Дело № 2-614/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «20» июня 2018 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т., 

при секретаре Попове К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3 о расторжении договора аренды нежилого торгового помещения, освобождении занимаемого торгового помещения, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 260 000 руб., неустойки в сумме 4 745 руб., почтовых расходов в размере 290 руб. 05 коп., расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 853 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указанно следующее. 

Она - ФИО2 является собственником нежилого торгового помещения №, общей площадью 21.1. кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 12.08.2015г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 

<

адрес> от 24.08.2015 года, а так же является собственником нежилого торгового помещения №, общей площадью 21.6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> а, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 

<

адрес> от 24.08.2015г. 

ДД.ММ.ГГГГ между ней (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор), заключен договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование нежилое помещение № общей площадью 44 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> а, а арендатор обязался использовать недвижимое имущество в строгом соответствии с его назначением.

Согласно п. 2.2.2 договора, арендатор обязан в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате в соответствии с условиями, указанными в настоящем договоре. 

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы определяется сторонами в сумме 130 000 руб.

В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором, равными частями ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца, путем выдачи денежных средств из кассы предпринимателя за минусом налога на доходы, либо внесением путем денежного перевода по указанному домашнему адресу арендодателя. 

В соответствии с п. 7.3 договора, настоящий договор может быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 5.1 настоящего договора, в случае грубого нарушения условий эксплуатации передаваемого недвижимого имущества, либо внесения арендной платы более чем за один месяц, путем направления другой стороне письменного извещения не позднее 10 ней о предполагаемой даты расторжения договора. 

В настоящее время арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, что является основанием для досрочного расторжения договора, а именно в результате нарушения арендатором п. 2.2.2 договора, принадлежащее ей нежилое помещение № и № расположенное по адресу: 

<

адрес>А, срочно нуждается в капитальном ремонте. 

Кроме того, в нарушение п.п. 2.2.4, 3.1, 3.2 договора, арендатором не внесена арендная плата за январь и февраль 2018 года, что так же является основанием для досрочного расторжения договора. 

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.1 договора, за просрочку арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от суммы договора за каждый день просрочки. 

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, сумма задолженности по арендной плате по договору составляет 130 000 руб., просрочка составляет 35 дней. Следовательно, за указанный период времени арендатор должен заплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 2 405 руб.

С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно, сумма задолженности по арендной плате по договору составляет 260 000 руб., просрочка составляет 19 дней. Следовательно, за указанный период арендатор должен заплатить арендодателю неустойку (пеню) в размере 2 470 руб. 

Итого, общий размер задолженности по арендной плате по договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 260 000 руб., общий размер неустойки по договору на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 745 руб. 

Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы здания, сооружения, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 

На основании статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в случаях, когда арендатор: с пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ДД.ММ.ГГГГ она заказной бандеролью отправила досудебную претензию ответчику с предложением в добровольном порядке урегулировать возникшие разногласия, с приложением к претензии уведомления о расторжении Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Акта обследования нежилого помещения, уведомления о капитальном ремонте, однако, полученный ею ответ не оставил иного варианта развития событий, кроме как обращение в суд с целью защиты своих прав.

На основании ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ: «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы».

Согласно разъяснению, содержащемуся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов, выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Перечень судебных издержек не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

До предъявления иска в суд ей необходимо было представить доказательства в подтверждение заявленных требований. В связи с собиранием доказательств она понесла расходы в сумме 290,05 руб. 05коп., за отправление претензии ответчику, а также расходы в сумме 5 853 руб. - госпошлина за подачу искового заявления в суд. Данные расходы были вынужденными, связанными с необходимостью реализации ее права на обращение в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

При подготовке к процессу по данному делу у нее возникли расходы по оплате услуг представителя - адвоката ФИО5 в размере 30 000 руб., что подтверждается договором на оказание квалифицированной юридической помощи и квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 28.02.2018г.

Просит суд, расторгнуть договор аренды нежилого торгового помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО3; обязать индивидуального предпринимателя ФИО3 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемые им принадлежащие ей нежилые торговые помещения № и № расположенные по адресу: 

<

адрес>, с составлением акта приема-передачи помещения; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в ее пользу задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 260 000 руб.; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в ее пользу неустойку за период: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 4 745 руб.; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в ее пользу почтовые расходы за отправление претензии ответчику в размере 290 руб. 05 коп.; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в ее пользу расходы по оплате услуг представителя - адвоката ФИО5 в размере 30 000 руб.; взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в ее пользу 5 853 руб. - сумму уплаченной госпошлины.

