Дело № 2-94/2025

УИД 61RS0009-01-2025-003760-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 сентября 2025 года г. Азов, Ростовской области 

Азовский городской суд Ростовской области 

в составе судьи Нестеренко И.П., 

при секретаре Кудря И.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации 

<

адрес>, третьи лица: МП 

<

адрес> «ГЦТИАиС», отдел надзорной деятельности и профилактической работы по 

<

адрес> и 

<

адрес>, ГУ МЧС России по РО, Территориальное управление Роспотребнадзора по РО, филиал ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО в 

<

адрес>, ФИО2, ФИО3, Управление Росреестра по РО о сохранении дома в реконструированном виду, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее истец) обратился в Азовский городской суд с иском к администрации 

<

адрес>(далее ответчик) о сохранении дома в реконструированном виду, признании права собственности,

Истец обратился в Азовский городской суд с иском к администрации 

<

адрес> о признании права собственности на встроенное нежилое помещение. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что истец является собственником земельного участка с КН №, объект недвижимости с КН №, назначение нежилое, площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. ФИО2 является собственником земельного участка с КН № и объекта недвижимого имущества, площадью 61 кв.м., а ФИО3 собственником земельного участка КН №, объект недвижимого имущества с КН №, назначение нежилое, площадью 60,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Принадлежащие истцу и ФИО2 и ФИО3 помещения входят в состав единого здания с КН №, назначение нежилое, площадь 164,5 кв.м. по указанному адресу. 

Истец в ДД.ММ.ГГГГ произвел реконструкцию своего помещения, в результате чего образовалось дополнительное нежилое помещение площадью 46,5 кв.м. этаж 2. Однако, для реконструкции истец разрешительную документацию не оформлял. При обращении в администрацию 

<

адрес> для оформления объекта, отдел архитектуры администрации ему было отказано. 

На основании изложенного истец просил: 

1)Сохранить нежилое здание, год постройки ДД.ММ.ГГГГ, общей площадью 211 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

2) Признать за ФИО1 право собственности на встроенное нежилое помещение площадью 46,5 кв.м. на 2 этаже, в составе здания с КН №, общей площадью 211 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Ответчик- представитель администрации 

<

адрес> РО в судебное заседание не явился, но был извещен надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. 

Третьи лица были извещены надлежащим образом, но в суд не прибыли.

Судебное заседание проведено без участвующих в деле лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, исследовав письменные доказательства приходит к следующему : 

Согласно ст. 209 ГК РФ истцу, как собственнику, принадлежит право владения пользования и распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Истец имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу требований п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лица. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с требованиями ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В силу требований п. 3 ст. 48 ГрК РФ к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в ч. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка с КН №, объект недвижимости с КН №, назначение нежилое, площадью 43 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО2 является собственником земельного участка с КН № и объекта недвижимого имущества, площадью 61 кв.м., а ФИО3 собственником земельного участка КН №, объект недвижимого имущества с КН №, назначение нежилое, площадью 60,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Принадлежащие истцу и ФИО2 и ФИО3 помещения входят в состав единого здания с КН №, назначение нежилое, площадь 164,5 кв.м. по указанному адресу. 

Истец в 2024 произвел реконструкцию своего помещения, в результате чего образовалось дополнительное нежилое помещение площадью 46,5 кв.м. этаж 2. Однако, для реконструкции истец разрешительную документацию не оформлял. При обращении в администрацию 

<

адрес> для оформления объекта, отдел архитектуры администрации ему было отказано. 

Судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ:

Объект недвижимости - встроенное нежилое помещение площадью 46,5 кв.м., 2 этаж, в составе здания с кадастровым номером №, общей площадью 211 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, относящееся к классу Ф4.3 функциональной пожарной опасности, по выполненным объемно-планировочным, конструктивному и инженерно-техническому решениям, имеет как соответствия, так и не соответствия требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к помещениям аналогичного функционального назначения.

Так, исследуемое встроенное нежилое помещение по своему набору помещений в плане и по их высоте, а также по выполненным конструктивному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям, действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к помещениям аналогичного функционального назначения, а именно требованиям: СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» (п.п.: 6.1.1; 6.1.2; 6.1.6; 8.5; 8.6), СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009» (п.п.: 4.9, 4.26, 4.27, 5.32), СП 4 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» (п.п. 3.7, 4.3, 4.4, 4.10, 4.20, 7.1, 7.8), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95 (п. 5.1), СП ДД.ММ.ГГГГ-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (п.п.: 2.2, 2.4, 2.5, 2.7), Федерального закона №-Ф3 от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст. 80), СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.1.4, 4.2.5, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ), СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*».

