Дело № 2-141/2025 

УИД 64RS0048-01-2024-005465-58

Решение

 

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Кривовой А.С.,

при секретаре Шихмагомедове Р.А.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» (далее – ООО «Мидгард») о взыскании задолженности по договору аренды, в обоснование иска указав, что ей на праве собственности принадлежал объект недвижимости: нежилое, мини-магазин, по адресу: 

<

адрес>. В отношении данного объекта недвижимости 05 июня 2018 года был заключен договор аренды сторонами которого являлись предыдущий собственник помещения ИП ФИО3 и ООО «Мидгард». Впоследствии, а именно 01 октября 2022 года между ФИО6 и ООО «Мидгард» было заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды от 01 июля 2019 года, в частности, была принята новая редакция договора, по которой размере арендной платы составляет 400 000 руб. ежемесячно и перечисляется ежемесячно в размере 100% ИП ФИО3, начисление арендной платы в размере 400 000 руб. осуществляется с 01 октября 2022 года. Истец уведомил ответчика о смене собственника и сообщил реквизиты для оплаты арендных платежей, однако, ответчик не исполняет свои обязанности по внесению арендной платы. Ввиду изложенного, истец просит взыскать с ООО «Мидгард» в свою пользу задолженность по арендной плате в размере за период с 26 апреля 2023 года по 24 октября 2024 года в размере 7 120 000 руб., пени в размере 3 901 760 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 90 576 руб.

В судебное заседание истец не явилась, о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, в ходе рассмотрения дела поясняла, что ответчика не извещали о переходе права собственности в отношении спорного здания на истца ФИО2, ООО «Мидгард» является ненадлежащим ответчиком по делу, кроме того, в настоящее время ООО «Мидгард» оспаривается договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Учитывая, что не явившиеся в судебное заседание лица надлежащим образом извещены о дне, времени и месте судебного заседания, кроме того, информация о движении по делу своевременно размещена на официальном сайте Фрунзенского районного суда г.Саратова в соответствии со ст.113 ГПК РФ, суд на основании ст.167 ГПК РФ, посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (ч.1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ч.2). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым (ч.3).

Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ч.1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч.2).

В силу ч. 2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с положениями ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п.1 ст. 452).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства, (ст. 310 ГК РФ)

В соответствии с положениями ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 05 июня 2018 года между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Мидгард» в лице директора ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды б/н предметом которого нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый №, площадью 321 кв.м. Арендная плата составляет 20 000 руб.

01 октября 2022 года между ИП ФИО3 и ООО «Мидгард» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды б/н от 05 июня 2018 года, согласно которому срок аренды был установлен с 05 июня 2018 года по 31 мая 2028 года. Сумма арендной платы составляет 400 000 руб. ежемесячно и перечисляется в размере 100 % ИП ФИО3, начисление арендной платы в размере 400 000 руб. осуществляется с 01 декабря 2022 года.

24 апреля 2023 года между ФИО6 (продавец) и ФИО2 (покупатель) в лице представителя по доверенности ФИО5 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 321 кв.м. При этом, как следует из п.1.2 данного договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону и свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года (резолютивная часть 07 октября 2024 года) по делу № А57-23612/2023 установлено, что указанные договоры аренды, дополнительное соглашение к договору аренды, которое было заключено в связи со смертью ФИО4, прошли государственную регистрацию Управлении росреестра по Саратовской области. Также данным постановлением оставлено без изменения решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 июля 2024 года, которым отказано в признании недействительной сделкой дополнительного соглашения к договору аренды от 05 июня 2018 года, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Мидгард» от 01 октября 2022 года (т.1 л.д.80-88).

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 05 февраля 2025 года решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 июля 2024 года, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2024 года по делу № А57-23612/2023 также оставлены без изменения (т.1 л.д.141-157).

13 марта 2023 года между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Мидгард» (арендатор) внесены изменения в договор аренды б/н от 05 июня 2018 года с изложением п.1.2 договора в новой редакции, в частности, размер арендной платы составляет 200 руб за 1 кв.м. с 01 марта 2023 года до окончания срока действия договора (т.1 л.д.89-90).

