Дело № 2-2370/2023

УИД 23RS0008-01-2023-003072-84

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Просветова И.А.

при секретаре Бишлер А.О.

представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - ФИО6

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО12 - ФИО13

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО14 - ФИО13

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Белореченский район к ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО14 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, общей площадью 1290 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный между администрацией муниципального образования 

<

адрес> и ФИО1.; признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО8; признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5,; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО5; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив администрации МО 

<

адрес> земельный участок, вернуть сторонам все полученное по сделкам; обязать ФИО9 вернуть администрации МО 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1290 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; указать, что решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных требований истец по первоначальному иску указал, что ДД.ММ.ГГГГ Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении Администрации муниципального образования 

<

адрес> «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. Решением Белореченского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования 

<

адрес> по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО8 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, то есть по истечении непродолжительного периода времени с момента приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, полученным без проведения торгов, ФИО1 отказался от права аренды на предоставленный ему земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды передал все права и обязанности в отношении указанного земельного участка ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости - жилым домом, На основании заявления земельный участок предоставлен в собственность ФИО5 по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО5 Стоимость выкупа земельного участка установлена в размере 3 974 рубля. При такой низкой выкупной стоимости, направленной на поддержание прав и законных интересов, лиц, имеющих намерение проживать построенном доме и приобрести права на земельный участок ФИО5, действуя умышленно, не имея цели проживания в домовладении, продала его ФИО3 Таким образом, в результате совершения незаконных действий и получения безвозмездно земельного участка с кадастровой стоимостью 146531 руб., который обязан предоставляться путем проведения конкурентных процедур (торги) бюджету МО 

<

адрес> причинен материальный ущерб, нарушены публичные интересы неопределённого круга лиц. В соответствии с выпиской ЕГРН, в настоящее время правообладателем земельного участка и жилого дома является ФИО3 ФИО1, являясь инвалидом, не имел реальных намерений исполнять обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка, использовать его для улучшения жилищных условий отдельной категории граждан и тем самым реализовывать свое право, предоставленное действующим законодательством. Целью заключения договора аренды являлось получение земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. При предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1, его нуждаемость в улучшении жилищных условий, не установлена. Учитывая изложенное, у лица отсутствовало право на первоочередное получение данного земельного участка в обход процедуры торгов. Наличие инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не является безусловным основанием для предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в порядке пдп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Представитель ответчиковФИО3 и ФИО5 - ФИО7, представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований администрации МО 

<

адрес> отказать в полном объеме, указав следующее. Исковые требования не признает, считает их необоснованными, незаконными и нарушающими законные интересы ФИО3, поскольку при подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду в администрацию МО 

<

адрес>, в постановлении администрации МО 

<

адрес> «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ не было указано о каких-либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов, касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. При заключении договоров, ФИО3 не была осведомлена о том, что ФИО1 либо ФИО5 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО 

<

адрес> с ФИО1 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков и должностных лиц администрации МО 

<

адрес> уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО3 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знала и не могла знать о предоставлении ФИО1 спорного земельного участка с нарушением закона. ФИО3 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком и жилым домом с момента их приобретения. Платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом были зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также администрация МО 

<

адрес> выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих и запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим планом, жилой дом является капитальным строением, прочно связанным с землей, не может быть отделен от основания и перенесен без нарушения общей жесткости конструкции объектов. Отделением жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилой дом, расположенный в границах земельного участка создают угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Считает, что ФИО3 и ФИО5 являются добросовестными приобретателями, так как не знали и не могли знать о правомерности сделок, совершенных до них, относительно данного имущества, на момент регистрации сделок в ЕГРН каких-либо ограничений не было, ФИО3 предприняла все действия разумной осторожности и осмотрительности для юридической чистоты данных сделок. Считает необходимым не признавать сделку по заключению договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО1, недействительной и не применять последствия недействительности сделки, так как это может нарушить ее законные права и интересы, а равно права и законные интересы ФИО5