Расположение исследуемого встроенного нежилого помещения в здание с кадастровым номером №, находящегося в территориальной зоне П2 - зона предприятий V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м), не противоречит перечню основных и условно разрешенных видов использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента территориальной зоне П2 - зона предприятий V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м), приведенному в ст. 23 Правил землепользования и застройки муниципального образования «

<

адрес>».

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого встроенного нежилого помещения, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности, не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2024. «Правила обследования и мониторинга технического состояния» находятся в работоспособном техническом состоянии, при которых техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения при существующих условиях его эксплуатации не

Имеющиеся несоответствия исследуемого встроенного нежилого помещения требованиям действующих норм и правил заключаются в следующем: п. 3.5 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания.

Актуализированная редакция СНИП ДД.ММ.ГГГГ-87», согласно которому и исходя из п. 16 таблицы А.1 ФИО6 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты.

Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты.

Нормы и правила проектирования», помещения исследуемого объекта недвижимости допускается оборудовать безадресной системой пожарной сигнализации;

- п. 5.7 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», согласно которому размер проступей посетителями - 0,3 м (допускается от 0,28 лестниц, постоянно используемых (допускается от 0,13 до 0,17 м), высота ступеней - 0,15 п. ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы», п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», согласно которому ширина горизонтальной площадки перед наружной дверью в здание должна составлять не менее 1,5 ширины дверного полотна.

При этом техническая возможность выполнения указанных требований п. 3.5 СП 44.13330.2011 «Административные и бытовые здания. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» согласно п. 16 таблицы А.1 ФИО6 СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», п. 5.7, п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», п. ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы», имеется, т.к. технически возможно оборудовать исследуемое нежилое помещение безадресной системой пожарной сигнализации, а также установить металлическую лестницу, ведущую ко входу к исследуемому нежилому помещению, с размерами проступей - 0,3 м (допускается от 0,28 до 0,35), и высотой ступеней - 0,15 (допускается от 0,13 до 0,17) и шириной горизонтальной площадки перед наружной дверью в здание не менее 1,5 ширины дверного полотна.

Решение вопросов о создании каким-либо объектом, в том числе встроенным нежилым помещением, угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта.

Вместе с этим, как было указано выше, характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого встроенного нежилого помещения, свидетельствующих о их недостаточной несущей способности, не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» и ГОСТ 31937-2024. «Правила обследования и мониторинга технического состояния» находятся в работоспособном техническом состоянии, при которых техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого нежилого помещения при существующих условиях его эксплуатации не имеется.

На момент производства экспертного осмотра, исследуемое встроенное нежилое помещение площадью 46,5 кв. м, эксплуатируется как офисное помещение.

В выводах по первому вопросу указано о соответствий исследуемого встроенного нежилого помещения требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к нежилым помещениям, за исключением оборудования нежилого помещения безадресной системы пожарной сигнализации, и лестницы с нормируемыми параметрами проступи, подступенка и горизонтальной площадки перед входом в здание.

Описание результатов осмотра на месте объектов исследования произведено в исследовательской части заключения и показано, на, фото №№ в приложении к заключению. Также в приложении к заключению приведены скриншоты, содержащие сведения о здании с кадастровым номером № по данным публичной кадастровой карты, размещенной на Геоинформационном портале пространственных данных

Национальной системы пространственных данных (https://nspd.gov.ru/), расположение исследуемых объектов на карте градостроительного зонирования муниципального образования «

<

адрес>», размещенной на сайте ФГИС ТП (https://fgistp.economy.gov.ru/).

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, принимая во внимание то, что истцом были предприняты меры к узаконению самовольно возведенного объекта в административном порядке, а так же то обстоятельство, что самовольно возведенное строение не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, в целом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, за исключением расположения относительно межевых границ соседних домовладений и получения разрешения на строительство до его начала, возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, в соответствии с видом его разрешенного использования, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации 

<

адрес>, третьи лица: МП 

<

адрес> «ГЦТИАиС», отдел надзорной деятельности и профилактической работы по 

<

адрес> и 

<

адрес>, ГУ МЧС России по РО, Территориальное управление Роспотребнадзора по РО, филиал ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в РО в 

<

адрес>, ФИО2, ФИО3, Управление Росреестра по РО о сохранении дома в реконструированном виду, признании права собственности, удовлетворить.

ФИО1 к администрации 

<

адрес> о сохранении дома в реконструированном виду, признании права собственности удовлетворить.

Сохранить нежилое здание, год постройки 2024, общей площадью 211 кв.м., количество этажей 2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии. 

Признать за ФИО1 право собственности на встроенное нежилое помещение площадью 46,5 кв.м. на 2 этаже, в составе здания с кадастровым номером №, общей площадью 211 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части.

Судья И.П. Нестеренко

Мотивированная часть решения изготовлена ДД.ММ.ГГГГ.