№ 2-2891/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2019 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Евтюшкина И.А., при секретаре Резавенковой Я.А., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к АО «Костромской мукомольный завод», ФИО3 о признании право собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском заявлением к АО «Костромской мукомольный завод», ФИО3 о признании право собственности на квартиру, мотивируя требования тем, что на основании договора цессии от 

<

дата>, заключенного между ООО «...» и ФИО1, ФИО4 к последним перешло право требования исполнения обязательств АО «Костромской мукомольный завод» по передаче в собственность квартиры № по строительному адресу: 

<

адрес>, жилой дом № (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № (... кв.) от 

<

дата>. Государственная регистрация договора цессии произведена 

<

дата> за №. ФИО1 и ФИО2 в полном объеме исполнили свои обязательства по договору цессии, уплатив за уступаемое право ... руб., ООО «...», в свою очередь так же исполнило обязательство по договору участия в долевом строительстве №, уплатив застройщику АО «Костромской мукомольный завод» стоимость квартиры № в сумме ... руб., что подтверждается платежным поручением от 

<

дата> №. В соответствии с п. 2.1.4, 2.1.5 Договора долевого участия в строительстве застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно 

<

дата> и передать квартиры участнику долевого строительства не позднее 

<

дата>. Строительство многоквартирного дома, в котором находится спорная квартира завершено, однако объект долевого строительства истцу не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено в силу следующего. Постановлением главы города Костромы от 

<

дата> №, утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: 

<

адрес>, общей площадью ... кв.м. в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью ... кв.м., земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, находящиеся в аренде ответчика. Разрешение на строительство от 

<

дата> № выдано на строительство комплекса общественно-делового центра, жилого дома № (по ГП) на земельном участке по адресу: 

<

адрес>. Распоряжением МТУ Росимущества по КО от 

<

дата> № земельный участок с кадастровым номером ... был разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером ..., из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, в настоящее время находящийся в собственности ФИО3 Постановлением Администрации г. Костромы от 

<

дата> № утверждена документация по планировке территории, ограниченной улицей ..., переулком ... улицей ..., переулком ..., в соответствии с которой из земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... был образован земельный участок с кадастровым номером ..., на котором расположен жилой дом по 

<

адрес>, №а (по ГП), который в настоящее время введен в эксплуатацию. Таким образом, из четырех земельных участков, в отношении которых было выдано разрешение на строительство, один – с кадастровым номером ... – прекратил существование в результате раздела, а два, с кадастровыми номерами ... и ... – в связи с образованием нового земельного участка в соответствии с проектом планировки территории. В настоящее время строящийся жилой дом № (по ГП) расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м. государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м являющемуся собственностью ФИО3 

<

дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 

<

дата> №-..., на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, в удовлетворении которого было отказано по тем, основаниям, что срок разрешения на строительство истек 

<

дата>, в связи с чем на момент подачи заявления о продлении срока действия указанного разрешения на строительство оно являлась недействующим; разрешение на строительство оформлялось на земельные участки с кадастровыми номерами ... ... по адресу: 

<

адрес>, при этом согласно сведениям из ЕГРП на недвижимое имущество права на земельный участок с кадастровым номером ... не зарегистрированы, сведения о земельном участке с кадастровым номером ... отсутствуют. В уведомлении от 

<

дата> № исх-№ об отказе в продлении разрешения на строительство допущена техническая ошибка, так как земельный участок с кадастровым номером ... изначально в разрешении на строительство указан не был. В отказе необходимо было указать на отсутствие сведений о земельном участке с кадастровым номером ... Полагает, что несвоевременное обращение застройщика в орган местного самоуправления, а так же отсутствие у последнего возможности продлить срок действия разрешения на строительство, не должны умалять право истца на своевременную регистрацию, принадлежащего ей права собственности на квартиру. Просят признать право собственности на жилое помещение – квартиру № общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., расположенную по строительному адресу: 

<

адрес> в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, указанны в исковом заявлении.

Истец ФИО2 в судебном заседании не присутствует, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в исковом заявлении содержится просьба о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчики АО «Костромской мукомольный завод», ФИО5, в судебное заседание представителей не направили, в материалы дела представили заявления о признании иска в полном объеме, одновременно ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Третьи лица - Администрация г. Костромы, Департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание представителей не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие согласно позиции, изложенной в письменном отзыве.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, изучив материалы гражданского дела № 2-185/2019, суд приходит к следующему. 

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов гражданского дела, постановлением главы Администрации города Костромы от 

<

дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: 

<

адрес>, общей площадью ... кв.м. в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый номер ..., площадью ... кв.м., земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м, находящиеся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

<

дата> ответчику выдано разрешение на строительство №-..., согласно которого, последнему в порядке ст. 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового цента, жилого дома № (по ГП)», на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, со сроком действия до 

<

дата>, впоследствии данный срок продлен до 

<

дата>.

<

дата> между ЗАО «Костромской мукомольный завод» и ОАО «...» заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, жилой дом № (по ГП), стоимость квартиры № определена в ... руб., со сроком исполнения обязательств не позднее 

<

дата>. Обязательство по оплате стоимости 

<

адрес> ОАО «...» исполнено в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от 

<

дата>. 

Дополнительным соглашением №от 

<

дата> к Договору №(....) участия в долевом строительстве от 

<

дата> внесены изменения в п. 3.2. Договора участия в долевом строительстве №(....) от 

<

дата>.

