельный участок. В связи с чем, он 01.12.24 подал иск о взыскании неосновательного обогащения в Нижегородский районный суд г. Н-Новгорода на ответчиков по настоящему делу. 

В процессе рассмотрения дела выяснилось, что за все это время «за его спиной» оформлялся его земельный участок следующим образом: ФИО6 и ФИО8 продали 02.03.2018 земельный участок с кадастровым номером /номер/ под номером /адрес/ общей площадью 631195 кв.м. ФИО10, которая в скором времени умерла. 

После ее смерти в права наследства вступила ее мать ФИО7 (ответчица по делу) на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом ФИО11, реестровый /номер/-/номер/

Затем участок она поставила на кадастровый учет и ему был присвоен кадастровый /номер/. И свидетельство о праве на наследство было зарегистрировано в Росреестре за /номер/ от 21.11.2018г. 

Далее, 21.10.2024 г. ФИО7 и ФИО9 заключили договор купли-продажи его земельного участка с «хозяйственной постройкой», очевидно тем самым так назвали его дом. Стоимость в договоре указана 3 000 000 рублей. На момент оформления сделки ФИО9 видел, что в доме проживает он, перед покупкой его не осматривал, знал что на участке стоит жилой дом, а не хоз.постройка. Таким образом, знал о ничтожности сделки. Не смотря на это, после заключения договора выгнал его из дома, и стал распоряжаться им сам, не давая ему даже забрать мебель и личные вещи, в связи с чем, он обращался в полицию.

Кроме того, в январе 2025 год жилой дом был так же поставлен на кадастровый учет с номером 52:32:0100063:8765, общей площадью 98,4 кв.м., кадастровая стоимость 2 217 805.13 руб., 2 этажа и за ФИО9 было признано право собственности на него, по каким основаниям ему неизвестно. 

Таким образом, ФИО7 и ФИО9 самовольно присвоили его дом и земельный участок. На неоднократные требования вернуть ему земельный участок с домом, мебелью и личными вещами они не реагируют. Считает, их действия мошенническими, так все это время они видели и знали, что это его имущество, и не затратив ни рубля, присвоили все.

В настоящее время ФИО9 выставил объявление на сайте авито о продаже спорного дома и земельного участка за 599 999 рублей, при том что купил он его за 3 000 000 рублей.

В настоящее время к.п. «Серебрянные ключи-3» переименован в ТСН Серебряные Ключи Парк.

Учитывая, что спорный земельный участок отчужден по возмездной сделке требование о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным 20.02.2018г, на основании предварительного договора от 20.02.18г., при разрешении настоящего спора должен быть разрешен вопрос о применимости для его разрешения положений ст. 301, 302 ГК РФ.

Действия ФИО10 и ФИО9 при приобретении спорного участка нельзя признать добросовестными, поскольку последние приобрели земельный участок по стоимости значительно ниже рыночной, в том числе по безвозмездному основанию (ФИО7). Доказательств того, что спорный земельный участок фактически использовался ответчиками до ноября 2024 года не имеется. Кроме того, ФИО7 являлась председателем ТСН и родственницей ФИО8, и не могла не знать о его (ФИО1) праве на земельный участок и дом.

Следовательно, к заключенным договорам купли-продажи, свидетельству о праве на наследство, следует применить последствия недействительности ничтожной сделки по правилам статей 10, 168.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ следует применить последствия недействительности сделок, возвратив земельный участок и дом ему, прекратить право собственности ответчиков, признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на земельный участок и дом.

Истец просит признать заключенным договор купли-продажи земельного участка /номер/ в коттеджном поселке /адрес/, размер 1200 кв.м от 20.02.18г. на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка №Парк/60/17от /дата/, заключенного между им и ИП ФИО6

Признать недействительными все сделки с земельным участком с кадастровым номером /номер/ и жилым домом /номер/ общей площадью 98,4 кв.м., расположенных по адресу: Нижегородская 

область, м.о. Дальнеконстаниновский, д. Бугры, ТСН Серебряные ключи Парк, применив последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности, исключив запись о государственной регистрации права собственности на ответчиков. 

Признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером /номер/ и жилым домом /номер/ общей площадью

1. кв.м., расположенных по адресу: /адрес/, м.о. 