В судебном заседании истец ФИО2 доводы искового заявления поддержала, просила суд иск удовлетворить в полном объеме, на вопросы участников судебного разбирательства суду пояснила, что в конце декабря 2017 года ответчик стал торопить ее с подписанием договора аренды. Так как в тот период времени она болела, ответчик через ее сына передал ей проект договора, который готовили ФИО13, подписывая который она не обратила внимания на то, что в него внесен новый пункт о возможности почтового перевода денежных средств за арендную плату. Стоимость арендной платы составляет 130 000 рублей, эта же сумма была указана и в договоре. Она и ранее, в течение нескольких лет сдавала данное помещение ответчику. В 2017 году, ответчик без ее разрешения, сдал часть принадлежащего ей помещения в аренду другому человеку, который занимался торговлей шубами, взымал арендную плату за субаренду в размере 70 000 рублей, при этой ей передавал только 5000 рублей. В связи с этим обстоятельством, между ними произошел конфликт и она попросила ответчика освободить арендуемое помещение, но впоследствии ответчик извинился и продолжил арендовать принадлежащее ей помещение. Указанное нежилое помещение она сдавала ФИО3 с сентября 2015 года, стоимость арендной платы составила 5 000 рублей, так как ФИО13 просили дать время на «раскрутку» торговли. Таким образом, с сентября 2015 года по 2017 год включительно, стоимость аренды составляла по просьбе ответчика составляла 5 000 руб. С января 2018 года она повысила арендную плату до 130 000 рублей. ФИО3 подписал договор и передал для подписания ей. ДД.ММ.ГГГГ ответчик должен был внести арендную плату по договору, однако денежные средства ей не выплатили. В ходе телефонного разговора ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 пояснил, что магазин закрыт, а он находится за границей. За время аренды ФИО3 внешний вид помещения был существенным образом испорчен: европакеты на окнах пробиты гвоздями, сайдинг разрезан, в связи с чем, возникла необходимость проведения капитального ремонта. Также ответчик без ее ведома и разрешения, установил на внутренней арке помещения жалюзи, с внутренней части помещения на окнах установлены металлические решетки, изменено место расположения кондиционера - перенесен на потолок. В какой период времени были произведены действия по изменению внешнего вида помещения ей не известно. Действия ответчика существенно ухудшили состояние принадлежащего ей помещения. Представленный суду в оригинале договор аренды от 2018 года был заламинирован в связи с возможностью его повреждения ответчиком. 

Кроме того, в прениях ФИО2 пояснила, что претензий к арендатору по предыдущим договорам аренды она не имеет.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО6, в судебном заседании пояснил, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Согласно п. 1.2 договора «Недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, должно быть передано арендатору в течение трех ней с момента подписания настоящего договора, в следующем составе: Нежилое помещение № общей площадью 44 кв.м., в том числе 1 зал – торговая площадь 22 кв.м. и 2 зал – торговая площадь 19 кв.м., подсобное помещение площадью 3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> 

Площадь арендуемого недвижимого имущества указанная в п. 1.2 договора не соответствует площади указанной в правоустанавливающих документах истца на данное недвижимое имущество, кроме этого в договоре аренды не указано нежилое торговое помещение №, принадлежащее истцу и занимаемое ответчиком, следовательно, ответчик не законно занимает нежилое торговое помещение №, расположенное по адресу: 

<

адрес>А. 

В нарушение п.п. 2.2.4, 3.1, 3.2 договора, арендатором не внесена арендная плата за январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2018 года, что так же является основанием для досрочного расторжения договора. 

В материалах дела имеются светокопии квитанций, которые по мнению ответчика подтверждают отправление почтой арендной платы истцу. 

Данные светокопии квитанций не могут быть доказательством отправления арендной платы, так как они не читаемы и одно отправление от декабря 2017 года, а договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно заключения эксперта № от 09.06.2018г. первый лист договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с размером арендной платы 130 000 рублей отличается размером шрифта от остальных листов договоров аренды представленных на экспертизу.