Вместе с тем, данное дополнительное соглашение от 13 марта 2023 года не прошло государственную регистрацию, регистрация была приостановлена (т.1 л.д.138-140).

В настоящее время, собственником здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № является ФИО15

Из положений ст.61 ГПК РФ следует, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления средств.

То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в случае несвоевременного уведомления о состоявшемся переходе права собственности не будет являться неисполнением арендатором своих договорных обязательств.

Вопреки доводам стороны ответчика, судебными решениями при рассмотрении арбитражного дела № А57-23612/2023 установлено, что ООО «Мидгард» знало о смене арендодателя на нового — ФИО2 с 26 апреля 2023 года.

Доводы о том, что ФИО5 - представителем по доверенности ФИО2 (т.1 л.д.37) составлена 24 апреля 2023 года расписка (т.1 л.д.127) о том, что он отказывается от получения каких-либо арендных платежей по объекту недвижимости по адресу: 

<

адрес> до 01 мая 2024 года, при условии отсутствия задолженности по коммунальным, налоговым и другим задолженностям по объекту недвижимости, судом признаются несостоятельными, поскольку, по своей сути данная расписка является изменением условий договора аренды, что в силу указанных выше положений ст.ст.651, 164, 452 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Доводы стороны ответчика в ходе рассмотрения дела о том, что обществу не было известно о смене собственника здания, являющегося предметом договора аренды, судом отклоняются, поскольку как следует из постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 05 февраля 2025 года по делу № А57-23612/2023 судами установлено, что истец по делу, являющийся мажоритарным участником ООО «Мидгард» не мог не знать о заключенном дополнительном соглашении к договору аренды от 05 августа 2018 года и смене арендодателя на нового — ФИО2 с 26 апреля 2023 года, поскольку общество перечисляло платежи в адрес последней.

Таким образом, указанными судами установлена осведомленность ООО «Мидгард» о смене собственника спорного здания.

Доводы о том, что ООО «Мидгард» до июля 2024 года в полном объеме и своевременно исполняло свои обязанности по договору аренды, осуществляя арендные платежи в пользу ИП ФИО3, а также о том, что общество является ненадлежащим ответчиком по делу, судом признаются несостоятельными ввиду установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств.

Также судом отклоняются доводы стороны ответчика о том, что договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО6 является ничтожным, поскольку данное обстоятельство каким-либо судебным решением не установлено.

В соответствии с п.8.3 договора аренды, при нарушении сроков платежей, установленных договором, при условии соблюдения арендодателем сроков предоставления счетов и актов выполненных работ за оплаченный период, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от подлежащей выплате суммы, за каждый день просрочки после предъявлении претензии в письменном виде от арендодателя.

Согласно представленному истцом расчету размер пени за период с 26 апреля 2023 года по 24 октября 2024 года составляет 3 901 760 руб.

Суд соглашается с представленным расчетом, поскольку он соответствует условиям договора, при этом, как следует из материалов дела, истец ФИО2 уведомляла ОО «Мидгард» о необходимости погашения задолженности (т.1 л.д.34, 35).

Ответчиком в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не представлено суду доказательств надлежащего исполнения условий, указанных в договоре аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «Мидгард» допустило просрочку платежей арендной платы.

Установив, что ответчик свои обязательства по внесению платежей по договору аренды не исполнил, суд находит заявленные требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени в заявленном размере обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из пункта 71 Постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст.2, п. 1 ст. 6, п.1 статьи 333 ГК РФ).

Ввиду изложенного, поскольку суду должником не заявлено о снижении пени, то оснований для их снижения не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истец понес расходы на уплату государственной пошлины в размере 90 576 руб., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) задолженность по арендной плате за период с 26 апреля 2023 года по 24 октября 2024 года в размере 7 120 000 руб., пени в размере 3 901 760 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 90 576 руб.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 01 декабря 2025 года.

Судья А.С.Кривова