Дело № 2-4403/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

07 августа 2017 г. 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе председательствующего судьи Бережновой Н.Д., при секретаре Шерове Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Благовещенске

Дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, а также по иску ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности на земельные участки, признании договоров заключенными, признании земельных участков переданными,

У с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с данным иском, уточнив требования, указал, что 26 марта 2016 г. заключил с ответчиком предварительный договор, по условиям которого ответчик в качестве продавца обязался в срок до 15 апреля 2016 г. передать в его ( истца) собственность, с соблюдением всех установленных законодательством процедур земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***, расположенные в с/т «Горпромторга» г. Благовещенска Амурской области. По этому же договору истец (покупатель) обязался передать плату за данные земельные участки- 200 000 рублей.

Ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи о чем свидетельствует факт заключения им 05 апреля 2016 г. договоров с ФИО3 о купле-продаже тех же участков. 

Вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 10 июня 2016 г. на ФИО2 возложена обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.

Ответчик от исполнения решения от 10 июня 2016 г., заключения договора купли-продажи земельных участков уклоняется до настоящего времени.

Уточнив исковые требования, истец требует:

- признать договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** между ФИО2 и ФИО1 заключенным на условиях, установленных предварительным договором; 

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанные земельные участки от ФИО2 к ФИО1. 

В судебных заседаниях истец и его представитель на иске настаивали. Поясняли, что ответчику направлялось уведомление о явке в МФЦ 14 апреля 2016 г. для заключения основного договора и проведения расчетов в соответствии с условиями предварительного договора от 26 марта 2016 г. Ответчик это предложение проигнорировал, так как уже заключил договор купли-продажи земельных участков с ФИО3, тем самым уклонившись от исполнения свои обязательств.

У ФИО1 ранее, чем у ФИО3 возникло право на земельные участки, так как права ФИО1 следовали из предварительного договора от 26 марта 2016 г., который ФИО2 был обязан исполнить в установленный срок.

Считают, что факт пользования ФИО3 спорными земельными участками не подтвержден доказательствами, так как на земельных участках нет насаждений, он не огорожен, к нему не устроен въезд. Эпизодическое скашивание сорняков на участках не является пользованием участками в соответствии с их назначением. 

Третье лицо - ФИО3 обратился в суд с самостоятельными требованиями относительно предмета спора. Указал, что 05 апреля 2016 г. заключил с ФИО2 договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, полностью произвел оплату, предусмотренную договорами. Данные земельные участки были ему ( Чайка) переданы, и в настоящее время находятся в его владении.

Вступившим в законную силу решением суда от 19 декабря 2016 г. ФИО4 было отказано в признании данных договоров недействительными.

Государственная регистрация перехода права собственности по данным договорам к нему ( Чайка) была приостановлена в связи с иском ФИО4

Поскольку спорные земельные участки были переданы в его (Чайка) владение, ФИО4 не может требовать заключения договоров купли-продажи и претендовать на эти участки.

ФИО3 требует: признать заключенными договоры от 05 апреля 2016 г. купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***; 2016 г. ; признать, что данные земельные участки переданы ему (Чайка); признать за ним право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***.

Представитель ФИО3 в судебном заседании высказывала те же доводы. Пояснила, что ФИО3 вступил во владение земельными участками, данный факт был установлен решением суда от 16 декабря 2016 г. по спору, участниками которого являлись те же лица.

ФИО3 посадил плодово-ягодные насаждения, которые были уничтожены неизвестными лицами, а также решал вопрос о проекте строительства построек. ФИО3 скашивает сорняк на земельных участках, выравнивал участок после того, как владелец соседнего участка возводил забор.

В настоящее время в связи с рассмотрением судебных споров Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на участки к ФИО3 Ввиду наличия спора до его разрешения ФИО3 опасается вкладывать какие-либо существенные средства в освоение участка.

Ответчик ФИО2, а также его представитель ФИО5 иск ФИО1 не признали. В судебных заседаниях поясняли, что после заключения предварительного договора ФИО2 перестал доверять истцу, так как истец стал предлагать уменьшить цену договора. Кроме того, ФИО6 понял, что предварительным договором предусматривалась заниженная стоимость продаваемых участков. 

В связи с этим до истечения срока заключения основного договора ФИО2 по договорам от 05 апреля 2016 г. продал земельные участки ФИО3. Расчет по договорам от 05 апреля 2016 г. произведен полностью, земельные участки переданы ФИО3, находятся в его владении. 

Решением суда ФИО1 отказано в иске о признании данных договоров недействительными. ФИО2, не владеющий спорными земельными участками, не имеет права и возможности заключить с ФИО1 договор купли-продажи и передать ему участки, находящиеся у другого лица.

В судебном заседании 07 августа 2017 г. представитель ФИО2 – ФИО5, имеющая соответствующие полномочия в силу доверенности от 04 июля 2016 г., признала иск ФИО3 

В силу ст. 39 ГПК РФ суд не может принять признание иска, так как это нарушит интересы истца ФИО1

ФИО1 и его представитель считали иска ФИО3 не подлежащим удовлетворению, высказывая те же доводы.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явился.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 26 марта 2016 г. ФИО2 («Продавец»), ФИО1 («Покупатель») и ООО «РосБизнесСтрой» («Агентство») заключен предварительный договор, по условиям которого стороны ФИО2 и ФИО1 обязались в срок до 15 апреля 2016 г. заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, по которому ФИО2 продает ФИО1:

- земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 472 кв.м., расположенный в г. Благовещенске, с/т «Горпромторга, район Карантинной пади;

- земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью 600 кв.м., расположенный в г. Благовещенске, с/т Горпромторга», 16-я линия.

