РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2025 года с. Началово

Приволжский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Шульга Т.В., при секретаре Байрамалиевой Н.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-306/2025 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 к ООО «УК ПАРУС» о признании договоров недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

истцы обратились в суд с указанным иском к ответчику, в котором указали, они являются собственниками домовладений, расположенных в коттеджном поселке «Жемчужный». 

ООО «АДС-Инвест» является застройщиком данного поселка, которым было принято 

решение

 и выбрано в качестве управляющей компании для управления и обслуживания коттеджного поселка «Жемчужный» ООО «УК Парус».

Между истцами и ООО «УК Парус» были заключены договоры на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный». 

Условия Договоров являются для истцов кабальными, но они были вынуждены их заключить, так как без выполнения данного условия, не совершалась сделка купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных в коттеджном поселке «Жемчужный». 

На основании изложенного, истцы просят признать договоры №П-44А, заключенные между ООО «УК Парус» и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 недействительными. 

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, ранее в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, пояснив, что их заставили подписать договоры на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный», а условия договора являются кабальными в связи с завышенными тарифами на оплату услуг по договору.

Представитель истцов ФИО14 в судебном заседании требования поддержала, просила удовлетворить. 

Представители ответчика ФИО15 ФИО16 в судебном заседании требования не признали, просили отказать.

Третьи лица ООО «АДС-Инвест», администрация МО «Приволжский муниципальный район Астраханской области» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку они извещены надлежащим образом, что объективно подтверждается материалами дела. Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав доказательства, допросив свидетелей, приходит к следующему.

Законодательство Российской Федерации не содержит определения понятия "коттедж". 

Понятие "коттедж" содержится в п. 3.2 (код 2003) Рекомендаций по заполнению карточки регистра строящихся жилых домов, утв. Приказом Госстроя России от 31.03.1998 N 17-71, в соответствии с которым под коттеджем подразумевается одноквартирный индивидуальный городской или сельский жилой дом с участком земли, как правило, двухэтажный.

Таким образом, под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.

Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). 

Законодательство РФ не содержит определение понятия "коттеджный поселок" и не раскрывает его содержание, вместе с тем, Конституционный Суд РФ для обозначения понятия коттеджного поселка использовал термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс" с учетом, однако, того обстоятельства, что такого рода комплексы могут включать не только отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, но и жилые дома блокированной застройки - относительно обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.) (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО17"). 

Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках.

Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками (Постановления Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П, от 29.01.2018 N 5-П, от 28.12.2021 N 55-П). 

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К отношениям по содержанию, владению и пользованию общим имуществом коттеджного поселка возможно по аналогии закона, в силу положений ч. 1 ст. 7 ЖК РФ применить жилищное законодательство, регулирующее отношения, регулирующее право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, регулирующее сходные отношения.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают, в том числе в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 135, п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, наличие общего имущества у собственников нескольких жилых домов, объединяющихся в товарищество собственников жилья, не является обязательным условием такого объединения; достаточным условием для этого может быть наличие общих границ земельных участков и расположенных в этих границах сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома, при этом целью объединения может быть, в частности, организация предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми домами, достижение иных общих для всех таких лиц целей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 являются собственниками жилых домов, расположенных в коттеджном поселке «Жемчужный» по адресу: с.Началово Приволжского района Астраханской области, что подтверждается договорами купли-продажи. 

Застройщиком данного поселка ООО «АДС-Инвест» было принято решение и выбрано в качестве управляющей компании для управления и обслуживания коттеджного поселка «Жемчужный» ООО «УК Парус».

Коттеджный поселок «Жемчужный» был построен как единый жилой комплекс с единой инфраструктурой (объекты общего пользования), создающей единое инженерное обеспечение поселка: внутрипоселковые коммуникации, сети электроснабжения водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения, система контроля въезда, охраны и видеонаблюдения, внутрипоселковые дороги, административные здания, объекты социально-бытового и культурного назначения, спортивные сооружения и площадки.

В настоящее время по границам застройки установлено ограждение, организованы посты охраны, введены в эксплуатацию инженерные сети и объекты электрического хозяйства, водопроводно-канализационного и газового хозяйства, организованы поселковые дороги, обеспечивающие подъездные пути как легкового, так и специализированного транспорта к каждому домовладению.

Между истцами и ООО «УК Парус» были заключены договоры на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный»: с ФИО2 договор №П-44А от 02.09.2024, ФИО3 договор №П-44А от 27.04.2023, ФИО4 договор №П-44А от 10.03.2023, ФИО5 договор №П-44А от 22.02.2023, ФИО6 договор №П-44А от 06.04.2023, ФИО7 договор №П-44А от 03.11.2022, ФИО8 договор №П-44А от 15.06.2023, ФИО9 договор №П-44А от 19.09.2023, ФИО10 договор №П-44А от 27.07.2023, ФИО11 договор №П-44А от 18.09.2023, ФИО12 договор №П-44А от 14.09.2023, ФИО13, договор №П-44А от 15.06.2023. 

Между сторонами имеются договорные отношения, в рамках которых определены объекты обслуживания.

Ответчиком ООО «УК Парус» представлены акты выполненных работ, акты сверки, свидетельствующие о том, что работы в рамках заключенных договоров выполняются.

