Дело № 2-1579/2025

УИД № 23RS0047-01-2024-009532-90

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 04 августа 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО4 (доверенность от 23.02.2025 года),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО6, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО7,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО5, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО7, на одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Истец указал, что отчуждение доли произведено с нарушением преимущественного права покупки истца. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд удовлетворить заявленные им исковые требования. 

Представитель истца – ФИО4, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО5, надлежащим образом извещенная о дне, месте и времени проведения судебного заседания (отчет об извещении с помощью СМС-сообщения), в суд не явилась.

Ответчик ФИО8 надлежащим образом извещенный о дне, месте и времени проведения судебного заседания (отчет об извещении с помощью СМС-сообщения), в суд не явился. 

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений статей 218, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - «ГК РФ»), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что на основании обращения к нотариусу, ФИО1 и ФИО5 открыли наследственное дело № по факту смерти ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, являющейся их матерью. В наследственное имущество входило в том числе недвижимое имущество - гаражный бокс № - нежилое помещение подвала №, 50, здания литер под / А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 42 кв.м., кадастровый № (далее - «Объект»).

В июне 2022 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена регистрация перехода права собственности на Объект за ФИО1 и ФИО5 по 1/2 общей долевой собственности.

21.05.2024 года между ФИО5 и ФИО7 заключен договор купли-продажи доли гаража (далее - «Договор купли-продажи») 1/2 доли гаражного бокса № - нежилое помещение подвала №, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 42 кв.м., кадастровый № (далее - «Объект общей долевой собственности»). 

19.06.2024 года ФИО1 узнал от председателя гаражного кооператива о том, что 1/2 доли Объекта общей долевой собственности ФИО5 продана третьему лицу.

ФИО1 не был уведомлен о намерении ФИО5 продать принадлежащую ей долю Объекта в праве общей долевой собственности.

ФИО1 получив 19.06.2024 года актуальную выписку из ЕГРН на Объект узнал, что 1/2 доля Объекта общей долевой собственности, принадлежащая ФИО5, продана ФИО6

Считая, что договор купли - продажи нарушает законное право ФИО1 на преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, ФИО1 09.08.2024 года обратился в суд за защитой нарушенного своего права.

Таким образом, ФИО1 не пропущен трех месячный срок требования в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ.

С учетом положений пункта 2 статьи 250 ГК РФ, на ФИО5 возложена обязанность в письменной форме известить ФИО1 о намерении продать принадлежащую ей долю Объекта с указанием стоимости и других условий.

Соответственно, согласно положениям абзаца второго того же пункта статьи 250 ГК РФ, ФИО5 могла произвести отчуждение принадлежащей ей доли ФИО6 только при том условии, если бы ФИО1 не изъявил желания его приобрести в течение установленного законом срока.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО5 в качестве доказательства направления извещения в адрес истца, как лицу, имеющему право преимущественной покупки Объекта общей долевой собственности, предоставила суду заявление от 21.03.2024 года, зарегистрированное (в реестре за № 23/94-н/23-2024-1-536) ФИО12, временно исполняющей обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО13

Вышеуказанное заявление направлено ФИО12, временно исполняющей обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО13, заказным письмом посредством почтовой связи по следующему адресу истца, указанному ФИО5, а именно: 

<

адрес>.

Судом установлено, что на дату составления заявления от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 было известно, что истец уже более 7 (семи) месяцев был зарегистрирован и фактически проживал по другому адресу, а именно: 

<

адрес>.

ФИО5 знала, что истцу подарена их дедушкой (ФИО10) и бабушкой (ФИО11) принадлежащая им квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, где и был зарегистрирован истец с ДД.ММ.ГГГГ, фактически проживая с даты регистрации.

Адрес, указанный ФИО5 для отправки извещения о предстоящей продаже Объекта общей долевой собственности (1/2 гаража), а именно: 

<

адрес> является адресом квартиры, где ФИО5 является также сособственником 1/2 общей долевой собственности данной квартиры, что подтверждается, имеющимися в материалах дела доказательствами. 

Из пояснений ФИО1, а также представленных доказательств следует, что квартира по адресу: 

<

адрес>, находилась и находится в предчистовой отделке, то есть без ремонта, проживание в ней не осуществлялось.

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений пункта 1 статьи56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - «ГПК РФ»), именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Исходя из письменного объяснения ФИО5 от 03.10.2024 года, имеющегося в материалах настоящего дела, следует, что она приобщила справку из лицевого счета жилого помещения № 030035050, указывая на тот факт, согласно которому она знала о том, что ФИО1 не проживал в квартире, по адресу которой было направлено извещение. 

Согласно справки о состоянии лицевого счета жилого помещения № 030035050, за период с ноября 2021 по март 2025 гг. следует, что расход воды в вышеуказанной квартире был равен нулю, что также подтверждает факт отсутствия в ней проживающих лиц. 

Несмотря на указанное обстоятельство, извещение ФИО5 было направлено по адресу квартиры, в которой истец не проживал и не был зарегистрирован, чтобы он не смог воспользоваться своим законным преимущественным правом приобретения Объекта общей долевой собственности.

Согласно пункта 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей, участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующей ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусу в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд, при рассмотрении дела, выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст.56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ). 

Исходя из изложенного установлено, что ФИО5 намеренно указала ФИО12, временно исполняющей обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО13, неверный адрес истца, чтобы исключить его возможность воспользоваться правом преимущественной покупки Объекта общей долевой собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе, посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

Пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от N 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

В соответствии с п. 3.5 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности, при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28.03.2016 N 03/16), если корреспонденция вернулась нотариусу в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, то извещение считается не доставленным.

Таким образом, возврат отправителю корреспонденции произошел по объективным причинам, в связи с тем, что истец на дату составления заявления от 21.03.2024 года был зарегистрирован и фактически проживал по другому адресу, а именно: 

<

адрес>.

Из материалов дела следует, что ФИО5 был известен номер мобильного телефона истца, по которому она могла направить извещение о предстоящей продаже Объекта общей долевой собственности, посредством направления смс-сообщения, однако этого не было сделано. 

Определением Верховного Суда Российской Федерации № 5-КГ13-109 от 19.11.2013 года разъяснено, что:

- извещение о продаже доли должно быть направлено по месту жительства сособственника;

- извещение не является доставленным, если оно не было вручено по независящим от адресата обстоятельствам.

Верховный суд Российской Федерации в Определении № 5-КГ14-136 от 24.02.2015 года указал, что продавец должен сделать всё возможное, чтобы совладельцы получили извещение о продаже доли.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу указанных выше норм материального права, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений пункта1 статьи 56 ГПК РФ Федерации должно быть возложено на продавца.

Исходя из вышеизложенного следует, что в адрес регистрации и фактического проживания истца, извещение о предстоящей продаже ФИО5 Объекта общей долевой собственности не направлялось.

По вышеуказанным причинам, истец объективно не мог получить почтовую корреспонденцию по независящим от него причинам, не имел возможности воспользоваться своим законным правом, предусмотренным ст. 250 ГК РФ, а именно преимущественным правом покупки доли Объекта общей долевой собственности ФИО5

Права истца, предусмотренные ст. 250 ГК РФ были нарушены, следовательно, ответчиком приведенные выше положения той же статьи исполнены не были.

Такое нарушение норм материального права является существенным, поскольку не обеспечивает предусмотренные законом гарантии для участников общей долевой собственности. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 5-КГ14-136.

Таким образом, оспариваемая сделка заключена между ФИО5 и ФИО7 с нарушением преимущественного права покупки указанной доли ФИО1, как второго участника долевой собственности, от покупки которой он не отказывался и о намерении ее продажи должным образом не уведомлялся.

Оценив собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 и ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 21.05.2024 года, заключенного между ФИО5 и ФИО7, на одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

На основании ст. 250 Гражданского кодекса РФ и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО6, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО7 – удовлетворить.

Прекратить право собственности ФИО6 на одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли гаража, удостоверенной ФИО2, временно исполняющей обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре нотариуса за №/-н/23-2024-2-685, возложив на ФИО1 обязанность по выплате ФИО6 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей за одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав недвижимости записи о праве общей долевой собственности ФИО6 на одну вторую доли в праве общей долевой собственности на гаражный бокс № - нежилые помещения подвала №№, 50, здания литер под/А, нежилое помещение 1-го этажа № здания литер А, площадью 42 кв.м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Ответчики вправе подать в Советский районный суд г. Краснодара заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня получения копии заочного решения. 

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Советского 

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир 

Мотивированное решение изготовлено 15 августа 2025 года.

Судья Советского 

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир