Дело № 2а-3828/2025

91RS0024-01-2025-004088-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 августа 2025 года г. Ялта 

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего - судьи Алтунина А.В., при секретаре Ковтун Н.А., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО1 к государственному регистратору Ялтинского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО4, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании решения незаконным, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, государственному регистратору ФИО4 со следующими требованиями: признать незаконным решение государственного регистратора ФИО4 от 03 июля 2025 года №

<

номер> об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав; обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым повторно рассмотреть заявление истца об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В обоснование своих требований истец указал, что он произвел реконструкцию принадлежащих ему квартир, расположенных по адресу: 

<

адрес> в результате которой квартиры объединены в одно жилое помещение площадью 254,3 кв.м. Квартира в реконструированном виде введена в эксплуатацию на основании декларации о готовности объекта к эксплуатации от 17.05.2016 года №

<

номер>. 27.03.2025 года истец обратился в орган регистрации с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на квартиру, приложив к заявлению все необходимые документы. Однако ответчик приостановил, а затем отказал в осуществлении учетно-регистрационных действий, сославшись на то, что истец не представил решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки квартиры. Данное решение, по мнению истца, противоречит фактическим обстоятельствам и требованиям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». За защитой своих прав истец вынужден обратиться с настоящим иском в суд. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 поддержал иск, просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 возражала против иска, считая оспариваемое решение законным и обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещались о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://yalta.krm.sudrf.ru/), однако в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили. 

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения сторон, рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьей 150 КАС РФ. 

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям. 

Установлено, что истцу ФИО1 принадлежат на праве собственности квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес> на основании договоров купли-продажи от 20.02.2001 года, от 30.05.2000 года. 

В 2003-2016 годах ФИО1 произвел реконструкцию квартир с пристройкой, в результате которой квартиры объединены в одно жилое помещение площадью 254,3 кв.м.

17.05.2016 года квартира в реконструированном виде введена в эксплуатацию путем регистрации Службой государственного строительного надзора Республики Крым декларации, поданной ФИО1, о готовности объекта к эксплуатации, регистрационный номер декларации №

<

номер>.

27.03.2025 года ФИО1 обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении жилого помещения площадью 254,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> приложив к заявлению технический план помещения, декларацию о готовности объекта к эксплуатации, договоры купли-продажи квартир, проект реконструкции, государственный акт о праве собственности на землю, протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о согласии на реконструкцию квартир с пристройкой. 

В ходе правовой экспертизы представленных документов специалист-эксперт Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО5 направила межведомственный запрос от 04.04.2025 года №

<

номер> в Администрацию города Ялта Республики Крым с просьбой представить постановление органа местного самоуправления о перепланировке помещений, проект перепланировки и акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение перепланировки помещений (объдинение квартир).

Уведомлением государственного регистратора ФИО4 от 04.04.2025 года №№

<

номер> осуществление учетно-регистрационных действий приостановлено на основании пунктов 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 03.07.2025 года. В обоснование решения указано, что в соответствии со статьей 28 ЖК РФ документом, подтверждающим завершение переустройства и (или) перепланировки помещения, является акт приемочной комиссии, который направляется органом местного самоуправления в орган регистрации. В представленных заявителем документах отсутствуют все документы, которые согласовывает и выдает орган местного самоуправления (акты межведомственных комиссий по переустройству, соответствующие постановления). Для получения указанных документов органом регистрации направлен межведомственный запрос в Администрацию. После получения ответа орган регистрации вернется к рассмотрению заявления истца. 

06.05.2025 года ФИО1 представил в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым исправленный технический план помещения. 

Уведомлением государственного регистратора ФИО4 от 13.05.2025 года №

<

номер> ФИО1 сообщено о неустранении причин приостановления учетно-регистрационных действий. Государственным регистратором повторно указано, что органом регистрации истребованы из Администрации постановление о перепланировке помещений, проект перепланировки и акт приемочной комиссии. После получения ответа орган регистрации вернется к рассмотрению заявления истца.

Письмом Администрации города Ялта Республики Крым от 29.05.2025 года №7198/02.1-20/1 государственному регистратору дан ответ на межведомственный запрос. В письме указано, что Администрация не принимала постановление о разрешении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу

<

адрес>

Уведомлением государственного регистратора ФИО4 от 30.05.2025 года №

<

номер> ФИО1 сообщено о неустранении причин приостановления учетно-регистрационных действий. Государственным регистратором указано, что согласно ответу на межведомственный запрос Администрация не принимала постановление о разрешении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 

Оспариваемым уведомлением государственного регистратора ФИО4 от 

<

дата> №№

<

номер> ФИО1 отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий.

Не согласившись с решением государственного регистратора, истец обратился с данным административным иском в суд. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 2, 3, 7 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 2 этой же статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости. 

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства предусмотрены статьей 40 Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно части 10 указанной статьи государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

В соответствии с частью 21 этой же статьи, в случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства, в том числе в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта, государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению указанных в части 1 статьи 19 настоящего Федерального закона органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации (если реконструкция объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами осуществляется на основании разрешения на строительство) либо собственника объекта недвижимости (если для реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство) и на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи.

В силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из приведенных норм следует, что право собственности на объекты капитального строительства, созданные в результате реконструкции, возникает при условии соблюдения установленного порядка создания таких объектов, включающего получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Наличие данного разрешения является обязательным условием для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на созданный объект капитального строительства. Помимо разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, условием для совершения учетно-регистрационных действий является наличие у застройщика имущественных прав на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав. 

В соответствии пунктом 5 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно статье 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Отказывая в осуществлении учетно-регистрационных действий по заявлению истца, государственный регистратор исходила из того, что истец не представил в орган регистрации постановление органа местного самоуправления о разрешении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Между тем государственным регистратором не учтено, что понятие «реконструкция» и связанные с ним работы имеют более широкий смысл, нежели понятия «перепланировка» и «переустройство». 

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. N 312 (далее - Приказ) при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка, повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных), улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В письме Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 «О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции» разъяснено, что государственный кадастровый учет изменений и (или) постановка на учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их «перепланировкой» осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

Таким образом, строительные работы, выполняемые в ходе реконструкции объекта капитального строительства, могут включать в себя работы по перепланировке (переустройству) помещений. Ввод в эксплуатацию такого объекта осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Получение при этом отдельного разрешения на перепланировку (переустройство) помещений не требуется. 

Истец ФИО1 представил в орган регистрации документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию объекта реконструкции – декларацию от 17.05.2016 года №

<

номер>, зарегистрированную Службой государственного строительного надзора Республики Крым.

При таких обстоятельствах отказ государственного регистратора в осуществлении учетно-регистрационных действий со ссылкой на отсутствие разрешения на перепланировку (переустройство) нельзя признать законным. 

Согласно пункту 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении требований, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению.

Поскольку оспариваемое решение принято с нарушением Федерального закона N 218-ФЗ, при этом нарушает права и законные интересы истца, суд признает решение незаконными. 

В соответствии с п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ, в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов истца, суд возлагает на Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым обязанность повторно рассмотреть заявление истца о государственной регистрации прав на квартиру.

На основании ст. 111 КАС РФ суд взыскивает с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу истца государственную пошлину, уплаченную истцом при подаче иска, в размере 3 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

иск ФИО1 – удовлетворить. 

Признать незаконным решение государственного регистратора Ялтинского городского управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО4 от 03 июля 2025 года №

<

номер> об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. 

Обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в порядки и сроки, установленные Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» повторно рассмотреть заявление ФИО1 от 27 марта 2025 года об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении жилого помещения площадью 254,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> с учетом правовой позиции и обстоятельств, установленных судом по настоящему делу.

Взыскать с Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья А.В.Алтунин

В окончательной форме 

решение суда принято 08 сентября 2025 года.