Дело №3а-44/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2020 года город Рязань

Рязанский областной суд в составе:

судьи Милашовой Л.В., 

при секретаре Васюговой М.В.,

с участием:

представителя административного истца ООО "Кардинал" ФИО1,

представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" – ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Кардинал» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кардинал» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №

Согласно выпискам из ЕГРН от 03.04.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 654 889,5 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 20 602 417,56 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 732 774,36 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 607 585,75 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 400 208 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 576 371,49 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 193 182,25 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 16 597 623,21 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

Административный истец указывает, что данная стоимость значительно превышает рыночную стоимость указанных земельных участков, которая в соответствии с отчетом 

<

скрыто> составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 2 620 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 6 148 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 3 996 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 682 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 154 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 802 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 496 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 5 778 000 рублей. 

По мнению истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают его права и обязанности, как плательщика земельного налога, поскольку налоговым законодательством сумма земельного налога поставлена в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка. 

Просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной рыночной в размере: земельного участка с кадастровым номером № - 2 620 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 6 148 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 3 996 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 682 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 154 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 802 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 496 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 5 778 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

В процессе производства ООО «Кардинал» исковые требования уточнило, просило установить по состоянию на 01.01.2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 5 551 396 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 11 606 562 рубля, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 7 173 126 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 8 556 768 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 2 579 360 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 4 831 578 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 4 253 418 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной в размере 9 350 424 рублей согласно заключению проведенной по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании представитель административного истца ООО "Кардинал"- ФИО1 административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, заинтересованного лица ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки"– ФИО2 исковые требования не признала.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в суд не явились, причины неизвестны, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 150 КАС РФ суд находит возможным дело рассмотреть в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, судебного эксперта, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

На основании ст.390 Налогового кодекса Российской Федерации, размер земельного налога, подлежащего уплате в бюджет налогоплательщиком, поставлен в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст.22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Кардинал» является собственником: земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> 

земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> 

земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером № 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес>

земельного участка с кадастровым номером №, 

<

скрыто> расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.04.2019, 16.04.2019 года.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из ЕГРН от 03.04.2019г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 654 889,5 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 20 602 417,56 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 732 774,36 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 2607 585,75 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 400 208 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 576 371,49 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 193 182,25 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 16 597 623,21 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

Согласно отчету 

<

скрыто> по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 2 620 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 6 148 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 3 996 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 4 682 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 154 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 802 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 2 496 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 5 778 000 рублей. 

По ходатайству представителя административного истца для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения судебной экспертизы № следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 282 501 рубль, земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 902 114 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 355 784 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 774 660 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 696 580 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 953 471 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 361 048 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 586 319рублей.

В связи с неясностью заключения судебной экспертизы определением суда от 18.10.2020 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

Из заключения дополнительной судебной экспертизы № следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 282 501 рубль, земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 902 114 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 355 784 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 774 660 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 696 580 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4953471 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 361 048 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 586 319 рублей.

Определением суда от 29.11.2019 года в связи с возникшими у суда сомнениями в обоснованности судебных экспертиз по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено 

<

скрыто>

Из заключения повторной судебной экспертизы № следует, что по состоянию на 01.01.2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 551 396 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 606 562 рубля, земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 173 126 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 556 768 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 579 360 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 831 578 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 253 418 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 9 350 424 рубля.

Указанное экспертное заключение соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, при ее производстве в методологической части эксперт использовал положения Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р, Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7) и применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (п."а"); при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве объектов-аналогов использует объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п. "б"); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Из заключения повторной судебной экспертизы, объяснений эксперта ФИО10 в судебном заседании следует, что из всех имеющихся на рынке недвижимости предложений о продаже в силу близости основных характеристик, влияющих на стоимость, экспертом были выбраны 3 предложения к продаже земельных участков, расположенных в городе Рязани, с возможностью использования под общественно-деловую застройку, при этом экспертом не использовались в качестве аналогов предложения, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального и максимального значения представленного интервала, предложения, имеющие неполное описание сравнительных характеристик, а также объекты, характеристики которых в значительной степени отличаются от оцениваемого, сравнение которых с объектами оценки невозможно без применения значительных корректировок, что нецелесообразно и приведет к искажению результатов оценки.

Из заключения повторной судебной экспертизы и пояснений судебного эксперта ФИО10 в суде также следует, что все объекты оценки, кроме земельного участка с кадастровым номером №, находятся согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в градостроительной зоне П2 (сегмент рынка 6 – производственная деятельность). Земельный участок с кадастровым номером с кадастровым номером № находится градостроительной зоне Р3 (сегмент рынка 7 – транспорт). При расчете рыночной стоимости земельных участков истца методом сравнительного подхода приведенные в расчете рыночной стоимости земельных участков истца объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом проверены и сопоставимы с объектами оценки, имеют сходные с ними виды разрешенного использования, в связи с чем не требуется внесения каких-либо корректировок по данному фактору. 

Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель: 

<

скрыто> расположен по адресу: 

<

адрес>

Для земельного участка с кадастровым номером № в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны: 

земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

скрыто> предлагаемый под застройку коммерческой недвижимости, расположенный по градостроительному зонированию в зоне Д2 (аналог № 1); 

земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

скрыто> кв.м., предлагаемый под коммерческое использование: общеделовая застройка, под строительство АЗС, станции техобслуживания, мойки, складов, торгово-развлекательного центра (аналог № 2); 

земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

скрыто> кв.м., кадастровый номер №, разрешенное использование: 

<

скрыто>. расположенный согласно Правилам землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденным решением Рязанской городской Думы № 897-1 от 11.12.2008 года, в градостроительной зоне в зоне Д2-зона многофункционального, общественного и коммерческого назначения (аналог № 3).

Для остальных земельных участков в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны: земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

скрыто> кв.м., разрешенное использование: 

<

скрыто>, расположенный по градостроительному зонированию в зоне Д2 (сегмент рынка 6 – производственная деятельность) (аналог № 1); 

земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

скрыто>., расположенный в промзоне (территория Комбайнового завода) на первой линии, предлагается под размещение производственных и административных зданий, сооружений и обслуживающих объектов, согласно карте градостроительного зонирования расположен в производственной зоне П1, предназначенной для размещения объектов промышленного, производственного и складского назначения, объектов инженерной инфраструктуры 1 класса опасности (сегмент рынка 6 – производственная деятельность) (аналог № 2); 

земельный участок по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

скрыто> кв.м., кадастровый номер №, разрешенное использование: 

<

скрыто> (сегмент рынка 6 – производственная деятельность) (аналог № 3).

Экспертом были исследованы объекты-аналоги на наличие или возможность подведения коммуникаций, учтено местоположение, расположение относительно автомагистралей объекта оценки и объектов-аналогов и применены соответствующие коэффициенты.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что использованные экспертом в расчете объекты-аналоги несопоставимы с объектами оценки по своим физическим характеристикам.

Вопреки доводам ответчика о том, что объект-аналог № 2, использованный для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № имеет кадастровый номер № и вид разрешенного использования: 

<

адрес> судебным экспертом неверно определено его местоположение и неверно внесена соответствующая корректировка на местоположение, судебный эксперт ФИО10 в судебном заседании пояснила, что использованные им при проведении исследования сведения о назначении объекта-аналога № 2 соответствуют тексту размещенного объявления о его продаже (стр. 273-274 заключения), из которого следует, что он расположен 

<

адрес>, предназначен под общеделовую застройку, под строительство АЗС, станции техобслуживания, мойки, складов, торгово-развлекательного центра, при проведении исследования она не устанавливала кадастровый номер этого аналога, поскольку закон не возлагает такую обязанность на эксперта и этого не требуется для проведения исследования.

Согласно объяснениям в суде судебного эксперта ФИО10 из текста объявления о продаже объекта-аналога № 2 (земельный участок, расположенный 

<

адрес>), использованного для расчета рыночной стоимости остальных земельных участков, размещенного с ним фотоснимка (стр. 286-287 заключения судебной экспертизы) следует, что на данном земельном участке не имеется объектов капитального строительства, в связи с чем он был принят экспертом при проведении судебной экспертизы как не застроенный.

Представленная ответчиком в дополнительном отзыве информация о наличии на земельном участке с кадастровым номером: № объекта капитального строительства не опровергает заключение повторной судебной экспертизы, поскольку согласно заключению судебной экспертизы в качестве объектов-аналогов экспертом не был использован земельный участок с этим кадастровым номером, в судебном заседании судебный эксперт ФИО10 подтвердила, что представленные административным ответчиком документы, касающиеся земельного участка с кадастровым номером: № не имеют отношения к примененным ею при проведении исследования объектам-аналогам.

