Дело № 2-3031/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2019 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Мироновой Т.В.

при секретаре Николаевой К.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании с ФИО2 задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку от 07.06.2013г. в размере 3 337 693,03 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату исполнения решения суда, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.06.2018г. по 25.02.2019г. в размере 11 182 837,39 руб., обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС с К№ и жилой дом, назначение: жилое, №-этажный (подземных этажей-№), общей площадью 704,8 кв.м, инв.№, лит.А,А1,А2,А3,А4,а, по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов.

Свои требования обосновывает тем, что на основании договора купли-продажи истцу принадлежал на праве собственности земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС, с К№ и находящийся на нем жилой дом, назначение: жилое, №этажный (подземных этажей-№), общей площадью 704,8 кв.м, инв.№, лит.А,А1,А2,А3,А4,а, по адресу: АДРЕС Указанное имущество является предметом залога по кредитному договору в пользу ООО КБ «Банк Торгового Финансирования». 07.06.2013г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку, в соответствии с которым истец обязался передать в собственность ответчика вышеуказанное недвижимое имущество. Стоимость жилого дома по договору составляет 2 100 000 долларов США, что в рублях по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора составило 67 490 850 руб., стоимость земельного участка – 900 000 долларов США, что в рублях по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора составило 28 924 650 руб. Общая стоимость продаваемого имущества – 3 000 000 долларов США, что в рублях по курсу ЦБ РФ составляло 96 415 500 руб. Стороны в договоре согласовали, что эквивалент общей стоимости имущества, равно как и стоимость объектов в отдельности, может изменяться в связи с колебанием курса ЦБ РФ доллара к рублю. Договором установлено, что все недвижимое имущество продается с оплатой в рассрочку. Рассрочка предоставляется на срок, не превышающий три календарных года со дня заключения договора, а именно с 07.06.2013г. по 06.06.2016г. Если ответчик не выплатит истцу в течение срока предоставления рассрочки общую стоимость имущества, то стороны договора устанавливают следующее: стоимость жилого дома устанавливается в размере 2 500 000 долларов США, что в рублях по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора составило 80 346 250 руб., а стоимость земельного участка – 1 000 000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора – 32 138 500 руб. Общая стоимость имущества исходя из условий повышения стоимости каждого – 3 500 000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора составило 112 484 750 руб. В случае повышения стоимости имущества, рассрочка по оплате общей стоимости имущества, предоставленная ответчику, продлевается на срок два календарных года с даты окончания первоначального срока, на который была предоставлена рассрочка, а именно с 07.06.2016г. до 06.06.2018г. Договором стороны установили, что с момента передачи имущества ответчику по передаточному акту и до его полной оплаты, такое имущество признается находящимся в залоге у истца для обеспечения исполнения обязательства. Истец, ссылаясь на то, что ответчиком до настоящего времени обязательства по оплате выполнены не полном объеме, просит удовлетворить его требования.

В процессе рассмотрения дела третьим лицом АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» заявлено самостоятельное исковое требование к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС, с К№ и жилой дом, общей площадью 704,8 кв.м, К№.

Свои требования обосновывает тем, что 22.02.2013г. между Банком и ФИО1 был заключен договор №, согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 45 000 000 руб. Срок действия кредитного договора до 05.06.2020г. 22.02.2013г. Между Банком и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС, с К№ и жилой дом, общей площадью 704,8 кв.м, К№. Стоимость земельного участка и жилого дома на дату заключения договора составила 80 000 000 руб. Оплата денежной суммы в размере 45 000 000 руб. осуществлялась за счет кредитных средств, предоставляемых ФИО1 по кредитному договору № 27.02.2013г. была зарегистрирована ипотека в силу закона на спорные объекты недвижимости. Решением Арбитражного суда г. Москвы АО КБ «БТФ» признан банкротом. Ссылаясь на то, что земельный участок и жилой дом находятся в залоге у банка и в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество, Банк просил требования удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил представителя ФИО3, которая требования поддержала, просила удовлетворить, установив начальную продажную цену заложенного имущества согласно заключению судебной экспертизы. Против удовлетворения требований АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» не возражала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО4, которая сумму долга не оспаривала, пояснив, что спорная недвижимость является единственным местом жительства ФИО2. В случае удовлетворения исковых требований просила предоставить отсрочку исполнения решения на один год.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.