Данное заключение эксперта не может быть принято судом в качестве доказательств изменения истцом первого листа договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с размером арендной платы 130 000 рублей по следующим основаниям:

Согласно материалам дела между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен спорный договор аренды.

Ответчик не добросовестно исполняет свои обязанности, а именно ранее по договорам аренды 2016, 2017 годов ответчик отдавал деньги истцу наличными, в связи с чем, проблемы с арендной платой отсутствовали. В конце декабря 2017 года истец с ответчиком договорились об увеличении арендной платы до 130 000 рублей, поскольку на других условиях истец заключать договор аренды с ответчиком не согласен.

Ответчик, не желая платить арендную плату в размере 130 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ отправил истцу по почте сумму в размере 5 000 рублей, при этом, без согласования с истцом внес в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ пункт, о том, что арендная плата может вноситься Арендатором путем денежного перевода по указанному домашнему адресу Арендодателя. Данный пункт в прошлых договорах аренды отсутствовал.

Считает, что ответчик понимая, что получив по почте 5 000 рублей истец может обратиться в суд, зная, что первый лист договора аренды сторонами никогда не подписывался, поменял размер шрифта на первом листе договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ подписал у истца и отдал один экземпляр истцу. Истец, не подозревая подвоха, зная, что у него на руках законный договор аренды на сумму 130 000 рублей обратился в суд.

По его мнению, ответчик изменил сумму указанную на первом листе его экземпляра договора со 130 000 рублей на 5 000 рублей, распечатал первый лист договора шрифтом идентичным со вторым листом договора, предоставил договор в суд и заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы зная, что в договоре истца листы отличаются размером шрифта.

В результате данных действий ответчик до настоящего времени в течении 6 месяцев продолжает использовать недвижимость принадлежащую истцу в коммерческих целях не оплачивая аренду, повредив недвижимое имущество препятствует в проведении капитального ремонта недвижимого имущества и сантехнического оборудования, чем причиняет материальный ущерб истцу.

В связи с изложенным, просит удовлетворить исковые требования истца в полном объеме.

Представитель ответчика на основании доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2, на вопросы участников судебного разбирательства пояснил, что в обоснование своих возражений пояснил, что основания для расторжения договора истцом надуманы и ничем не подтверждены. Истец не смог дать однозначный ответ, были ли допущены нарушения эксплуатации помещения в период действия настоящего договора аренды, либо они были опущены в период действия предыдущих трех договоров. Заявляя данные исковые требования, истец вводит суд в заблуждение, предоставив документ, в котором искажена действительность, все доводы изложенные истцом не соответствуют действительности. Стоимость арендной платы в размере 130 000 рублей за торговую площадь 44 кв.м. сверх завышена. Аналогичные помещения в г. Ессентуки, исходя из информации сайта «Авито» стоят не более 10 000-15 000 рублей за данную квадратуру. Установка рольставней, установка решеток, кондиционера и все последующие установки стеллажей были осуществлены в 2015 году осуществлены с разрешения истца, первичный договор аренды был заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. В период действия оспариваемого договора, в двадцатых числах января 2018 года истец отключила свет в помещении. Считает, что истец злоупотребляет своими правами, действует недобросовестно, в связи с чем, причиняет убытки ответчику. 

Представитель ответчика ИП ФИО3 - ФИО12 в судебном заседании пояснила, что все договоры аренды она всегда готовила на сама. Договоры и ранее распечатывались на двух листах, при этом подписывался только второй лист, не придавая этому значения. Договора аренды, в т.ч. за предыдущие годы подписывались сначала ее супругом, затем передавались ФИО2, которая их также подписывала. Оспариваемый договор аренды ФИО2 подписывала не в их присутствии, так как в тот момент она болела, был передан ей через сына. В договоре от 2018 года стоимость арендной платы составила как и в предыдущие годы 5 000 рублей. В оспариваемом договоре новый пункт о перечислении денежных средств безналичным переводом, был включен так как истец сказала, что ей так будет удобно. 

Ответчик ИП ФИО3, надлежаще уведомленный о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Суд, с учетом мнения участников судебного разбирательства, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. (непотребляемые вещи)

В силу ч. 1 ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат торговые помещения №, площадью 21.1 кв.м. и №, площадью 21.6 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № 

<

адрес> и № 

<

адрес>, выданными ДД.ММ.ГГГГ правлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор аренды, в соответствии с которым истец предоставила ответчику во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по вышеуказанному адресу, в следующем составе: нежилое помещение №, общей площадью 44 кв.м., в том числе 1 зал - торговая площадь 22 кв.м., и 2 –зал, торговая площадь 19 кв.м., подсобное помещение 3 кв.м.

В соответствии с п.3.1 представленного истцом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы определен сторонами в сумме 130 000 рублей в месяц. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО12 суду пояснила, что в оспариваемом договоре аренды стоимость арендной платы торгового помещения была определена сторонами не в 130 000 рублей, а в 5 000 руб. в месяц, в подтверждение чего представила суду оригинал своего экземпляра договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между теми же сторонами. 

Таким образом, на обозрение суда каждой из сторон представлены два подписанных договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ, идентичные по содержанию, за исключением сведений о размере арендной платы, отраженных на первом листе договора. (первый лист подписей не имеет) В договоре, представленном стороной истца размер ежемесячной арендной платы определен в 130 000 руб., в экземпляра договора, представленного стороной ответчика - в размере 5 000 руб. 

Судом, по ходатайству стороны ответчика, с целью всестороннего, полного и объективного разрешения возникшего спора, была назначена судебная техническая экспертиза по представленным экземплярам оригиналов договоров аренды, производство которой было поручено экспертам ООО КЭУ «ГарантЭксперт».

На разрешение эксперта были поставлены вопросы по поводу того, на одном ли печатном устройстве были распечатаны листы каждого из представленных сторонами экземпляров договоров аренды.

На данные вопросы эксперт ответить не смог по изложенным в исследовательской части заключения № от ДД.ММ.ГГГГ основаниям.

Вместе с тем, из выводов заключения эксперта следует, что проведенным исследованием установлено, что второй лист договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с размером арендной платы 130 000 руб. и оба листа Договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с размером арендной платы 5 000 руб., набирались в одном текстовом редакторе и одинаковым шрифтом. Первый лист договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с размером арендной платы в 130 000 руб. отличается размером шрифта от размера, которым выполнены другие листы экземпляров исследуемого договора. 

В соответствии с частями 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Сторонами ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы в рамках настоящего гражданского дела не заявлено, в связи с чем, суд, принимает указанное заключение эксперта, поскольку оно отвечает предъявляемым ст. 86 ГПК РФ требованиям, содержит мотивы, по которым эксперт пришел к выводам, изложенным в заключении. Более того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, квалификация эксперта у суда сомнений не вызывает. Выводы эксперта для суда являются понятными и убедительными.

Суд оценивает данное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу и, согласившись с ним, считает необходимым положить его в основу принятого решения.

Касаемо доводов стороны истца о том, что ответчик действовал недобросовестно, перечислив оплату в размере 5 000 рублей по договору аренды за январь 2018 год в декабре 2017 года, суд находит их несостоятельными, поскольку как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, договор аренды был заключен в конце декабря 2017 года. 

Кроме того, учитывая, что размер арендной платы по спорному договору, (исходя из принятого во внимание экземпляра договора, предоставленного стороной ответчика), на протяжении нескольких лет составлял 5 000 руб., действия ФИО3 по заблаговременному внесению арендной платы оцениваются судом с точки зрения добросовестности стороны по сделке, имеющей основания полагать, что договор на новый срок будет подписан арендодателем (истцом по делу), как направленные на недопущение просрочки уплаты арендной платы.

Такие действия ответчика не противоречат требования закона, условиям оспариваемого договора (п.3.2. договора предусмотрена обязанность арендатора внесение арендной платы не позднее 10го числа каждого месяца), отвечают обычаям делового оборота.

Стороной ответчика в ходе рассмотрения дела были предоставлены квитанции, согласно которым в спорный период времени, денежные средства во исполнение обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, были перечислены на имя ФИО2 путем почтового перевода. 

Указанное, также не противоречит требованиям закона, предусмотрено п.3.2 оспариваемого договора.

Истцу было известно о факте поступления денежных средств (арендной плата за январь 2018 года) на ее имя посредством почтового перевода, что также подтверждается пояснениями ее сына ФИО8, допрошенного в судебном заседании по ходатайству стороны истца. 

Факт отказа истца от получения данного денежного перевода в связи с несогласием с размером перечисленной арендной платы, не свидетельствует о неисполнении арендатором (ответчиком по делу) своих обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ в данной части, соответствующие доводы истца являются необоснованными.

В представленных суду ответчиком квитанциях о совершении в спорном периоде почтовых переводов арендной платы, отражены сведения о назначении платежа, данные отправителя и получателя, при этом ошибочное указание в одной из квитанций иного номера договора, вопреки доводам стороны истца, не свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором (ответчиком по делу) своих обязательств в соответствующей части, поскольку достоверно установлено, что в иных гражданско-правовых отношениях, нежели чем по спорному договору от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчик не состоят.

Оценивая представленные сторонами экземпляры договоров в совокупности с иными доказательствами по делу, суд принимает в качестве доказательства договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представленный стороной ответчика, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 5 000 руб., при этом полагает, что доводы истца о том, что с 2015 года размер арендной платы помещений, представленных ответчику, по просьбе последнего на протяжении нескольких лет (с 2015 года) составлял 5 000 руб., после чего был увеличен в 26 раз и составил 130 000 руб. в мес., не могут не вызывать сомнение. 

Учитывая установленные по делу обстоятельства, выводы заключения эксперта, согласно которым первый лист договора аренды (экземпляр истца) распечатан иным шрифтом, нежели чем остальные листа договоров (в т.ч. экземпляра договора аренды, представленного ответчиком) такая позиция истца по мнению суда обусловлена нежеланием продолжать с ответчиком арендные отношения, направлена на искусственное выискивание причин, свидетельствующих о существенном нарушении арендатором ФИО3 условий договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В рассматриваемом случае, судом в качестве доказательства принят экземпляр договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, представленный стороной ответчика, которым размер ежемесячной арендной платы определен в 5 000 руб.

По указанной причине, представленные сторонами сведения относительно среднерыночной стоимости арендной платы по аналогичным объектам коммерческой недвижимости, во внимание не принимаются. 

В отсутствие доказательств, свидетельствующих о невнесении арендной платы ответчиком, в т.ч. в истекшем периоде 2018 года, суд не усматривает правовых оснований для взыскания с последнего в пользу истца задолженности по аренде за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 260 000 руб., 

В связи с изложенным, не усматривает суд оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, являющегося производным от основного требования о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении которого отказано.

Обсуждая требования истца о расторжении договора аренды нежилого торгового помещения, суд исходит из следующего. 

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обосновывая соответствующие требования, истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора, а именно сдачу ФИО3 части арендуемого помещения в субаренду иному лицу, осуществляющему реализацию лечебных грязей, без согласия на то собственника помещений. 

Установлено, что положениями заключенного между сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, возможность передачи арендатором помещения/части помещения в субаренду, не предусмотрена. 

Вместе с тем, как установлено в ходе рассмотрения дела, следует из пояснений как самого истца, так и допрошенных по его ходатайству свидетелей ФИО8, ФИО10 и ФИО9, данные обстоятельства имели место на протяжении порядка двух месяцев, начиная с февраля 2017 года, т.е. не в рамках действия оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ, после чего отношения между ответчиком и субарендатором были прекращены. О данном факте нарушения условий, действующего на тот период времени договора от 2017 года, истцу было известно, при этом образовавшееся в связи с указанным обстоятельством недоразумение сторонами по договору было устранено. 

В части доводов истца о существенном ухудшении ответчиком состояния арендуемых помещений, суд полагает, что данное обстоятельство своего объективного подтверждения также не нашло, доказательств тому не представлено.

Напротив, стороной ответчика в дело представлены акты технического обследования состояния технических средств охраны объекта от 2015, 2016 и 2017 г.г., согласно которых уже по состоянию на 2015 год комиссионным обследованием установлено наличие на входных дверях и оконных проемах фасадов здания и тыльной стороны металлических роллставень, а с внутренней стороны металлических решеток.

Подтверждено указанное и показаниями допрошенного судом по ходатайству стороны истца свидетелем ФИО10, который показал, что решетки на окнах были установлены до ФИО3 - предыдущими арендаторами.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что при посещении им магазина в январе 2018 года, дыр в стенах арендуемого помещения не имелось. Каких-либо заметных ухудшений, нарушений условий эксплуатации и внешних повреждений он также не заметил.