По условиям договора общая стоимость земельных участков составляет 200 000 рублей. Оплата по договору производится покупателем в срок не позднее 15 апреля 2016 г. При подписании предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 50 000 рублей, которые в случае подписания договора купли-продажи учитывается в стоимость объекта.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предварительный договор, заключенный сторонами, содержит все существенные условия, необходимые для заключения предварительного договора купли-продажи. Заключение основного договора являлось для ФИО2 обязательным в силу положений ч. 1 ст. 429 ГК РФ.

Из пояснений ФИО1 следует, что он назначал ответчику встречу в МФЦ для передачи денежных средств- оплаты, предусмотренной предварительным договором, подписания основного договора и подачи заявления о регистрации перехода прав, но ответчик на эту встречу не явился. Тем самым ответчик уклонялся от принятия оплаты, предусмотренной предварительным договором.

Факт уклонения ответчика от заключения основного договора установлен вступившим в законную силу решением суда от 10 июня 2016 г.

Вместе с тем, суд учитывает следующее.

Судом установлено, что 05 апреля 2016 г., то есть до истечения срока, установленного для заключения основного договора с ФИО1, между ФИО2 и ФИО3 в требуемой законом форме были заключены договоры купли-продажи земельных участков №№ *** и ***. 

Денежные средства в счет оплаты земельных участков, предусмотренные договорами, переданы продавцу, земельные участки приняты покупателем, на что указано в договорах и следует из расписок ФИО2 в получении денежных средств.

Суд принимает во внимание, что непосредственно после заключения договоров от 05 апреля 2016 г. ФИО3 обращался в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки. Государственная регистрация перехода прав была приостановлена ввиду наличия спора, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Амурской области от 12 апреля 2016 г.

Вступившим в законную силу решением суда от 19 декабря 2016 г. ФИО1 отказано в иске к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, заключенных 05 апреля 2016 г.

Этим же решением установлено, что ФИО2 и ФИО3 были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих договорам от 05 апреля 2016 г. правовых последствий, действия ФИО3 были направлены на реализацию прав на земельные участки, возникших в результате заключения этих договоров.

Из фотоматериалов, представленных сторонами, усматривается, что на момент рассмотрения спора на земельных участках нет построек. В то же время суд считает, что периодическое скашивание сорняков на земельных участках имело место. 

Факт скашивания травы на спорных земельных участках после 05 апреля 2016 г. истец признает.

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными доводы ответчика и третьего лица о том, что договоры купли-продажи от 05 апреля 2016 г. ими были исполнены, земельные участки переданы во владение ФИО3 в соответствии с данными договорами.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 131, 223, ч. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд учитывает разъяснения, данные в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Доводы представителя ФИО3 о том, что ФИО3 при заключении договоров являлся добросовестным приобретателем, истцом не опровергнуты. 

Суд принимает во внимание, что на момент заключения договоров купли-продажи земельных участков от 05 апреля 2016 г. право собственности на данные участки в ЕГРН было зарегистрировано за ФИО2, сведений об ограничениях на государственную регистрацию перехода прав на участки не имелось. 

Следовательно, у ФИО3 в соответствии с договорами купли-продажи от 05 апреля 2016 г. возникло законное право владения земельными участками.

В этой связи суд отмечает, что ФИО1 не истребовал земельные участки у ФИО3. Расчет за данные земельные участки в порядке, предусмотренном предварительным договором от 26 марта 2016 г., ФИО1 не производил (уплатил задаток 50 000 рублей по соглашению о задатке от 26 марта 2016 г.).

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

В связи с тем, что ФИО3 уже обращался в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, но ввиду притязаний ФИО1 государственная регистрация перехода прав не была произведена, суд считает, что требования ФИО3 о признании за ним права собственности на спорные земельные участки подлежат удовлетворению. Признание судом права собственности повлечет государственную регистрацию перехода права собственности на земельные участки от ФИО2 к ФИО3

Также суд считает подлежащими удовлетворению требования ФИО3 о признании заключенными договоров купли-продажи земельных участков от 05 апреля 2016 г. и о признании переданных ему (Чайка) земельных участков, указанных в данных договорах. Данный способ защиты права не противоречит законодательству и применим в спорных правоотношениях с учетом характера спора и доводов сторон.

Ввиду фактического исполнения договоров купли-продажи от 05 апреля 2016 г., заключенных ФИО2 и ФИО3, требования ФИО1 не подлежат удовлетворению. Способ защиты права, избранный ФИО1 не применим к спорным правоотношениям.

Право собственности на спорные земельные участки у ФИО4 не возникло в силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ФИО3 в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию 6 500 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

ФИО1 ичу в иске к ФИО2 чу о признании заключенным договора купли-продажи земельных участков на условиях, установленных предварительным договором купли-продажи от 26 марта 2016 г., а также о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки отказать.

Иск ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами *** и ***.

Признать заключенными договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** от 05 апреля 2016 г. и от 05 апреля 2016 г. соответственно, признать, что указанные земельные участки во исполнение данных договоров переданы продавцом – ФИО2 чем покупателю ФИО3.

Взыскать с ФИО2 ча в пользу ФИО3 в счет возмещения судебных расходов 6 500 рублей.

На данное решение может быть подана апелляционная жалоба в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца, исчисляя данный срок с 09 августа 2017 г.

Судья

Решение в окончательной (мотивированной) форме принято 08 августа 2017 г.

Судья Бережнова