Суд, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (п. 1 ст. 485 ГК РФ).

Статьей 486 ГК РФ закреплено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, 07.06.2013г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с оплатой в рассрочку, зарегистрированный в установленном порядке в Управлении Росреестра по Московской области 18.06.2013 года, в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, №-этажный (подземных этажей-№), общей площадью 704,8 кв.м, инв.№, лит.А,А1,А2,А3,А4,а, по адресу: АДРЕС земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС с К№.

Общая стоимость имущества составляет 3 000 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора составляло 96 415 500 руб. Рублевый эквивалент общей стоимости имущества, равно как и стоимость объектов в отдельности, может изменяться в связи с колебанием курса ЦБ РФ доллара к рублю (п.2.1 договора).

Имущество продается с оплатой в рассрочку, по графику согласно условиям договора. Рассрочка по оплате общей стоимости имущества предоставляется на срок не превышающий три года (календарных) со дня заключения договора, а именно с 07.06.2013г. до 06.06.2016г. (п.2.2 договора).

В соответствии с п.2.3 договора в случае если покупатель не выплатит продавцу в течение срока предоставления рассрочки общую стоимость имущества, то стороны по взаимному согласию устанавливают следующее: стоимость жилого дома повышается и составляет 2 500 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора составляло 80 346 250 руб. Стоимость земельного участка повышается и составляет 1 000 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора составляло 32 138 500 руб. Общая стоимость имущества составляет 3 500 000 долларов США, что в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день заключения договора составляло 112 484 750 руб.

Общий срок рассрочки по оплате общей стоимости имущества не может превышать пять лет (календарных) с даты заключения договора, а именно с 07.06.2013г. до 06.06.2018г. (п.2.4 договора).

Однако обязательства по оплате приобретенного товара ответчиком не были исполнены в полном объеме.

Согласно представленного истцом расчета, сумма долга составляет 337 693,03 долларов США.

Решением Одинцовского городского суда МО от 29.10.2018 года в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, возврате имущества было отказано.

В соответствии с п.1, п. 2 ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Представленный истцом расчет суммы долга ответчиком не оспорен, доказательств обратному суду не представлено, в связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в заявленном размере в полном объеме.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено ГК РФ или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства по договору купли-продажи от 07.06.2013г., в связи с чем, истцом за период с 07.06.2018г. по 25.02.2019г. заявлены к взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 11 182 837,39 руб.

Представленный истцом расчет процентов ответчиком не оспорен, доказательств исполнения обязательства в срок, ответчиком не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу о законности и обоснованности представленного истцом расчета, считает возможным положить его в основу решения и взыскать с ФИО2 проценты в заявленном размере.

С момента передачи имущества покупателю по передаточному акту и до его полной оплаты, имущество, земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС с К№ с жилым домом общей площадью 704,8 кв.м., инв.№ лит.А,А1,А2,А3,А4,а в силу ст.ст.488 и 489 ГК РФ, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате общей стоимости имущества (п.7.1 договора).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", - суд должен установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Судом установлено, что с момента передачи имущества покупателю по передаточному акту и до его полной оплаты, имущество - жилой дом, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей-1), общей площадью 704,8 кв.м, инв.№, лит.А,А1,А2,А3,А4,а, по адресу: АДРЕС земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС, с К№ признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате общей стоимости имущества (п.7.1. договора купли-продажи от 07.06.2013г.).

По ходатайству представителя ответчика на основании определения суда от 28.06.2019г. по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №, составленному экспертом ООО «КЭТРО», рыночная стоимость земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, с К№ с жилым домом общей площадью 704,8 кв.м., инв.№ лит.А,А1,А2,А3,А4,а составляет 102 579 000 руб.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, т.к. экспертиза проведена в установленном порядке на основании определения суда, выполнена компетентным лицом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу согласно ст. 307 УК РФ. Выводы эксперта являются ясными и понятными. При этом доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ответчиком не представлено.

