Дело № 2-1618/2023 УИД 13RS0025-01-2023-001842-19 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 17 ноября 2023 г. 

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Аитовой Ю.Р.

при секретаре судебного заседания Мамеевой А.М.,

с участием в деле:

представителя истца – администрации городского округа Саранск ФИО1, действующего на основании доверенности от 06 июня 2023 г. №57-Д,

представителя ответчика – ФИО2, действующего на основании доверенности №13 АА 1126878 от 09 августа 2023 года,

старшего помощника прокурора Октябрьского района г.Саранска Лапшиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к ФИО3 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, в обоснование которого указав, что ФИО3 на праве собственности принадлежат жилое помещение площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4308,46 кв.м., расположенный под указанным многоквартирным домом. 

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Вместе с тем, работы по сносу аварийного дома собственниками помещений не проводились.

Администрацией городского округа Саранск 02 сентября 2022 года принято постановление №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>», копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости.

9 ноября 2022 г. истцом подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости №114/11/2022-Н/85, согласно которому размер возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости составил 727 300 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом – 564 000 рублей; размер убытков, причиненных изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 27 200 рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 136 100 рублей. 

Направленный в адрес ответчика проект соглашения об изъятии с приложением выписок из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости до настоящего времени ответчиком не подписан, необходимые документы не представлены.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статей 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), 56.6, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) просит прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..> общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, а также право общей долевой собственности ФИО3 на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..> общей площадью 4308, 46 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 727 300 рублей (Т.1, л.д.1-2).

Определением судьи от 2 ноября 2023 г., занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Министерство жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (Т.2, л.д.13-15).

В судебном заседании представитель истца администрации городского округа Саранск – ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, не оспаривая право истца на изъятие объектов недвижимости, выразил несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом, просил определить выкупную стоимость объектов недвижимости определенной заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание ответчик ФИО3, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, не явились по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, при этом от представителя Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие (Т.2, л.д.23).

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав участвующих в деле лиц, заслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 35 и 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июля 2023 года №КУВИ-001/2023-167347529, ФИО3 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (Т.1, л.д. 136-139).

В соответствии с выпиской из домовой книги от 14 июля 2023 года, выданной обществом с ограниченной ответственностью «Саранский информационный центр» в жилом помещении по адресу: 

<

адрес> зарегистрированными никто не значится (Т.1, л.д.133).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 июля 2023 года №КУВИ-001/2023-167347436 земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

..>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома (Т.1, л.д.135).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год (Т.1, л.д.5, 6, 78-80).

Администрацией городского округа Саранск, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в адрес ответчика 15 января 2019 года направлено уведомление №131-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Указанное уведомление получено ответчиком 09 декабря 2019 года. (Т.1, л.д.7,8,10).

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г.Саранска от 7 июля 2021г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (Т.1, л.д.146-152).

Кроме того, решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 17 июня 2022 г., вступившим в законную силу 19 июля 2022 г. исковые требования администрации городского округа Саранск к ФИО3 о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с предоставлением помещения маневренного фонда, расположенного по адресу: 

<

адрес> и о понуждении заключить договор специализированного найма жилого помещения маневренного фонда, обращении решения к немедленному исполнению оставлены без удовлетворения (Т.1, л.д.71-74).

Работы по сносу аварийного дома ответчиками и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249, в связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома, принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

..>, подлежит изъятию (Т.1, л.д.11, 12-15).

Копии вышеназванного постановления администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 направлены в адрес ответчика сопроводительным письмом от 09 сентября 2022 года (Т.1, л.д. 16, 17).

19 декабря 2022 года истцом ответчику направлены уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ей предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 727 300 рублей, который определен на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года (Т.1, л.д.16,17,18,19,20,21-23, 24-50).

Судом установлено, что направленный в адрес ответчика проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд до настоящего времени ответчиком не подписан, что послужило основанием для обращения администрации городского округа Саранск с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Положениями статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 7, 9 - 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 9 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Как следует из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в зависимости от чего истец вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что спорный многоквартирный жилой дом, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Также согласно сообщению администрации городского округа Саранск от 17 июля 2023 г. ФИО3 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит (Т.1, л.д.76-77).

На основании изложенного, установив, что порядок изъятия не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству и, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о правомерности обращения истца с требованиями об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/85 от 9 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения составляет 727 300 рублей, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 564 000 рублей, размера убытков – 27 200 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 136 100 рублей (Т.1, л.д.24-50).

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 56.8, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, части 7 статьи 32 ЖК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость изымаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

При этом, стороной ответчика не оспаривалось право администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности ФИО3

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 05 октября 2023 г. №СУД69-2023, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью 

<

...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы, составляет 1 840 301 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 884 722 рубля; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 43 359 рублей; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 70 919 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 62 041 рубль; убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г.Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы: 779 287 рублей. 

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО3 в указанном многоквартирном доме, составляет: 353 671 рубль (Т.1, л.д.180-275).

При рассмотрении дела, оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что оснований не доверять вышеприведенному экспертному заключению не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и принимает вышеуказанное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 05 октября 2023 г. №СУД69-2023 в качестве объективных доказательств. 

При этом суд учитывает, что вышеприведенное экспертное заключение является мотивированным, представляет собой проведенное по научно-обоснованной методике полное и всесторонние исследование по поставленным судом вопросам, не содержит неясностей и противоречий, выполнено экспертом, имеющим стаж работы, образование, квалификацию, необходимые для производства данного вида экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом за основу были приняты цены предложений продажи объектов (жилых домов), опубликованные в открытых интернет-источниках. В качестве аналогов из общего объема предложений было отобрано несколько, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту.