/адрес/

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и круг ответчиков, просит признать заключенным договор купли-продажи земельного участка /номер/ в коттеджном поселке «/адрес/ /адрес/, размер 1200 кв.м от 20.02.18г. на основании предварительного договора купли-продажи земельного участка №Парк/60/17от /дата/, заключенного между им и ИП ФИО6

Признать недействительными все сделки с земельным участком с кадастровым номером /номер/ площадью 1200 кв.м, и жилым домом общей площадью 98,4 кв.м с кадастровым номером 52:32:0100063:8765, расположенных по адресу: /адрес/, /адрес/, /адрес/ применив последствия недействительности сделки, а именно: 

- договор купли-продажи земельного участка /номер/ с кадастровым номером /номер/ заключенный между ФИО6 и ФИО10, о чем /дата/ сделана запись регистрации /номер/

- свидетельство о праве на наследство по закону /адрес/3 от /дата/ после смерти ФИО10 в части передачи земельного участка, из которого был сформирован участок 60 с кадастровым номером /номер/

- договор купли-продажи земельного участка от /дата/ между ФИО7 и ФИО9; 

- договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от /дата/, заключенный между ФИО9 и ФИО4

Прекратить право собственности, исключив запись о государственной регистрации права собственности на ответчиков: на ФИО12 по земельному участку /номер/ на ФИО9 по земельному участку /номер/ (договор), /номер/ (право), по дому /номер/ на Алексанян по земельномуучастку /номер/ (договор), /номер/ (право), по дому /номер/

Признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым

номером с кадастровым номером /номер/ площадью 1200 кв.м, и жилым домом общей площадью 98,4 кв.м с кадастровым номером /номер/, расположенных по адресу: /адрес/, м.о. /адрес/ /адрес/

Взыскать с ответчиков солидарно в его пользу оплаченные госпошлины в суд.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель Корсакова О.В. исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Ее представитель ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, предварительный договор купли-продажи №Парк/60/17 заключен между Истцом и ИП ФИО6 20.02.2018г.

Пунктом 1.1 указанного договора предусмотрено заключение основного договора купли-продажи в срок до 20.02.2018г.

В срок указанный в предварительном договоре как срок заключения основного договора, основной договор между Истцом и ИП ФИО6 заключен не был, предложения о заключении основного договора Истцом в адрес ИП ФИО6 направлено не было.

В связи с выше указанным обязательства стороны по предварительному договору купли-продажи земельного участка прекращены. Исковые требования Истца о заключении основного договору купли-продажи основано на прекращенных обязательствах и не подлежит удовлетворению.

Истцом не предоставлены в материалы дела доказательства, указывающие на конкретную норму закона, подтверждающие наличие признаков не действительности как всех указанных в уточнении сделок, так и каждой сделки в отдельности. Не указаны пороки сделок, позволяющие квалифицировать их, как недействительные.

Таким образом, требования Истца, в части признания цепочки сделок недействительными, являются не обоснованными, не подтвержденными допустимыми доказательствами и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Указанной статьей не предусмотрены основания для прекращения права собственности в отношении заявленных Истцом требований о приращении права собственности.

Истцом не указаны какие именно «иные случаи предусмотренные законом» должны быть по его мнению применены Судом в части указанных требований, не предоставлены доказательства, подтверждающие обоснование заявленных требований, не указаны нормы закона, применимые данному требованию.

В связи с чем, указанное требование, по мнению Ответчика не подлежит удовлетворению.

Истцом не предоставлены в материалы дела относимые и допустимые доказательства наличия законных оснований требовать признать право собственности на объекты указанные в исковом заявлении.

В связи с чем, указанное требование, по мнению Ответчика не подлежит удовлетворению.

Истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя ФИО3, которая в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что основной договор не был заключен между сторонами, однако ни один из участников предварительного договора не направил другой стороне предложение или требование о его заключении.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Кроме того, /дата/ между ФИО7 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды (далее - Договор аренды), по условиям которого Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/, кадастровый /номер/.

/дата/ данный Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области.

Согласно п. 2.2. Договора аренды срок аренды составляет 12 месяцев, по окончанию срока договора, он пролонгируется на 12 месяцев.

Таким образом, ФИО1 было реализовано соответствующее право на спорный земельный участок путем заключения договора аренды с собственником земельного участка ФИО7, а не договора купли-продажи.

По условиям договора аренды ФИО1 не имел права возводить какие-либо объекты недвижимости.

Объекты, возведенные на земельном участке, который в установленном законодательством порядке не предоставлен для строительства объекта недвижимости, и, соответственно, являются самовольной постройкой, правовым последствием возведения которой является их снос (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). 

Сама по себе регистрация права на объект не исключает возможности предъявления и удовлетворения требования о его сносе (пункт 23 постановления № 10/22) (п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Таким образом, если и предположить, что ФИО1 были построены какие- то объекты недвижимости, то они являются самовольными постройками и подлежат сносу.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 28 указанного Постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Предварительный договор от /дата/ прекратил свое действие в связи с неисполнением сторонами обязательств по заключению основного договора в обусловленный им срок, что соответствует положениям пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от /дата/ по делу /номер/ (УИД /номер/-63). Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от /дата/ /номер/ (УИД /номер/-12), Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от /дата/ /номер/ (УИД 50RS0/номер/-07)).

Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на земельный участок и жилой дом не имеется.

Кроме того, ФИО7 и ФИО1 не заключали никаких соглашений о намерении ФИО7 продать, а ФИО1 приобрести земельный участок, расположенный по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/, кадастровый /номер/.

Применительно к положениям статей 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации закон связывает исчисление срока исковой давности с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права контрагентом обязательства. 

ФИО1 пропущен срок исковой давности для обращения с настоящими требованиями.

ФИО9, ФИО4 являются добросовестными покупателями, не аффилированы по отношению к ФИО7 и другим сторонам спора.

Просит отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, пояснив, что они с мужем являются добросовестными приобретателями земельного участка и жилого дома. О наличии спора в отношении приобретенного ими имущества не знали, вложив все имеющиеся у них средства в покупку дома и земельного участка.

ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, поддержав позицию супруги ФИО4

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, о судебном заседании извещены надлежащим образом.

С учетом ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствии неявившихся лиц. 

Представитель третьего лица ТСН Серебряные ключи ПаркГущин В.А. ранее в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал.

Свидетель ФИО13 ранее в судебном заседании пояснила, что является матерью истца ФИО1, который продав квартиру в Автозаводском районе г.Нижнего Новгорода, приобрел земельный участок в /адрес/. В сентябре 2018 года он закончил возведение жилого дома на данном участке. Они проживали постоянно в этом доме, обустраивали его. В конце октября 2024 года появился ФИО9, который сообщил им, что он является собственником их земельного участка, а значит и дома. Их выгнали из дома, выбросили их вещи. Она никогда не обращалась с требованиями о заключении договора купли-продажи, так как не являлась собственником спорного имущества. Собственником был ее сын.

Свидетель ФИО14 ранее в судебном заседании пояснил, что является соседом ФИО1, который построил /адрес/ на территории /адрес/ и с 2018 года жил в нем. Ранее ФИО15 приобрел земельный участок под домом. В ноябре 2024 года на его участке появился ФИО9, объявивший себя собственником земельного участка ФИО1 Коммуникации к дому подводил ФИО1 После покупки /адрес/ ФИО9 поставил глухой забор, объявил, что купил дом для последующей перепродажи. Документов ФИО1 на спорный участок и жилой дом он не видел. 

Выслушав стороны, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

В соответствии и со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных, в том числе цифровых, прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В соответствии со ст.487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что /дата/ между ИП ФИО6 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № ПАРК/60/17, в соответствии с п.1.1 которого Стороны договорились о том, что в срок до /дата/ они заключат основной Договор купли-продажи следующего объекта, обладающего характеристиками: объект права: земельный участок, категория земель: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1200 кв.м, адрес объекта: /адрес/, /адрес/

В соответствии с п.2.1 Договора стоимость объекта по настоящему Договору составляет 564 000,00 рублей (л.д.11). 

Согласно расписке к предварительному договору № ПАРК/60/17 от /дата/ ИП ФИО6 получил от ФИО1 денежные средства по предварительному договору купли-продажи /дата/ за объект права: земельный участок, категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общая площадь 1200 кв.м., адрес объекта: /адрес/, /адрес/ в сумме 564 000 рублей (л.д.12).

/дата/ между ФИО6, действующим от себя и от имени ФИО8 (продавцы) и ФИО10 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /номер/ расположенного по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/ (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого продавцы передали в собственность, а покупатель принял в собственность принадлежащий продавцам по праву общей долевой собственности земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 631 195 кв.м, находящийся по адресу: /адрес/, дачный поселок /адрес/ кадастровый /номер/. Земельный участок оценивается сторонами и продается за 5 000 000 руб., которые покупатель полностью оплачивает продавцам за счет собственных средств до подписания настоящего договора (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 7 акта приема-передачи земельного участка от /дата/ к договору передача денег покупателем продавцам (окончательный расчет) произведен.

/дата/ между ООО «СК РАДА» (Подрядчик) и ФИО1 (Заказчик) заключен договор подряда С-016/18, согласно п.1.1 которого Подрядчик обязуется выполнить работу по строительству каркасного дома в соответствии с техническим заданием Заказчика, выраженным в проектной документации (Приложение 1) с использованием материалов Подрядчика. Выполнение работ производится по адресу: /адрес/, /адрес/ а Заказчик обязуется принять и оплатить работу.

/дата/ ООО «СК РАДА» и ФИО1 был подписан акт /номер/ приемки материалов и работ о том, что Подрядчик выполнил, а Заказчик принял работы и материалы по договору № С-016/18 от /дата/ на общую сумму 1 500 000 рублей. Работы выполнены в полном объеме, в установленные сроки и с надлежащим качеством. Стороны претензий друг к другу не имеют.

В связи со смертью ФИО10 ее мать ФИО7 приняла наследство. Нотариусом города областного значения Нижнего Новгорода ФИО11 /дата/ ей было выдано свидетельство о праве на наследство по закону № /адрес/3 на земельный участок площадью 631 195 кв.м., кадастровый /номер/, расположенный по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/.

/дата/ ФИО7 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером /номер/ расположенный по адресу: /адрес/, /адрес/, /адрес/

Вступившим в законную силу заочным решением Дальнеконстантиновского районного суда от /дата/ установлено, что /дата/ ФИО7 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды (далее - Договор аренды), по условиям которого Арендатор принял в аренду земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/, кадастровый /номер/.

18.01.2019г. данный Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области.

Согласно п. 2.2. Договора аренды срок аренды составляет 12 месяцев, по окончанию срока договора, он пролонгируется на 12 месяцев. 

Согласно п.3.3 Договора стоимость основной части арендной платы составляет 100 рублей в месяц, а всего 1200 рублей за весь период действия настоящего договора.

После заключения Договора произошли существенные изменения обстоятельств, а именно: по итогам оценки рыночной стоимости объекта, несением дополнительных расходов по содержанию земельного участка, а также в связи с общим ростом цен, значительно увеличилась арендная плата за земельный участок.

ФИО7 /дата/ в адрес ФИО16 было направлено уведомление о том, что с /дата/ арендная плата будет составлять 20 000 рублей в месяц. К данному уведомлению было приложено Дополнительное соглашение от 25,12.2023 г. к Договору аренды от /дата/ для подписания Арендатором.

Также ответчик был уведомлен, что в случае отказа от подписания Дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, ФИО7 расторгает договор аренды в одностороннем порядке.

Требования ФИО7 ответчик добровольно не удовлетворил.

Заочным решением Дальнеконстантиновского районного суда от /дата/ расторгнут договор аренды от /дата/ земельного участка площадью 1200 кв. м, расположенного по адресу: /адрес/, /адрес/ участок /номер/, кадастровый помер /номер/, заключенный между ФИО7 и ФИО1.

/дата/ между ФИО7 (Продавец) и ФИО9 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец передал в собственность, а Покупатель принял и оплатил в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, общей площадью 1200 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Р. Ф., /адрес/, /адрес/, КН /номер/. На данном земельном участке имеется хозяйственная постройка.

Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи земельного участка Стороны договорились, что стоимость Объекта недвижимости устанавливается в сумме 3 000 000 рублей 00 копеек, которую Покупатель оплатил в момент подписания Договора.

/дата/ ФИО9 зарегистрировал право собственности на здание, кадастровый /номер/, расположенное по адресу: Р. Ф., /адрес/, /адрес/, /адрес/. 

/дата/ между ФИО9 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом. 

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу по праву собственности следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, общей площадью 1200 кв.м, кадастровый /номер/, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес: Р. Ф., /адрес/, /адрес/ /адрес/

- расположенный на Земельном участке /номер/ жилой дом, общей площадью 98,4 кв.м, кадастровый /номер/, технический план здания от /дата/, количество этажей - 2, адрес: Р. Ф., /адрес/ /адрес/.

По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца недвижимое имущество за цену, которая составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек.

Сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек уплачена Покупателем Продавцу при подписании сторонами настоящего Договора.

Исходя из ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Судом принимается во внимание, что ФИО1 в течение длительного времени (более 7 лет) не предпринимал мер к отобранию земельного участка у должника и передачи ему спорного объекта на предусмотренных обязательством условиях.

В настоящее время, равно как на момент обращения с настоящим иском в суд земельный участок принадлежал на праве собственности третьим лицам, а именно ФИО9 и ФИО4 Доказательств недобросовестности указанных лиц в материалах дела не имеется и истцом суду не представлено, в связи с чем, у истца ФИО1 отпало право на отобрание земельного участка. Однако данное обстоятельство не лишает его права на возмещение убытков, причиненных в результате неисполнения должником обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи в собственность ФИО1 в соответствии со ст.398 ГК РФ.

Доводы истца о невозможности обратиться своевременно в суд за защитой своего нарушенного права по состоянию здоровья опровергаются материалами дела, поскольку в указанный период с 2018 по 2025 годы ФИО1 строил дом, заключал многочисленные сделки, в том числе договор аренды спорного земельного участка, договоры подряда на строительство дома, на подключение коммуникаций, то есть активно пользовался своими правами. 

При таких обстоятельствах исковые требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ИП ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО4 о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка, о признании недействительными всех сделок с земельным участком и жилым домом, применении последствий недействительности сделок, о признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону, договоров купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права собственности, исключении записей о государственной регистрации прав, о признании права собственности на земельный участок и жилой дом отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дальнеконстантиновский районный суд /адрес/ в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

Судья А.Х.Водяницкая