Учитывая, что судом установлен факт ненадлежащего исполнения ФИО2 обеспеченного залогом обязательства, допущенное ответчиком нарушение обязательства значительно, суд приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество – земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, с К№ с жилым домом общей площадью 704,8 кв.м., инв.№ лит.А,А1,А2,А3,А4,а путем реализации с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 80% от суммы, определенной экспертом, что составляет 82 063 200 руб.

Из материалов дела видно, что 22.02.2013г. между КБ «Банк Торгового Финансирования» и ФИО1 был заключен кредитный договор № на предоставление кредита в сумме 45 000 000 руб. на приобретение жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, была оформлена ипотека в силу закона (дата государственной регистрации 27.02.2013г.) в пользу кредитора АО КБ «Банк Торгового Финансирования», что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где указано, что АО КБ «Банк Торгового Финансирования» является предшествующим залогодержателем объекта.

Однако, 07.06.2013г. земельный участок и жилой дом были предоставлены в последующую ипотеку с согласия Банка в качестве обеспечения исполнений покупателем его обязанности по оплате общей стоимости имущества перед ФИО1

В соответствии со ст. 342 п. 1 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В соответствии со ст. 43 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Тот залогодержатель, который внес запись о залоге в реестр, имеет преимущество перед залогодержателями, о залогах которых нет записи в реестре или записи о залогах которых внесены позднее.

Соблюдение прав первоначального кредитора обеспечивается также применением п. 1 ст. 46 ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в соответствии с которым требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

Таким образом, поскольку АО «Коммерческий банк торгового финансирования» является залогодержателем имущества в соответствии с зарегистрированным 27.02.2013 года договором залога от 22.02.2013 года, то имеет преимущество получить удовлетворение при реализации заложенного имущества - земельного участка для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС с К№ с жилым домом общей площадью 704,8 кв.м., инв.№ лит.А,А1,А2,А3,А4,а, как первоначальный кредитор и предшествующий залогодержатель из стоимости предмета залога.

Доводы ответчика о том, что жилой дом является для нее и ее семьи единственным жильем, суд находит несостоятельными, поскольку запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Заявление ответчика о предоставлении отсрочки реализации имущества суд также отклоняет по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсрочка реализации заложенного имущества возможна при наличии уважительных причин на срок до одного года.

Целью предоставления отсрочки исполнения решения суда, в том числе по реализации заложенного имущества, является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Кроме того, предоставление отсрочки реализации заложенного имущества в порядке п. 3 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является правом суда, в случае представления залогодателем доказательств, что предоставление отсрочки приведет к наиболее эффективной защите интересов как залогодателя, так и залогодержателя.

Вместе с тем, стороной ответчика не представлено каких-либо доказательств и не указано на обстоятельства, которые в случае предоставления отсрочки исполнения решения суда позволили бы ему по истечении отведенного срока погасить имеющуюся задолженность.

Частью 1 ст.98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 60000 руб., третьим лицом 6000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

В материалы дела представлено ходатайство экспертного учреждения ООО «КЭТРО» о взыскании расходов за производство экспертизы в сумме 51340 руб.

В материалы дела ответчиком доказательств оплаты стоимости экспертизы или ее части не представлено.

Учитывая, что требования истца удовлетворены, суд полагает расходы за проведение экспертизы надлежит взыскать с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1, АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» – удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2013 года в размере 3 337 693,03 долларов США по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 182 837,39 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1480 кв.м, по адресу: АДРЕС с К№ и жилой дом, назначение: жилое, №-этажный (подземных этажей-№), общей площадью 704,8 кв.м, инв.№, лит.А,А1,А2,А3,А4,а, по адресу: АДРЕС путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 80 063 200 рублей, направив денежные средства в первую очередь – на погашение требований АО «Коммерческий банк торгового финансирования» (предшествующего залогодержателя) по договору от 22.02.2013 года, во вторую очередь – на погашение требований ФИО1 (последующего залогодержателя).

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Коммерческий банк торгового финансирования» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «КЭТРО» расходы за производство судебной экспертизы в размере 51340 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.В. Миронова