Дело № 2а-773/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«14» октября 2020 года город Оха 

Охинский городской суд Сахалинской области в составе: 

председательствующего судьи Абрамовой Ю.А., 

при секретаре судебного заседания Безызвестных М.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Охинского городского суда, административное дело по административному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным приостановление государственной регистрации права, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности

установил:

29 сентября 2020 года Комитет по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (далее КУМИиЭ МО ГО «Охинский») к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее Управление Росреестра по Сахалинской области) о признании незаконным приостановление государственной регистрации права, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, указана ФИО1. 

В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора № № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между КУМИиЭ МО ГО «Охинский» и ФИО1, последней был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Указанный договор заключен в письменной форме и содержит все существенные условия, такие как предмет договора, цена, передача предмета договора покупателю, права, обязанности и ответственность сторон. В соответствии с пунктом 6.3. указанного договора купли-продажи право собственности на земельный участок возникает у покупателя после осуществления государственной регистрации права собственности. Управлением Росреестра по Сахалинской области ФИО1 29 июня 2020 года выдано уведомление № № о приостановлении государственной регистрации права. Согласно уведомлению в отношении земельного участка зарегистрированы ограничения прав, поскольку спорный земельный участок расположен в зоне ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродрома Южно-Сахалинск), однако представленный договор купли-продажи не содержит сведений о наличии вышеуказанного обременения земельного участка. Кроме того, не представлены документы подтверждающие полномочия руководителя КУМИиЭ МО ГО «Охинский». Соответственно, осуществление действий по государственной регистрации права собственности приостановлено до 29 сентября 2020 года. Не соглашаясь с принятым решением о приостановлении государственной регистрации права, просят суд признать необоснованным и отменить решение от 29 июня 2020 года № № о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Возложить на Управление Росреестра по Сахалинской области осуществить государственную регистрацию права собственности за гражданкой ФИО1 в отношении указанного земельного участка.

Представители административного истца, административного ответчика, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, и ее представитель в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела по существу. И.о. КУМИиЭ МО ГО «Охинский» ФИО2 и третье лицо по делу ФИО1 представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, требования искового заявления поддержали.

На основании части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», при рассмотрении дала по существу суду надлежит выяснять: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление; имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

По смыслу части 1 статьи 218, части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав административного истца, при этом на последнего процессуальным законом возложена обязанность по доказыванию таких обстоятельств, а также соблюдению срока для обращения в суд за защитой нарушенного права. Вместе с тем административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение соответствует закону.

Судом установлено, что органом местного самоуправления городского округа «Охинский» уполномоченным в силу статьи 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования городской округ «Охинский» является КУМИиЭ МО ГО «Охинский». Также, согласно пункту 1.1 Положения о КУМИиЭ МО ГО «Охинский», утвержденного Постановлением администрации муниципального образования городской округ «Охинский» от 24 февраля 2016 года № 97, Комитет является органом местного самоуправления городского округа «Охинский», реализующим полномочия в сфере, в том числе распоряжения земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования городской округ «Охинский».

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между КУМИиЭ МО ГО «Охинский» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, согласно которого последней был предоставлен в собственность, для индивидуального жилищного строительства земельный участок. 

Указанный договор заключен в письменной форме и содержит все предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации условия, такие как предмет договора, цена, передача предмета договора покупателю, права, обязанности и ответственность сторон.

29 июня 2020 года Управлением Росреестра по Сахалинской области ФИО1 выдано уведомление № № о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на срок до 29 сентября 2020 года, в соответствии с пунктом 17 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В качестве основания для приостановления в том числе указано, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы ограничения прав, поскольку спорный земельный участок расположен в зоне ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродрома Южно-Сахалинск). Вместе с тем, представленный договор купли-продажи земельного участка не содержит информации о том, что участок имеет ограничение. Заявителю предложено до истечения срока приостановления, представить дополнительное соглашение к договору купли-продажи спорного земельного участка с целью устранения замечаний, послуживших основанием для приостановления.

Проверяя соответствие закону указанное основание, препятствующее осуществлению регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок, суд приходит к следующему.

Порядок государственной регистрации прав регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» с учетом иных нормативно-правовых актов, регулирующих определенные правовые отношения.

Состав сведений ЕГРН определен статьей 7 «О государственной регистрации недвижимости». Реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий являются составляющей ЕГРН (пункт 3 части 2 статьи 7 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии со статьей 14 вышеназванного Закона, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя, в частности, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Судом установлено, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированы ограничения прав, поскольку спорный земельный участок расположен в зоне ЗОУИТ (зона с особыми условиями использования территории – приаэродромная территория аэродрома Южно-Сахалинск), что не оспаривалось сторонами.

Согласно пункту 4 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к зонам с особыми условиями использования относятся, в том числе приаэродромная территория.

В силу статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах являются одним из оснований ограничения прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации приаэродромная территория устанавливается решением уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, перспективного развития аэропорта и исключения негативного воздействия оборудования аэродрома и полетов воздушных судов на здоровье человека и окружающую среду в соответствии с указанным Кодексом, земельным законодательством, законодательством о градостроительной деятельности с учетом требований законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. 

В силу статьи 460 Гражданского Кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В данном случае одним из существенных условий договора является факт наличия или отсутствия каких-либо прав третьих лиц и\или обременений на предмет договора.

Согласно пункту 17 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.

Таким образом, расположение земельного участка в зонах с особыми условиями использования влечет ограничение прав собственника на землю, установленное действующим законодательством, поскольку на приаэродромной территории устанавливаются ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности.

Принимая во внимание то, что земельный участок с кадастровым номером № является объектом купли-продажи, на котором имеются ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, данные сведения в договоре купли-продажи земельного участка отсутствуют, суд приходит к выводу о правомерности приостановления государственной регистрации перехода права собственности по указанному основанию.

Довод представителя административного истца о том, что действующее законодательство не содержит обязанности прописывать в самом договоре купли-продажи все ограничения/обременения права, а также что покупатель ФИО1 была уведомлена и знала о всех имеющихся обременениях земельного участка и ограничениях его использования, со ссылкой на пункты 6.1. и 8.7. Договора, суд признает несостоятельной, основанной на неправильном толковании норм материального права по изложенным выше основаниям.

Проверяя основание для приостановления государственной регистрации права, связанное с непредоставлением документов, подтверждающих полномочия Председателя КУМИиЭ МО ГО «Охинский» ФИО3, суд приходит к следующему.

Как указано в пункте 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07 июня 2017 года № 278, в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности (в случае государственной регистрации как самой сделки, так и перехода, ограничения права, обременения объекта недвижимости на ее основании) в том числе устанавливает: принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.

В силу пункта 221 указанного административного регламента государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет, среди прочего, наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (пункт 4).

В соответствии с частью 1 статьи 21 «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор прав вправе, а при выявлении причин, препятствующих государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 26 «О государственной регистрации недвижимости», обязан принять меры по получению дополнительных документов (сведений), необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе подтверждению подлинности представленных заявителем документов или достоверности указанных в них сведений (часть 9 статьи 29 Закона о регистрации), в частности, самостоятельно получает информацию справочного характера в информационных базах данных (подпункт 3 пункта 218 административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2017 года № 278а).

Таким образом, регламент, которым обязан руководствоваться регистратор при осуществлении своих полномочий, указывает на самостоятельное получение последним сведений из информационных баз данных. 

Сведения о том, что ФИО3 является Председателем КУМИиЭ МО ГО «Охинский», внесены в ЕГРЮЛ и являются общедоступными на официальном сайте ФНС России https://egrul.nalog.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

Также, орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица. Заявитель вправе представить учредительные документы юридического лица, или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии печати) копии этих учредительных документов по собственной инициативе (часть 9 статьи 18 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В связи с чем, решение Управления Росреестра по Сахалинской области о приостановлении государственной регистрации права собственности по тем основаниям, что документально не подтверждены полномочия ФИО3 на подписание договора купли-продажи, нельзя признать законными.

При установленных обстоятельствах и положениях закона, учитывая, что у административного ответчика мелись основания для приостановления государственной регистрации прав на спорный земельный участок, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований административного истца, поскольку решение, принятое административным ответчиком о приостановлении в регистрации права законно и обосновано.

Следовательно, требование о возложении на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным приостановление государственной регистрации права, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Охинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 октября 2020 года.

Председательствующий судья Ю.А. Абрамова

Копия верна: 

Председательствующий судья Ю.А. Абрамова