Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Балтийск 21 сентября 2017 года

Судья Балтийского городского суда Калининградской области Смыкова Г.А.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Балтийская жемчужина», в котором просит обязать ответчика передать по акту приема-передачи объект долевого строительства – квартиру, расположенную по адресу: «…», площадью 43,3 кв.м., состоящую из коридора площадью 8,4 кв.м., кухни – 9,6 кв.м., жилой комнаты – 16,7 кв.м., совмещенного санузла – 4,1 кв.м., лоджии – 4,5 кв.м.

Свои требования истица обосновывает тем, что 14.04.2014 заключила с ответчиком договор «…» (далее - Договор) на участие в долевом строительстве и соглашение № 1 от 04.05.2015 (далее – Соглашение), согласно которым ответчик должен был построить и передать в собственность истца квартиру, проектной площадью 41,1 кв.м., расположенную в первом подъезде на 6 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: «…».

Свои обязательства о выплате денежных средств в размере 1438500 руб., предусмотренные Договором и Соглашением, истец выполнил в полном объеме.

Соглашением № 1 от 04.05.2015 установлен срок сдачи объекта долевого строительства – 4 квартал 2015 года.

17.05.2016 ответчик уведомил истца о том, что площадь квартиры со строительным номером 21 после обмеров составляет 43,3 кв.м. и предложил заключить соглашение, в котором, в том числе, следовало указать почтовый адрес квартиры, точный метраж квартиры, на строительство которой производился долевой взнос, указать размер доплаты за изменение уточненной площади в соответствии с ценой квадратного метра 35 000 руб.

В своей претензии, направленной в адрес ответчика 30.06.2016, ФИО1 уведомила ООО «Балтийская жемчужина» о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении с ответчиком Договора при подсчете площади был применен понижающий коэффициент 0,5. Ответ на претензию не поступил. 

29.12.2016 ответчик получил разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного дома и вновь уведомил истца, что в соответствии с п. 4.5 Договора, площадь квартиры со строительным номером 21 после обмеров составляет 43,3 кв.м. и предложил заключить с ООО «Балтийская жемчужина» дополнительное соглашение, в котором предлагалось отразить следующие изменения: прописать почтовый адрес дома; номер квартиры в соответствии с техническим паспортом многоквартирного жилого дома; указать срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры; указать точный метраж квартиры; приложить план квартиры в соответствии с техническим паспортом дома; указать размер доплаты за увеличение площади, в соответствии с ценой квадратного метра 35 000 руб., указанной в Договоре; произвести доплату в размере 77 000 руб. за увеличение площади в течение 10-ти рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения к договору; получить у Застройщика Акт приема-передачи квартиры после государственной регистрации дополнительного соглашения к договору и доплаты за увеличение площади квартиры. С полным пакетом документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с целью государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру.

11.04.2017 истец направила ответчику претензию, в которой вновь уведомила ответчика о своем несогласии в части доплаты, так как при заключении Договора и Соглашения при подсчете площади лоджии был применен понижающий коэффициент 0,5.

Истец считает, что ответчик необоснованно требует с него произвести доплату во исполнение Договора и Соглашения.

Указывает, что к Договору «…» на участие в долевом строительстве и Соглашению № 1 от 04.05.2015 имеется Приложение № 1, представляющее собой схему квартиры из проектной документации и являющееся неотъемлемой частью вышеуказанного Договора и Соглашения. Согласно п. 1.4 Договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира со строительным номером 21, проектной площадью 41,1 кв.м. В соответствии с Приложением № 1, являющимся неотъемлемой частью Договора, площадь лоджии указана с применением понижающего коэффициента 0,5 и составляет 2,0 кв.м. Таким образом, при заключении Договора, как указывает истец, стороны согласовали применение понижающего коэффициента при расчете площади лоджии, что повлияло на стоимость объекта, указанную в п. 4.1 Договора, которая составила 1438500 руб., из расчета 35000 руб. за 1 кв.м.

Как следует из Приложения № 1, объект долевого строительства со строительным номером 21 состоит из следующих помещений: коридор площадью 8,6 кв.м., кухня – 9,7 кв.м., жилая комната – 16,7 кв.м., совмещенный санузел – 4,1 кв.м., лоджия – 2,0 кв.м. с применением понижающего коэффициента 0,5 (фактически 4,0 кв.м.), а всего площадь квартиры фактически составила 43,1 кв.м.

В соответствии с экспликацией из технического плана здания объект долевого строительства со строительным номером 21 состоит из помещений: коридор площадью 8,4 кв.м., кухня – 9,6 кв.м., жилая комната – 16,7 кв.м., совмещенный санузел – 4,1 кв.м., лоджия – 4,5 кв.м., а всего площадь квартиры фактически составила 43,3 кв.м.

Таким образом, по мнению истца, разница между проектной площадью вышеуказанной квартиры по сравнению с фактической площадью квартиры, установленной после обмеров, составляет 0,2 кв.м., то есть менее 1 кв.м. и не является существенной. 

Истец считает, что поскольку при определении цены договора площадь квартиры определялась с учетом понижающего коэффициента, то при окончательном расчете площадь квартиры также должна быть учтена с понижающим коэффициентом. 

В судебном заседании ФИО1 свои требования поддержала и пояснила, что перед заключением договора на участие в долевом строительстве она консультировалась с риэлтором и после разъяснений ее устроил вариант квартиры с большим балконом, тем более, что при расчете цены договора применялся понижающий коэффициент 0,5. Указывает, что ответчик необоснованно требует с нее доплату за увеличение площади лоджии, которой фактически не произошло. Просит удовлетворить ее иск.

Представитель истца адвокат Романова О.П., действующая на основании ордера, исковые требования поддержала в полном объеме. 

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал и просил в их удовлетворении отказать по тем основаниям, что проектная площадь квартиры, согласно Договору, составила 41,1 кв.м. Приложение № 1 к Договору представляет собой схему из проектной документации и является неотъемлемой частью Договора и Соглашения. В соответствии с Договором, стоимость объекта составила 1438500. из расчета 35 000 руб. за 1 кв.м.

Представитель ответчика указал, что площадь объекта долевого строительства, указанная в Договоре и приложении к нему, является проектной (ориентировочной), а фактическая площадь объекта определяется после обмеров кадастровым инженером в техническом плане здания по сравнению с данными проектной документации.

Договором, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащей оплате застройщику, фактической площади всех помещений объекта, включая площадь лоджии. При этом, Договор и дополнительные соглашения к нему не содержат положений о том, что стороны при определении окончательной стоимости квартиры договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии.

Ответчик считает, что применение истцом понижающего коэффициента 0,5 при расчете лоджии является необоснованным, поскольку площадь лоджии с его применением не отражает действительных измерений и направлена на использование для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации и официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей (п. 3.34 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации от 04.08.1998 № 37).

Из технического плана здания следует, что площадь квартиры со строительным номером 21 после обмеров составила 43,3 кв.м. с учетом всех помещений, в том числе и лоджии. Поскольку общая площадь квартиры увеличилась на 2,2 кв.м., то и стоимость квартиры увеличилась и составила 1515500 руб., из которых истцом оплачено 1438500 руб. Размер доплаты составляет 77 000 руб.

Истец был проинформирован ответчиком об окончании строительства и необходимости внести доплату за увеличение площади объекта, после чего получить акт приема-передачи.

Поскольку истец не произвел окончательный расчет по договору и не доплатил за увеличение площади объекта, то у него отсутствуют правовые основания требовать от ответчика передачи ему объекта долевого строительства. 

3-е лицо Управление Роспотребнадзора по Калининградской области полагало исковые требования подлежащими удовлетворению.

Выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правовое регулирование договоров долевого участия в строительстве закреплено нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, действующего на момент заключения договора), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела между сторонами 14.04.2014 заключен Договор «…» на участие в долевом строительстве и Соглашение к нему № 1 от 04.05.2015, в соответствии с которыми объектом долевого строительства является квартира со строительным номером 21, проектной площадью 41,1 кв.м., расположенная на 6 этаже многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенном по адресу: «…», характеристика (расположение и планировка) которой указана в Приложении № 1 к договору № 11/2014 на участие в долевом строительстве от 14.04.2014, представляющим собой схему квартиры из проектной документации и являющимся неотъемлемой частью вышеназванного договора и настоящего соглашения.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.4, 4.5 Договора стороны согласовали, что общая стоимость квартиры составляет 1438500 руб. из расчета 35000 руб. на 1 кв.м.; стоимость объекта может быть изменена в случае внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с изменениями действующего законодательства; корректировки площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. В случае увеличения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. после обмеров территориального бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с п. 4.1 настоящего Договора. При этом, стороны заключают дополнительное соглашение к настоящему договору, в соответствии с которым участник долевого строительства осуществляет доплату за увеличение площади объекта долевого строительства в течение 10 рабочих дней с даты заключения дополнительного соглашения. 

17.05.2016 и 27.02.2017 ответчиком в адрес истца были направлены письма о необходимости оформления дополнительного соглашения, а также доплате денежных средств в размере 77000 руб. за увеличение площади квартиры.

В декабре 2016 года указанный дом введен в эксплуатацию, что ответчиком не оспаривается. 

ФИО1, не согласившись с необходимостью доплаты за увеличение площади квартиры, обратилась к ответчику с претензиями, а также требованиями о предоставлении расчета стоимости квартиры и исключении из него понижающего коэффициента 0,5 при расчете площади лоджии. Претензии остались без ответа. 

Как следует из материалов дела, проектная площадь квартиры, подлежащей передаче истцу, включая лоджию, определена сторонами как 41,1 кв.м. (п. 1.4 Договора). В плане квартиры – приложении № 1 к договору, являющимся приложением к договору, площадь лоджии указана застройщиком с учетом понижающего коэффициента 0,5 равной 2,0 кв.м. (4 кв. м. х 0,5).

Следовательно, при определении стоимости объекта долевого строительства застройщиком принималась во внимание не действительная общая проектная площадь квартиры, составляющая вместе с лоджией 43,1 кв.м. (39,1 кв.м. – площадь квартиры + 4 кв.м. – площадь лоджии), а общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента к площади лоджии, составляющая 41,1 кв.м. ( 39,1 кв.м. – площадь квартиры + 2 кв.м. – площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5).

Таким образом, суд считает, что исходя из приведенного подсчета общей площади квартиры, то есть с учетом применения понижающего коэффициента к площади лоджии, определена сторонами и стоимость объекта долевого строительства в размере 1438500 руб. (41,1 х 35000).

Согласно требованиям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, несмотря на то, что в договоре не указано на применение коэффициента 0,5 к площади лоджии, однако, принимая во внимание, что фактическая общая площадь квартиры (без учета лоджии) по окончании строительства напротив изменилась в меньшую сторону (39,1 кв.м. до 38,8 кв.м.), тогда как площадь лоджии изменилась в более чем в два раза, при этом стороной ответчика не представлено фактических данных, подтверждающих изменение параметров лоджии именно на 2,5 кв.м., то очевидно, что при определении стоимости объекта застройщиком принималось во внимание не действительная общая проектная площадь квартиры, а общая площадь квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии.

Приведенный принцип расчета стоимости квартиры, установленный договором с учетом понижающего коэффициента для холодных помещений, закону не противоречит и соотносится с принципом свободы договора. 

Между тем, изменение застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию принципа расчета стоимости квартиры, установленного договором с учетом понижающего коэффициента для лоджии, что объективно подтверждается материалами дела, является односторонним изменением условий договора, что противоречит требованиям п.1 ст. 452 ГК РФ. 

Таким образом, поскольку увеличение общей площади квартиры на 2,2 кв.м. произошло за счет изменения застройщиком принципа расчета площади лоджии, при этом увеличение фактической площади квартиры составило 0,2 кв.м., что менее 1 кв.м., то исходя из условий заключенного между сторонами договора, у истца не возникло обязанности по оплате указанного увеличения площади квартиры.

При таком положении, а также с учетом ч.1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у ответчика отсутствуют правовые основания для отказа в передаче истцу объекта долевого строительства по акту приема-передачи. 

Кроме того, удовлетворяя исковые требования истца, суд учитывает следующее.

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 34 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04 декабря 2013 года «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

По смыслу приведенных выше правовых норм, предусмотренный договором долевого участия в строительстве перерасчет платежа в зависимости от выявленных органами технической инвентаризации при паспортизации дома отклонений, как в большую, так и в меньшую сторону, то есть возможность возникновения денежного обязательства как у одной, так и у другой стороны, не может влиять на возникновение права собственности на квартиру.

Таким образом, если участник долевого строительства оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру. При этом застройщик не утрачивает права на взыскание соответствующей доплаты в судебном порядке.

Поскольку ФИО1 исполнила обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве, многоквартирный дом введен в эксплуатацию, у застройщика ООО «Балтийская жемчужина» возникла обязанность передать квартиру по акту приема-передачи.

По указанным выше основаниям иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ООО «Балтийская жемчужина» об обязании передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, удовлетворить.

Обязать ООО «Балтийская жемчужина» передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: «…», общей площадью 43,3 кв.м., по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда 

Калининградской области Г.А. Смыкова 

Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2017 года.