Дело № 2-3703/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 05 сентября 2019 г. 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания Мейроян М.А.,

с участием истца О.В., 

представителя истца Ю.В., действующей на основании доверенности № ()8 от (.),

представителя третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю А.В., действующей на основании доверенности . от (.), 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Рахас-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

установил:

О.В. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рахас-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В обоснование исковых требований О.В. указывает, что между ней, О.В., и ООО «Рахас-Инвест» был заключен договор участия в долевом строительстве oт (.) .-Б2-1020 на апартаменты ., этаж 10, состоящие из 1 (одной) комнаты, общей жилой площадью 29,1 кв.м. (с учётом площади лоджий, балконов), расположенные по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), расположенные в Блоке-2 строительный обьем – 339990,0 кв. м, одиннадцатиэтажного здания. 

Указанный договор участия в долевом строительстве в установленном порядке прошел регистрацию в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю oт (.) ..

Кроме того, застройщику был предоставлен земельный участок площадью 47075 кв.м., кадастровый ., категория земель – земли населенных пунктов, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, () в аренду сроком с (.) по (.).

Она исполнила свои обязательства по договору в части оплаты договора в полном объеме в размере 873 000 рублей в порядке и сроки, установленные пунктом 3.2 договора. Оплата денежных средств застройщику ООО «Рахас-Инвест» подтверждается двумя чеками на сумму 767 000 рублей от (.) и на сумму 117 000 рублей от (.).

Согласно п. 2.3 условий договора, срок передачи ей объекта долевого строительства ответчиком предусмотрен в октябре 2017 () 2.2 настоящего договора срок окончания строительства многоквартирного дома предусмотрен (.) Согласно п. 4.2.2 договора срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию – приемка многоквартирного дома по передаточному акту предусмотрена в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления о готовности объекта к передаче.

Вместе с тем, на дату обращения в суд строительство жилого дома не завершено, дом в установленном порядке не подключен к сети газопотребления и водоснабжения. 

Срок передачи ответчиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Таким образом, ответчик не исполнил принятые на себя по заключенному договору обязательств. До настоящего времени строительство жилого дома, в котором находиться купленная ею квартира, не завершено, дом не сдан в эксплуатацию.

В связи с финансовыми затруднениями ответчик не предпринимает меры по постановке жилого дома на кадастровый учет и технической инвентаризации многоквартирного дома и по этой причине разрешение на ввод объекта будет неосуществим, поскольку многоквартирный дом обязан быть поставлен на указанный учет. ООО «Рахас-Инвест» фактически имеет все признаки несостоятельности (банкротства).

Обязанности застройщика в возникших правоотношениях не сводятся исключительно к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но и к принятию своевременному мер к выполнению своих обязательств в соответствии с заключенным договором долевого участия.

Защита ее нарушенного права не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика ООО «Рахас-Инвест», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. 

Разрешение на строительство RU23309-3060 указанного многоквартирного дома ответчику было продлено департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края до (.) В настоящее время отсутствуют данные, подтверждающие продление разрешения на строительство на новый срок или ввода в эксплуатацию указанного многоквартирного дома.

Таким образом, указанный дом является объектом незавершенного строительства.

Учитывая, что со стороны застройщика имеет место нарушение принятых на себя по договору обязательств, а соответственно, имеет место нарушение ее прав, должным образом исполнившей свои обязательства, на своевременное получение в собственность предмета договора, принимая во внимание, что строительство многоквартирного дома осуществлялось в соответствии с градостроительным законодательством, что говорит о наличии правовых оснований для признания за ней права собственности на указанное в иске жилое помещение, находящееся в незавершенном строительством объекте. 

Длительные сроки строительства указанного многоквартирного дома являются нарушением ее имущественных прав, поскольку влечет риск несостоятельности (банкротства) застройщика в связи с финансовыми затруднениями ответчика, что подтверждается невозможностью сдать многоквартирный дом в эксплуатацию.

Сам по себе факт нахождения дома в стадии незавершенного строительства лишь по причине невозможности ответчиком в силу финансового положения поставить новостройку на кадастровый учет, а также невозможности ответчика своевременно согласовать подключения дома к системам жилищно-коммунальной инфраструктуры не может служить препятствием в государственной регистрации права собственности, поскольку государственная регистрация права на объект незавершенного строительства должна осуществляться на основании документов, к числу которых относится судебное решение, установившее гражданские права и обязанности.

На основании изложенного, просила суд признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры-студии ., состоящей из одной комнаты, общей жилой площадью 29,1 кв.м. (с учетом лоджий и балконов), расположенной во втором блоке на 10 этаже . в многоквартирном жилом доме по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (); направить копию решения суда в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для внесения записи о праве О.В. на долю в объекте незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости; взыскать с ООО «Рахас-Инвест» сумму государственной пошлины в размере 11 930 рублей.

В судебном заседании истец О.В. и представитель истца Ю.В. исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении доводам, просили удовлетворить иск в полном объеме. При этом представитель истца Ю.В. суду пояснила, что исходя из представленного заключения специалиста степень готовности объекта составляет 52%. Разрешение на строительство, выданное ООО «Рахас-Инвест», действует до ноября 2019 года. Таким образом, застройщик свои обязательства не выполнил. Истец же свои обязательства по договору выполнила, и денежные средства выплатила в полном объеме. Денежные средства для возврата их истцу у застройщика отсутствуют. В связи с чем, на основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» истец просит суд признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, расположенную в многоквартирном жилом доме.

Представитель ответчика ООО «Рахас-Инвест» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

В соответствии с ч. 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

При таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося представителя ответчика.

Представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, А.В., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала. Свои возражения мотивировала тем, что согласно сведений из ЕГРН на земельный участок и расположенный на нем спорный объект наложено два ареста. Один из арестов наложен на основании постановления судебного пристава-исполнителя от (.), который запрещает управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении указанного земельного участка, а также регистрировать права по заключенным договорам долевого участия. Второй арест на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимости, наложен на основании постановления Октябрьского районного суда, что также препятствует государственной регистрации права. Кроме того, требование истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, является преждевременным, так как объект незавершенного строительства не стоит на кадастровом учете. В связи с чем, исполнить решение суда, в случае удовлетворения исковых требований, не представляется возможным. 

На основании изложенного, просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя третьего лица, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от (.) N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, (.) между ООО «Рахас-Инвест», именуемым застройщик, и О.В., именуемой участник долевого строительства заключен договор .-Б2-102 долевого участия в строительстве апартотеля.

Указанный договор в установленном законом порядке зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (.) за номером 23:23/05023/019/156/2015-480.

Согласно положений п. 1.1 договора апартотель – комплекс, который будет состоять из нескольких блоков (с 02 по 11), состоящих из нежилых (торговых и офисных) помещений, апартаментов (нежилых помещений) и общего имущества собственников таких нежилых помещений, строящийся с привлечением денежных средств участника долевого строительства по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ().

Согласно п. 2.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство комплекса по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (), силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать апартаменты (нежилое помещение) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять апартаменты (нежилое помещение) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.

Описание и характеристика апартаментов (нежилого помещения): адрес: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (), блок – 2, этаж – 10-ый надземный, номер апартаментов (нежилого помещения) на поэтажном плане ..

В соответствии с п. 2.3 договора установлен срок передачи застройщиком апартаментов участнику долевого строительства – октябрь 2017 года.

В соответствии с п. 3.2 договора стороны определили цену договора в размере 873 000 рублей 00 копеек.

Из п. 4.1.7 договора следует, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче апартаментов (нежилого помещения).

Как указано в п. 6.2 договора, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.

Дополнительным соглашением от (.) к договору стороны внесли изменения в тексте договора, а именно слова «апартамент (нежилое помещение)» заменены на слова «апартамент (однокомнатный номер-студия)».

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, О.В. исполнила свои обязательства в части оплаты предусмотренной по договору цены объекта.

В то же время, ответчик свои обязательства по договору долевого участия не выполнил, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно п. 2 ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 1 ст. 8 Федерального закона от (.) N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2 указанного закона).

Вместе с тем, в данном случае объект долевого строительства в эксплуатацию не введен, строительство комплекса не завершено. 

Долее того, как пояснил представитель третьего лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указанный объект незавершенного строительства, в котором находится однокомнатный номер-студия, на кадастровый учет не поставлен.

Как указано в ч. 1 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от (.) N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 ч. 11 ст. 48 Федерального закона от (.) № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.

Из заключенного сторонами договора следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса (п. 6.2. договора).

Как разъяснено в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ (.), требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

В данном случае объект долевого строительства в виде однокомнатного номера-студии истцу ответчиком не передавался, органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства не учтен, как и не учтен сам комплекс, в котором находится номер-студия.

С учетом изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований О.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Рахас-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ()вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со ст. 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено (.).

Судья Центрального 

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова