Дело № 2-1358/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 ноября 2024 года г. Елизово, Камчатского края

Елизовский районный суд Камчатского края в составе председательствующего судьи Анофриковой С.Н., при секретаре Титовой М.М., рассмотрев с участием представителя Елизовского городского прокурора Панчук О.В., представителя ответчика ФИО1, в открытом судебном заседании гражданское дело по иску заместителя Елизовского городского прокурора в интересах Елизовского городского поселения и неопределенного круга лиц к Жилищно-строительному кооперативу «На улице Песчаной» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применение последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель Елизовского городского прокурора (далее по тексту Прокурор) обратился в суд в интересах муниципального образования Елизовского городского поселения с исковым заявлением к Жилищно-Строительном кооперативу «На улице Песчаной», с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и Жилищно-Строительным кооперативом «На улице Песчаной» (далее по тексту ЖСК «На улице Песчаной») недействительным, применить последствия недействительности сделки: обязать ЖСК «На улице Песчаной» возвратить Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1877 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): 

<

адрес>, Елизовское городское поселение, улица Песчаная в первоначальном состоянии в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, взыскать с Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения в пользу ЖСК «На улице Песчаной» 384 981,44 руб. по договору купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ №, признать отсутствующим право собственности ЖСК «На улице Песчаной» на земельный участок с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 231). 

В обоснование заявленных требований прокурор ссылается на то, что Елизовской городской прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства на территории Елизовского городского поселения, которой установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ТСЖ «На улице Песчаной» заключен договор аренды, находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и ТСЖ «На улице Песчаной» на основании ст. 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи (купчая) № вышеуказанного земельного участка. Приобретение земельного участка осуществлено без проведения торгов в связи возведением ответчиком на нем сооружения, которое зарегистрировано на основании заявления ответчика в ЕГРН в качестве объекта индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №. ДД.ММ.ГГГГ Елизовской городской прокуратурой проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и инспектора по государственному контролю (надзору) Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края, в ходе которой установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, зарегистрированный в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, таковым фактически не является. Апелляционным определением Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ признано отсутствующим зарегистрированное право собственности Жилищно-строительного кооператива «На улице Песчаной» на объект недвижимости с кадастровым номером №, возложена обязанность исключить объект из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности Жилищно-строительного кооператива «На улице Песчаной» и об объекте недвижимости с кадастровым номером №. Поскольку предусмотренные законом основания для заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствовали, так же как и основания для регистрации права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером № прокурор обратился в суд с данным иском. 

В судебном заседании представитель процессуального истца Елизовского городского прокурора Панчук О.В. на заявленных требованиях настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ТСЖ «На улице Песчаной» ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в возражениях (т. 2 л.д. 5-8).

Третье лицо кадастровый инженер ФИО2 в судебном заседании полагала, что требования удовлетворению не подлежат. 

Представители истца Управления архитектуры и градостроительства администрации Елизовского городского поселения и Администрации Елизовского городского поселения в судебном заседании не участвовали, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Ответчик Управление имущественных отношений Администрации ЕГП в судебное заседание представителя не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Камчатскому краю в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Арендодатель) и Жилищно-строительным кооперативом «На улице Песчаной» (Арендатор) заключен договор аренды № находящегося в государственной неразграниченной собственности земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1877 кв. метра, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 45-49).

С ДД.ММ.ГГГГ ответчик является собственником объекта недвижимости – жилого дома с кадастровым номером №, площадью 34,2 кв. метра, назначение объекта - жилое, наименование – индивидуальный жилой дом, количество этажей (в том числе подземных) - 1, год завершения строительства 2021, расположенного по адресу: Елизовский муниципальный район 

<

адрес>. Объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 15-17).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения и Жилищно-строительным кооперативом «На улице Песчаной» в лице председателя правления ФИО5 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 78).

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения (Продавец) и ЖСК «На улице Песчаной» (Покупатель) заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка № с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимого имущества - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером № (л.д. 52-53).

По условиям оспариваемого договора купли-продажи продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером №. Право собственности ЖСК «На 

<

адрес>» на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Камчатскому краю.

ДД.ММ.ГГГГ Елизовской городской прокуратурой проведена выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства с привлечением специалистов Управления Росреестра по Камчатскому краю и Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края, по результатам которой составлен акт с приложением фототаблиц, в котором указано, что объект недвижимости с кадастровым номером № (объект 2), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, представляет из себя конструкцию, состоящую из металлического каркаса, опирающегося на металлические опоры, углубленные в грунт, и обшитого древесно-стружечной плитой (далее-ДСП) в один слой, сверху металлического каркаса выполнено двухскатное покрытие из листов ДСП по деревянным балкам, у объекта отсутствуют: перекрытие на отм. 0.000, пол, заполнение оконных и дверных проемов внутренние инженерные коммуникации, что не соответствует требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства. Объект не подключен к наружным инженерным коммуникациям (водопроводу, водоотведению, отоплению, электрическим сетям). К объекту имеется свободный доступ, территория земельного участка не имеет ограждения (том 1 л.д. 55-56). 

При рассмотрении гражданского дела № определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза, объектом исследования, в том числе, являлся земельный участок с кадастровым номером №, на разрешение экспертов был поставлен вопрос №, являлся ли на ДД.ММ.ГГГГ спорный объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объектом капитального строительства, объектом недвижимого имущества, индивидуальным жилым домом или его частью, объектом незавершенного строительства.

