11RS0001-01-2025-005822-06 дело №2-4779/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Саенко О.Л., 

с участием помощника прокурора Терентьевой К.С., 

при секретаре Крыжевской А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 04 сентября 2025г. гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании возмещения за изымаемую недвижимость,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар», в котором с учетом уточнений от ** ** ** просил изъять для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., определить выкупную цену равной 3 365 000 рублей, и взыскать с администрации за счет казны МО ГО «Сыктывкар» возмещение за изымаемую недвижимость.

В обоснование требований указал, что предложенная органом местного самоуправления в соглашении об изъятии недвижимости выкупная цена в размере 2 997 228 рублей 13 копеек явно занижена.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ПАО Сбербанк», ФИО2 и ФИО3

Истец просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения требований.

Третьи лица в суд не явились.

Заслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что истец является собственником жилого помещения (квартиры) по адресу: ..., площадью 39,9 кв.м., кадастровый №....

Квартира приобретена истцом по договору купли-продажи от ** ** **г., оплата по которому произведена, в том числе, за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк на основании кредитного договора №... от ** ** **

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом (ипотекой) квартиры.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный ... признан аварийным и подлежащим сносу. 

** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного под многоквартирным (аварийным) домом №... по ..., а также жилого помещения (квартиры) №... в ....

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца (собственника ...) проект соглашения об изъятии недвижимости путем выкупа. 

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях истец отказался и, полагая определенную ООО «...» выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В обоснование выкупной цены изымаемого у истца жилого помещения №... в ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №..., составленный оценщиком ООО «...», согласно которому размер возмещения за жилое помещение составляет 2997228 рублей 83 копейки и состоит из рыночной стоимости недвижимого имущества – 1907738 рублей 70 копеек (из которых: 1429848 рублей 70 копеек – стоимость жилого помещения; 343390 рублей – стоимость доли земельного участка под жилым объектов; 134500 рублей – стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме); компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1011332 рубля 13 копеек; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 59100 рублей; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 10000 рублей; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 рублей; убытков собственника, связанных с переездом - 5058 рублей

Истец и его представитель считают отчет №... недостоверным.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г. (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО7

Согласно заключению эксперта ФИО7 №..., составленный ООО «...» отчет №... является недостоверным, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в частности: 

-на странице 10 отчета при анализе рынка оценщик представил 5 аналогов; в дальнейшем в таблице принятых аналогов для расчета на странице 14 оценщик применяет к расчету аналоги, обосновав выбор расхождением по площади, однако на странице 10 аналог №... имеет площадь больше, чем аналог 1, что не соответствует логике отбора аналогов;

-на странице 14 отчета в таблице указано, что аналог №... расположен в доме с состоянием «хорошее», однако это не соответствует действительности, так как этот дом аварийный; 

-в отчете отсутствуют материалы и копии информационного источника СтатРиэлт;

-оценка времени на переезд не имеет обоснования;

-расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт выполнен без учета доли в площади общедомового имущества;

По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО7 рассчитаны и определены:

-рыночная стоимость жилого помещения №... в ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и доли в праве на земельный участок с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение, в размере 1 760 000 рублей;

-компенсация за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на жилое помещение №..., - в размере 1 379 000 рублей;

-убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере 226 000 рублей, из которых: 117 140 рублей – расходы на аренду иного жилья, 54440 рублей – расходы на переезд, 50000 рублей – расходы на оплату услуг риэлтора, 4000 рублей – расходы на оплату государственной пошлины при регистрации права собственности.

Общий размер возмещения за жилое помещение №... в ... определен экспертом в сумме 3 365 000 рублей. 

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.

Оценив экспертное заключение эксперта ФИО7, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толкования. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО7

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.

С учетом изложенного, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме, равной 3 365 000 рублей, и возложить на администрацию обязанность выплатить истцу указанную сумму за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных статьей 41 настоящего закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 334 ГК РФ залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором – пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац шестой пункта 2 статьи 334 ГК РФ).

