Дело №2-148/2020

43RS0001-01-2019-009658-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Киров 20 января 2020 года 

Ленинский районный суд г.Кирова в составе председательствующего судьи Куликовой Л.Н., при секретаре Михеевой Е.С., 

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО5 к ФИО6 о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО6 о взыскании задолженности и обращения взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указала, что {Дата изъята} между ИП ФИО4 - ФИО5 (продавец) и ФИО6.(покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: 1) здание предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}; 2) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}; 3) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}; а вместе недвижимое имущество - Объект. Право собственности на Объект зарегистрировано за ответчиком. Общая стоимость Объекта составила 9 175 000 руб., которая согласно п.2 Договора должна быть уплачена следующим образом: 1 600 000 руб. Покупатель оплатил до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 7 575 000 руб. - в срок до июня 2018 года равными платежами по 400 000 руб., начиная с {Дата изъята} по {Дата изъята}; сумму в размере 4 775 000 руб. - до {Дата изъята}. В связи с рассрочкой оплаты недвижимого имущества одновременно зарегистрирован залог (ипотека) недвижимого имущества в силу закона. Согласно договору ФИО6 оплатил недвижимое имущество в следующем размере: {Дата изъята} – 150 000 руб., {Дата изъята} – 900 000 руб.; {Дата изъята} – 200 000 руб., {Дата изъята} - 500 000 руб.; {Дата изъята} - 950 000 руб., {Дата изъята} - 1 050 000 руб., а всего 5 350 000 руб. из 9 175 000 руб. Остаток долга на момент подачи иска составляет 3 825 000 руб. В соответствии с п.14 Договора, в случае несвоевременной уплаты цены Объекта покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства по денежным расчетам с Продавцом, но не более 2-х месяцев, с окончательной датой расчета по настоящему договору - {Дата изъята}, по истечении указанного срока настоящий договор подлежит прекращению. {Дата изъята} истец и ответчик подписали дополнительное соглашение к Договору, которым предусмотрели вместо прекращения Договора и возврата Объекта (в случае несвоевременной уплаты долга), взыскание долга, штрафных санкций и обращение взыскания на заложенное имущество. Согласно п.3 Договора стороны определили, что до момента полного расчета недвижимое имущество считается находящимся у Продавца в залоге в силу закона. Условия договора нарушались ответчиком неоднократно, с момента передачи недвижимого имущества в его собственность. В настоящее время просрочка по оплате недвижимого имущества составила более года. Пени за просрочку исполнения обязательства по уплате долга составили 3 596 875 руб. На основании изложенного: просит взыскать с ответчика в пользу истца сумму основного долга в размере 3 825 000 руб., пени в размере 3 596 875 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 60 334,38 руб., обратить взыскание на заложенное имущество: 1) здание предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}; 2) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}; 3) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, путем продажи с публичных торгов.

Истец ИП ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила.

В судебном заседании представитель истца - ФИО2 уточнил заявленные требования. С учетом оплаты ответчиком задолженности в размере 3 825 000 руб., просит взыскать с ответчика в пользу истца: пени за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 3 596 875 руб., проценты в размере 741 871 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 60 334,38 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество: 1) здание предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}; 2) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}; 3) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость: 1) на здание предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}, в размере 15 408 120 руб.; 2) на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, в размере 920 891 руб.; 3) на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, в размере 2 013 989 руб., как на единый объект недвижимости - в размере 18 343 000 руб. При этом истец не возражает, если суд обратит взыскание на заложенное имущество, за исключением земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, в размере 2 013 989 руб.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1 исковые требования, с учетом уточнений, поддержал, на их удовлетворении настаивал.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, представил возражения на исковое заявление. Считает, что срок исполнения обязательств ответчика по оплате был изменён дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} - на {Дата изъята}. В этой связи неустойка должна быть исчислена с {Дата изъята}. С учётом того, что истцом рассчитаны пени по {Дата изъята}, пени составят 11 475,00 руб. Ответчик просит снизить размер заявленной истцом неустойки по ст.333 ГК РФ. Касательно требования истца о взыскании процентов, считает, что договором купли-продажи недвижимого имущества {Дата изъята} предусмотрен один вид финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, а именно уплата пени, уплата процентов, порядок их начисления и уплаты не предусмотрен соглашением сторон. На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами пункта 4 статьи 395 ГК РФ считает, что требование истца о взыскании процентов не подлежит удовлетворению.

Представитель ответчика – ФИО3 поддержала позицию, изложенную в возражениях на исковое заявление, просит снизить размер неустойки по ст.333 ГК РФ, поскольку заявленная истцом неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Кировской области, в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица – ООО «Камелот» в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

С учетом мнения представителей истца, представителя ответчика, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что {Дата изъята} между ИП ФИО4 - ФИО5 (продавец) и ФИО6.(покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: 1) здание предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенное по адресу: {Адрес изъят}; 2) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, общей площадью 1000 кв.м.; 3) земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, общей площадью 2187 кв.м. Покупатель, в свою очередь, обязался произвести оплату за указанное недвижимое имущество в порядке, предусмотренном договором.

В соответствии с п.2 Договора общая стоимость недвижимого имущества составляет 9 175 000 руб., из которых 1 600 000 руб. покупатель оплатил в момент подписания договора. На оставшуюся сумму – 7 575 000 руб. продавец предоставил покупателю рассрочку платежа, со следующим графиком расчетов: по 400 000 руб. ежемесячно в период с декабря 2017 года по июнь 2018 года, не позднее 20 числа каждого месяца, и сумму в размере 4 775 000 руб. до {Дата изъята}. 

{Дата изъята} между ИП ФИО4 - ФИО5 (продавец) и ФИО6.(покупатель) было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений, данных сторонами в судебном заседании, в дополнительном соглашении к договору купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} допущена описка в сумме долга, которая в действительности составила 3 825 000 руб. Покупатель обязался уплатить остаток долга по договору в размере 3 825 000 руб. в срок до {Дата изъята}.

Согласно п.3 Договора от {Дата изъята} приобретаемое недвижимое имущество считается находящимся в залоге у продавца, в силу закона, до момента полного расчета по договору. 

Право собственности ответчика ФИО6 на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано Управлением Росреестра по Кировской области {Дата изъята}, а также {Дата изъята} произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Ответчиком были внесены следующие платежи за недвижимое имущество: {Дата изъята} – 150 000 руб., {Дата изъята} – 900 000 руб.; {Дата изъята} – 200 000 руб., {Дата изъята} - 500 000 руб.; {Дата изъята} - 950 000 руб., {Дата изъята} - 1 050 000 руб., {Дата изъята} – 700 000 руб., {Дата изъята} – 700 000 руб., {Дата изъята} – 280 000 руб., {Дата изъята} – 2 000 000 руб., {Дата изъята} – 20 000 руб., {Дата изъята} – 125 000 руб. Таким образом, оплата по договору произведена ответчиком в полном объеме, однако ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Статьей 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п.2 ст.489 ГК РФ).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (п.3 ст.489 ГК РФ).

Согласно п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п.4 ст.488 ГК РФ, в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Как следует из п.14 договора купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята}, в случае несвоевременной уплаты цены объекта, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства по денежным расчетам с продавцом, но не более 2-х месяцев, с окончательной датой расчета – {Дата изъята}, по истечении указанного срока договор подлежит прекращению. 

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ на сумму просроченной задолженности за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 741 871 руб. и неустойки за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 3 596 875 руб.

Согласно п.1 ст.395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. 

Согласно правовой позиции, содержащейся в п.42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого п.1 ст.394 ГК РФ, то положения п.1 ст.395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст.395 ГК РФ (п.4 ст.395 ГК РФ).

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика одновременно процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ и неустойки, предусмотренной договором.

Вместе с тем, требования истца о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства являются обоснованными. Истцом начислена к взысканию с ответчика неустойка за период с {Дата изъята} по {Дата изъята} в размере 3 596 875 руб. Данный расчет суд признает неверным. 

Учитывая положения п.14 договора купли-продажи недвижимого имущества от {Дата изъята} и п.1 дополнительного соглашения к договору, с ответчика в пользу истца должна быть взыскана неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности 3 825 000 руб. за период с {Дата изъята} по {Дата изъята}, которая составляет 125 025 руб. 

Приходя к такому выводу, суд руководствуется следующим. 

Дополнительным соглашением от {Дата изъята} сторонами изменен порядок и срок исполнения обязательства. 

При этом, пункт 14 договора купли-продажи от {Дата изъята} дополнительным соглашением не отменялся, не изменялся, не излагался в новой редакции. Напротив, дополнительное соглашение отсылает именно к этому пункту в случае несвоевременной уплаты долга ответчиком. 

Из буквального толкования пункта 14 договора купли-продажи следует, что покупатель уплачивает продавцу предусмотренные договором пени не более 2 месяцев с окончательной даты расчета по договору, по истечении указанного срока договор подлежит прекращению. 

В соответствии с условиями дополнительного соглашения ответчик обязуется уплатить 3 825 000 руб. в срок до {Дата изъята}, в случае несвоевременной уплаты начисляются пени в соответствии с п.14 договора купли-продажи, при этом договор купли-продажи от {Дата изъята} не прекращается, а продавец имеет право взыскать с покупателя сумму долга, неустойку, проценты, иные штрафные санкции, обратить взыскание на заложенное имущество.

Таким образом, в силу системного толкования п.14 договора купли-продажи от {Дата изъята} и п.1 дополнительного соглашения от {Дата изъята}, следует, что просрочка исполнения обязательства началась с {Дата изъята} и закончилась {Дата изъята} (дата погашения суммы долга ответчиком). 

Следовательно, в соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, пени подлежат взысканию за период с {Дата изъята} по {Дата изъята}. 

Суд, исходя из сумм просрочки, периода просрочки, соотношения основного долга и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, оснований для снижения неустойки по ст.333 ГК РФ не усматривает и находит необходимым взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 125 025 руб. 

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (ст. 337 ГК РФ).

В силу пунктов 1-3 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В соответствии со ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.54.1 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно справке ООО «ФАС Консультант» от {Дата изъята} о стоимости имущества, общая стоимость объектов недвижимого имущества: 1) здания предприятия общественного питания (кафе) с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}; 2) земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}; 3) земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, по состоянию на {Дата изъята} составляет 9 175 000 руб.

Возражений по указанной оценке не поступило, представитель истца в судебном заседании согласился с указанной оценкой, правом на назначение по делу судебной экспертизы стороны не воспользовались.

Стоимость имущества, на которую истец просит обратить взыскание, составляет 9 175 000 руб., тогда как судом принято решение об удовлетворении исковых требований на сумму 125 025 руб., что свидетельствует о несоразмерности заявленных требований. Суд не может произвольно определить из массы заложенного имущества какое-то одно (соразмерно удовлетворяемым требованиям) и обратить на него взыскание.

Таким образом, требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1 322, 67 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 - ФИО5 пени в размере 125 025 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 322,67 руб. 

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24.01.2020.

Судья Куликова Л.Н.