На объекте-аналоге № 3 (земельный участок с кадастровым номером № расположенный по 

<

адрес>), использованном для расчета рыночной стоимости остальных земельных участков, согласно данным Росреестра имеется объект капитального строительства: здание – склад трех комплектующих. Однако земельный участок был продан по договору-купли-продажи от 16.01.2017 года отдельно от здания за цену 8 900 000 рублей, которая была принята экспертом при проведении судебной экспертизы, в подтверждение чего в нем представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости и копия договора договора-купли продажи от 16.01.2017 года, заключенного между ФИО3 и ООО "Торговый дом "Барс", которым определена цена здания – склад трех комплектующих в размере 100 000 рублей и цена земельного участка с кадастровым номером № в размере 8 900 000 рублей (стр. 288-296 заключения судебной экспертизы).

Как следует из заключения судебной экспертизы и объяснений судебного эксперта ФИО10 наличие согласно данным Росреестра на объекте-аналоге № 3, использованном для расчета рыночной стоимости остальных земельных участков, подземного сооружения – водопроводная сеть "Приокский", имеющего общую протяженность по Московскому шоссе и Приокскому поселку г.Рязани 50 727 метров, не влияет на его использование по назначению, каких-либо ограничений в использовании и обременений особыми условиями использования объект-аналог № 3 не имеет, в зону с особыми условиями использования территории не входит (стр. 292-295 заключения судебной экспертизы), а потому введение при расчетах корректирующих коэффициентов на обременение не требуется. Ссылка административного ответчика на сообщение ПМ "Водоканал города Рязани" о необходимости при строительстве размещать на земельном участке объекты по отношению к сетям водопровода с соблюдением требований СНиП, не свидетельствует об обратном.

Таким образом, суд признает использованные экспертом при проведении повторной судебной экспертизы объекты-аналоги сопоставимыми с объектами оценки по своим физическим характеристикам.

По местоположению все объекты оценки, кроме земельного участка с кадастровым номером №, отнесены судебным экспертом ФИО10 к 5 территориальной зоне "Окраины городов, промзоны" в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017, которым к данной зоне рекомендовано относить земельные участки, расположенные как на окраинах городов, так и в районах крупных предприятий. Все указанные объекты оценки находятся в промзоне - в районе производственной базы, где расположены складские и производственные помещения (бывшая территория завода 

<

скрыто>). 

Земельный участок с кадастровым номером № представляет собой парковку в районе жилой застройки, расположен по границе с производственной базой, его местоположение определено экспертом как 4 территориальная зона "Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки от 6 до 9 этажей" в соответствии с указанным выше Справочником оценщика недвижимости.

Учитывая изложенное, судебным экспертом ФИО10 применены корректирующие коэффициенты: для объектов оценки (кроме земельного участка с кадастровым номером №) – 0,81; для земельного участка с кадастровым номером № – 0,76 в границах расширительного диапазона, предусмотренного "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017 (Далее – Справочник ФИО4).

Из объяснений судебного эксперта также следует, что корректирующий коэффициент на расположение вдоль автомагистралей им не применен, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги расположены вблизи определенных городских дорог, но не расположены в непосредственной близости от автомагистралей. Вопреки доводам ответчика, 

<

адрес> не является автомагистралью, а расстояние 0,5 – 1 км от объектов оценки до него нельзя расценить как непосредственную близость, поскольку съезда на автомагистраль они не имеют.

Судебный эксперт ФИО10 также подтвердила, что согласно данным публичной кадастровой карты проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами: № осуществляется через соседние земельные участки, проезд к ним через дороги общего пользования невозможен, что не оспаривалось ответчиком в суде. Учитывая данное обстоятельство, экспертом применен повышающий корректирующий коэффициент на отсутствие к ним свободного доступа в размере 0,82 согласно Справочнику ФИО4 (стр. 333 заключения повторной судебной экспертизы), который не обязывает устанавливать и учитывать права на соседние земельные участки, поэтому доводы ответчика о нахождении смежных земельных участков в настоящее время в собственности ООО "Кардинал" на значение корректирующих коэффициентов не влияет.

Вопреки доводам ответчика о неверной трактовке экспертом понятия "обеспеченность земельного участка коммуникациями", из заключения повторной судебной экспертизы усматривается, что при расчете методом сравнительного подхода рыночной стоимости земельного участка истца приведенные в расчете объекты сравнения (объекты-аналоги) экспертом проверены, исследованы на возможность или невозможность подведения.