Таким образом, в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества собственнику не предоставляется какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является МО ГО «Сыктывкар».

В то же время, из положений пункта 1 статьи 41, пункта 4 статьи 50 Закона об ипотеке, а также абзацев третьего и шестого пункта 2 статьи 334 ГК РФ следует, что реализация указанных в них способов защиты, равно как и выбор одного из них является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Так, в случае изъятия у залогодателей для муниципальных нужд заложенного недвижимого имущества с выплатой возмещения, залогодержатель может не предпринимать никаких действий и остаться кредитором по уже не обеспеченному залогом обязательству; может по договоренности с должником оформить залог в отношении приобретенного им с использованием полученного возмещения недвижимого имущества; может потребовать досрочного исполнения обязательства в связи с утратой предмета залога; может потребовать причитающуюся ему денежную сумму непосредственно от лица, выплачивающего возмещение и т.п.

Избранный залогодержателем способ защиты своего права должен быть оформлен в виде соответствующего требования (искового заявления).

Вместе с тем, по настоящему делу ПАО Сбербанк, являясь третьим лицом, самостоятельных требований не заявляло.

При таких обстоятельствах, вопрос о правах ПАО Сбербанк как залогодержателя спорной квартиры, в настоящее время не может быть разрешен. 

В соответствии со статьями 88,94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, в том числе, расходов на оплату услуг представителей; сумм, подлежащих выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, понесенных сторонами; других расходов, признанных судом необходимыми.

Статьей 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Интересы истца ФИО1 в ходе рассмотрения дела представлял адвокат Строганов Ю.А. на основании соглашения об оказании юридической помощи по гражданскому делу от ** ** **, за услуги которого истцом уплачено 30000 рублей, что подтверждается квитанцией от ** ** **

Обоснованность и реальность понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме и относимость их к спорному вопросу у суда сомнений не вызывает.

Принимая во внимание объем оказанных Строгановым Ю.А. юридических услуг, конкретные обстоятельства дела и степень его сложности, характер спорных правоотношений, реальные затраты времени представителя на консультирование, подготовку искового заявления и уточнений к нему, участие в двух судебных заседаниях, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, суд приходит к выводу, что стоимость услуг представителя в размере 30000 рублей является разумной.

Указанный размер судебных расходов на оплату услуг представителя не превышает минимальных расценок за оказание правовой помощи адвокатами Адвокатской палаты Республики Коми, утвержденных в 2024 году.

Соответственно, в пользу истца подлежит присуждению 30000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом назначалась экспертиза. Стоимость экспертизы оплачена истцом в сумме 25 000 рублей. При перечислении денежных средств на депозитный счет УСД в Республике Коми истцом уплачена комиссия банка в размере 750 рублей. 

Суд относит расходы истца на оплату экспертизы к издержкам, понесенным во время судебного производства и непосредственно связанным с собиранием доказательств по делу, в целях определения выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

В связи с этим, в пользу истца подлежит присуждению 25750 рублей в счет возмещения расходов на оплату экспертизы.

Истцом заявлены ко взысканию почтовые расходы.

В материалы дела представлена квитанция на сумму 380 рублей. 

Учитывая, что указанные расходы понесены истцом в связи с выполнением требований статьи 132 ГПК РФ, они подлежат возмещению администрацией на основании статей 94,98 ГПК РФ.

Кроме того в пользу истца подлежат присуждению расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Таким образом, размер обоснованных судебных расходов, понесённых истцом, и подлежащих взысканию с администрации, составит 59130 рублей.

Учитывая, что решением суда взыскание в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение произведено с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар», судебные расходы также подлежат взысканию за счет казны МО ГО «Сыктывкар».

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО1 (...) для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 3 365 000 рублей.

Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 3 365 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и 59130 рублей в счет возмещения судебных расходов.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: ..., и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар» после выплаты администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 возмещения за изымаемую недвижимость.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 04 сентября 2025 г.

Председательствующий О.Л. Саенко