Кроме того, ответчиком представлены договоры, заключаемые с подрядными организациями на оказание услуг охраны коттеджного поселка на обслуживание технических систем коттеджного поселка, на оказание услуг по уборке территории, на выполнение работ по ремонту дорог и тротуаров, на выполнение ландшафтных работ, на оказание услуг по предоставлению доступа к системе заказа пропусков для коттеджного поселка, на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, на техническое обслуживании и содержание объектов инфраструктуры коттеджного поселка «Жемчужный», на приобретение систем для независимого учета получения сигналов на КПП, на приобретение системы контроля доступа на КПП, на установку носимых видеорегистраторов на КПП. 

Оснований сомневаться в достоверности представленных доказательств не имеется.

Из содержания договоров на приобретение объектов недвижимого имущества с ООО «Специализированный застройщик «АстДомСтрой-Инвест» усматривается одновременное с подписанием данного договора еще и Договора управления коттеджным поселком с управляющей организацией ООО «Парус», который вступает в силу с момента регистрации права собственности на объекты за Покупателем.

Ссылаясь на кабальность заключенных договоров, истцы указывают, что были поставлены в известность о необходимости их заключения в момент подписания договора купли-продажи земельного участка и жилого дома без права отказа, считают необоснованно завышенным тариф на обслуживание, установленный ООО «УК Парус», оказание услуг ненадлежащего качества, отсутствие возможности выбора управляющей компании.

Вместе с тем, в судебном заседании данные обстоятельства не нашли своего подтверждения, опровергаются представленными письменными доказательствами, а также показаниями свидетеля ФИО18, которая пояснила, что с покупателями велась поэтапная работа, первая встреча происходила в офисе, где в индивидуальном порядке доводилась информация о работе на территории коттеджного поселка ООО «УК Парус» и необходимости заключения помимо договора купли-продажи договора на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный». Покупатель имел возможность либо приобрести домовладение на данных условиях, либо отказаться от покупки. Текст договора доводился сведения покупателей в офисе или пересылался по месcенджеру WhatsUpp, либо через риэлтора от покупателя. Уже при заключении кредитного договора и договора купли-продажи в Банке подписывался сам договор с Управляющей компанией. Такие условия продажи обговаривались до заключения сделки, право покупателя было не согласиться на данные условия, но тогда и договор купли-продажи не заключался, а уплаченные в качестве аванса денежные средства возвращались.

Из пояснений истцов, ранее данных в судебном заседании, следует, что за весь период проживания ими не инициировались общие собрания по вопросу смены управляющей компании.

В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в соответствии со статьей 179 ГК РФ к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, относится заключение сделки на крайне невыгодных условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида. Вместе с тем наличие этого обстоятельства не является обязательным для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Доводы истцов о том, что договоры, заключенные между сторонами являются навязанными, суд находит необоснованными, поскольку в соответствии с условиями действующих договоров предусмотрен порядок расторжения договоров. Каждый собственник, имеющий действующий (подписанный) договор, вправе расторгнуть в одностороннем порядке направив в адрес другой стороны уведомление о расторжении договора. Кроме того, право истцов на смену управляющей компании путем проведения общего собрания собственников ничем не ограничено. Однако, истцы своим правом по расторжению договоров не воспользовались.

Относимых, допустимых доказательств, с бесспорностью свидетельствующих об обратном, в материалы дела представлено не было.

Доказательств того, что пользование земельными участками истцов возможно без использования общей инфраструктуры поселка (подъездных дорог, освещения, инженерных сетей и оборудования) не представлено.

Кроме того, судом установлено, что с момента приобретения недвижимого имущества в коттеджном поселке собственниками не инициировались общие собрания на предмет изменения тарифа за оказываемые услуги, а также смены управляющей компании.

Вместе с тем, данное право истцов ничем не ограничено и подразумевает инициативу самих собственников при решении указанных вопросов. 

В отсутствие юридического состава кабальной сделки, предусмотренного пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также относимых и допустимых доказательств того, что договоры на право пользования объектами инфраструктуры заключены на крайне невыгодных для собственников жилым помещений условиях и под влиянием тяжелых обстоятельств, преодолеть которые было невозможно, договоры нельзя признать недействительными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для признания указанных договоров недействительными на основании ч. 3 ст. 179 ГК РФ не имеется, поскольку истцами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено достоверных доказательств, подтверждающих наличие на момент заключения договоров тяжелых обстоятельств, а также вынужденности заключения ими договора вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований истцов.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 02.08.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным,

ФИО2 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 02.09.2024 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным 

ФИО3 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 27.04.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным

ФИО4 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 10.03.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным 

ФИО5 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 22.02.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным, 

ФИО6, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 06.04.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным 

ФИО7, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 03.11.2022 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным 

ФИО8, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 15.06.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным

ФИО9, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 19.09.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным 

ФИО10, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 27.07.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным

ФИО11, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 18.09.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным

ФИО12, к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 14.09.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным

ФИО13 к ООО «УК Парус» о признании договора №П-44А от 15.06.2023 на право пользования объектами инфраструктуры и инженерными сооружениями коттеджного поселка «Жемчужный» недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Астраханского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 01 июля 2025 года.

Судья Т.В. Шульга

УИД- 30RS0013-01-2024-003487-64