Обеспеченность земельного участка коммуникациями: электроснабжением, газоснабжением, водоснабжением, теплоснабжением, канализацией), исходя из Примерного перечня ценообразующих факторов (Приложение 3 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226), относится к одному из ценообразующих факторов, на что указал эксперт в своем заключении (стр. N).

Пункт 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или "условно свободный".

Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;

- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.

При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.

В судебном заседании судебный эксперт ФИО10 подтвердила, что ею проведен анализ возможности или невозможности подключения объектов оценки и объектов-аналогов к коммуникациям. Объекты оценки с кадастровыми номерами № и №, используемые под 

<

скрыто>, не имеют объектов капитального строительства, возможность подведения к ним коммуникаций не установлена. На всех остальных объектах оценки имеются объекты капитального строительства, в связи с чем ею установлена возможность подведения к ним всех коммуникаций. Объект-аналог № 2 (земельный участок, расположенный в г

<

адрес>), использованный для расчета рыночной стоимости объектов оценки (кроме земельного участка с кадастровым номером №), имеет выданные технические условия на подключение к газоснабжению и электроснабжению, что означает возможность подключения к нему этих коммуникаций необходимой мощностью, объекты-аналоги № 1 и № 3, использованные для расчета рыночной стоимости объектов оценки (кроме земельного участка с кадастровым номером №), согласно текстам объявлений не имеют возможности подведения коммуникаций. Согласно текстам объявлений все объекты-аналоги, использованные для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, не имеют возможности подведения коммуникаций.

С учетом этих обстоятельств, экспертом применен корректирующий коэффициент на каждый вид коммуникаций в размере 16 %, предусмотренный "Справочником оценщика недвижимости – 2017, Земельные участки", под редакцией ФИО4, Нижний Новгород, 2017.

Таким образом, эксперт обосновал введение корректировок на коммуникации.

Как пояснил судебный эксперт ФИО10, использованные в расчете, представленном суду в дополнительном отзыве ответчика, земельные участки, не принятые экспертом при расчете, проанализированы ею и не являются сопоставимыми с объектами оценки: земельный участок по адресу: 

<

адрес> фактически разделен на 2 земельных участка, по одному из которых к продаже предложено право аренды, другой имеет вид разрешенного использования под жилую застройку (стр. 214-216 заключения); земельный участок по адресу: 

<

адрес> на бывшей территории Лампового завода, согласно данным Росреестра является застроенным (на нем расположено здание котельной). Кроме того, по состоянию на 16.01.2019 года цена предложения по нему согласно тексту объявления составляла 8 500 000 рублей, а продан он по данным Росреестра за 4 326 000 рублей, что свидетельствует о падении рынка и значительном расхождении его фактической стоимости с указанной ответчиком в дополнительном отзыве на административный иск (стр. 173-183 заключения). По земельному участку, расположенному по 

<

адрес> осуществляется проезд к смежным земельным участкам (стр. 160-165 заключения). Данные обстоятельства делают некорректным использование этих земельных участков для расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. 

Суд учитывает, что пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Экспертом в приложении к заключению повторной судебной экспертизы представлены доказательства опубликования на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений о продаже объектов-аналогов, которые были использованы им при составлении заключения.

При этом доказательства наличия злонамеренного сговора при размещении объявлений об объектах-аналогах, использованных экспертом в оспариваемом заключении, и связи разместивших указанные объявления лиц с административным истцом либо с иными заинтересованными лицами не представлены. Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять наличие зарегистрированных прав и правоустанавливающих документов, а также кадастрового номера и фактического местонахождения публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие и состав коммуникаций на них.

Заключение повторной судебной экспертизы № соответствует положениям ч.2 ст.82 Кодекса административного судопроизводства РФ, Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, его результаты с указанием примененных методов, ссылку на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, не противоречат действующему законодательству. В заключении приведены выводы эксперта обо всех обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является достоверным и допустимым доказательством.

Принимая во внимание, что существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости по результатам государственной оценки земель, и рыночной стоимостью земельных участков, определенной заключением повторной судебной экспертизы на ту же дату, нарушает права административного истца, его требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной обоснованно и необходимо установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Кардинал» к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 5 551 396 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 11 606 562 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 7 173 126 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 8 556 768 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 579 360 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 831 578 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 4 253 418 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01 января 2018 года в размере 9 350 424 рубля.

Датой подачи заявления считать 05 июня 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Рязанский областной суд.

Судья: подпись Милашова Л.В.

Мотивированное решение изготовлено 5 октября 2020 года.

Копия верна:

Судья: Милашова Л.В.