Следует учесть, что из п.7.2. оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Арендатор удовлетворен качеством передаваемого имущества, при осмотре недостатков, о которых не сообщил Арендодатель, Арендатор не установил, стороны претензий друг к другу не имеют. 

В силу п.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с п.7.3 оспариваемого договора аренды, до истечения срока аренды договор может быть расторгнут лишь в случае грубого нарушения условий эксплуатации помещения арендатором, невнесения арендной платы более чем за один месяц, путем направления другой стороне письменного извещения в установленный договором срок. 

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд приходит к выводу о том, что приведенные истцом в обоснование заявленных требований обстоятельства неуплаты ответчиком арендной платы, существенного ухудшения состояния арендованного помещения по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду, как и то, что это ухудшение произошло в результате ненадлежащего использования помещения ответчиком, своего объективного подтверждения не нашли, доводы в этой части истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не доказаны.

Как указано выше, не представлено суду достаточных доказательств и того, что ответчик в период действия спорного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, пользовался арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора, в т.ч. предусмотренных п.7.3 договора. 

Не опровергают данные выводы суда, а в определенной степени и подтверждают, показания допрошенных по ходатайству истца свидетелей.

Так, допрошенный в судебном заседании сын истца - ФИО8 на вопросы участников судебного разбирательства пояснил, что договор на 2018 год был подписан в декабре 2017 года. Проект договора готовил ФИО13, передал его для подписания со своей подписью. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 пришла в магазин и передала договор ФИО13. Размер аренды по договору составил 130 000 руб. После того как ФИО13 забрал договор он перестал выходить на связь, а после того как они до него дозвонились, пояснил, что аренду перевел посредством почтового перевода. Прибыв на почту ФИО2 узнала, что на ее имя ФИО13 переведено 5 000 руб., отказалась получать их, при этом последний в ходе телефонного разговора, на ее вопросы по поводу размера арендной платы порекомендовал обратиться к адвокату. До этого, с 2015 года, размер арендной платы по просьбе ФИО13 составлял 5 000 руб. в месяц, в связи с необходимостью «раскрутки», а также заинтересованностью истца в долгосрочном сотрудничестве. В феврале 2017 года ФИО13, в нарушение условий договора, сдавал часть помещения на протяжении 2-3 месяцев в субаренду. Вследствие установления размеры аренды ФИО13 в 5 000 руб. ФИО2 на протяжении этого времени несла убытки, при этом была заинтересована в долгосрочном сотрудничестве, поскольку новые арендаторы через месяц уходят, арендуемые помещения пустуют. 

Свидетель ФИО10, являющийся охранником частного охранного предприятия пояснил, что охрану объектов ФИО2 он осуществляет с 2011 года. В феврале 2017 года ФИО3 сдал арендуемую площадь другим ребятам, которые торговали тамбуканской грязью. В начале 2018 года между ФИО2 и ФИО3 произошел конфликт из-за арендной платы, в связи с тем, что ФИО3 ее не оплатил. По обстоятельствам подписания договоров аренды за 2016-2018 года ему ничего неизвестно, при этом знает, что размер арендной платы за 1 кв.м. составляет порядка 3000 - 5000 руб., соответственно размер арендной платы сдаваемого ФИО3 помещения площадью 45 кв.м. должен составлять более 100 000 руб. В арендуемом ФИО13 помещении на окнах имелись решетки еще до появления ФИО3, при этом последний установил в нем охранную сигнализацию.

Свидетель ФИО9 в судебном заседании пояснил, что он также арендует у ФИО2 магазин площадью 19,5 кв.м., размер арендной платы составляет 75 000 руб., и оплата коммунальных услуг. Об обстоятельствах заключения договоров между ФИО2 и ФИО3 ему известно следующее. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в магазине в его присутствии передала договор ФИО3 Размер арендной платы по передаваемому договору составил по его мнению 130 000 руб., исходя из того, что именно он также хотел взять данное помещение в аренду, при этом размер на тот период составлял 130 000 руб. Также ему известно, что ФИО3 сдавал в субаренду арендуемое помещение под тамбуканские грязи, однако в какой период это было не помнит. Внутри магазина ФИО3 он впервые был в 2017 году, обратил внимание на установленные на окнах решетки. Был ли установлен ли кондиционер он не помнит, дыр в стенах не имелось. Каких либо заметных ухудшений, нарушения его эксплуатации, внешних повреждении не заметил. 

