РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-309/2017

17 мая 2017 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Соболевой Д.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-309/2017 

по административному исковому заявлению ФИО1 

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, 

с участием заинтересованного лица – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0513037:2065 в размере его рыночной стоимости, 

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца ФИО2 действующей на основании доверенности от 08 февраля 2017 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился; 

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился; 

-свидетеля П., 

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0513037:2065 (далее – земельный участок, объект недвижимости), равной его рыночной стоимости в размере 3856 000 руб. по состоянию на 10 февраля 2015 года.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на отчет об оценке от 09 ноября 2016 года № 529, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» ФИО3, подтвержденный положительным экспертным заключением от 11 января 2017 года № 5/С-17 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент».

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости земельного участка в размере 8441008,40 руб. его рыночной стоимости - в размере 3856 000 руб. нарушает права административного истца, являющегося собственником земельного участка, поскольку расчет земельного налога производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной в установленном законом порядке. 

Административный ответчик – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости допущено не было, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается. Ссылаясь на решение комиссии, сомневается в достоверности отчёта, представленного административным истцом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в письменных возражениях подтвердил дату определения кадастровой стоимости и её размер. 

Сообщил о внесении 11 февраля 2015 года в государственный кадастр недвижимости сведений об оспариваемой кадастровой стоимости.

В судебном заседании приняла участие представитель административного истца ФИО2, которая требования о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Заслушав пояснения представителя административного истца, свидетеля П., исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, отзывы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из обстоятельств дела, административный истец является собственником земельного участка, общей площадью 5896 кв. м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – размещение технопарка и логистического центра, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Полеводство, в подтверждении чего представлена нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права.

В силу статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, является дата внесения сведений о нем в ЕГРН, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

По материалам административного дела судом установлено, что 10 февраля 2015 года ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области поставлен на государственный кадастровый учет земельный участок.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитана актом определения кадастровой стоимости от 11 февраля 2015 года с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1431,65 руб., утвержденного Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года № 32 и составила 8441008,40руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 11 февраля 2015 года.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена на основании статьи 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка следует считать дату постановки его на государственный кадастровый учет – 10 февраля 2015 года.

Так как административный истец является собственником земельного участка, размер кадастровой стоимости влияет на величину земельного налога, следовательно, результат определения кадастровой стоимости напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, обратившись с соответствующим заявлением 28 ноября 2016 года о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Росреестра по Свердловской области.

Решением Комиссии от 14 декабря 2016 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отклонено, что явилось основанием для обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке от 09 ноября 2016 года № 529, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» П., подтвержденный положительным экспертным заключением от 11 января 2017 года № 5/С-17 Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент», согласно которому, по состоянию на 10 февраля 2015 года рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 3856000 руб. 

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Возражения представителя Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области сводятся лишь к замечаниям решения Комиссии от 14 декабря 2016 года, в котором указано на несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (ст. 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 22 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет.

В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена П., которая пояснила относительно составленного ею отчета об оценке.

Из её пояснений следует, что она провела оценку указанного земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития) от 20.05.2015 № 297; Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 298; Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 299; Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО № 4), утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 № 508; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

Оцениваемый земельный участок имеет площадь 5896 кв.м., категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование размещение технопарка и логистического центра.

Объект оценки Расположен по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Полеводство; в четвертом ценовом поясе г. Екатеринбурга; не застроен, на земельном участке отсутствуют коммуникации.

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также соответствие объекта оценки градостроительному регламенту территориальной зоны ПК-3, установленному Правилами землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Екатеринбург, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земель предназначенных под производственную застройку.

На дату оценки – 10 февраля 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в г. Екатеринбурге П. было выявлено 28 предложений по продаже земли.

При проведении оценки ею использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. 

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве трех отвечают требованиям пункта 10 ФСО № 1. 

Из пояснения свидетеля следует, что все три объекта-аналога были идентифицированы по Публичной кадастровой карте; все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки; оценщиком точно установлено местоположение земельных участков, их площадь, кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщиком применены корректировки на торг, на изменение цены за период с даты заключения сделки до даты проведения оценки, на местоположение, на площадь, на «красную линию», на коммуникации.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, в том числе, принимая во внимание наличие положительного экспертного заключения на представленный отчет, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности ответов оценщика не имеется. 

Оценщик П. обладает специальным образованием, является членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свободный Оценочный Департамент», в установленном законом порядке застрахована её ответственность и ответственность юридического лица.

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3, отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, а также директором юридического лица и скреплены печатью этого юридического лица. 

Выводы, изложенные в отчете об оценке, соответствуют предмету исследования. В частности в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 10 февраля 2015 года.

При этом выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий. 

Показания свидетеля-оценщика являются последовательными, обоснованными и мотивированными. 

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, суд не нашел математических ошибок. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что составленный оценщиком П. отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных ею выводов.

Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно производилась рыночная оценка спорного земельного участка, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на административный иск не заявлено.

При этом выводы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области, изложенные в решении от 14 декабря 2016 года, о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, на которые ссылается в отзыве на административный иск представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, не нашли своего объективного подтверждения, поскольку приложение № 4, касающееся расчета поправки на изменение цены за период с даты заключения сделки до даты проведения оценки, имеется в отчете (лист 106).

Что касается информации по объекту-аналогу № 1 (г. Екатеринбург, Горный щит), то на дату оценки – 10 февраля 2015 года, в объявлении указаны сведения о коммуникациях на октябрь 2014 года, соответственно оценщик обоснованно вводит повышающую корректировку для указанного выше объекта-аналога, поскольку объект оценки не имеет коммуникаций.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признает отчет об оценке от 09 ноября 2016 года надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости земельного участка в размере 3856000 руб. по состоянию на 10 февраля 2015 года.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает кадастровую стоимость земельного участка общей площадью – 5896 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Полеводство в размере его рыночной стоимости 3856000 руб. по состоянию на 10 февраля 2015года.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Дата внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания – 11 февраля 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области 28 ноября 2016 года.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2016 года.

Обратившись в суд с административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0513037:2065 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0513037:2065, общей площадью – 5896 кв. м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Полеводство в размере его рыночной стоимости 3856000 (три миллиона восемьсот пятьдесят шесть тысяч) руб. по состоянию на 10 февраля 2015года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 ноября 2016года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22 мая 2017 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова