Дело № 2-1830/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 октября 2017 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Смирновой Ю.А., при секретаре Бимбаевой О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию ..., ЗАО "РОСА" о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения-подвала многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и землепользованию ..., ЗАО "РОСА", жильцы многоквартирного жилого ... просили признать недействительным договор купли-продажи недвижимого общедомового имущества – подвала, расположенного под 1 подъездом указанного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками, а также, применить последствия недействительности сделки. 

В обоснование исковых требований указывали, что в результате проведенной прокуратурой Советского района г.Улан-Удэ проверки установлено, что одно из нежилых помещений в подвале жилого дома площадью кв.м. включено в реестр муниципальной собственности ... согласно Перечню нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию ... и ЗАО «РОСА» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества ... в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». О данном факте им стало известно ДД.ММ.ГГГГ Считают, что у Комитета по управлению имуществом и землепользованию отсутствовали полномочия по распоряжению общедомовым имуществом, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ – до того момента, когда подвальное помещение было включено в реестр муниципальной собственности, уже были приватизированы несколько жилых помещений.

Определением суда к участию в дело в качестве третьих лиц привлечены ФИО15, ФИО16, ФИО17, ООО «Жилищный участок-1». 

В судебном заседании представитель истцов на основании ордера ФИО18 исковые требования поддержала, пояснила, что договор купли-продажи недвижимого имущества является недействительным, поскольку заключен Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации ... в отсутствие согласия жильцов дома – являющихся собственниками данного помещения. 

Истцы, третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, от ФИО10, ФИО3, ФИО12, ФИО2, ФИО8, ФИО11, ФИО1, ФИО4 имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель ответчика ЗАО «РОСА» в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

Представитель Комитета по управлению имуществом и землепользованию ... на основании доверенности ФИО19 исковые требования истца не признала в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве, кроме того, просила применить срок исковой давности, поскольку истцами пропущен срок для обращения в суд.

Представитель ООО «Жилищный участок -1» ФИО20 в судебном заседании исковые требования оставила на разрешение суда. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. П.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и подпунктом «а» п. 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ ... предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Так, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности собственников помещений в данном доме.

Согласно указанным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации в случае назначения спорного помещения именно для целей размещения и обслуживания общего оборудования дома спорное помещение также является общим имуществом дома. 

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ ...-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Наличие в объекте стояков, таких как холодного водоснабжения, отопления, канализации не дает оснований автоматически считать помещение общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

Законом регламентирован порядок решения вопросов, касающихся распоряжения общим имуществом, изменения его статуса и режима собственности.

Согласно ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ ... (действовавшей на момент возникновения спорных отношений) собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, а также, привлеченные к участию в деле третьи лица ФИО15, ФИО16, ФИО17 являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ....

Заявляя настоящие исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого общедомового имущества – подвала, расположенного под 1 подъездом указанного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию ... и ЗАО «РОСА», истцы указывают, что Комитет по управлению имуществом и землепользованию ... не мог выступать продавцом указанного имущества, поскольку оно относилось в общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома.

При рассмотрении дела судом установлены и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства.

В соответствии с оспариваемым договором ... от ДД.ММ.ГГГГ МУ Комитетом по управлению имуществом и землепользованию ... продано ЗАО «Роса» нежилое помещение общей площадью 109,9 кв.м. (номера на поэтажном плане: III: 1-9, этаж: подвал), расположенное по адресу: ..., принадлежащее продавцу на праве собственности на основании выписки из реестра муниципальной собственности за ... от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ... от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное свидетельство о государственной регистрации права, а также реестр муниципальной собственности представлены в материалы дела.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ ... и Пленума ВС РФ ... от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом (п.1).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, и суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (п.35).

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из содержания статей 13, 17, 18 Федерального закона следует, что в случае оспаривания зарегистрированного права собственности необходимо доказать недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации.

Вместе с тем, право собственности ответчика и, соответственно, недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации, истцом не оспорены в установленном законом порядке. Решение Комитета по управлению имуществом и землепользованию ... о включении спорного нежилого помещения в состав муниципальной собственности не отменено.

Тем самым, судом установлено, что на момент отчуждения на спорное недвижимое имущество зарегистрировано право муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ .... В реестр муниципальной собственности объект включен на основании перечня нежилых помещений, передаваемых в муниципальную собственность, из собственности Республики Бурятия от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный перечень подписан Председателем Комитета по управлению имуществом и землепользованию ... Ф и утвержден Главой Администрации ... К

Таким образом, доводы истцов в лице их представителя об отсутствии у Комитета по управлению имуществом и землепользованию ... полномочий по распоряжении спорным недвижимым имуществом, при наличии не оспоренного права муниципальной собственности на него, являются необоснованными и ничем не подтвержденными.

Кроме того, судом установлено, что спорное жилое помещение изначально было предназначено для самостоятельного использования, а также в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. 

Согласно представленной главным инженером ООО «Жилищный участок-1» Г технической справки от ДД.ММ.ГГГГ через подвал многоквартирного жилого дома по ..., осуществляется ввод системы отопления и горячего водоснабжения жилого дома, установлены расходомеры (приборы измерения теплосчетчика), проходят трубопроводы магистралей отопления, находятся стояки отопления.

Представителем ОООО «ЖУ-1» ФИО21, участвующей ранее в судебных заседаниях, даны пояснения, что в случае необходимости расходомеры могут быть установлены в ином месте. 

Ответчиком представлены доказательства того, что спорное помещение в настоящее время предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используется в качестве общего имущества. Так ответчиком до продажи спорного имущества заключались договоры аренды с ЗАО «Роса» на указанное помещение, ООО «Роса» данное помещение использовало несколько лет. 

Так, согласно оспариваемому договору купли-продажи, имущество находилось в аренде у покупателя с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договорами аренды нежилого помещения: ...-с от ДД.ММ.ГГГГ; ...-с от ДД.ММ.ГГГГ; ...-с от ДД.ММ.ГГГГ; ...-с от ДД.ММ.ГГГГ; ...-с от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно техническим паспортам на нежилое помещение, в частности, по состоянию на 2004 г., указанный подвал имеет признаки, свидетельствующие о самостоятельном характере использования, в частности, размещение в нем спецпомещений (складов, торговых залов, кабинета), а также, санузла.

Наличие в объекте стояков, таких как холодного водоснабжения, отопления, канализации не дает оснований автоматически считать помещение общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

Также суд учитывает, что истцами при подаче настоящего иска пропущен срок исковой давности, доказательств наличия уважительных причин пропуска срока предъявления настоящего иска в суд, суду не представлено.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Оспариваемый договор купли-продажи жилого помещения заключен в 2010 ... того, до заключения договора купли-продажи в течение длительного времени ЗАО «Роса» арендовало спорное помещение.

Согласно пояснениям представителя истцов ФИО18, им было известно о том, что ЗАО «Роса» используется указанное нежилое помещение. Вместе с тем, они полагали, что это временно, на каком основании юридическое лицо занимает помещение, не интересовались. 

Учитывая, что с момента продажи спорного нежилого подвального помещения до момента обращения истцов в суд прошло более трех лет, суд считает срок исковой давности пропущенным, что является самостоятельным основанием к отказу в иске.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию ..., ЗАО "РОСА" о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения-подвала многоквартирного дома оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд ....

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Смирнова