Представитель истца администрации МО 

<

адрес> представил в суд заявление об уточнении исковых требований, указав следующее. В рассматриваемом случае, спорная сделка является недействительной (ничтожной), как не соответствующая требованиям действующего законодательства и нарушающая публичные интересы, поскольку совершена с целью передачи в аренду публичного земельного участка, в обход установленных публичных процедур (торгов), при отсутствии нуждаемости, ФИО1 Поскольку договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, не повлекшей юридических последствий, у ответчиков не имелось законных оснований для заключения последующих сделок с земельным участком. Злоупотребляя правом и заключая сделку в нарушение установленных конкурсных процедур, ответчики не могли не знать, что ничтожная сделка, не порождает каких-либо обязательств. Передача имущества от ФИО1 - ФИО4, от ФИО4 - ФИО5 и от ФИО5 - ФИО3, при отсутствии вложений и приобретении земельного участка по безвозмездной сделке, отсутствие регистрации, нуждаемости и намерении улучшить жилищные условия, отсутствие осмотрительности и желание получить выгоду от перепродажи объектов недвижимости, является безусловным основанием истребования имущества в силу ст. 302 ГК РФ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №). Так, добросовестность приобретения недвижимости ФИО3 также сомнительна. Действия ФИО5 по возведению объекта недвижимости на земельном участке и регистрации права собственности следует расценивать, как направленное на создание формальных условий для возникновения права приобрести в собственность спорный земельный участок в обход законодательной процедуры по проведению торгов. В связи с чем, Истец по первоначальному иску просит суд признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером №, общей площадью 1290 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный между администрацией муниципального образования 

<

адрес> и ФИО1.; признать недействительным (ничтожным) соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 26.06.2020г., заключенное между ФИО1 и ФИО8; признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО5, признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО 

<

адрес> и ФИО5; признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО3; применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратив администрации МО 

<

адрес> земельный участок, вернуть сторонам все полученное по сделкам; обязать ФИО9 вернуть администрации МО 

<

адрес> земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1290кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства; указать, что решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО3 - ФИО7 представил в суд встречное исковое заявление, датированное ДД.ММ.ГГГГ, в котором просит признать ФИО3 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 23:39:1002005:221, площадью: 1290 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес> и отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО 

<

адрес> к ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в полном объеме. В обоснование указал следующее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией МО 

<

адрес> заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст. 17 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п. 7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. При подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду, в Администрацию МО 

<

адрес>, в постановлении администрации МО 

<

адрес> «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не было указано о каких либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка Арендатор обязан в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО4, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было подано в Администрацию МО 

<

адрес> уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке.ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получила от Администрации МО 

<

адрес> уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. На данном земельном участке ФИО5 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 70.6 кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО 

<

адрес> и ФИО5 данный земельный участок передан в собственность за выкуп ФИО5 (договор прилагается). На основании данного договора в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО10 заключен договор на оказание возмездных услуг (услуги риелтора), согласно которого Исполнитель от имени Заказчика оказал услуги по подбору и приобретению недвижимого имущества в собственность, а Заказчик оплатил данные услуги. Стоимость услуг 55 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между мной, ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ФИО3 стала собственником земельного участка (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и жилого дома (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ). Регистрацию права собственности на земельный участок и жилой дом осуществлялась в браке с ФИО2. В соответствии со ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №223-ФЗ Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи. Дополнительно сообщаю, что ФИО3 является пенсионером Вооруженных Сил Российской Федерации, супруг - ФИО2 является ветераном военной службы ФСБ РФ. При заключении данных договоров я не осведомлена о том, что ФИО5, ФИО1 либо ФИО4 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО 

<

адрес> с ФИО1 прошло более трех лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ответчиков или должностных лиц администрации МО 

<

адрес> уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО3 не состоит в родственных или дружеских отношениях с ответчиками, не знала и не могла знать о предоставлении ФИО1 спорного земельного участка в аренду с нарушением закона. ФИО3 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком и жилым домом с ДД.ММ.ГГГГ, платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несу расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуюсь данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также, администрация МО 