По мнению суда, является доказанным, не оспорено сторонами, что истец, несмотря на то, что ему было известно о фактах сдачи ответчиком части помещения в субаренду, о произведенных ответчиком изменениях в арендуемом помещении, изъявил желание продолжить с ним арендные отношения, заключив с ответчиком в конце 2017 года договор аренды спорного помещения на новый срок. 

Из пояснений истца, данных им в судебном заседании, а также п.7.3. оспариваемого договора, следует, что каких-либо претензий к ответчику по предыдущим договорам аренды, он не имеет. 

Оценивая показания свидетелей, суд полагает, что они не опровергают, а в большей степени подтверждают установленные судом обстоятельства.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В рассматриваемом случае, судом в качестве доказательства, подтверждающего доводы ответчика, принятый экземпляр представленного им договора от ДД.ММ.ГГГГ, при этом нарушений при его заключении сторонами, как и оснований для его расторжения по доводам искового заявления, не имеется.

Установленные в договоре условия обязательны для каждой из сторон, договор подписан сторонами, по форме и содержанию соответствует требованиям ст.ст. 432, 607 ГК РФ.

Из п.3.1. договора следует, что размер ежемесячной арендной платы определен в 5 000 руб., при этом условиями договора предусмотрена возможность перечисления арендной платы как посредством почтового перевода, так и ее внесение наличными.

Анализируя изложенное, принимая во внимание обстоятельства, установленные заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает, что пояснения указанных выше свидетелей, не являющихся сторонами по сделке, в части размера арендной платы в 130 000 руб., бесспорными доказательствами не являются, поскольку свидетелю ФИО10 о размере аренды было известно со слов, свидетель ФИО9 к такому выводу пришел исходя из размера арендной платы, установленной ему ФИО2 за аренду иного помещения, а свидетель ФИО8 (сын истца), является лицом, заинтересованным в исходе дела.

Кроме того, исходя из смысла положений п.1 ст. 162 ГК РФ, п.п.2 п.1 ст. 161 ГК РФ указанный истцом размер арендной платы не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. Представленное истцом письменное доказательство в виде своего экземпляра договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, во внимание судом не принято по указанным выше основаниям, при этом иных достоверных, достаточных доказательств, суду не представлено.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, проанализировав пояснения участвующих в деле лиц, а также показания свидетелей, суд находит не доказанным факт невнесения ответчиком арендной платы за указанные истцом периоды, а также неподтвержденным факт ухудшения ответчиком состояния арендуемого помещения в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований к удовлетворению требований истца о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО3, как и для возложения на ответчика обязанности освободить арендуемые им нежилые торговые помещения. 

Не свидетельствуют о наличии таких оснований и пояснения представителя истца о несоответствии арендуемой площади помещения площади, указанной в правоустанавливающих документах на данное недвижимое имущество, а также не указание в договоре аренды нежилого торгового помещения №, занимаемым ответчиком.

Так, из искового заявления следует, что ответчику по спорному договору в аренду переданы помещения, общей площадью 44 кв.м. 

Данный размер арендуемых площадей также подтвержден п.1 договора аренды, определяющим предмет договора, согласно которому в аренду передается помещение №, состоящее из нескольких помещений (зал-1, зал-2, подсобное помещение-3), общая площадь которых составляет 44 кв.м.

Из представленных в дело свидетельств о гос. регистрации права следует, что фактически площадь принадлежащего истцу торгового помещение № составляет 21,1. кв.м., а помещения №,6 кв.м. 

Вместе с тем, достоверно установлено, не оспорено сторонами, что ответчиком с 2015 года занимается одно и тоже арендуемое помещение - сдвоенный бутик, размер арендной платы за которое определен сторонами по своему усмотрению, отражен в подписанном им договоре. Иные гражданско-правовые отношения, нежели чем по арендуемому помещению, между истцом и ответчиком отсутствуют.

С учетом того, что требования истца удовлетворению не подлежат в полном объеме, не усматривает суд оснований и для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов, расходов по оплате услуг представителя в порядке ст.ст. 98, 100 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-196 ГПК РФ, суд, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить занимаемое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Ессентукский городской суд.

Судья: В.Т. Казанчев 

Мотивированное решение изготовлено «25» июня 2018 года.