Применение экспертом корректировочных коэффициентов позволило привести объекты-аналоги к состоянию, наиболее близкому к объекту оценки. 

Таким образом, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 ГПК РФ, заключение экспертов соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит, ввиду чего суд считает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

При этом суд учитывает, что в судебном заседании эксперт ФИО5 свое заключение поддержал, суду пояснил, что для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт им принимался во внимание период 52 года, то есть период с года постройки многоквартирного дома по день производства экспертизы, поскольку именно этот период учитывается для расчета данного показателя. Пояснил, что мнение представителя истца о том, что при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимо брать за основу расчетов дату признания дома аварийным, является ошибочным, поскольку эксперт в соответствии с действующими нормами при расчете указанной суммы должен учитывать срок службы конструктивных элементов, а учитывая, что дом введен в эксплуатацию с 1971 года, именно с этой даты необходимо производить отсчет срока службы конструктивного элемента дома. По мнению эксперта, именно не проведение своевременно капитального ремонта привело дом к непригодности для проживания. При производстве расчета компенсации за непроизведенный ремонт использовался метод прямого расчета износа исходя из сроков службы конструктивных элементов. Эксперт также пояснил, что при расчете рыночной стоимости выкупной цены жилого помещения учитывались доли общей площади жилого помещения с учетом площадей вспомогательных помещений и помещений общего пользования, которые приходятся конкретно на спорную комнату. 

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При оценке отчета общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/85 от 9 ноября 2022 г., представленного стороной истца, суд учитывая, что с даты составления отчета об оценке спорного имущества к моменту принятия обжалуемого решения прошло более 6 месяцев, в связи с чем, приходит к выводу, что указанный отчет не может быть принят судом при определении рыночной стоимости изъятого имущества.

Кроме того, в указанном отчете отсутствуют сведения об учете при определении выкупной стоимости жилого помещения площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, что противоречит требованиям части 5 статьи 15 ЖК РФ.

Доводы представителя истца о несогласии с размером выкупной цены за изымаемое жилое помещение в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку им при расчете данного показателя за основу принят неверный период расчета с 1971 года по 2023 год, суд считает несостоятельными, при этом исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании пункта 2 статьи 32 ЖК РФ.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Вместе с тем, обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта, что следует из заключения судебной экспертизы (Т.1, л.д.180-275).

В нарушении положений статьи 56 ГПК РФ доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца суду не представлено. Доводы стороны истца в указанной части опровергаются материалами дела, заключением судебной экспертизы и противоречат положениям ЖК РФ.

Эксперт ФИО5, подготовивший заключение судебной экспертизы, в судебном заседании поддержал выводы проведенного им экспертного исследования, дал исчерпывающие ответы на заданные им вопросы.

Неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его физического износа, равным 67%, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., что было подтверждено письмом НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» (Т.2, л.д. 73-102), привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Доводы стороны истца о том, что в 2018 г. дом был признан аварийным, и с этого времени обязанность производить его ремонт отсутствовала, судом во внимание не примаются, поскольку в качестве оснований для исчисления периода компенсации за непроизведенный капитальный ремонт статьей 32 ЖК РФ не предусмотрены.

Работы по проведению капитального ремонта должны были быть произведены не в конкретную дату, а в определенный промежуток времени, который может частично выходить за пределы срока, прошедшего с момента признания дома аварийным.

Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Также суд учитывает, что к моменту первой приватизации жилого помещения в доме по адресу: 

<

адрес> уже имелась потребность в капитальном ремонте данного дома, поскольку к этому времени истекли сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов многоквартирного дома, установленные «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. 

Поскольку наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд приходит к выводу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. 

Ссылка представителя истца в качестве правового обоснования своих возражений относительно размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на часть 1 статьи 190.1 ЖК РФ судом отклоняется. 

При этом, суд исходит из того, что данная норма закона, введена Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ, в то время как приватизация первого жилого помещения в спорном доме состоялась в 2002 г., администрацией городского округа Саранск не представлено доказательств, что в тот момент дом был включен в план капитального ремонта жилищного фонда, в связи с чем, данная норма закона к спорным правоотношениям неприменима.

Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам стороны ответчика, приходит к выводу, что в расчет не подлежат включению убытки, причиненные ответчику незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода. При этом исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как следует из статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было (пункт 14 указанного постановления Пленума).

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьи 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Из пункта 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г. следует, что если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

В данном случае, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м. и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, не может быть включена в размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, поскольку в случае включения спорного жилого помещения в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, у ответчика возникло бы право на выбор способа изъятия жилого помещения, а именно, право на предоставление равнозначного жилого помещения, а не на улучшение жилищных условий путем выплаты разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения. 

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании вышеизложенного, разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения 

<

..> в доме 

<

адрес> ФИО3 в размере 1 414 685 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 884 722 рубля; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 43 359 рублей; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме – 70 919 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – 62 041 рубль; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО3 в указанном многоквартирном доме – 353 671 рубль.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества с администрации городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования, суд исходит из того, что именно ответчик является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд муниципального образования земельного участка, на котором расположен аварийным дом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате возмещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО3 (паспорт: серии 

<

..> 

<

..>, выдан 

<

дата> межрайонным ОУФМС России по 

<

адрес>, к/п 

<

..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в пользу ФИО3 возмещения в размере 1 414 685 рублей (один миллион четыреста четырнадцать тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 1 061 014 (один миллион шестьдесят одна тысяча четырнадцать) рублей, стоимость непроизведенного капитального ремонта в размере 353 671 (триста пятьдесят три тысяча шестьсот семьдесят один) рубль.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд 

<

адрес> Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Ю.Р. Аитова

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2023 г.

Судья Ю.Р. Аитова