Дело №2-1859/20 05 октября 2020 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малининой Н.А.,

при секретаре Сафоновой Г.В.,

с участием прокурора Зелинской А.С.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании утратившими право пользования, выселении, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи комнаты,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании утратившими право пользования, выселении.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан №62739 от 27 июня 2005 года (10/28 долей), договора купли-продажи недвижимости от 10 октября 2019 года (10/28 долей) является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. До настоящего времени истец не имеет возможности реализовать своё право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в связи с проживанием в комнате площадью 10 кв.м в принадлежащей ему двухкомнатной квартире, расположенной по вышеуказанному адресу, ответчиков.

29 ноября 2019 года истец обратился к ФИО2 с устным требованием покинуть помещение и вывезти принадлежащие ему вещи. Полученные истцом от ответчика заверения об освобождении помещения не были исполнены.

20 декабря 2019 года истец направил в адрес ответчиков письменные уведомления об освобождении помещения в срок до 28 декабря 2019 года. Постоянная регистрация по месту жительства или же временная регистрация по месту пребывания у ответчиков в квартире по вышеуказанному адресу отсутствует. Письменные или устные соглашения о пребывании ответчиков в квартире между сторонами не заключались. В ответ на предъявленные требования покинуть помещение, а также вывезти принадлежащие им вещи, истец получил устный категорический отказ.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований, ФИО1 просил признать ФИО2 и ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением по адрес: 

<

адрес> обязать ответчиков освободить жилое помещение по указанному адресу и передать истцу ключи от жилого помещения.

ФИО2 обратился в суд с встречным иском к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи комнаты.

В обоснование встречного иска ФИО2 указал, что 10 октября 2019 года между ФИО1 и ООО «БКС» заключён договор купли-продажи 10/28 долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> (комната площадью 10 кв.м. В указанном жилом помещении ФИО2 проживает как владелец с 2014 года, оплачивая коммунальные услуги, производя текущий ремонт; в указанное жилое помещение ФИО2 вселил ФИО4 данную комнату ФИО2 подарила ФИО5

Осенью 2019 года собственник второй комнаты в квартире по указанному адрес ФИО1, который в квартире не проживает, а сдаёт её, вдруг заявил о своих правах на комнату ФИО2, ссылаясь на якобы имеющийся договор купли-продажи. Столкнувшись с притязаниями ФИО1, ФИО2 стал выяснять у ФИО5 причины таких заявлений, в процессе чего ему стало известно следующее.

30 мая 2017 года между ФИО5 и ООО «ФИНРЕЗЕРВ» заключён договор займа №18/17 и договор ипотеки №18/17-И, предметом залога по которому служила спорная комната в коммунальной квартире.

25 октября 2017 года ПДАУ «Арбитриум» вынесено решение об удовлетворении исковых требований ООО «ФИНРЕЗЕРВ», в том числе об удовлетворении требования об обращении взыскания на принадлежащую ФИО2 комнату.

7 мая 2018 года Кировский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил заявление ООО «ФИНРЕЗЕРВ» о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решения третейского суда.

На основании вышеназванных судебных решений были проведены торги по реализации принадлежащей ФИО2 комнаты, которую приобрело ООО «БКС». При этом данное Общество не совершало (и не пыталось совершить) действий, характерных для собственников имущества: не меняло замки в комнату, не вносило своих вещей, не оплачивало содержание жилого помещения и коммунальные услуги, не заявляло требований о выселении ФИО2, то есть согласилось с законностью владения комнатой ФИО2

По неизвестной ФИО2 причине, 10 октября 2019 года ООО «БКС» заключило с ФИО1 договор купли-продажи спорной комнаты по заведомо заниженной цене. При этом договор купли-продажи Общество не исполнило, поскольку не освободило жилое помещение от третьих лиц, не осуществило передачу объекта недвижимости (ключей от комнаты), не получило оплату по договору купли-продажи (ФИО1 много лет не работает, его финансовое положение не позволяет приобретать недвижимое имущество за свои наличные средства).

Покупатель ФИО1 также не проявлял интереса к «своему» имуществу, поскольку в квартире не появлялся и не проживает, не несёт расходы по его содержанию, не оплачивает коммунальные услуги.

Таким образом, ФИО2 полагает, что указанная сделка совершена для вида (формальное исполнение).

Учитывая изложенное, ФИО2 полагает очевидным, что сделка купли-продажи от 10 октября 2019 года комнаты площадью 10 кв.м является мнимой сделкой, так как фактически не исполнена.

Поскольку ФИО2 законно владеет комнатой по договору дарения с 2014 года, то договор купли-продажи от 10 октября 2019 года нарушает его права.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении встречного иска, ФИО2 просил признать недействительным договор купли-продажи 10/28 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Истец в судебное заседание явился, на удовлетворении исковых требований настаивал, возражал против встречного искового заявления.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третьи лица ФИО5, ООО «Брокер Кредит Сервис» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав заключение прокурора, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из содержания указанной нормы права, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у её сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.

В то же время для данной категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путём анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан №62739 от 27 июня 2005 года ФИО1 является собственником 10/28 долей в праве собственности ан квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Судом установлено также, что 10 октября 2019 года между ООО «Брокер Кредит Сервис» и ФИО1 заключён договор купли-продажи 10/28 долей жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. 

Указанный договор удостоверен нотариусом.

В соответствии с пунктом 2 договора, указанные доли жилого помещения принадлежат Обществу на основании протокола №4 о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества по лоту №1 от 24 января 2019 года, определения Кировского районного суда Санкт-Петербурга по делу №2-2025/2018 от 7 мая 2018 года, договора продажи недвижимости, удостоверенного 25 апреля 2019 года.

Согласно пункту 3 договора, кадастровая стоимость квартиры составляет 3 799 894 рубля 29 копеек. Стоимость отчуждаемых долей в праве собственности на квартиру составляет 1 357 105 рублей 10 копеек.

Согласно пункту 4 договора, стороны оценили указанные доли в праве собственности на квартиру в 800 000 рублей.

Расчёт между сторонами производится в следующем порядке: до конца текущего дня после подписания настоящего договора ФИО1 обязуется внести на публичный депозитный счёт нотариуса суму в размере 800 000 рублей в качестве оплаты по настоящему договору.

При этом из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что 30 мая 2017 года между ФИО5 и ООО «ФИНРЕЗЕРВ» заключён договор займа №18/17 и договор ипотеки №18/17-И, предметом залога по которому служила спорная комната в коммунальной квартире, соответствующая спорным долям (10/28).

25 октября 2017 года ПДАУ «Арбитриум» вынесено решение об удовлетворении исковых требований ООО «ФИНРЕЗЕРВ», в том числе об удовлетворении требования об обращении взыскания на спорные доли в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу.

Вступившим в законную силу определением Кировского районного суда Санкт-Петербурга от 7 мая 2018 года удовлетворено заявление ООО «ФИНРЕЗЕРВ» о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение вышеуказанного решения третейского суда; выданы исполнительные листы на принудительное исполнение решения постоянно действующего арбитражного учреждения «Арбитриум» по делу №А-71/2017 от 25 октября 2017 года о взыскании с ФИО5 в пользу ООО «ФИНРЕЗЕРВ» задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество.

На основании заключённого между Обществом и ФИО1 договора купли-продажи от 10 октября 2019 года, 15 октября 2019 года в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности истца на приобретённые по договору доли в праве собственности на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

Как указывалось ранее, заявляя встречный иск, ФИО2 указал, что вышеуказанный договор купли-продажи долей квартиры заключён его сторонами лишь для вида, без намерения создать юридические последствия.

Вместе с тем, судом установлено, что сторонами в соответствии с положениями статей 420-422, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в момент заключения возмездного договора достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, в том числе о предмете договора, о цене договора, о порядке передачи квартиры по договору, о порядке и сроках расчётов по договору.

Доказательств в подтверждение доводов, приведённых в иске, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор заключён лишь для вида, без намерений создать правовые последствия, характерные для данной сделки, ФИО2 не представлено.

Так, расчёты по договору купли-продажи между его сторонами совершены, осуществление исполнения договора купли-продажи подтверждается также регистрацией за ФИО1 права собственности на квартиру.

Доводы ФИО2 со ссылками на непроживание ФИО1 в спорном жилом помещении как на обстоятельства, подтверждающие мнимость сделки, поскольку спорное недвижимое имущество, по его мнению, ФИО1 не передавалось, подлежат отклонению судом, поскольку обязанность проживания в спорном помещении как обязательное условие договора купли-продажи недвижимости, в силу действующего законодательства, у покупателя недвижимости отсутствует. Кроме того, невозможность проживания в спорном жилом помещении ФИО1 обосновывает проживанием в нём именно ФИО2, ФИО4, о чём свидетельствует предъявленный иск об их выселении.

Намерение осуществлять свои права как собственника спорного жилого помещения, то есть исполнять сделку купли-продажи помещения, подтверждаются также обращениями ФИО1 к ответчикам как во внесудебном, так и в судебном порядке с требованиями об освобождении спорной комнаты.

Доводы ФИО2 со ссылками на то обстоятельство, что он продолжает нести расходы, связанные с оплатой жилого помещения и коммунальных платежей по спорному адресу, поскольку данные расходы обусловлены пользованием им спорным жилым помещением.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 встречных требований.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии со статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, отказ ответчиков по первоначальному иску в добровольном порядке освободить принадлежащее ФИО1 жилое помещение по спорному адресу, руководствуясь приведёнными нормами права, суд приходит к выводу об удовлетворении иска о признании ФИО2, ФИО4 утратившими право пользования комнатой площадью 10 кв.м в квартире по адресу: 

<

адрес>, выселении ответчиков из жилого помещения по указанному адресу.

Представленный ФИО2 договор дарения спорного жилого помещения от 6 ноября 2014 года, по условиям которого ФИО5 подарила ФИО2 принадлежащие ей 10/28 долей в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу, не может быть принят судом в качестве доказательства, свидетельствующего о наличии в настоящее время у него законных оснований для проживания в спорном жилом помещении, поскольку переход права собственности от дарителя к одаряемому с 2014 года на спорное помещение зарегистрирован не был, передавая в залог спорное жилое помещение в 2017 году, ФИО5 распоряжалась им как своим имуществом. При этом в ходе судебного разбирательства нашёл своё подтверждение факт законного владения ФИО1 спорным помещением. Договор залога спорного жилого помещения не оспорен в установленном законом порядке, недействительным не признан.

Поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиками не оспаривался факт наличия на спорной комнате замка, ключ от которого истцу ими не передан, иск ФИО1 об обязании ФИО2, ФИО4 передать ключи от комнаты площадью 10 кв.м в квартире по адресу: 

<

адрес>, также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск ФИО1 удовлетворить.

Признать ФИО2, ФИО4 утратившими право пользования комнатой 10 кв.м в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Выселить ФИО2, ФИО4 из комнаты 10 кв.м в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО2, ФИО4 передать ФИО1 ключи от комнаты 10 кв.м в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи комнаты отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Н.А. Малинина