<

адрес> выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, выдала уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих или запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим планом, жилой дом является капитальным строением, прочно связанным с землей, не может быть отделено от основания и перенесено без нарушения общей жесткости конструкции объекта. Отделение жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилой дом расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:39:1002005:221, создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности. ФИО3 считает себя добросовестным приобретателем по следующим основаниям:Сделка по покупке данного земельного участка была возмездной. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО3, согласно которого цена сделки составила 1 100 000 (один миллион сто тысяч) рублей, денежные средства продавцом были получены в полном объеме. С момента покупки спорный земельный участок поступил в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривается Администрацией МО 

<

адрес>. На момент совершения данной сделки на земельном участке уже находился зарегистрированный жилой дом, ФИО3 оплачиваются все налоговые и коммунальные платежи. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 зарегистрирована по месту жительства в данном жилом доме совместно с супругом ФИО2 На момент совершения сделки ФИО3 не знала и не могла знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества. На момент приобретения данного имущества совершены все действия для установления юридической чистоты данной сделки. А именно, Продавцом недвижимости предоставлен договор аренды, договор купли-продажи, выписка ЕГРН. Внесение записи о правах Покупателя в ЕГРН. Согласно п.13 Постановления 10/22, абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН. В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Выбытие спорного участка из владения и пользования Администрации МО 

<

адрес>. Согласно представленным документам Администрация МО 

<

адрес> добровольно передала спорный земельный участок и предоставила всю необходимую документацию для строительства и регистрации на нем жилого дома. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что Истец является добросовестным приобретателем спорного имущества. 

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречным искам - ФИО11 в судебном заседании пояснила, что первоначальный иск подан в защиту прав, свобод и законных интересов третьих лиц, начало исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление, срок исковой давности по оспариванию ничтожной сделки, установленный п.1 ст.181 ГК РФ не пропущен, так как его следует исчислять не с даты заключения спорного договора, а даты вынесения Решения Белореченского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования 

<

адрес> по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, просила первоначальный иск удовлетворить по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых заявлений отказать в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску ФИО4, будучи надлежащим образом, уведомленным о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился однако представил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, с исковыми требованиями администрации МО 

<

адрес> не согласен, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме. 

Ответчик по первоначальному иску ФИО1, в судебное заседание не явился, в связи со смертью.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, будучи надлежащим образом уведомленной о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась, однако ее представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО 

<

адрес> в полном объеме, встречный иск ответчика по первоначальному иску ФИО3 в котором она просит признать её добросовестным приобретателем, удовлетворить в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску ФИО5, будучи надлежащим образом уведомленной о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явилась, однако её представитель - ФИО7 в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении иска администрации МО 

<

адрес> отказать, встречный иск ответчика по первоначальному иску ФИО5 в котором она просит признать её добросовестным приобретателем, удовлетворить.

Выслушав в судебном заседании участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает правильным в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные иски удовлетворить, по следующим основаниям.

Судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией МО 

<

адрес> заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст. 17 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п. 7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО4, согласно соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 совершил уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было подано в Администрацию МО 

<

адрес> уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 получила от Администрации МО 

<

адрес> уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома. 

На данном земельном участке ФИО5 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 70.6кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО 

<

адрес> и ФИО5 данный земельный участок передан в собственность за выкуп ФИО5 На основании данного договора в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ИП ФИО10 заключен договор на оказание возмездных услуг (услуги риелтора), согласно которого Исполнитель от имени Заказчика оказал услуги по подбору и приобретению недвижимого имущества в собственность, а Заказчик оплатил данные услуги. Стоимость услуг 55 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого я стала собственником земельного участка (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и жилого дома (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.6 ст.8.1. ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 16-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску иного лица, не являющегося собственником спорного имущества (имущественного права), о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

При том, бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника (иного уполномоченного в силу закона лица), а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из разъяснений в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 декабря 2022 г., следует, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. №540, вид разрешенного использования «ИЖС» предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений. Аналогичные правила установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от 10 ноября 2020г. №П/0412.

Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 24 ноября 1995г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в редакции на момент вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Данная норма, предоставляя инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, правил реализации данного права не устанавливает, действует в системной связи с иными нормами названного Федерального закона и нормами земельного законодательства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 июня 2021 г. №1249-О).

