Дело № 2-51/2019 Мотивированное 

решение

 изготовлено 25.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кандалакша 20 февраля 2019 года

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Лебедевой И.В.,

при секретаре Захаровой Е.Г.,

с участием

ФИО1, Коломийца И.П.,

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности исполнить обязательство по договору купли-продажи недвижимости,

и встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исключении записи из ЕГРИП, 

третьи лица: 

ФИО4, 

ФИО5,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности исполнить обязательство по договору купли-продажи недвижимости. В обоснование указала, что между нею и ответчиком 26 июня 2015 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, подписан акт приема-передачи квартиры. Сделка зарегистрирована 01 июля 2015 года. Стоимость квартиры по договору составила 600000 руб., из которых 38264 руб. ответчик обязывался оплатить при подписании договора, 108680 руб. из средств материнского капитала по сертификату серии МК-1 

<

номер>, выданному 

<

дата>,453026 руб. - по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-7 

<

номер>, выданному 11 сентября 2014 года. Во исполнение договора ответчик произвел оплату в сумме 38264 руб. при подписании договора, 5600 руб. по дополнительному соглашению. В полном объеме расчет по договору не произведен. С учетом произведенной частичной оплаты по договору просит возложить на ответчика обязанность произвести перечисление в пользу истца 108680 руб. из средств материнского капитала по сертификату серии МК-1 

<

номер>, выданному 

<

дата>, 447426 руб. - по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-7 

<

номер>, выданному 11 сентября 2014 года.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исключении записи из ЕГРИП по квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В обоснование указала, что в процессе эксплуатации приобретенного жилого помещения стало очевидным, что продавец ввел в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Полы комнат и коридора имеют трещины в результате просадки пола, деревянные конструкции перекрытия покрыты пятнами плесневелого вида, под несущие конструкции перекрытия выполнены временные подпорки, в некоторых местах полностью обрушились. Просит расторгнуть договор купли-продажи от 26 июня 2015 года, прекратить реестровую запись в ЕГРН.

ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представители ФИО3 – ФИО1 и адвокат Коломиец И.П. в судебном заседании заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, со встречными требованиями не согласились. Указали, что при продаже ФИО2 и ее супругом квартира была осмотрена, из-за состояния полов цена на квартиру была снижена на 50000 руб., иных замечаний не имелось. Претензий о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи квартиры из-за состояния жилого помещения до предъявления встречного иска им не предъявлялось.

ФИО2, действующая от себя и по доверенности от ФИО4, в судебном заседании с предъявленными к ней требованиями не согласилась, настаивала на встречных требованиях по основаниям, изложенным в иске. Подтвердила, что при осмотре квартиры из-за состояния полов цена на жилое помещение была снижена, письменных претензий о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи квартиры из-за состояния жилого помещения до предъявления встречного иска ею не предъявлялось. Ремонт квартиры, кроме большой комнаты, производили в 2015 году, при ремонте, сняв плинтуса, обнаружили неприятный запах. Из-за наличия неприятного запаха в квартире не могут проживать ее супруг и внук, имеющие диагноз: бронхиальная астма. Указала, что в жилом помещении в настоящее время проживает ее дочь с семьей, решают вопрос о переселении в другое помещение. Жилое помещение непригодным или опасным для проживания не признано. При осмотре квартиры присутствовал какой-то запах, но подумали, что он от животных, находящихся в жилом помещении. Управляющие компании сказали, что будут искать причину неприятного запаха, сети водоотведения находятся в удовлетворительном состоянии.

ФИО4 в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела считается извещенным надлежащим образом.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена телефонограммой.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области своего представителя в судебное заседание не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, мнение на иск не представлено.

Заслушав представителей ФИО3 – ФИО1 и адвоката Коломийца И.П., ФИО2, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 26 июня 2015 года между ФИО3 (продавец), с одной стороны, и ФИО2, действующей за себя и от имени несовершеннолетних детей ФИО8, 

<

дата> года рождения, и ФИО9, 

<

дата> года рождения, ФИО6, ФИО4 (покупатели), с другой стороны, заключили договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – договор купли-продажи).

26 июня 2015 года между продавцом и покупателем подписан акт приема-передачи жилого помещения, в соответствии с которым продавец передал, а покупатели приняли указанную в договоре квартиру, указанная квартира находится в исправном техническом состоянии, имеет надлежащее качество и пригодна для проживания, отчуждаемая квартира покупателем осмотрена, претензий по качеству квартиры нет.

01 июля 2015 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности и ипотеки в силу закона.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

дата> следует, что правообладателями квартиры по адресу: 

<

адрес>, с 

<

дата> являются ФИО4, ФИО2, ФИО6, ФИО9, ФИО8 на праве общей долевой собственности по 1/5 доли в праве у каждого.

Кроме того, между ФИО3 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение об изменении порядка оплаты по договору: по 5600 руб. ежемесячно до погашения суммы 453026 руб. Указанное дополнительное соглашение для государственной регистрации не передавалось, даты заключения не содержит. Из объяснений ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании следует, что дополнительное соглашение было заключено примерно через месяц после заключения договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи квартира продается по согласованию сторон за 600000 руб.

Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрен следующий порядок оплаты стоимости квартиры:

38294 руб. за счет собственных средств при подписании договора;

108680 руб. – в течение двух месяцев со дня обращения покупателей в ГОКУ «Кандалакшский межрайонный центр социальной поддержки населения» путем перечисления средств по сертификату на региональный материнский (семейный) капитал серии МК-1 

<

номер>, выданному 

<

дата> на имя ФИО2, имеющей право на получение регионального материнского (семейного) капитала в соответствии с 

<

адрес> «О дополнительных мерах социальной поддержки семей с детьми в 

<

адрес>», выданного на основании решения ГОКУ «Кандалакшский межрайонный центр социальной поддержки населения» 

<

дата> 

<

номер>, на счет ФИО3;

453026 руб. – в течение двух месяцев со дня обращения покупателей в ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Кандалакше Мурманской области путем перечисления средств по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-7 № 0199459, выданному 11 сентября 2014 года на имя ФИО2, имеющей право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», выданного на основании решения ГУ – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в городе Кандалакше Мурманской области от 

<

дата> за 

<

номер>, на счет ФИО3

Сторонами не оспаривалось, что денежные средства в размере 38294 руб. переданы от покупателей продавцу при подписании договора купли-продажи, что также подтверждается соответствующей записью на договоре, а также ФИО2 была произведена оплата в размере 5600 руб. 

Таким образом, ФИО2 во исполнение договора купли-продажи произведена оплата в общей сумме 43894 руб. Сумма задолженности по договору составляет 556106 руб. (600000 – 38294 – 5600).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Условиями договора купли-продажи не предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Учитывая установленные обстоятельства, наличие неисполнения ФИО2 условий заключенного договора купли-продажи в части обязанности по оплате стоимости объекта купли-продажи, суд считает, что требования ФИО3 о возложении на ФИО2 обязанности по перечислению предусмотренных договором сумм в порядке, указанном в договоре подлежит удовлетворению.

Принимая решение в данной части, суд учитывает также, что дополнительным соглашением стороны договора изменили условия договора купли-продажи в части порядка оплаты цены недвижимого имущества. Указанное дополнительное соглашение как неотъемлемая часть договора купли-продажи, подлежащего государственной регистрации, также подлежало государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку данное соглашение не зарегистрировано, то его нельзя считать заключенным и порождающим правовые последствия.

По встречным требованиям ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исключении записи из ЕГРИП, предъявленных к ФИО3, суд приходит к выводу об отсутствии основания для их удовлетворения на основании следующего.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представлены:

- ответ Территориального отдела Роспотребнадзора по Мурманской области в Кандалакшском и Терском районах, городе Полярные Зори от 02 декабря 2016 года с разъяснением о том, что отдел не проводит лабораторных исследований воздушной среды жилого помещения; 

- ответ администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша от 11 ноября 2016 года о том, что представителями МКУ «УГХ» и ООО «Коммунальный сервис» проведено обследование квартиры, при осмотре ощущался неприятный затхлый запах, в помещении туалета утечки отсутствуют, для осмотра технического подполья и фундамента необходимо в комнате частично разобрать пол, по окончании работ пригласить представителей МКУ «УГХ»;

- акт осмотра жилого помещения от 29 декабря 2016 года, составленный представителями МКУ «УГХ» по результатам осмотра чердачного помещения, 

<

адрес>, согласно которому по чердачному помещению фановые трубы и вентиляционные короба соединений не имеют, выходят через чердачное помещение на крышу, соединения фановых труб и фасонных частей выполнены герметично; по 

<

адрес>: в коридоре, кухне, малой комнате полы покрыты линолеумом, в помещении туалета пол бетонный, покрыт керамической плиткой; в большой комнате под разобранным дощатым полом поперек помещения расположены лаги, вдоль помещения – балки, лаги и балки деревянные в хорошем состоянии, без повреждений, лаги своими окончаниями опираются на фундамент, балки у стены с оконным проемом опираются на фундамент, у противоположной стены отсутствуют кирпичные столбы для опирания балок (кирпичная кладка столбов разобрана, кирпичи лежат на земле, вдоль стены с оконным проемом проходят трубы отопления, утечки отсутствуют, при осмотре в квартире ощущался неприятный запах; по 

<

адрес>: при проведении визуального осмотра утечек на инженерных сетях не выявлено, неприятный запах отсутствует.

Согласно статье 577 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно пункту 6 договора купли-продажи покупатели удовлетворены качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил продавец.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ продавец передал покупателям указанную квартиру в надлежащем качестве по подписанному сторонами передаточному акту при подписании договора (пункт 7 договора купли-продажи).

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом применение конкретного способа защиты предполагает, что следствием станет реализация истцом конкретной правовой возможности, которая иначе не может быть реализована, достижение конкретного правового результата.

ФИО2 выбран способ защиты нарушенных прав путем предъявления требований о расторжении договора купли-продажи. Данный способ, в силу указанных выше норм права, предусмотрен при обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Вместе с тем, доказательств наличия существенных недостатков спорной квартиры суду не представлено.

Как пояснила ФИО7 в судебном заседании, спорная квартира не признана и не признавалась аварийной, непригодной для проживания, доказательств тому, что проживание в спорной квартире является опасным для жизни и здоровья суду также не представлено.

Наличие неприятного запаха при продаже спорной квартиры достоверно не установлено. В судебном заседании ФИО2 пояснила, что неприятный запах пошел при начале ремонта квартиры.

Ответы Территориального отдела Роспотребнадзора по Мурманской области в Кандалакшском и Терском районах, городе Полярные Зори от 02 декабря 2016 года и администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша от 11 ноября 2016 года, а также акт осмотра жилого помещения от 29 декабря 2016 года сами по себе не свидетельствуют о том, что наличие неприятного запаха в квартире является неустранимым недостатком, либо недостатком, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, либо проявляется вновь после их устранения.

Каких-либо иных доказательств существенности недостатков спорной квартиры, в том числе подтверждающих вредоносность запахов, о которых заявляет ФИО2, невозможности устранения запахов, при том, что в судебном заседании ФИО2 указала на то, что управляющие компании сказали, что будут искать причину неприятного запаха, невозможности (опасности) проживания и использования квартиры, наличие дефектов, препятствующих ее эксплуатации, невозможности устранить недостатки силами собственников квартиры, суду не представлено. 

Суд при изучении условий договора, представленных доказательств и объяснений сторон, установив, что ФИО2 предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволяло истцу сделать осознанный выбор товара в соответствии с целями, для которых он приобретался, за согласованную цену, приходит к выводу о недоказанности, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 обстоятельств, на которые указано в обоснование встречного иска.

Также суд отмечает, что ФИО2 лично осматривала квартиру, приобретая ее и подписывая акт приема-передачи об отсутствии претензий к продавцу могла и должна была понимать, что приобретает жилое помещение в доме старой постройки с определенным процентом износа, фактически согласилась с приобретением квартиры за указанную в договоре цену. 

Кроме того, суд учитывает, что в силу положений пункта 1 статьи 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Ни законом, ни договором купли-продажи квартиры не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Таким образом, в данном случае необходимо руководствоваться пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, в соответствии с которым данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю.

Передача спорной квартиры произошла по передаточному акту 26 июня 2015 года. 

Как пояснила ФИО2 в судебном заседании, каких-либо письменных претензий о наличии существенных недостатков в квартире, расторжении договора купли-продажи ею в адрес ФИО3 не предъявлялось с момента приобретения квартиры и до предъявления встречного иска.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о пропуске двухлетнего пресекательного срока для обнаружения недостатков приобретенного товара, установленный пунктами 1, 2 статьи 477 ГК РФ. Поскольку законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Учитывая изложенное, встречные исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

ФИО3 при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 300 руб. 00 коп. Учитывая удовлетворение заявленных ФИО3 требований, указанная сумма подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности исполнить обязательство по договору купли-продажи недвижимости удовлетворить.

Возложить на ФИО2 обязанность по перечислению в пользу ФИО3 денежных средств материнского капитала по сертификату серии МК-1 

<

номер>, выданному 

<

дата> на имя ФИО2, имеющей право на получение регионального материнского (семейного) капитала в соответствии с 

<

адрес> «О дополнительных мерах социальной поддержки семей с детьми в Мурманской области», выданного на основании решения ГОКУ «Кандалакшский межрайонный центр социальной поддержки населения» 

<

дата> 

<

номер> в сумме 108680 руб.; по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серии МК-7 

<

номер>, выданному 

<

дата> на имя ФИО2, имеющей право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», выданного на основании решения ГУ – Управление Пенсионного Фонда Российской Федерации в городе Кандалакше Мурманской области от 

<

дата> за 

<

номер> в сумме 447426 руб., во исполнение обязательства ФИО2 по пункту 3 договора купли-продажи квартиры от 

<

дата>, заключенного с ФИО3, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, исключении записи из ЕГРИП оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Мурманский областной суд подачей апелляционной жалобы через Кандалакшский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья И.В.Лебедева