По заключению эксперта ООО «КамчатЭксперт» от ДД.ММ.ГГГГ № объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ не являлся объектом капитального строительства, объектом недвижимого имущества, индивидуальным жилым домом или его частью, объектом незавершенного строительства (том 1 л.д. 165-191).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда зарегистрированное право собственности ЖСК «На улице Песчаной» в том числе на объект недвижимости с кадастровым номером № признано отсутствующим, из Единого государственного реестра недвижимости исключена запись о праве собственности ЖСК «На улице Песчаной» в том числе на объект недвижимости с кадастровым номером №. Данным судебным актом, вступившим в законную силу, установлено, что спорный объект по состоянию на момент регистрации ответчиком права собственности не являлся объектом недвижимого имущества (том 1 л.д. 208).

Указанные обстоятельства на основании части второй статьи 61 ГПК РФ судом приняты в качестве имеющих преюдициальное значение для настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Прокурор, обращаясь с иском в суд, ссылается на то, что ответчик зарегистрировал право собственности на объект с кадастровым номером № как на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, который фактически не являлся объектом капитального строения, что исключало для ответчика возможность приобретения арендованного земельного участка в упрощенном порядке без проведения торгов, поскольку гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения. 

Ответчиком ЖСК «На улице Песчаной» в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено суду бесспорных доказательств, подтверждающих наличие возведенных на испрашиваемых земельных участках капитальных объектов недвижимости, возведенных с соблюдением действующего законодательства. Представленный суду договор подряда заключенный с ООО «Камстрой-М» ДД.ММ.ГГГГ по которому подрядчик обязался выполнить работы по сносу объектов недвижимости, в том числе жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес> не опровергает обстоятельств, установленных прокурором при проведении проверки ДД.ММ.ГГГГ и отраженных в акте проверки, а также обстоятельств установленных апелляционным определением Камчатского краевого суда по делу № (том 2 л.д. 76-81). 

Доводы ответчика о том, что акт проверки, представленный прокурором, не соответствует требованиям ст. 55 ГПК РФ, поскольку порядок проведения проверки, предусмотренный ст. 21-22 Федерального закона о прокуратуре РФ не соблюден не подтверждаются материалами дела, поскольку акт представленный прокурором по результатам проведенной проверки соответствует требованиям действующего законодательства, составлен помощником Елизовского городского прокурора в пределах своих полномочий с привлечением специалистов.

Доводы ответчика о том, что каркасно-щитовой дом построен на свайном фундаменте, что не противоречит требованиям Градостроительного кодекса РФ, также не может являться основанием к отказу в иске, поскольку апелляционным определением Камчатского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено отсутствие объекта недвижимости с кадастровым номером № и сведения о нем исключены из Единого государственного реестра недвижимости.

По смыслу вышеприведенных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

При этом выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 10, 166 - 168 ГК РФ, статей 1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд приходит к выводу, что ответчик ЖСК «На улице Песчаной» зарегистрировал право собственности на объекты с кадастровым номером № как на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом, который не является таковым, что исключало для ответчика возможность приобретения спорного арендованного земельного участка в упрощенном порядке без проведения торгов, поскольку гражданин, владеющий земельным участком с видом разрешенного использования для ИЖС на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания возведения основного строения, в данном случае - оконченного строительством индивидуального жилого дома; ответчик, возведя объекты, не отвечающие требованиям, предъявляемым к объекту капитального и индивидуального жилищного строительства, не имеющий прочной связи с фундаментом, инженерных конструкций, не пригодный для постоянного проживания людей, имел целью выкуп земельного участка с кадастровым номером № по заниженной цене, данные действия нельзя признать добросовестными, поскольку указанными действиями ответчика ЖСК «На улице Песчаной» нарушаются права граждан на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, право муниципального образования на продажу земельных участков на торгах по цене, не ниже кадастровой, право муниципального образования на получение арендных платежей.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанный с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как нарушающая требования статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и публичные интересы, а также права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, поскольку договор заключен с лицом, которое не имело права на приобретение в собственность в упрощенном порядке без торгов земельного участка ввиду отсутствия на нем жилого дома, отвечающего признакам основного объекта недвижимости на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи, что является основанием для удовлетворения заявленных прокурором исковых требований в части признания договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и Жилищно-строительным кооперативом «На улице Песчаной» недействительным и применений последствий недействительности сделки.

Требование о признании отсутствующим права собственности ЖСК «На улице Песчаной» на земельный участок с кадастровым номером № также подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между Управлением имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения и Жилищно-строительным кооперативом «На улице Песчаной» (ИНН №) недействительным.

Применить последствия недействительности сделки обязав Жилищно-строительный кооператив «На 

<

адрес>» вернуть Управлению имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения земельный участок с кадастровым номером № площадью 1877 кв. метра, расположенный по адресу: 

<

адрес> в первоначальном состоянии в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения в пользу Жилищно-строительного кооператива «На улице Песчаной» (ИНН №) денежные средства в сумме 384981,44 руб., оплаченные по договору купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ

Признать отсутствующим право собственности Жилищно-строительного кооператива «На улице Песчаной» (ИНН №) на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ЖСК «На улице Песчаной» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7049,81 руб.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме – 21 ноября 2024 г.

Председательствующий (судья) С.Н.Анофрикова