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (пункт 5 части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в главе V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. №1 установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Пунктом 17 постановления Правительства Российской Федерации от 27 июля 1996 г. №901 «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривалось, что инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.

Право инвалидов на обеспечение в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства является непосредственно действующим. Иных требований к составу документов, необходимых для реализации инвалидами права на получение земельных участков, кроме тех, которые обозначены в указанном выше акте Правительства Российской Федерации, федеральное законодательство не содержит. Передача Российской Федерацией своих полномочий по выплате названных мер социальной поддержки субъектам Российской Федерации в силу частей 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации, статьи 10 ЗК РФ не свидетельствует о правомерности установления иных, чем предусмотрено федеральным законодательством, условий их предоставления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Также суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статьи 56 ГПК РФ, при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, в связи с чем, должно быть доказано, какие публичные интересы подлежат защите, либо должна быть предоставлена ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 37 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. №10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В судебном заседании достоверно установлено, что на момент приобретения права аренды на земельный участок скадастровым номером №, общей площадью 1290 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Белореченский, с/п Южненское, 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства, а также при продаже земельного участка от администрации МО 

<

адрес> к ФИО5 и от ФИО5 к ФИО3, никакими сведениями о спорности земельного участка ответчики по первоначальному иску в равной степени не обладали, и знать о них не могли. В ЕГРН по состоянию на момент совершения регистрационных действий и сделок отсутствовали записи о наличии правопритязаний на земельный участок с кадастровым номером №, в виде ареста, залога, запрета на регистрационные действия и прочее, а иное не доказано.

Администрации МО Белореченский район, как уже установлено судом в рамках рассмотрения первоначального иска, было и должно было быть известно о том, что договор аренды от 17.04.2020г. по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поэтому Администрация МО Белореченский район начиная со стадии уступки права аренды 26.06.2020 г., на стадии оформления разрешительной документации на строительство жилого дома на данном земельном участке, а также на стадии предоставления в собственность земельного участка, имела возможность оспорить указанный договор, и отказать в оформлении разрешительной документации, в выкупе земельного участка, чего сделано не было.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт того, что ответчики по первоначальному иску, в равной мере, при заключении сделки о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, получению разрешительной документации и последующем строительстве жилого дома действовали открыто и добросовестно и объективно не могли знать о том, что земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору ФИО15 незаконно.

О возникновении спора о праве аренды на земельный участок ФИО16, ФИО17 и ФИО12 узнали только после того, как получили судебные повестки по данному гражданскому делу.

Иные вышеизложенные доводы представителя администрации МО Белореченский район также не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на ошибочном и неправильном толковании норм законов, подлежащих применению, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела. При этом, вышеизложенные доводы представителя ФИО14 и ФИО12, которые суд находит обоснованными и аргументированными, надлежащим образом опровергнуты не были.

Таким образом, с учетом указанных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский районк ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО14 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, следует отказать.

При данных обстоятельствах, с учетом отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, у суда имеются основания удовлетворить встречные исковые требования и признать ответчика по встречному иску ФИО14 добросовестным приобретателем прав на земельный участок, которая приобрела земельный участок и расположенный на нем жилой дом по возмездной сделке, фактически приняла недвижимость, зарегистрировалась по месту жительства, не знала и не могла знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества, на момент приобретения имущества совершила все действия для установления юридической чистоты сделки, зарегистрировала право собственности в Росреестре. 

В равной мере доводы суда применимы к ответчику по первоначальному иску ФИО12, которая с согласия арендодателя, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, получала разрешительную документацию, выкупала земельный участок в собственность у администрации МО Белореченский район, построила на данном земельном участке жилой дом и зарегистрировала за собой право собственности на данный объект недвижимости. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский район к ФИО15, ФИО16, ФИО12, ФИО14 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, отказать полностью.

Встречный иск ФИО14 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, удовлетворить полностью.

Признать ФИО14 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1290кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Решение суда в окончательной форме принято 04.12.2023 года. 

Судья И.А. Просветов