<

дата> между ООО «...», ФИО1 и ФИО2 заключен Договор цессии, по условиям которого к последним перешло право требования исполнения обязательств АО «Костромской мукомольный завод» по передаче в собственность квартиры №, по строительному адресу: 

<

адрес>, жилой дом № (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № от 

<

дата> с изменениями, внесенным дополнительными соглашениями № от 

<

дата>.

Государственная регистрация договора цессии произведена 

<

дата> за №. 

ФИО1 и ФИО2 в полном объеме исполнили принятые на себя обязательства по договору цессии, уплатив за уступаемое право ... руб., что подтверждается платежным поручение № от 

<

дата> на сумму ... руб. и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 

<

дата> на сумму ... руб.

Распоряжением МТУ Росимущества по КО от 

<

дата> № земельный участок с кадастровым номером ... был разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером ..., из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., переданный в общую долевую собственность ФИО3, доля в праве ..., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № (т.2 л.д. 223-225 гражданского дела № 2-185/2019).

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой дом № (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером ..., площадью ... кв. м. государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, и земельном участке, с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., находящимся в собственности ФИО3

<

дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство №-... от 

<

дата>, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек 

<

дата>, кроме того, согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: ... и ... не зарегистрированы. 

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договором участия в долевом строительстве № (23 кв.) от 

<

дата> сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объект долевого строительства – квартиру № истцам ФИО1 и ФИО2 не передал. 

Приведенные выше обстоятельства ответчиками АО «Костромской мукомольный завод», ФИО3 не оспариваются, последними в материалы дела представлены заявления о признании исковых требований ФИО1 и ФИО2 в полном объеме, при этом АО «Костромской мукомольный завод» в своем заявлении указало, что строительство спорного многоквартирного жилого дома, полностью завершено, дом подключен к системе инженерно-технического обеспечения и газоснабжения, факт неисполнения принятых на себя обязательств подтверждает. 

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истцы лишены возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение ее прав.

Как следует из пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В исследованных в судебном заседании материалах гражданского дела № по иску ФИО6 к АО «Костромской мукомольный завод» о признании права собственности на квартиру имеются заключения судебных строительно-технических экспертиз, а также документы, имеющие отношение к делу.

Заключением судебной экспертизы ООО «Строительная экспертиза» от 

<

дата> установлено, что объект капитального строительства - жилой 

<

адрес> (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, имеет полный набор всех основных конструктивных элементов жилого дома, предусмотренных проектной документацией на объект. Объект, является завершенным строительством в соответствии с составом и объемом работ, предусмотренных проектной документацией. Соответствует требованиям к безопасности зданий и сооружений, установленным Федеральным законом от 

<

дата> № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, при возведении Объекта отсутствуют, угрозу жизни и здоровью граждан такая постройка не создает (т.2 л.д. 33-61 гражданского дела №). 

Согласно экспертному заключению № ООО «НИЦ «Экспертиза» от 

<

дата>, проектная документация по объекту: «Комплекс зданий общественно – делового центра по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Жилой дом № по ГП. Корректировка проекта» соответствует действующим нормативным документам, градостроительным и техническим регламентам (т.2 л.д. 74-102 гражданского дела №). 

Отсутствие нарушений требований проектной документации так же подтверждается актом проверки от 

<

дата> № Департамента строительства Костромской области, согласно которого, Департаментом строительства КО в период с 

<

дата> по 

<

дата> проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. Жилой дом № (по ГП) по адресу: 

<

адрес>. На момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведён визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения в которых у застройщика имеются обязательства возвести МКД в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объект инвестирования потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства. 

Принимая во внимание, что истцы исполнили свои обязательства по уплате стоимости квартиры, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства, создания объекта недвижимости подтверждается, представленной в материалы технической документацией, в отношении спорного МКД проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой дом № (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истицей выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за нею права собственности на завершенный строительством объект недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКЖ по адресу: 

<

адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске. 

Как указывалось ранее целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от 

<

дата> запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки с видами разрешенного использования в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ, в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. 

При указанных обстоятельствах, учитывая признание иска ответчиками АО «Костромской мукомольный завод», ФИО3, суд приходит к удовлетворению исковых требований ФИО1 и ФИО2 и признании за последними право собственности на жилое помещение – квартиру №, общей площадью ... кв.м, в том числе жилой площадью ... кв.м, расположенную по строительному адресу: 

<

адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. 

В силу п. 4.10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, признание за истицами право собственности на указанное жилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, в том числе государственного кадастрового учета завершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, а также расположенных в нем помещений без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию. 

Руководствуясь ст. 194-198 КПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к АО «Костромской мукомольный завод», ФИО3 о признании право собственности на квартиру, удовлетворить.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на жилое помещение – квартиру №, общей площадью ... кв.м, в том числе жилой площадью ... кв.м, расположенную по строительному адресу: 

<

адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. 

Указанное решение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него ФИО1 и ФИО2 а также государственного кадастрового учета завершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, а также всех расположенных в нем жилых помещений и машино-мест без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через суд вынесший решение в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде.

Судья И.А. Евтюшкин

Полный (мотивированный) текст решения изготовлен 29.07.2019. 

Судья И.А. Евтюшкин