Дело № 2-199/2025

УИД № 42RS0008-01-2024-003687-11 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово «07» февраля 2025 года

Рудничный районный суд г. Кемерово 

в составе председательствующего судьи Радьковой О. В., 

при секретаре судебного заседания Труфановой Е. С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Требования иска мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купил земельный участок с кадастровым номером №, а также все постройки, строения, недостроенное здание, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Как следует из п. 3 договора продавец продал покупателю указанный объект за 750 000 рублей. Расчет произведен между сторонами полностью, что подтверждается распиской.

ДД.ММ.ГГГГ при установлении в натуре границ земельного участка с кадастровым номером № было установлено, что недостроенное здание, расположенное на земельном участке, выходит за его пределы. Согласно схеме кадастрового инженера объект незавершенного строительства площадью застройки 133 кв.м. выходит не только за границы земельного участка на 99 кв.м., но и за границы разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец указывает, что на момент совершения сделки заблуждался относительно качеств предмета сделки, поскольку не знал и не мог знать, что недостроенное здание расположено не только на приобретаемом земельном участке, но и на соседнем, ему не принадлежащем, и это повлияло на его решение заключить сделку. Проданный ответчиком земельный участок с расположенным на нем недостроенным зданием не может быть использован по своему назначению, поскольку требует либо оформления прав на расположенный рядом земельный участок, либо сноса объекта незавершенного строительства, что в планы истца не входило. Полагает, что данные обстоятельства являются существенными, исключают для покупателя возможность эксплуатировать данный земельный участок и об этих обстоятельствах он не знал и не мог знать, заключил договор под влиянием заблуждения.

ФИО1 просит:

- признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купил земельный участок с кадастровым номером №, а также все постройки, строения, недостроенное здание, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства;

-применить последствия недействительности сделки, взыскав с ФИО2 в свою пользу уплаченные по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 750 000 рублей;

-взыскать с ФИО2 в свою пользу в возмещение расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска 20 000 рублей.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица КУГИ Кузбасса, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО1 –ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании требования иска поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Бормотова О. С., представившая удостоверение адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании с иском не согласилась по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д. 76).

Представитель третьего лица администрации г. Кемерово в лице управления архитектуры и градостроительства –ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании разрешение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно абзацу 1 статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в силу прямого указания закона предметом договора купли-продажи недвижимости, в том числе вновь созданных строений и сооружений, может выступать только конкретный объект, на который в установленном законом порядке зарегистрированы права лица, отчуждающего такое имущество.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Однако принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах ЗК РФ, не закреплен. 

Напротив, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 говорится о “законном владении”, а не о собственности объекта незавершенного строительства, право на который не зарегистрировано, то есть он не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.

Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности)объект незавершенного строительства должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продала, а ФИО1 купил земельный участок с кадастровым номером №, а также все постройки, строения, недостроенное здание, расположенные на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 8-9).

Как следует из п. 3 договора продавец продал покупателю указанный объект за 750 000 рублей. Расчет произведен между сторонами полностью, что подтверждается распиской.

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что на момент заключения сделки на земельном участке располагался фундамент, возведенный ответчиком. При этом как покупателю, так и продавцу было достоверно известно, что объект на кадастровый учет не поставлен; площадь и основные характеристики, степень готовности объекта незавершенного строительства (в процентах) не определены; право собственности ФИО2 на него не зарегистрировано. 

Несмотря на это, в предмет договора купли-продажи земельного участка были включены объекты, поименованные как: постройки, строения, недостроенное здание. При этом какие-либо характеристики, позволяющие индивидуализировать данные объекты в договоре отсутствуют. Учитывая, что индивидуализирующие признаки объекта недвижимости являются существенными для договора купли-продажи, отсутствие указания таких признаков в договоре, в совокупности с отсутствием доказательств существования каких-либо объектов недвижимости, расположенных на данном участке, именно в качестве объектов гражданских прав, не позволяют считать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенным в части приобретения какого-либо иного имущества, кроме земельного участка с кадастровым номером №.

Из выписки из ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировал переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1100 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 59).

ДД.ММ.ГГГГ истцом при установлении в натуре границ земельного участка с кадастровым номером № было установлено, что на земельном участке, расположен «объект» площадью застройки 133 кв.м., который выходит за его пределы на 99 кв.м., а также за границы разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 38-40).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Пункт 1 статьи 166 ГК РФ определяет, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

При этом существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом предоставлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований истец ссылается на то, что заблуждался относительно качеств предмета сделки, поскольку не знал и не мог знать, что недостроенное здание расположено не только на приобретаемом земельном участке, но и на соседнем, ему не принадлежащем, названное не позволяет истцу использовать земельный участок по его назначению. В связи с чем, он обратился в суд с иском об оспаривании договора как заключенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета на основании статьи 178 ГК РФ и о применении последствий недействительности сделки.

Между тем, каких либо доказательств заключения договора под влиянием заблуждения, обмана истцом не представлено.

Так, судом установлено и сторонами не оспаривается, что истец на момент приобретения участка был осведомлен о том, что демонстрируемый ему объект (фундамент) на кадастровый учет не поставлен; площадь и основные характеристики, степень готовности объекта незавершенного строительства (в процентах) не определены; право собственности ФИО2 на него не зарегистрировано, то есть данное имущество в качестве объекта гражданских прав не существует, однако указанные обстоятельства не имели никакого значения для ФИО1, не вызывали его озабоченности относительно возможных правовых последствий такой сделки в случае ее заключения.

Доводы о заблуждении относительно границ участка суд находит также несостоятельными.

Из материалов кадастрового дела и дела правоустанавливающих документов следует, что межевание участка с кадастровым номером №, с вынесом границ на местности осуществлено ДД.ММ.ГГГГ, участок поставлен на кадастровый учет.

Отсутствие визуально определяемых границ участка (забора, иных ориентиров) на момент осмотра участка, не лишало ответчика возможности узнать о расположении участка, его фактических границах на местности, в том числе, посредством привлечения кадастрового инженера либо обязании контрагента представить такую информацию до заключения сделки. Доказательств обратного по делу не представлено.

Указанное означает, что при заключении спорного договора истец не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

Доказательств того, что приобретенный участок не может быть использован истцом по его назначению – для индивидуального жилищного строительства в силу объективных причин, по делу также не представлено.

Таким образом, основания для признания сделки недействительной именно на основании п. 1 ст. 178 ГК РФ, как сделки совершенной под влиянием заблуждения, по делу не найдены, в связи с чем, иск ФИО1 подлежит отклонению.

Названное не лишает истца обратиться за защитой своих прав, избрав иной способ судебной защиты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки– отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления 21.02.2025 года мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Рудничный районный суд г. Кемерово.

Председательствующий: